【正文】 世家領(lǐng)地 山水郡 整合營銷報告 第一部分 市場研究篇 一、整體房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀 各類數(shù)據(jù)持續(xù)上揚(yáng)，整體市場高位運(yùn)行 全市價格穩(wěn)步上升，浦東價格一步一階 市場運(yùn)行分析 從整體市場運(yùn)行情況看 ， 上海房地產(chǎn)業(yè)仍處于快速發(fā)展過程中的市場繁榮階段 ， 預(yù)計短期內(nèi)市場將持續(xù)走高 ， 但對于市場過熱現(xiàn)象應(yīng)引起重視 。 價格分析 全市價格在 2023年繼續(xù)攀升 ， 至四季度市場均價約在每平米 6500元左右 ， 年平均漲幅超過 20％ ， 局部超過 50％ 。 但政府在 2023年調(diào)控目標(biāo)是價格增幅在 12％ 左右 。 對本項目而言 ， 價格的持續(xù)高漲對本項目的營銷是極為有利的 。 但值得注意的是 ， 本案周邊的不少地塊也已被金地等開發(fā)企業(yè)拿走 ， 這些地塊存在競爭 ， 但也與本案一起形成相互促進(jìn)的發(fā)展格局 。 真正對本案產(chǎn)生影響的是本板塊周邊的同類物業(yè) 。 本案的價格定位必須充分考慮上海整體市場的價格走勢以及上述地塊所帶來的價格影響 。 二、 上海市房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢 項目分析 宏觀經(jīng)濟(jì)推動房市良性發(fā)展，但新策、利率等影響不容忽視 （ 121號文、國務(wù)院通知、利率調(diào)整、期房不得轉(zhuǎn)讓、物業(yè)稅） 三 、 上海市房地產(chǎn)市場供需情況分析 供需市場基本平衡 ， 開發(fā)商 “ 惜售 ” 應(yīng)正確看待 從 2023年全年的市場狀況看 ， 新建商品房銷售面積達(dá) 萬平米 ， 商品房竣工面積達(dá) ， 空置房僅 100萬平米 ，全市供需關(guān)系基本均衡 。 在 2023年出現(xiàn)了較為嚴(yán)重的 “ 惜售 ” 現(xiàn)象 ， 這是開發(fā)商看好樓市的結(jié)果 ， 但 “ 非正常囤積 ” 有可能在房市生變后加劇 “ 恐慌 ” ， 提請開發(fā)商注意由此所引發(fā)的風(fēng)險 。 四、客戶群體對房地產(chǎn)需求分析 2023年市場持續(xù)走熱 ， 市場上的客戶群體體現(xiàn)出以下幾個方面的特點(diǎn)： 一 、 購房者投資 、 消費(fèi)的需求比例趨于平衡 ， 追求生活品質(zhì) 促進(jìn)閑居比例適度上升 ， 購房者對市場的理性認(rèn)識增強(qiáng) 。 二 、 各種物業(yè)的投資 、 消費(fèi)比例各有升降 。 購置獨(dú)立別墅 、 商鋪和產(chǎn)權(quán)式辦公樓的比例有所上升 ， 而聯(lián)體別墅 、 酒 店式公寓的需求增長相對遲緩甚至有回調(diào)趨勢 。 三 、 上海樓市的高中低價房 “ 468” 的結(jié)構(gòu)基本形成 。 單價 8000元成為上海樓市高價房新的起點(diǎn) 。 通過對客戶需求的調(diào)查，可以發(fā)現(xiàn)，客戶對多層物業(yè)的需求在 %，對小高層物業(yè)的需求在 %，對高層物業(yè)的需求在 %，對別墅物業(yè)的需求則占到總客戶的近 8%.這只是針對全市的客戶群所作的調(diào)查，可作為本案在物業(yè)形態(tài)方面以作參考，但具體的物業(yè)類型及產(chǎn)品定位須視本項目的其他因素而定。 五、本案周邊地區(qū)房地產(chǎn)現(xiàn)狀及發(fā)展分析 三大板塊發(fā)展不均 ， 浦三板塊潛力較大 上南板塊威脅仍在 ， 同質(zhì)競爭難以回避 在外環(huán)線以南區(qū)域 ， 樓盤較少 ， 比較具規(guī)模的主要有康橋地區(qū)的多個別墅社區(qū) ， 以及少量的混合型社區(qū) ，一方面由于其地理位置相距本案較遠(yuǎn) ， 另一方面由于其供應(yīng)量有限 ， 故對本案的影響并不大 。 由于本案位于浦三路西側(cè) ， 故對本案產(chǎn)生影響的基本是同區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)品 ， 上南板塊有大量的潛在樓盤存在 ，且與本項目一樣 ， 均屬于中密度住宅區(qū) ， 屆時 ， 這些地塊所構(gòu)成的競爭威脅較大 。 南浦大橋板塊由于其區(qū)位關(guān)系 ， 樓盤的檔次和產(chǎn)品定位與本項目有一定差別 ， 且距離較遠(yuǎn) ， 故影響較小 ， 競爭威脅大大減弱 。 六、本案周邊地區(qū)潛在市場供應(yīng)量預(yù)測 正視內(nèi)憂外患的開發(fā)勢態(tài)，挖掘自身優(yōu)勢突出重圍 地塊名稱 占地面積（㎡） 容積率 建筑面積 （㎡） 土地出讓金 (萬元 ) 備注 三林鎮(zhèn) 1號地塊 235400 258940 每畝地價 ，樓面價 3359元 /平方米 三林鎮(zhèn) 607街坊 1宗 4390 213 不含動遷費(fèi) 三林鎮(zhèn)聯(lián)豐村17宗 36408 831 三林鎮(zhèn)聯(lián)豐村11宗 50405 5 1230 三林鎮(zhèn) 141868 241175.6 三林中林 7/6宗 9414 2 18828 三林鎮(zhèn)勝豐村18/ 18/3宗 74928 從潛在的供應(yīng)量看 ， 處于本項目周邊的開發(fā)地塊供應(yīng)充足 ， 且平均容積率在 ， 與本項目相仿 ，均屬中密度住宅區(qū) ， 且不能排除同期上市的可能性 ，將對本項目構(gòu)成一定的威脅 。 其次 ， 從本項目周邊看 ， 處于隨時可能開工的條件之下 ， 有著相同的區(qū)域優(yōu)勢和地理條件 ， 且在產(chǎn)品定位等方面也將對本項目產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響 。 七、本板塊可比性競爭樓盤分析 對比樓盤缺乏 ， 產(chǎn)品定位需以其他板塊為參照物 周邊地塊充足，尋求創(chuàng)新是本案進(jìn)入市場之保證 從價格情況看，日月豪庭目前每平方米 6000元（公寓）、 7300元（別墅）的價格對本項目有參