【正文】 世家領(lǐng)地 山水郡 整合營(yíng)銷報(bào)告 第一部分 市場(chǎng)研究篇 一、整體房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 各類數(shù)據(jù)持續(xù)上揚(yáng)，整體市場(chǎng)高位運(yùn)行 全市價(jià)格穩(wěn)步上升，浦東價(jià)格一步一階 市場(chǎng)運(yùn)行分析 從整體市場(chǎng)運(yùn)行情況看 ， 上海房地產(chǎn)業(yè)仍處于快速發(fā)展過(guò)程中的市場(chǎng)繁榮階段 ， 預(yù)計(jì)短期內(nèi)市場(chǎng)將持續(xù)走高 ， 但對(duì)于市場(chǎng)過(guò)熱現(xiàn)象應(yīng)引起重視 。 價(jià)格分析 全市價(jià)格在 2023年繼續(xù)攀升 ， 至四季度市場(chǎng)均價(jià)約在每平米 6500元左右 ， 年平均漲幅超過(guò) 20％ ， 局部超過(guò) 50％ 。 但政府在 2023年調(diào)控目標(biāo)是價(jià)格增幅在 12％ 左右 。 對(duì)本項(xiàng)目而言 ， 價(jià)格的持續(xù)高漲對(duì)本項(xiàng)目的營(yíng)銷是極為有利的 。 但值得注意的是 ， 本案周邊的不少地塊也已被金地等開(kāi)發(fā)企業(yè)拿走 ， 這些地塊存在競(jìng)爭(zhēng) ， 但也與本案一起形成相互促進(jìn)的發(fā)展格局 。 真正對(duì)本案產(chǎn)生影響的是本板塊周邊的同類物業(yè) 。 本案的價(jià)格定位必須充分考慮上海整體市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)以及上述地塊所帶來(lái)的價(jià)格影響 。 二、 上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì) 項(xiàng)目分析 宏觀經(jīng)濟(jì)推動(dòng)房市良性發(fā)展，但新策、利率等影響不容忽視 （ 121號(hào)文、國(guó)務(wù)院通知、利率調(diào)整、期房不得轉(zhuǎn)讓、物業(yè)稅） 三 、 上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)供需情況分析 供需市場(chǎng)基本平衡 ， 開(kāi)發(fā)商 “ 惜售 ” 應(yīng)正確看待 從 2023年全年的市場(chǎng)狀況看 ， 新建商品房銷售面積達(dá) 萬(wàn)平米 ， 商品房竣工面積達(dá) ， 空置房?jī)H 100萬(wàn)平米 ，全市供需關(guān)系基本均衡 。 在 2023年出現(xiàn)了較為嚴(yán)重的 “ 惜售 ” 現(xiàn)象 ， 這是開(kāi)發(fā)商看好樓市的結(jié)果 ， 但 “ 非正常囤積 ” 有可能在房市生變后加劇 “ 恐慌 ” ， 提請(qǐng)開(kāi)發(fā)商注意由此所引發(fā)的風(fēng)險(xiǎn) 。 四、客戶群體對(duì)房地產(chǎn)需求分析 2023年市場(chǎng)持續(xù)走熱 ， 市場(chǎng)上的客戶群體體現(xiàn)出以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)： 一 、 購(gòu)房者投資 、 消費(fèi)的需求比例趨于平衡 ， 追求生活品質(zhì) 促進(jìn)閑居比例適度上升 ， 購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)的理性認(rèn)識(shí)增強(qiáng) 。 二 、 各種物業(yè)的投資 、 消費(fèi)比例各有升降 。 購(gòu)置獨(dú)立別墅 、 商鋪和產(chǎn)權(quán)式辦公樓的比例有所上升 ， 而聯(lián)體別墅 、 酒 店式公寓的需求增長(zhǎng)相對(duì)遲緩甚至有回調(diào)趨勢(shì) 。 三 、 上海樓市的高中低價(jià)房 “ 468” 的結(jié)構(gòu)基本形成 。 單價(jià) 8000元成為上海樓市高價(jià)房新的起點(diǎn) 。 通過(guò)對(duì)客戶需求的調(diào)查，可以發(fā)現(xiàn)，客戶對(duì)多層物業(yè)的需求在 %，對(duì)小高層物業(yè)的需求在 %，對(duì)高層物業(yè)的需求在 %，對(duì)別墅物業(yè)的需求則占到總客戶的近 8%.這只是針對(duì)全市的客戶群所作的調(diào)查，可作為本案在物業(yè)形態(tài)方面以作參考，但具體的物業(yè)類型及產(chǎn)品定位須視本項(xiàng)目的其他因素而定。 五、本案周邊地區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展分析 三大板塊發(fā)展不均 ， 浦三板塊潛力較大 上南板塊威脅仍在 ， 同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)難以回避 在外環(huán)線以南區(qū)域 ， 樓盤較少 ， 比較具規(guī)模的主要有康橋地區(qū)的多個(gè)別墅社區(qū) ， 以及少量的混合型社區(qū) ，一方面由于其地理位置相距本案較遠(yuǎn) ， 另一方面由于其供應(yīng)量有限 ， 故對(duì)本案的影響并不大 。 由于本案位于浦三路西側(cè) ， 故對(duì)本案產(chǎn)生影響的基本是同區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品 ， 上南板塊有大量的潛在樓盤存在 ，且與本項(xiàng)目一樣 ， 均屬于中密度住宅區(qū) ， 屆時(shí) ， 這些地塊所構(gòu)成的競(jìng)爭(zhēng)威脅較大 。 南浦大橋板塊由于其區(qū)位關(guān)系 ， 樓盤的檔次和產(chǎn)品定位與本項(xiàng)目有一定差別 ， 且距離較遠(yuǎn) ， 故影響較小 ， 競(jìng)爭(zhēng)威脅大大減弱 。 六、本案周邊地區(qū)潛在市場(chǎng)供應(yīng)量預(yù)測(cè) 正視內(nèi)憂外患的開(kāi)發(fā)勢(shì)態(tài)，挖掘自身優(yōu)勢(shì)突出重圍 地塊名稱 占地面積（㎡） 容積率 建筑面積 （㎡） 土地出讓金 (萬(wàn)元 ) 備注 三林鎮(zhèn) 1號(hào)地塊 235400 258940 每畝地價(jià) ，樓面價(jià) 3359元 /平方米 三林鎮(zhèn) 607街坊 1宗 4390 213 不含動(dòng)遷費(fèi) 三林鎮(zhèn)聯(lián)豐村17宗 36408 831 三林鎮(zhèn)聯(lián)豐村11宗 50405 5 1230 三林鎮(zhèn) 141868 241175.6 三林中林 7/6宗 9414 2 18828 三林鎮(zhèn)勝豐村18/ 18/3宗 74928 從潛在的供應(yīng)量看 ， 處于本項(xiàng)目周邊的開(kāi)發(fā)地塊供應(yīng)充足 ， 且平均容積率在 ， 與本項(xiàng)目相仿 ，均屬中密度住宅區(qū) ， 且不能排除同期上市的可能性 ，將對(duì)本項(xiàng)目構(gòu)成一定的威脅 。 其次 ， 從本項(xiàng)目周邊看 ， 處于隨時(shí)可能開(kāi)工的條件之下 ， 有著相同的區(qū)域優(yōu)勢(shì)和地理?xiàng)l件 ， 且在產(chǎn)品定位等方面也將對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響 。 七、本板塊可比性競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 對(duì)比樓盤缺乏 ， 產(chǎn)品定位需以其他板塊為參照物 周邊地塊充足，尋求創(chuàng)新是本案進(jìn)入市場(chǎng)之保證 從價(jià)格情況看，日月豪庭目前每平方米 6000元（公寓）、 7300元（別墅）的價(jià)格對(duì)本項(xiàng)目有參