世家領(lǐng)地山水郡整合營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告-文庫(kù)吧
2025-02-03 22:08 本頁(yè)面
【正文】 考意義。本項(xiàng)目的別墅物業(yè)的價(jià)格增幅可基本保持與公寓物業(yè)的增幅同步。 本案威脅點(diǎn) ： 本項(xiàng)目周邊容積率相似，周邊地塊開(kāi)發(fā)商較具實(shí)力，將遭遇產(chǎn)品定位類(lèi)似威脅； 2023年面臨政府對(duì)房市的調(diào)控，政策影響難以避免； 本案機(jī)會(huì)點(diǎn)： 區(qū)位優(yōu)勢(shì)，可充分利用水景營(yíng)造環(huán)境； 規(guī)模優(yōu)勢(shì)，是周邊地塊中面積最大的一塊，可自由規(guī)劃； 交通優(yōu)勢(shì)，本案位于楊高南路中環(huán)線邊，出行優(yōu)勢(shì)明顯； 第二部分 產(chǎn)品解析篇 一、 規(guī)劃解讀 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 總占地面積 —— 大面寬的完整基地 ， 在整個(gè)板塊中可謂翹楚 容積率 —— 適合中低密度建筑排布 總建筑面積 約 17萬(wàn)平方米 —— 中大型社區(qū) 建筑密度 23% —— 常規(guī)尺度 綠地率 45% —— 常規(guī)尺度 建筑限高 40米 —— 景觀亮點(diǎn)與密度規(guī)劃上制約因素 二、總體規(guī)劃定位 依據(jù)開(kāi)發(fā)商提供的規(guī)劃方案設(shè)想 ， 在小區(qū)中部規(guī)劃大面積高爾夫球場(chǎng)綠地 ， 而從南側(cè)三林塘港至北部華夏西路沿線 ， 依次規(guī)劃聯(lián)排 、 小高層 、 聯(lián)排 、 小高層的交替布局形式 。 其優(yōu)點(diǎn)不言自明 ， 但對(duì)其不利的條件我司有以下觀點(diǎn)陳述： 1. 從使用效率和維護(hù)成本考慮 ， 大面積的果嶺綠地的實(shí)用性較低 ， 且較高的建設(shè)成本和維護(hù)費(fèi)用會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)核算帶來(lái)巨大影響 。 2. 將聯(lián)排別墅與小高層混合交錯(cuò)排布 ， 在管理上將帶來(lái)很大困難 ， 且難以滿足不同層次客戶的不同需求 。 難以進(jìn)行品質(zhì)的區(qū)位劃分 。 3. 在地塊本身南北進(jìn)深淺的特點(diǎn)下 ， 中心地塊規(guī)劃大面積果嶺將 造成地塊的平面利用率較低 。 4. 地塊兩側(cè)臨近河道的優(yōu)勢(shì)未能得到充分的發(fā)揮 。 5. 本項(xiàng)目的主流客戶群是高爾夫消費(fèi)邊緣群體 ， 影響力不大 。 草案一 總體規(guī)劃描述 將樓盤(pán)規(guī)劃成以街區(qū)型聯(lián)排別墅住宅作品質(zhì)主打 ，形成東西 、 南北兩條軸線 ， 以聯(lián)排別墅與小高層綜合規(guī)劃為目標(biāo)的一體化住宅樓盤(pán) 。 景觀規(guī)劃描述 為了增強(qiáng)產(chǎn)品自身的賣(mài)點(diǎn) ， 強(qiáng)化水景均享 ， 在地塊入口南北軸線中心位置規(guī)劃人工湖 ， 為實(shí)現(xiàn)土方平衡 ， 在東西中軸線設(shè)集中綠化坡地 （ 最高處 3M） 。 將地塊自然地分割成南北兩塊 ， 再利用南北兩門(mén)的對(duì)流通道 ， 將整個(gè)地塊分成四個(gè)區(qū)域 。 此規(guī)劃建議有以下幾大基本出發(fā)點(diǎn)： ? 利用小區(qū)自身的景觀平面布局 ， 將地塊分成南 、 北兩塊 ， 便于在不同的景觀資源區(qū) ， 根據(jù)規(guī)劃控制要求 ， 規(guī)劃不同的產(chǎn)品形態(tài) 。 ? 東西走向布置的坡地綠化景觀 ， 形成一道宏偉的景觀走廊 ，好似龍脈的走向 。 蘊(yùn)涵無(wú)限的寓意內(nèi)涵 。 ? 借助地塊東側(cè)及南側(cè)的天然河道 ， 將水域面積通過(guò)一定的規(guī)劃線路引入到地塊內(nèi)側(cè) ， 有望使地塊整個(gè)東南側(cè)成為背靠坡地綠化 ， 南依天然水岸的優(yōu)質(zhì)景觀區(qū) 。 ? 南側(cè)利用臨近水域的特點(diǎn) ， 將天然河道引入內(nèi)側(cè) ， 并利用河道與綠地的組合 ， 在南塊聯(lián)排別墅區(qū)規(guī)劃一小型推桿果嶺 。 ? 利用樓盤(pán)南北兩個(gè)出入口的資源條件 ， 將樓盤(pán)很自然的分割成南北兩塊 ， 形成干擾較少 ， 而又很好的保證了小區(qū)的整體性 。 ? 在東南塊優(yōu)質(zhì)景觀區(qū)可考慮雙拼產(chǎn)品，并利用天然河道，可引入游艇碼頭規(guī)劃方案。 草案二 總體規(guī)劃描述 利用小高層的占地優(yōu)勢(shì)和空間利用率 ， 在保證地塊限高規(guī)劃的要求下 ， 留出足夠的地域面積來(lái)規(guī)劃集中綠化景觀 ， 以期利用自然景觀和人造環(huán)境的綜合營(yíng)造 ， 打造超豪華公共景觀社區(qū) 。 景觀規(guī)劃描述 從地塊條件考慮，利用外形方正、東西面寬的特點(diǎn)，在地塊中心區(qū)域集中規(guī)劃大面積集中景觀，形成地塊中心的高爾夫景觀軸線鏈。 此規(guī)劃設(shè)計(jì)方案有二大特征： 1. 在地塊中心區(qū)域 ， 出現(xiàn)強(qiáng)勢(shì)景觀賣(mài)點(diǎn) —— 完整高爾夫 景觀區(qū)域 。 ， 實(shí)現(xiàn)小高層產(chǎn)品低密度 、 大綠化的規(guī)劃戰(zhàn)略 。 根據(jù)以上論證，對(duì)以上兩種方案有幾大結(jié)論： 從規(guī)劃角度 方案一與方案二相比 ， 各單元物業(yè)所享受的視野景觀更 為均衡 。 方案一與方案二相比 ， 更與地塊南北狹長(zhǎng)的地形相適應(yīng) 。 在單元排布上更具靈活性 。 方案一較為豐富的景觀規(guī)劃元素是市場(chǎng)賣(mài)點(diǎn)的有力支撐 。 從市場(chǎng)角度 在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)條件下 ， 為了使樓盤(pán)更具競(jìng)爭(zhēng)力 ， 必 須在產(chǎn)品規(guī)劃上求新求異 ， 利用創(chuàng)新意識(shí)和品質(zhì)塑造來(lái) 達(dá)到吸引目標(biāo)客戶的目的 。 而兩種方案相比之下 ， 方案 一因融合了多種物業(yè)形態(tài)和豐富的景觀元素而更具優(yōu)勢(shì) 。 在周邊地塊的規(guī)劃容積率相當(dāng)?shù)那闆r下 ， 盡可能的使產(chǎn) 品多樣性能有效地將低市場(chǎng)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn) 。 。 從經(jīng)濟(jì)分析角度考慮 ，小高層的品質(zhì)不會(huì)因?yàn)槊芏鹊奶岣叨档?，反而因?yàn)橛新?lián)排別墅的加入而使整盤(pán)銷(xiāo)
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