【正文】 注進行監(jiān)理，有剪力墻結(jié)構(gòu)的亦為重點監(jiān)督。 b、采用防水混凝土結(jié)構(gòu)時，除嚴格按照設計要求計算混凝土的配合比之外，應重點檢查：砼攪攔時間不得少于 2分鐘 (用機械攪攔 )；底板應盡量連續(xù)澆注，須留設施工縫時，應嚴格按照規(guī)范中的留設要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應盡量要求在底板以下，墻體外側(cè)相應部位加設防水層 (可用卷材、涂膜等 )；預埋件的埋設應嚴格按規(guī)范施工；養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方式應嚴格監(jiān)控，此項是承建商經(jīng)常忽視的工序，但對砼的防水能力有較大的影響。因此，應對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監(jiān)控，有問題應堅決要求返工，否則后患無窮。 物業(yè)對介入中發(fā)現(xiàn)的 重要問題應以書面 報告的形式上報給地產(chǎn)公司領(lǐng)導，并跟進問題整改落實情況。 介入小組按照施工安裝進度進行現(xiàn)場跟進，發(fā)現(xiàn)問題及時通過與地產(chǎn)、施工方等進行溝通解決。（各地法規(guī)要求不一樣）一般： 管理部用房面積 =住宅區(qū)總建筑面積 / 位置：住宅區(qū)中央，底層，管理本部及各作業(yè)面相對集中。 樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。樓道內(nèi)應設置公告欄，宜預留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報箱應有防雨措施。 宜設置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。如利用自然河道水系超過 ,，還應配置相應的救生設備、設施。 分類評估 規(guī)劃設計階段介入 — 項目評估細則 景觀配置 景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。 綠化品種便于養(yǎng)護，養(yǎng)護成本節(jié)約。 1高檔住宅宜考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。 室內(nèi)各類插座、開關(guān)位置合理，應與家俱布置和使用習慣一并考慮。 空調(diào)機冷凝水和隔霜水應設專管排放，或接入陽臺排水系統(tǒng)。臥室內(nèi)宜避免對床直吹。 1房型設計應考慮生活習慣，不宜引起裝修時的大改動（敲墻、再次分隔等）。 管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規(guī)范，管道井檢修孔應設置合理，便于檢修。 住宅外窗應考慮開啟方便，尺度（安裝空調(diào)要求），隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。 分類評估 規(guī)劃設計階段介入 — 項目評估細則 房屋單體 屋面應充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。 網(wǎng)絡智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡平臺、家電遠程控制系統(tǒng)。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關(guān)，十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。 配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設備定型成熟可靠。 如住宅區(qū)設置會所，宜獨立設計。 分類評估 規(guī)劃設計階段介入 — 項目評估細則 生活配置 根據(jù)小區(qū)周邊（ 1公里范圍）市場、商業(yè)配套狀況設置充足市政、商業(yè)用房。 主要道路和出入口人車分流，在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。 消防車道設置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)范。 智能化配置先進，網(wǎng)絡資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設。 生活便利，基本生活配套齊全，出行便捷。 規(guī)劃設計階段介入 總體評估。 企劃文件 市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標客戶定位、目標客戶資料。 。 6 、對涉及物業(yè)利益的文件應由物業(yè)確認，如：管理費、物業(yè)管理合同、銷售中涉及物業(yè)的承諾、設備設施合同中的售后服務等。 物業(yè)組成工作小組 。 首先要做到物業(yè)項目這個產(chǎn)品是節(jié)能的，也就是說這個物業(yè)項目所選用的設備全是節(jié)能設備、所用的材料都是節(jié)能材料，它的電氣線路、各種管道、設備的選型、設備的數(shù)量等各個方面都要考慮節(jié)能的需要，體現(xiàn)節(jié)能的思想。 物業(yè)管理前期介入的概念 所謂技術(shù)節(jié)能，包括兩層含義： 一、是運用專業(yè)節(jié)能產(chǎn)品，從而達到降低能耗的目的； 二、是運用技術(shù)方法達到降低能耗的目的。 對已經(jīng)投入使用的物業(yè)項目待物業(yè)管理能夠介入時，物業(yè)項目的工程建設均已基本結(jié)束或者已經(jīng)完全結(jié)束，這時再想通過改變設計而達到節(jié)能目的，已經(jīng)為時已晚。 物業(yè)管理人員比工程設計人員、工程施工人員、工程管理人員更為了解和掌握各種物業(yè)設備設施的耗能情況，具有比較豐富的節(jié)能經(jīng)驗和節(jié)能體會。 3 、制定工作計劃 。 前期介入的一般程序 前期介入主要分三個階段實現(xiàn)：規(guī)劃設計階段、營銷策劃階段和施工建設階段，三個主要階段結(jié)束后配合地產(chǎn)進行竣工驗收。 施工建設階段包括： 電氣設備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應注意的問題。 設計文件 總說明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑 〈 設計說明書、設計圖紙（平面圖、立面圖、透視圖） 〉 、結(jié)構(gòu)設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調(diào)設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟指標等。 住宅區(qū)規(guī)劃功能區(qū)分合理，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。 設備、設施保障充分，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。 便于物業(yè)組織管理，節(jié)約管理成本。 消防登高面（場地）設置合理，其位置及面積符合國家規(guī)范。 機動車位配置充分（一般住宅不少于戶數(shù)的 2： 另加訪客車位占車位數(shù)的 5%，聯(lián)排別墅等高標準住宅應按戶數(shù) 1： 1, 另加訪客車位占車位數(shù)的 10%）。 一般應考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。會所面積、活動項目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營方式合理配置。 溝、管、渠、井的設置合理，便于維護保養(yǎng)。 配電房、水泵房、電梯機房、中央空調(diào)機房等設備房設計應符合國家規(guī)范。 設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。 墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。 廚房設計應遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在 2— 3米，燃氣熱水器位置合理，灶宜避開窗口設置。 宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分（一般不少于 250mm），應有防止油煙回流和串煙措施。 1有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面（陽臺）時，應考慮防盜措施。 室外空調(diào)機位應考慮外墻美觀、設置統(tǒng)一機座、安全隱蔽。 室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應靠近室內(nèi)機位管中應距地 10度左右。配電箱配出回路設計分配合理。 分類評估 規(guī)劃設計階段介入 — 項目評估細則 綠化配置 綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。 綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習慣。 采用水景應考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護。 景觀裝飾應便于清潔、養(yǎng)護，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。 公共活動區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對住戶的影響。 樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設置無障礙通道和設施。 分類評估 規(guī)劃設計階段介入 — 項目評估細則 管理用房 物業(yè)管理處 管理中心功能：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。 業(yè)委會、居委會（根據(jù)當?shù)卣撸? 功能：辦公室、資料室、會議室、接待室 面積：根據(jù)具體情況而定 位置：和管理部相對接近，業(yè)委會與居委會可聯(lián)合設置于一處 物業(yè)在施工建設階段的介入主要側(cè)重于項目土建工程的尾聲，即在設備、門窗安裝階段，時間上大致在竣工驗收前 5個月。要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度，通常可通過建立一套報表體系來實施，報表包括的主要內(nèi)容有：工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。 物業(yè)公司在項目施工階段介入應注意的要點 施工建設介入程序與內(nèi)容 了解委托項目各類機電設施設備配置或容量、設施設備的安裝調(diào)試、各類管線的分布走向、隱蔽工程、房屋結(jié)構(gòu)等，并指出設計中缺陷、遺漏的工程項目，加強常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。 物業(yè)公司在項目施工階段介入應注意的要點 施工建設介入程序與內(nèi)容 地下室工程 地下室因其結(jié)構(gòu)埋藏于地表以下，受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境，是滲漏問題的常發(fā)部位。 c、采用水泥砂漿防水層，除按設計及規(guī)范施工外，應注意陰陽角應做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫。如這些部位施工出現(xiàn)問題，通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水，還會出現(xiàn)難以檢查維修的問題。 b、內(nèi)墻面及天花板：內(nèi)墻面及天花板常用混合砂閃抹灰。由于減壓閥的自身構(gòu)造，較易為細小雜物堵塞，故建議高位水池出水口的管口不要設為敞開管口式，應改為密孔眼管道入水，以阻擋雜物進入。 物業(yè)公司對竣工驗收階段介入 驗收小組須制定統(tǒng)一驗收標準（詳見 《 新建物業(yè)接管驗收指引