【正文】 04:53:5304:53:5304:533/4/2023 4:53:53 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 2023年 3月 4日星期六 上午 4時(shí) 53分 53秒 04:53: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 系列廣告文案一： “天脈傳承 私家領(lǐng)地風(fēng)光悠游” 世家領(lǐng)地 第三部分 銷售控制篇 建議價(jià)格走勢原則： 穩(wěn)開快走 — 微幅上調(diào) — 價(jià)差適度 — 動(dòng)態(tài)控制 — 隱性降價(jià)。 ?每套聯(lián)排別墅在房型設(shè)計(jì)上，兼顧內(nèi)部有效空間的利用和室外活動(dòng)空間（如露臺(tái)）的完美銜接。從而有機(jī)會(huì)獲得更高的經(jīng)濟(jì)收益。 ? 在東南塊優(yōu)質(zhì)景觀區(qū)可考慮雙拼產(chǎn)品，并利用天然河道，可引入游艇碼頭規(guī)劃方案。 本案威脅點(diǎn) ： 本項(xiàng)目周邊容積率相似，周邊地塊開發(fā)商較具實(shí)力，將遭遇產(chǎn)品定位類似威脅； 2023年面臨政府對(duì)房市的調(diào)控，政策影響難以避免； 本案機(jī)會(huì)點(diǎn)： 區(qū)位優(yōu)勢，可充分利用水景營造環(huán)境； 規(guī)模優(yōu)勢，是周邊地塊中面積最大的一塊，可自由規(guī)劃； 交通優(yōu)勢，本案位于楊高南路中環(huán)線邊，出行優(yōu)勢明顯； 第二部分 產(chǎn)品解析篇 一、 規(guī)劃解讀 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總占地面積 —— 大面寬的完整基地 ， 在整個(gè)板塊中可謂翹楚 容積率 —— 適合中低密度建筑排布 總建筑面積 約 17萬平方米 —— 中大型社區(qū) 建筑密度 23% —— 常規(guī)尺度 綠地率 45% —— 常規(guī)尺度 建筑限高 40米 —— 景觀亮點(diǎn)與密度規(guī)劃上制約因素 二、總體規(guī)劃定位 依據(jù)開發(fā)商提供的規(guī)劃方案設(shè)想 ， 在小區(qū)中部規(guī)劃大面積高爾夫球場綠地 ， 而從南側(cè)三林塘港至北部華夏西路沿線 ， 依次規(guī)劃聯(lián)排 、 小高層 、 聯(lián)排 、 小高層的交替布局形式 。 本案的價(jià)格定位必須充分考慮上海整體市場的價(jià)格走勢以及上述地塊所帶來的價(jià)格影響 。 二、 上海市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 項(xiàng)目分析 宏觀經(jīng)濟(jì)推動(dòng)房市良性發(fā)展，但新策、利率等影響不容忽視 （ 121號(hào)文、國務(wù)院通知、利率調(diào)整、期房不得轉(zhuǎn)讓、物業(yè)稅） 三 、 上海市房地產(chǎn)市場供需情況分析 供需市場基本平衡 ， 開發(fā)商 “ 惜售 ” 應(yīng)正確看待 從 2023年全年的市場狀況看 ， 新建商品房銷售面積達(dá) 萬平米 ， 商品房竣工面積達(dá) ， 空置房僅 100萬平米 ，全市供需關(guān)系基本均衡 。 其優(yōu)點(diǎn)不言自明 ， 但對(duì)其不利的條件我司有以下觀點(diǎn)陳述： 1. 從使用效率和維護(hù)成本考慮 ， 大面積的果嶺綠地的實(shí)用性較低 ， 且較高的建設(shè)成本和維護(hù)費(fèi)用會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)核算帶來巨大影響 。 草案二 總體規(guī)劃描述 利用小高層的占地優(yōu)勢和空間利用率 ， 在保證地塊限高規(guī)劃的要求下 ， 留出足夠的地域面積來規(guī)劃集中綠化景觀 ， 以期利用自然景觀和人造環(huán)境的綜合營造 ， 打造超豪華公共景觀社區(qū) 。 ，使樓盤的日后維護(hù)成本相對(duì)較高，實(shí)用性也不強(qiáng)。 ?在每套單元內(nèi)部盡量設(shè)置挑空空間。 推廣進(jìn)程控制 假設(shè)項(xiàng)目在 2023年 7月可進(jìn)行一期開盤銷售 ， 則暫排定以下推廣進(jìn)程： 前期預(yù)熱：樓盤形象概念的前期炒作 時(shí)間要求： 第一波：西塊小高層展露頭腳 時(shí)間要求： 表現(xiàn)均價(jià) 6800元 /平方米 第二波：聯(lián)排別墅隆重登場 時(shí)間要求： 表現(xiàn)均價(jià) 9000元 /平方米 第三波：東塊小高層全面上市 時(shí)間要求： 表現(xiàn)均價(jià) 7000元 /平方米 總銷售周期共 12個(gè)月 各階段實(shí)際銷售時(shí)間及間隔根據(jù)工程進(jìn)度再作動(dòng)態(tài)控制 資金回籠計(jì)劃 階段 建筑面積 銷售回籠資金 （萬平方米） （億元） 第一波： 西塊小高層 8 第二波： 聯(lián)排別墅 第三波：東塊小高層 合計(jì) 17 整盤銷售單價(jià)： 7094元 /平方米 備注：此資金回籠計(jì)劃與方案二全小高層設(shè)計(jì)對(duì)比 ， 按 17萬平方米 分兩期開發(fā) ， ? 第一階段 6800元 /平方米 ， 體量 9萬平方米 ， 銷售金額為 ? 第二階段 7000元 /平方米 ， 體量 8萬平方米 ， 銷售金額為 ? 則總銷售金額為 ? 整盤銷售均價(jià)為 6894元 /平方米 結(jié)論：與方案一相比 ， 則方案一比方案二在回籠資金總量上要贏余 3400萬 。山水郡位置獨(dú)特，麗質(zhì)天成 兩條天然河流與中環(huán)線將之圍合 猶如護(hù)城河般將小區(qū)標(biāo)識(shí)，王者氣度卓然 系列廣告文案二： 輕松簡單 貴胄生