【正文】 平米 165平米 210平米 樓棟號 套數(shù) 面積 預估均價 貨值 住宅產(chǎn)品 2 36 11075 47558 526692189 4 36 11082 47926 531097555 6 62 18273 49482 904182365 7 112 21432 46923 1005651750 8 90 16039 44611 715525250 總計 336 77901 47280 3683149109 210㎡ 樓棟號 套數(shù) 面積 預估均價 貨值 公寓產(chǎn)品 1（公寓） 60 12826 39973 512687632 3（公寓） 90 19197 33345 640145343 總計 150 32023 36000 1152832975 40460㎡ 樓棟號 套數(shù) 面積 預估均價 貨值 商業(yè)產(chǎn)品 1底商 11 2465 123089828 3底商 12 2241 125890176 5 51 5974 265710708 8底商 12 859 67000 57539181 9 9 1362 48000 65366880 10 4 915 48000 43916640 總計 99 13816 49327 681513412 8 7 6 4 2 3 1 項目整體可售房源 住宅？套 ， 公寓？套 ， 商業(yè)？套 ，面積 共計？ ㎡ ，貨值 共預計？億 12 全盤整體銷售目標分解 產(chǎn)品類型 樓號 項目 總體貨源 指標 銷售計劃 2023年 2023年 2023年 2023年 … 年度合計 住宅 ?平米至？平米 套數(shù) 面積 單價 總價（萬元） 去化率 ？平米至？平米 套數(shù) 面積 單價 總價（萬元） 去化率 住宅合計 套數(shù) 面積 單價 總價（萬元） 去化率 商業(yè) 套數(shù) 面積 單價 總價（萬元） 去化率 商業(yè)合計 套數(shù) 面積 單價 總價（萬元） 去化率 總計 套數(shù) 面積 單價 總價（萬元） 去化率 13 目標分解結論導出 ? 明確項目 主力銷售期 及項目 入市當年銷售額 占整盤份額 ? 根據(jù)上一年度統(tǒng)計數(shù)據(jù)，定位項目入市當年銷售額在 當?shù)厥袌鲋兴幍匚? ? 明確項目 主力產(chǎn)品 ，及其所占整盤及入市當年資源的份額 ? 確定 價格目標 、 速度目標 （即銷售金額目標）、 其它目標 （如公司戰(zhàn)略、項目風險要求、品牌形象等） 備注：此部分結論是應用于項目核心問題導出的關鍵部分 目錄 1上一年度營銷總結 21 目標下的背景分析 22 核心問題導出 上一年度營銷總結2本年度目標及貨源盤點 3核心問題及營銷策略 4營銷執(zhí)行計劃 5需各部門配合協(xié)調(diào)事項 1 整盤貨源盤點及銷售目標分解 2 核心問題導出 3 營銷策略及執(zhí)行計劃 4 推售及價格策略、蓄客計劃 5營銷 組織架構 6需各部門配合協(xié)調(diào)事項 21 目標下的背景分析 ——政策背景 CBD商務區(qū) 價格： 萬元 /㎡ 競爭產(chǎn)品分布圖 四季世家， 220420㎡ 四居，精裝單價 /m178。 ； 朝陽公園 價格： 5萬元 /㎡ 二環(huán) 三環(huán) 四環(huán) 燕莎商圈 價格：元 /㎡ 東北四環(huán) 價格： 萬元 /㎡ 亞奧板塊 價格：元 /㎡ 面積區(qū)間為 165190㎡ 三居 面積區(qū)間為 285310㎡ 四居 紅璽臺 ,160300㎡ 三 四居 ,精裝單價 /m178。； 棕櫚泉白金公寓， 140240㎡ 三居，精裝單價 /m178。 LOFT7090平 ， LOFT單價 ，月均去化 ，剩余近 77套 瑞安君匯 共 180套， 190280平米三居， 230450四居 凱德錦繡 一居 90平 2居 90100,3居 140160平 ，單價 , 223套 三 居 450平， 四 居 430平， 五 居 520平 ，月均去化 ，余 237套左右，后期仍有 400平以上產(chǎn)品推售，近 330套 霄云路 8號 萬科藍山 四居 240平，成交單價 ，月均銷售 7套，余 30套 金茂府 二期剩余 145套 三期預計為 270380㎡ 四居及五居， 248套，預計 2023年 4月后推出 公園 1872 剩余 69套房源 1樓預計在 2023年 4月加推 預計加推 300㎡ 以上的四居及五居。 產(chǎn)品優(yōu)勢： CBD核心區(qū)位、地鐵雙軌； 5000元 /㎡精裝，德國家電贈送； 產(chǎn)品設計（ 270176。 蓄客情況 2023年 12月 28日售樓處開放，開始進行辦卡蓄客，搜房白金卡 2萬元可以抵 10萬元。 受新政影響，蓄客有效率較低 。 解讀 CBD—— 東擴后的 CBD，使得其周邊區(qū)域將更多的承載高端居住需求 這 是歷史賦予的機遇 ；稀缺 的供應使購買稱為機會 ；區(qū)域 人口的增加，使在邊上、又不遠處成為升值空間的源泉； 文化區(qū)文化公園 朝陽北區(qū)家庭公園 門戶區(qū)門戶公園 項目被朝陽公園、紅領巾公園、團結湖公園以及未來東擴區(qū)內(nèi)的三座新興公園環(huán)繞，區(qū)別于 CBD內(nèi)喧囂，令生活環(huán)境更趨于純寧安逸 31 本體機會分析 ——項目區(qū)位、周邊環(huán)境、規(guī)劃分析、優(yōu)勢配套 解讀公園群 ——六園環(huán)繞下，使得項目更具宜居性 31 本體機會分析 ——項目區(qū)位、周邊環(huán)境、規(guī)劃分析、優(yōu)勢配套 中式皇家園林設計手法：三進式、雙龍戲珠格局，細節(jié)之處彰顯中國文化底蘊 31 本體機會分析 ——項目區(qū)位、周邊環(huán)境、規(guī)劃分析、優(yōu)勢配套 其它優(yōu)勢配套 31 本體機會分析 ——產(chǎn)品分析 ? 提煉 項目在產(chǎn)品類型、戶型結構中的優(yōu)勢和機會 主臥大套間面寬 ，配備明衛(wèi)、雙衣帽間及270176。 33 客戶機會分析 ——典型客戶描摹 客戶基本信息 客戶外形描述 （年齡、穿著、服飾、私家車、客戶愛好等情況描述） 客戶來訪歷程 （客戶來訪首次來訪時間、來訪次數(shù)、來訪人數(shù)、交談情況描述；客戶來訪二次來訪時間、來訪次數(shù)、來訪人數(shù)、交談情況描述 …… ） 客戶購買邏輯 （客戶為什么購買情況描述，如果是朋介，朋友是通過什么渠道認知的，朋友又是做什么的） 客戶最認可項目的地方和最不認可的地方 姓 名 性 別 欲 購 戶型 欲購房號 國籍或常住地 認購渠道 手 機 客戶工作區(qū)域及工作單位 客戶居住區(qū)域及居住小區(qū) 付款方式 置業(yè)顧問 33 客戶機會小結 機會分析小結 ——項目核心營銷價值 區(qū)域機會： _____________________ 競爭機會： _____________________ 客戶機會： ______________________ 核心價值 2 核心價值 1 核心價值 3 備注：此部分內(nèi)容是給代理公司和廣告公司明確項目價值點的關鍵內(nèi)容 34 推廣形象切入點導出 【 推廣案名 】 ： 【 市場定位 】 ： 【 SLOGAN】 ： 【 推廣關鍵詞 】 ： 如有主形象畫面可同時附上 備注：此部分內(nèi)容在此階段若未完成，可暫時空缺 問題 3 解決策略 3 34 核心問題解決策略 問題 2 解決策略 2 問題 1 解決策略 1 35 解決 核心問題的保障動作 回顧 —— 問題 1 解決 策略 1 A、推廣渠道保障 ： —— —— —— 可配圖片說明，并注明完成時間，費用成本、責任部門 備注：若存在多個核心問題，則對應多套解決方案，其中每套解決方案中的保障手段可在以下幾種中進行選擇或增加。 路口處設置項目精神碉堡 東南側道路修建正式圍墻及園林綠植 示例 ——單點現(xiàn)場展示效果 35 解決 核心問題的保障動作 回顧 —— 問題 1 解決策略 1 D、銷售道具保障 ： —— —— —— 可配圖片說明，并注明完成時間，費用成本、責任部門 35 解決 核心問題的保障動作 回顧 —— 問題 1 解決策略 1 E、服務保障 ： —— —— —— 注明服務事項、具體標準、費用成本、責任部門 35 解決 核心問題的保障動作 回顧 —— 問題 1 解決策略 1 F、銷售組織保障 ： —— —— —— 銷售團隊的培訓、聯(lián)動、激勵等 36 項目整體營銷費用詳表 項目 營銷費用明細（萬元） 2023年 2023年 2023年 2023年 … 合計 合計比例 項目 X 營銷費用計劃值 營銷 費用 實際值 推廣費 報紙廣告費 雜志廣告費 網(wǎng)絡廣