【正文】 以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , March 4, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 山水郡” 將高爾夫精粹、游艇水岸、悠閑生活態(tài)度 貫穿統(tǒng)一 只適合有品位的你 。 二、推 廣策略 （ 一 ） 推廣案名 —— 推廣案名 “世家領(lǐng)地 第四部分 營銷推廣篇 產(chǎn)品的核心使用價(jià)值 產(chǎn)品的形體 產(chǎn)品的外延 從有形和無形兩個(gè)方面來認(rèn)識(shí)產(chǎn)品，其整體可分為如圖所示的三個(gè)層次： ?產(chǎn)品的核心 。 ? 樓盤總規(guī)劃建筑面積 17萬平方米 ， 綜合容積率 開發(fā)控制節(jié)奏 從項(xiàng)目現(xiàn)有的資源條件 ， 綜合產(chǎn)品的營銷策略 ， 建對整個(gè) 開發(fā)地塊分成三階段： 第一階段：西側(cè)靠楊高南路部分的小高層 體量 8萬平方米 第二階段：中心綠化坡地南側(cè)的聯(lián)排別墅群 體量 第三階段：東側(cè)靠分涇河沿線部分的小高層 體量 以此開發(fā)節(jié)奏進(jìn)行控制 ， 主要有以下考慮： ? 為保證樓盤在先期具有較強(qiáng)的人氣注入 ， 建議第一階段先期開發(fā)西北側(cè)的小高層 。 ?在單套聯(lián)排別墅的房間設(shè)置上，不必過度追求臥室的數(shù)量。 ， 有效的降低了來自華夏西路 以及楊高南路城市快速主干道的噪音及環(huán)境污染 。 我司根據(jù)綜合對比論證，第一方案優(yōu)勢更大。 在周邊地塊的規(guī)劃容積率相當(dāng)?shù)那闆r下 ， 盡可能的使產(chǎn) 品多樣性能有效地將低市場運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn) 。 此規(guī)劃設(shè)計(jì)方案有二大特征： 1. 在地塊中心區(qū)域 ， 出現(xiàn)強(qiáng)勢景觀賣點(diǎn) —— 完整高爾夫 景觀區(qū)域 。 ? 東西走向布置的坡地綠化景觀 ， 形成一道宏偉的景觀走廊 ，好似龍脈的走向 。 難以進(jìn)行品質(zhì)的區(qū)位劃分 。 南浦大橋板塊由于其區(qū)位關(guān)系 ， 樓盤的檔次和產(chǎn)品定位與本項(xiàng)目有一定差別 ， 且距離較遠(yuǎn) ， 故影響較小 ， 競爭威脅大大減弱 。 四、客戶群體對房地產(chǎn)需求分析 2023年市場持續(xù)走熱 ， 市場上的客戶群體體現(xiàn)出以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)： 一 、 購房者投資 、 消費(fèi)的需求比例趨于平衡 ， 追求生活品質(zhì) 促進(jìn)閑居比例適度上升 ， 購房者對市場的理性認(rèn)識(shí)增強(qiáng) 。 價(jià)格分析 全市價(jià)格在 2023年繼續(xù)攀升 ， 至四季度市場均價(jià)約在每平米 6500元左右 ， 年平均漲幅超過 20％ ， 局部超過 50％ 。 但值得注意的是 ， 本案周邊的不少地塊也已被金地等開發(fā)企業(yè)拿走 ， 這些地塊存在競爭 ， 但也與本案一起形成相互促進(jìn)的發(fā)展格局 。 三 、 上海樓市的高中低價(jià)房 “ 468” 的結(jié)構(gòu)基本形成 。 七、本板塊可比性競爭樓盤分析 對比樓盤缺乏 ， 產(chǎn)品定位需以其他板塊為參照物 周邊地塊充足，尋求創(chuàng)新是本案進(jìn)入市場之保證 從價(jià)格情況看，日月豪庭目前每平方米 6000元（公寓）、 7300元（別墅）的價(jià)格對本項(xiàng)目有參考意義。 5. 本項(xiàng)目的主流客戶群是高爾夫消費(fèi)邊緣群體 ， 影響力不大 。 ? 南側(cè)利用臨近水域的特點(diǎn) ， 將天然河道引入內(nèi)側(cè) ， 并利用河道與綠地的組合 ， 在南塊聯(lián)排別墅區(qū)規(guī)劃一小型推桿果嶺 。 方案一與方案二相比 ， 更與地塊南北狹長的地形相適應(yīng) 。 ，使各產(chǎn)品之間形成相互的烘托和補(bǔ)充。 ， 使地塊的規(guī)劃允許容積率得到充 分利用 。 房型方案 結(jié)合社區(qū)的整體規(guī)劃定位以及與本項(xiàng)目同期開發(fā)的周邊其他競爭樓盤的差異化市場策略，在房型方案的選擇上，有以下基本思路供參考： ? 建議將聯(lián)排別墅的單套面積控制在 180200平方米之間 ， 以 24個(gè)單位為一組 ， 利用各組的整體外形 ， 將各組的建筑立面和風(fēng)格進(jìn)行綜合整體處理 。 ? 可在經(jīng)濟(jì)型房型單元適當(dāng)提高每單元樓層的戶數(shù) （ 如一梯三戶 ）以保證其規(guī)劃容積率的要求 。 ? 聯(lián)排別墅的盡早推出 ， 為其有足夠的市場消化提供基本條件 。 產(chǎn)品的形體是指表現(xiàn)為具體形態(tài)的實(shí)物造型 。 廣告宣傳主題： 五脈合一 天脈：自然資源 地脈：建筑規(guī)劃 水脈：護(hù)城河水 人脈：人文氛圍 交通動(dòng)脈：空間自由跨度 （二）廣告基調(diào)、風(fēng)格的確定 （三）廣告主題 預(yù)熱期 在 “ 世家領(lǐng)地 ? 開盤期 （ 2023年 10月 — 2023年 11月 ） 主要任務(wù)：產(chǎn)品信息廣泛推廣 。 04:53:5304:53:5304:53Saturday, March 4, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 04:53:5304:53:5304:533/4/2023 4:53:53 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 上午 4時(shí) 53分 53秒 上午 4時(shí) 53分 04:53: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 上午 4時(shí) 53分 :53M