【正文】 04:53:5304:53:5304:533/4/2023 4:53:53 AM ? 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 2023年 3月 4日星期六 上午 4時 53分 53秒 04:53: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 系列廣告文案一： “天脈傳承 私家領地風光悠游” 世家領地 第三部分 銷售控制篇 建議價格走勢原則： 穩(wěn)開快走 — 微幅上調(diào) — 價差適度 — 動態(tài)控制 — 隱性降價。 ?每套聯(lián)排別墅在房型設計上，兼顧內(nèi)部有效空間的利用和室外活動空間（如露臺）的完美銜接。從而有機會獲得更高的經(jīng)濟收益。 ? 在東南塊優(yōu)質(zhì)景觀區(qū)可考慮雙拼產(chǎn)品，并利用天然河道，可引入游艇碼頭規(guī)劃方案。 本案威脅點 ： 本項目周邊容積率相似，周邊地塊開發(fā)商較具實力，將遭遇產(chǎn)品定位類似威脅； 2023年面臨政府對房市的調(diào)控，政策影響難以避免； 本案機會點： 區(qū)位優(yōu)勢，可充分利用水景營造環(huán)境； 規(guī)模優(yōu)勢，是周邊地塊中面積最大的一塊，可自由規(guī)劃； 交通優(yōu)勢，本案位于楊高南路中環(huán)線邊，出行優(yōu)勢明顯； 第二部分 產(chǎn)品解析篇 一、 規(guī)劃解讀 主要經(jīng)濟指標 總占地面積 —— 大面寬的完整基地 ， 在整個板塊中可謂翹楚 容積率 —— 適合中低密度建筑排布 總建筑面積 約 17萬平方米 —— 中大型社區(qū) 建筑密度 23% —— 常規(guī)尺度 綠地率 45% —— 常規(guī)尺度 建筑限高 40米 —— 景觀亮點與密度規(guī)劃上制約因素 二、總體規(guī)劃定位 依據(jù)開發(fā)商提供的規(guī)劃方案設想 ， 在小區(qū)中部規(guī)劃大面積高爾夫球場綠地 ， 而從南側三林塘港至北部華夏西路沿線 ， 依次規(guī)劃聯(lián)排 、 小高層 、 聯(lián)排 、 小高層的交替布局形式 。 本案的價格定位必須充分考慮上海整體市場的價格走勢以及上述地塊所帶來的價格影響 。 二、 上海市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 項目分析 宏觀經(jīng)濟推動房市良性發(fā)展，但新策、利率等影響不容忽視 （ 121號文、國務院通知、利率調(diào)整、期房不得轉讓、物業(yè)稅） 三 、 上海市房地產(chǎn)市場供需情況分析 供需市場基本平衡 ， 開發(fā)商 “ 惜售 ” 應正確看待 從 2023年全年的市場狀況看 ， 新建商品房銷售面積達 萬平米 ， 商品房竣工面積達 ， 空置房僅 100萬平米 ，全市供需關系基本均衡 。 其優(yōu)點不言自明 ， 但對其不利的條件我司有以下觀點陳述： 1. 從使用效率和維護成本考慮 ， 大面積的果嶺綠地的實用性較低 ， 且較高的建設成本和維護費用會對經(jīng)濟核算帶來巨大影響 。 草案二 總體規(guī)劃描述 利用小高層的占地優(yōu)勢和空間利用率 ， 在保證地塊限高規(guī)劃的要求下 ， 留出足夠的地域面積來規(guī)劃集中綠化景觀 ， 以期利用自然景觀和人造環(huán)境的綜合營造 ， 打造超豪華公共景觀社區(qū) 。 ，使樓盤的日后維護成本相對較高，實用性也不強。 ?在每套單元內(nèi)部盡量設置挑空空間。 推廣進程控制 假設項目在 2023年 7月可進行一期開盤銷售 ， 則暫排定以下推廣進程： 前期預熱：樓盤形象概念的前期炒作 時間要求： 第一波：西塊小高層展露頭腳 時間要求： 表現(xiàn)均價 6800元 /平方米 第二波：聯(lián)排別墅隆重登場 時間要求： 表現(xiàn)均價 9000元 /平方米 第三波：東塊小高層全面上市 時間要求： 表現(xiàn)均價 7000元 /平方米 總銷售周期共 12個月 各階段實際銷售時間及間隔根據(jù)工程進度再作動態(tài)控制 資金回籠計劃 階段 建筑面積 銷售回籠資金 （萬平方米） （億元） 第一波： 西塊小高層 8 第二波： 聯(lián)排別墅 第三波：東塊小高層 合計 17 整盤銷售單價： 7094元 /平方米 備注：此資金回籠計劃與方案二全小高層設計對比 ， 按 17萬平方米 分兩期開發(fā) ， ? 第一階段 6800元 /平方米 ， 體量 9萬平方米 ， 銷售金額為 ? 第二階段 7000元 /平方米 ， 體量 8萬平方米 ， 銷售金額為 ? 則總銷售金額為 ? 整盤銷售均價為 6894元 /平方米 結論：與方案一相比 ， 則方案一比方案二在回籠資金總量上要贏余 3400萬 。山水郡位置獨特，麗質(zhì)天成 兩條天然河流與中環(huán)線將之圍合 猶如護城河般將小區(qū)標識，王者氣度卓然 系列廣告文案二： 輕松簡單 貴胄生