【正文】 139260 ㎡； 496套貨量 (63290 ㎡ ) 135199 ㎡； 65套貨量 240 ㎡； 374套貨量 (58375 ㎡ ) 139260 ㎡； 667套貨量 (102229 ㎡ ) 139260 ㎡； 103套貨量 (27522 ㎡ ) （ 179749 ㎡ ） 在售洋房產(chǎn)品面積區(qū)間 五房 三房 四房 六房 80 280 320 400 240 200 160 120 （㎡） 星河灣盛薈 海怡半島 珊瑚天峰 時代外灘 雅居樂劍橋郡 錦繡香江 大學馨園 星匯文華 大學小筑 大學城尚軒 360 500 番禺區(qū)內(nèi)洋房主流戶型分布： 區(qū)域內(nèi)洋房產(chǎn)品主流戶型為： 120180㎡三房， 160320㎡四房， 280500㎡五房。資源 城市中心 |絕版一線臨珠江 |超長沿江岸線 十分鐘車程生活圈 區(qū)位 —— 位處番禺區(qū)華南板塊，片區(qū)作為廣州未來新中心發(fā)展迅速， 處于成長期 。區(qū)位 番禺南村鎮(zhèn)陳邊村、市頭村 |大學城對岸 |一線臨江 項目 開盤前已售均價為15889元 /平方米， 4月 9日開盤直降 5000元 /㎡ 時代外灘 3月 10日開售，采用 “ 低開高走” 策略，其 145168平方米的精裝單位成交單價均僅在 /平米左右 星河灣盛薈 2023年 4月推出部分特價單位，最低 /平方米，帶 1萬元 /平方米裝修，與之前均價 /㎡ 相比，每平米直降5000元。 廣 州亞運城處于珠江三角洲幾何中心的位置，地理位置和自然條件有很大的優(yōu)勢。 雅居樂劍橋郡 大學城是堅持低密度建筑、低容積率發(fā)展模式的城市新區(qū)。 番禺主要房地產(chǎn)板塊分布： 基盛水韻藍灣 珠江怡景灣 洛溪板塊 大學城板塊 大學小筑 星匯文華 尚軒 103 大學城馨園 珊瑚天峰 時代外灘 諾德名都 錦繡香江 信基城 萬科紅郡 敏捷上城國際 諾德中心城 華南板塊 市橋板塊 星晨時代豪庭 雅居樂錦官城 上軒 保利香檳國際 雅居樂城南源著 海倫堡流金歲月 金海岸花園 東湖州花園 亞運城板塊 華南板塊聚集了眾多品牌社區(qū)，崛起發(fā)展十幾年，交通與商業(yè)配套逐步完善，即將開通的地鐵七號線將帶來更便利的交通，隨著萬達廣場的落地以及 萬博商業(yè)區(qū)的進一步發(fā)展，華南板塊發(fā)展將更加成熟和宜居。 目前已經(jīng)聚集了如沃爾瑪山姆會員店、海印又一城等商業(yè)龍頭 未來： 將在 5年之內(nèi)從一個社區(qū)級商圈，躍升為都市級的商圈，購物中心達 50萬㎡以上，還將建成萬達廣場、天河城等商業(yè)巨擘 2023年 3月 開始打造 現(xiàn)狀： 地處番禺區(qū)商業(yè)中心位置 ，商業(yè)繁華區(qū)分布在大北路、繁華路、光明北路等路段，但目前仍處于街坊生意階段，消費群體相對低端，目前還丌適宜建立高端購物新城 。 番禺區(qū)主要產(chǎn)業(yè)分布 目前以現(xiàn)代制造業(yè)為主，產(chǎn)業(yè)人口密集，已形成相應(yīng)板塊分布局面，并積極打造 4大服務(wù)業(yè)中心，未來將匯聚大量高端消費及高消人群。 廣州新城中心 大學城教育研發(fā)中心 城市功能強 化帶 商貿(mào)旅游文化發(fā)展帶 知識創(chuàng)新軸線 生活服務(wù)軸線 重裝產(chǎn)業(yè)中心團 大學城組團 廣州新城組團 重裝基地組團 廣州南站 番禺新城組團 市橋組團 都市農(nóng)業(yè)組團 市橋中心 廣州 番禺新城中心 番禺區(qū)目前經(jīng)濟發(fā)展在對廣州總體 GDP的貢獻上占據(jù)中上游地位，預計未來板塊發(fā)展獲得政策關(guān)注和傾斜的優(yōu)勢較大； 但番禺區(qū)人均 GDP偏低也在一定程度上反應(yīng)了番禺本地整體的富裕程度并不突出，因此，定位高端的項目不能僅僅局限于鎖定番禺本地客戶。 城市發(fā)展重心南移，番禺區(qū)未來發(fā)展空間巨大 本報告是嚴格保密的。 東部副城區(qū) 包括黃埔及蘿崗兩部分。謹呈：廣州三新房地產(chǎn)建設(shè)有限公司 番禺黃金海岸項目發(fā)展定位報告 世聯(lián)地產(chǎn) 2023年 5月 研究背景 地塊 1 地塊 2 地塊 3 地塊 4 項目位置：廣州市番禺區(qū)南村鎮(zhèn)陳邊村、市頭村 土地性質(zhì)：二類居住用地（ R2） 南沙港快速路 （兩側(cè)各退讓 ≤100米） （沿江退讓 30米作為公共綠地） （退讓道路紅線 ≤10米） 黃金海岸花園項目規(guī)劃 項目基礎(chǔ)指標及限制 —— 地 塊 容積率 用地面積 建筑密度 計容建面 限高 地塊一 ≤ 4258 ≤30% ≤7600 —— 地塊二 ≤ 20969 ≤25% ≤16775 ≤24米 地塊三 ≤ 45137 ≤30% ≤36109 ≤24米 地塊四 ≤ 29004 ≤30% ≤58466 —— 合計 計容建筑面積 ≤118950平方米 一線臨江的地塊，需用好稀缺的資源，不辜負該地塊的價值； 充分考慮市場的變動因素，產(chǎn)品規(guī)劃定位具有前瞻性； 以往開發(fā)的項目以收購現(xiàn)樓進行銷售居多，需尋找與企業(yè)實際相匹配的開發(fā)模式； 穩(wěn)健運營，兼顧價值最大化和風險可控，承載為企業(yè)品牌起勢的責任； 找準價值最大化和風險可控的平衡點 世聯(lián)對貴司發(fā)展需求的理解 —— 區(qū)域背景研究 第一部分 ?番禺的經(jīng)濟 ?番禺的規(guī)劃 ?番禺的房地產(chǎn)市場 本報告是嚴格保密的。定位區(qū)域港口，珠江三角洲現(xiàn)代物流中心，先進制造業(yè)基地和技術(shù)創(chuàng)新中心，歷叱文化旅游基地、配套產(chǎn)業(yè)的居住城區(qū) 南沙片區(qū) 廣州實施“南拓”戰(zhàn)略的龍頭，靈感經(jīng)濟發(fā)展突出。 番禺區(qū)總體規(guī)劃定位 第一，珠三角重要的生產(chǎn)服務(wù)先進制造業(yè)基地。 番禺區(qū)經(jīng)濟發(fā)展狀況： 2023年番禺區(qū) GDP在廣州十區(qū)二市中排名第四，人均 GDP排名第八，年均增長率位居全市第三。 廣州南站現(xiàn)代服務(wù)業(yè)中心 現(xiàn)代化商業(yè)區(qū) 中心城區(qū)綜合商貿(mào)中心 商品展貿(mào)中心 洛溪商圈 廣州南站商圈 萬博商圈 市橋商圈 2023年 7月 蝶變新生 現(xiàn)狀： 洛溪新城開發(fā)已二十年，各樣生活配套設(shè)施相對完善，百佳、華潤萬家早已進駐，生活購物十分方便 未來： 未來將朝著社區(qū)型商業(yè)中心發(fā)展，商業(yè)服務(wù)業(yè)將進駐社區(qū)商業(yè)中心。 番禺區(qū)主要商圈及分布 目前擁有萬博商圈、市橋商圈、洛溪商圈和在建的廣州南站商圈等四大商圈，項目受萬博、南站、洛溪等商圈“聚合共振”輻射，區(qū)域發(fā)展動力充足。 洛溪板塊是番禺起步最早，發(fā)展最成熟的區(qū)域。在大學城僅有的，住宅用地僅 22塊，大學城板塊憑借其獨有的稀缺性資源、優(yōu)越的居住環(huán)境成為引人矚目的純豪宅板塊 市橋板塊是番禺本地人置業(yè)的首選區(qū)域，發(fā)展相對成熟，政府對市橋定位為“嶺南水鄉(xiāng)特色”。充分利用這一優(yōu)勢，可以將廣州新城建設(shè)成為珠三角對外溝通聯(lián)系的交通樞紐，進 一步鞏固廣州作為中心城市的地位，隨著南沙的大開發(fā)，緊鄰南沙的亞運城板塊價值也將跟著提升。 競爭白熱化，但缺乏真正的豪宅標桿 今年以來，番禺區(qū)的降價潮從以往的中小戶型向大戶型擴散，由普通住宅向中高端物業(yè)蔓延，缺乏高品質(zhì)及個性但卻定位高端的泛豪宅抗風險能力差，價格難以穩(wěn)定。地形 北向臨江 |南靠劍橋郡 |南沙港快速路分割地塊 北側(cè)：與大學城隔江相望 地塊中間：南沙港快速路橫穿而過 南側(cè)：與雅居樂劍橋郡僅一路之隔 北側(cè)：一線臨 項目 交通 —— （ 1）地鐵：距規(guī)劃的 7號線南村站約 2公里（預計 2023年開通），離地鐵 4號線均在 6公里左右； （ 2）公交：暫無公交通行； （ 3）路網(wǎng)：南面為濱江路， 華南快速、新光快線以及南沙港快速 3條快速道環(huán)繞而立 ，跨江即達廣州大學城， 20分鐘內(nèi)通達琶洲、珠江新城。 番禺區(qū)內(nèi)高端樓盤景觀資源分析： 洛浦板塊內(nèi)豪宅項目江景資源因地塊因素受到一定程度的限制，臨江不望江是大部分產(chǎn)品存在的情況。 星河灣盛薈： 北向江景面較為狹窄，項目本體沿江面窄，僅 1/4的戶型能望江?？臻g尺度大的房型比較受客戶歡迎。 室內(nèi)裝修：豪華裝修，更偏重天、地、墻的鋪裝和飾面，強調(diào)觀感與尺度注重材質(zhì)的應(yīng)用，裝修標準高 ,主要用材和設(shè)備基本上以進口材料和品牌為主對工藝要求精益求精營造裝修的華麗感和尊貴感室內(nèi)裝修。 社區(qū)打造：現(xiàn)代風格外立面設(shè)計，高端的中心庭院園林及藝術(shù)性會所打造，構(gòu)建以文藝為主調(diào)性的高檔社區(qū)； 園林： 英國 ACLA大師主筆 室內(nèi)： 達觀國際設(shè)計 +羅志雄設(shè)計 會所： 達觀國際設(shè)計 建筑：香港嘉柏建筑師事務(wù)所 項目 內(nèi)容 占地面積 491000平方米 建筑面積 500000平方米 容積率 地址 番禺大石鎮(zhèn)沙溪大道（洛溪島東端，番禺大橋東側(cè)） 開發(fā)商 和記黃埔地產(chǎn)有限公司 在售主力戶型 188~192平方米的三房 價格 均價 11500 元 /平方米 ?推出約 400套 190與 290㎡ 的大平層單位； ?折后均價約 /平米（毛坯交樓） ?價格直降近 6000元 / ㎡ ！ 典型項目：珊瑚天峰 —— 主力戶型為 190 ㎡ ，降價至 萬 / ㎡ 出售，毛胚交樓，降價前月均銷售不到 10套。 ?120150㎡ 產(chǎn)品供應(yīng)偏小，去化率最高，但產(chǎn)品走性價比路線，銷售價格整體并未達到區(qū)域均價。 版塊 樓盤名稱 在售產(chǎn)品類型 產(chǎn)品面積（㎡） 主力成交總價段 (萬元 ) 南湖 頤和高爾夫莊園 獨棟 7001000㎡ 40008000 聯(lián)排 368550㎡ 20233000 金沙洲 恒大御景半島 獨棟 400800㎡ 15003000 萬科 .金域藍灣 類獨棟 293㎡ 1200 聯(lián)排 220235㎡ 600800 中海金沙灣 雙拼、聯(lián)排 290530㎡ 8001000 保利西海岸 雙拼、聯(lián)排、 類獨棟 250450㎡ 9001600 番禺 招商金山谷 雙拼 340440㎡ 9001100 雅居樂劍橋郡 聯(lián)排 300510㎡ 8002023 萬科紅郡 獨棟 560630㎡ 25004500 聯(lián)排 380430㎡ 10002500 天河 頤德公館 疊拼（創(chuàng)新） 310420㎡ 24003000 城市中心板塊別墅： 城市別墅供應(yīng)稀缺，目前主要分布于金沙洲與番禺兩區(qū)，產(chǎn)品總價跨度較大； 400 450 550 350 300 250 200 （㎡） 恒大御景半島 金域藍灣 中海金沙灣 保利西海岸 招商金山谷 雅居樂劍橋郡 萬科紅郡 頤和高爾夫莊園 頤德公館 500 600 600以上 中心板塊別墅面積段分布： 區(qū)域內(nèi)別墅主要為聯(lián)排、雙拼、類獨棟產(chǎn)品，面積段主要為 300500 ㎡ ，獨棟別墅普遍在 550 ㎡ 以上。 戶型設(shè)計適當增加和室外互動的空間，下沉式庭院，增加采光，多露臺、花園的設(shè)計，充分利用戶外空間；接近 1： 1的高贈送率。 別墅概況 別墅采用全地下車庫設(shè)計，小區(qū)內(nèi)專門設(shè)有私家車庫入戶通道，連接別墅負二層。 A1型別墅 產(chǎn)品設(shè)計 —— 香樟道 2號 ?建筑面積 ： 385388㎡ ?負一層面積 ： 107109㎡（含贈送面積 7173㎡） ?首層面積 ： 134㎡，二層建筑面積 133㎡ ?三層面積 ： 84㎡，帶私家電梯 ?前后花園 ： 約 83123㎡（全部贈送），露臺 6669㎡，天臺 71㎡ 一樓 三廳設(shè)計，小型賓客交流廳、雙邊采光開放式餐廳、 360度下沉式觀景寬闊客廳無縫對接，主人待客悅賓尺度自由轉(zhuǎn)換 產(chǎn)品設(shè)計 —— 香樟道 2號 二樓 三間套房設(shè)計，大客臥更與梯間家庭活動廳相連，帶寬敞衣帽間、衛(wèi)生間，和觀景大陽臺 A1型別墅 戶型分析： 空間運用較好，三層空間六層面積使用的設(shè)計，空間功能運用較好；與負一層半的地下車庫連通，獨門入戶 A3戶型 建筑面積：約 348－ 370平方米 贈送前后花園面積達 60－ 67平方米、 82－ 115平方米 間隔：負一層全能私家會館、一層開放式景觀客廳、二層客居空間、三層全層主人套房 戶型特點：首層、二層、三空間集中了會客廳、主客臥房功能，負一層打造“泛會所”，天井自然采光通風，可作影音室、臺球廳、酒吧等功能 負一層 一層 二層 三層 天面層 “泛會所” 產(chǎn)品類型 別墅 容積率 占地面積 34713 平方米 建筑面積 30532 平方米 主推樓棟 目前 在售 三期別墅組團“紅郡 〃 翡翠” 戶型面積 570630㎡ 的雙拼別墅； 380430㎡ 獨棟別墅 當前價格 獨棟別墅，單價 34萬 /㎡ ；雙拼別