【正文】 — 30年代，英國郊區(qū)的獨(dú)立商店紛紛組合成小型鄰里中心，開發(fā)商將鄰里中心作為居住區(qū)的配套建設(shè)內(nèi)容。 1937年建成的休斯敦奧克斯河中心 (The River OaKs Center)有 47家商店，并有 32500平方米可出租面積 (GLA)。 羅巴克 (Sears Roebuck)公司在芝加哥郊區(qū)公路交叉點(diǎn)上建立了一家綜合商店，以它為核心形成了帶形中心 (Strip Center)。一種較為固定的平面布局方式 —— 即將一組商店圍繞小汽車布置，或者商店被小汽車包圍 —— 很快得到重視，并逐漸流行起來。 巴特勒 (CyrusButler)在羅得島普羅維登斯 (Providence， RhodeIsland)建造的三層封閉購物廊，以及 1907年愛德華 美國購物中心的建設(shè)始終居于領(lǐng)先地位，對歐洲、澳州和亞洲國家產(chǎn)生了顯著的影響。據(jù)悉，國外的商業(yè)資本也已介入了北京的 “MALL”建設(shè)。全球最大的 “MALL”美國 “西愛民頓 ”年?duì)I業(yè)額達(dá) 億美元。行業(yè)多，店鋪多，功能多。但與國內(nèi)許多冠以 “購物中心 ”的百貨商場或者綜合性商場等商業(yè)設(shè)施不同，真正意義上的 “MALL”幾乎能夠涵蓋人們的各種消費(fèi)需求。即使在國內(nèi)，北京也已有2 個規(guī)模在 50 萬平方米以上的摩爾在建設(shè)中， 在建中的上海虹橋商貿(mào)城摩爾面積也達(dá)到26 萬平方米。 我國在摩爾這一商業(yè)業(yè)態(tài)上不僅比歐美落后，也比東南亞 許多國家落后許多。 而摩爾通俗的講， 即把上?；春Ｂ飞纤械膶Ｙu店和快餐店、中高檔的第一八佰伴或太平洋百貨、中檔的第六百貨、頂級的連卡佛百貨、 家樂福 大賣場、新天地、衡山路休閑街、恒隆廣場或梅龍鎮(zhèn)廣場、上海影城、上海書城、兒童樂園、好樂迪 KTV、百腦匯、宜家家具、 OBI、百安居、大食代美食城、襄陽市場、運(yùn)動城、自然美 SPA、 MEGA FIT 健 身中心、大飯店等全部放入同 1 幢設(shè)計(jì)周全且精美的特大型的商業(yè)建筑中，且各店與店之間要有良好的連通性與互動性互補(bǔ)性，并通過統(tǒng)一管理以發(fā)揮整體效應(yīng)，面積一般比上海港匯廣場要大 1 至 2 倍，如上海 24 萬平方米的正大廣場，菲律賓馬尼拉 33 萬平方米的 SM MEGAMALL 等。可見購物中心是開發(fā)者即業(yè)主開發(fā)后，或是業(yè)主自己管理，或是委托專業(yè)購物中心管理公司管理，把場地出租給各種零售商（當(dāng)然業(yè)主自己也可以經(jīng)營部分場地），但哪種店鋪引進(jìn)多少、引進(jìn)誰，要有事先的統(tǒng)一規(guī)劃，各行各業(yè)都要有合理的比例 ,其功能不僅包括一次購足的售賣功能，還應(yīng)包括吃、喝、玩、樂的生活功能：一次享受足（ onestop enjoying ）。 嚴(yán)格意義上講，小于１ 0 萬平方米的，叫做購物中心，大于這個數(shù)字的且業(yè)態(tài)復(fù)合度高的方可稱作摩爾 MALL。 摩爾購物中心是指：面積在 10 萬平方米以上，由專業(yè)購物中心管理集團(tuán)開發(fā)經(jīng)營，業(yè)態(tài)業(yè)種的復(fù)合度極度齊全（全業(yè)態(tài)、全業(yè)種 /行業(yè)經(jīng)營，表現(xiàn)出高度專業(yè)化與 高度綜合化并存的成熟性結(jié)構(gòu)特征），行業(yè)多、店鋪多、功能多 ,商品組合的寬度極寬深度極深（商品高中低檔必須齊備，以保證商品品種齊全。西方國家也稱為 Shopping Center，即 “購物中心 ”，但和國內(nèi)通常所指的購物中心（實(shí)為百貨店的另一種稱呼）含義不盡一致。摩爾（購物中心）特指規(guī)模巨大，集購物、休閑、娛樂、飲食等于一體，包括百貨店、大賣場以及眾多專業(yè)連鎖零售店在內(nèi)的超級商業(yè)中心。商品組合的寬度極寬由多家不同定位的大型百貨公司、超市大賣場實(shí)現(xiàn)。而大于 20 萬平方米的，可叫做超級摩爾購物中心 SUPER MALL。 摩爾，通俗地講具有如下 2 個特征 ： 一是大：占地面積大、綠地大、停車場大、建筑規(guī)模大。 但超級購物中心 SUPER MALL/ CITY MALL 的管理、促銷等要求比普通百貨公司的要求更高。但落后也意味著發(fā)展機(jī)遇。正大廣場的投資商是泰國正大集團(tuán)，其旗下的 THE MALL 連鎖摩爾購物中心，在泰國建有 6 家摩爾；且正大集團(tuán)還將在廣州、北京、沈陽和天津等主要城市發(fā)展類似的超級品牌購物中心，其中廣州天河正佳商業(yè)廣場位于天河城購物中心旁，總面積達(dá)到 37萬平方米。業(yè)內(nèi)人士介紹，凡你所想象到的娛樂、休閑、購物方式，在 “MALL”都有 ；它的消費(fèi)對象是一個大型復(fù)合型消費(fèi)群體。三是高，購物環(huán)境要求高，檔次高，顧客群購買力高。近幾年， “MALL”逐步在中國的商業(yè)領(lǐng)域興起。 摩爾的起源與發(fā)展演變 今天，購物中心已經(jīng)經(jīng)歷了１００多年的發(fā)展歷程。 一 .早期探索階段 早 期的購物中心探索和實(shí)踐主要集中在美國、英國和澳大利亞，特別是美國，它乃是發(fā)展購物中心的先驅(qū)。H美國郊區(qū)化勢頭迫使零售商業(yè)設(shè)施適應(yīng)汽車需要向郊區(qū)交通樞紐擴(kuò)散，迎合新的區(qū)位選擇。帶形中心是美國早期購物中心的典型代表，在 30年代的美 國郊區(qū)非常普遍。 特別值得一提的是 1931年建成的達(dá)拉斯海蘭帕克中心 (Highland ParkCenter)，它的一些創(chuàng)造性革新，主要體現(xiàn)在立面不正對街道、停車場不沿街。鄰里中心是英國購物中心的先驅(qū)。開發(fā)商有能力將一組商業(yè)設(shè)施作為一個整體來規(guī)劃建設(shè)和管理，規(guī)劃師和建筑師也能夠適應(yīng)郊區(qū)的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。郊區(qū)集中的人口和購買力足以維持大型購物中心的存在，大規(guī)模高速公路建設(shè)迎來了購物中心發(fā)展的黃金時(shí)代。 1956年，在明尼阿波利斯郊區(qū)伊代納 (Edina)建成的南谷購物中心 (Southdale Shoppin8Center)具有重要的歷史地位，它的革新體現(xiàn)在通過人工控制環(huán)境營造舒適宜人的購物環(huán)境和花園氣氛，提供開放的公共空間以滿足人們社會活動的需要，提供大面積的免費(fèi)停車場，并將汽車限制在購物中心周圍，在內(nèi)部建立絕對的排除汽車干擾的步行區(qū)。 郊區(qū)購物者要求交通便利、購物空間寬敞和免費(fèi)停車場地充足的商業(yè)設(shè)施。 與此同時(shí)，英國政府為了滿足 新建居住區(qū)居民的購物需求，在某種程度上已經(jīng)參與了購物中心的開發(fā)。 戰(zhàn)后歐洲購物中心的發(fā)展速度雖不及美國，但一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家也不甘落后。 這一階段，購物中心在各地的發(fā)展雖然各具特色，但是由于彼此互相影響，仍然呈現(xiàn)出共同的特征，主要表現(xiàn)在熱哀于采用封閉室內(nèi)步行街模式；過分依賴人工照明和人工空調(diào)。但是好景不長， 70年代中期的石油危機(jī)給購物中心，特別是郊區(qū)購物中心的發(fā)展帶來了巨大沖擊。 五 .20世紀(jì) 80年代多樣化階段 80年代以來，購物中心建設(shè)進(jìn)入了一個新高潮，這也是 20世紀(jì)最富成效的建設(shè)階段。 這一階段，購物中心類型趨于多樣化，雖然面積變化不大，但是類型演變異常活躍，并針對人口分布狀況、區(qū)位和市場、競爭消費(fèi)方式的變化作出反應(yīng)。購物中心設(shè)計(jì)面臨著新的挑戰(zhàn) .除了考慮自身的內(nèi)在功能之外，還需要考慮處理與城市的關(guān)系 .城市市區(qū)用地和各種條件的限制更加促使購物中心類型的多樣化。在北美國家，城市郊區(qū)擁有大量廉價(jià)土地，高速公路交通發(fā)達(dá)，汽車普及率高，城市郊區(qū)化明顯。 鄰里中心作為基本的購物設(shè)施，在許多國家的郊區(qū)居住區(qū)中大量存在。 區(qū)域中心主要集中在大城市，在中小城市也有一定 程度的開發(fā)。購物中心主要集中在車站附近或者新城中心，像美國那樣距城市市區(qū)很遠(yuǎn)的購物中心非常少。戰(zhàn)后，英國城市無論是否受到戰(zhàn)爭破壞，舊的城市結(jié)構(gòu)已經(jīng)破舊，也不能適應(yīng)汽車的需要。第三個階段是運(yùn)用封閉式購物中心大面積更新城市市區(qū)。 1981年美國有 1350家區(qū)域中心開業(yè)，而在歐洲僅有 75家。 克羅斯 (The Brent Cross)建成開業(yè)之后， 1986年，第一個真正的郊區(qū)區(qū)域購物中心在蓋茨黑德 (Gateshead)開業(yè)。在英國和美國兩個具有代表性的購物中心建設(shè)舞臺上出現(xiàn)了不同的趨勢，其郊區(qū)發(fā)展 模式和市區(qū)發(fā)展模式出現(xiàn)了相互融合的趨勢。 )，定位于家庭（全家 /全客層），能滿足全家的一站式購物消費(fèi)和 一站式文化、娛樂、休閑、餐飲享受。而且促銷力度更強(qiáng)大、商品成本更低。 并曾多次獲得歐美財(cái)經(jīng)雜志的 亞洲最佳管理獎 ，其業(yè)績年年大幅度增長，其總資產(chǎn)在菲律賓各大公司中排名前十位。連鎖只是 1 種經(jīng)營模式， 連鎖不是 1 種業(yè)態(tài)；所有的業(yè)態(tài)包括 MALL購物中心均可以連鎖經(jīng)營。國內(nèi)購物中心也應(yīng)該學(xué) SM 集團(tuán)的模式，走連鎖購物中心之路。深圳銅羅灣廣場、好又多、樂購也在采用這種模式。 ” 摩爾（ MALL），特指規(guī)模巨大、連成一體、包羅眾多專賣店和商鋪的商業(yè)中心或加蓋的林蔭道商業(yè)街，它集購物、休閑、娛樂、飲食于一體，成為都市的精華區(qū)。 一、摩爾的起源和美國摩爾的發(fā)展 嚴(yán)格說來，美國是現(xiàn)代大型購物中心的誕生地，其發(fā)展可以追溯到 20世紀(jì) 20年代初期由西爾斯羅巴克（ Sears, Robuck amp。 50年代，西雅圖市 Northgate 購物中心、佛萊明罕市 Shoppers World 購物中心相繼設(shè)立，這是最早以百貨公司為主要承租戶的兩個購物中心，其中 Northgate 是最原始的 Mall型購物中心，主要由兩條面對面的帶狀中心組成，中間由一條人行通道連結(jié)。從 70年代起部分摩爾購物中心又開始開進(jìn)美國市中心，且市區(qū)摩爾的業(yè)績也都相當(dāng)不錯， 市區(qū)內(nèi)的摩爾在一定程度上也緩解了城市中心空心化的難題。實(shí)際上其雛形在二三十年代就顯現(xiàn)了，一般認(rèn)為 H 每家購物中心都附有大面積的停車場，其功能越來越綜合化，一些購物中心不僅附有娛樂室、健身房，而且還開辟了保育室和旅館。在美國，摩爾目前已經(jīng)占有 52％以上的零售銷售額，2020年的營業(yè)額已達(dá) 1萬億美元，一家摩爾的有效商圈是數(shù)百公里。 但以法國為代表的歐洲式購物中心同美國式購物中心比較。歐洲購物中心以經(jīng)營日常生活用品為主，而不像是以美國 購物中心以選購品為主，歐洲購物中心則以實(shí)用品為主。而我國臺灣地區(qū)的摩爾則是從這兩年才剛剛開始發(fā)展，但發(fā)展的速度很快。 加拿大愛 a頓市的 西愛民頓 westedmontonmall。如人造海灘沖浪、蹦高、游戲機(jī)、游樂園 (項(xiàng)目比錦江樂園還多 )、 WHL幾級溜冰場、迷你高爾夫球場、 8個電影院、 1個賭場、 1個三星級賓館等，還有一些免費(fèi)娛樂性服務(wù)項(xiàng)目，如海脈表演、哥倫布發(fā)現(xiàn)新大陸使用的復(fù)制船、水生動物展、樂隊(duì)表演等，消費(fèi)者在此可以購物、娛樂、運(yùn)動、就餐。安大略米爾斯購物商場為美國 1 9 9 6 年開張的最大摩爾購物中心 ，坐落在洛杉磯以東 6 5 公里處，商場面積 1 8 萬多平方米，內(nèi)有商店 2 3 7 家，工作人員約 7 3 0 0 人。逛累的消費(fèi)者或陪逛者可在商場內(nèi)通過巨大的屏幕看電影，或前往游樂區(qū)消磨時(shí)光。 曼斯表示，逛商場的所有消費(fèi)者平均每次花費(fèi) 1 0 9 美元，而國際觀光客每次平 均消費(fèi) 4 3 5 美元。占地比北京中山公園加勞動人民文化宮還大，簡直是個大公園或者一座名符其實(shí)的“ 城市 ” 。在6家大型百貨公司之間，有多條各長近百米的通道相連。 “ 主街 ” （ MAIN PLACE）。四角之間是眾多的專業(yè)店組成的商業(yè)街。這里的專業(yè)店一般不大，但各有特色。 Westfield Holdings是世界上最大的購物中心發(fā)展商與經(jīng)營商，旗下?lián)碛忻绹?39家、澳大利亞 30家、新西蘭 11家、英國 7家共 87家 Westfield Shoppingtown 摩爾購物中心，總面積超過 600萬平方米，合作商戶超過 13,600家。 三、購物中心在世界各國的發(fā)展概況 購物中心在世界各國都取得了長足的發(fā)展，從發(fā)展模式上看，歐美購物中心起源早，已進(jìn)入成熟期，日本、東南亞以及我國的香港和臺灣大體上于 8090年代興起，目前已進(jìn)入了快速成長期，但還是有相當(dāng)大的發(fā)展空間，而我國的內(nèi)陸地區(qū)從總體上剛剛進(jìn)入起步時(shí)期，但由于市場潛力巨大，正逐步為零售業(yè)者、地產(chǎn)業(yè)者、投資業(yè)者所關(guān)注和接受。根據(jù)我國人均汽車擁有量低、居民偏愛居住在市中心的國情，國內(nèi)的摩爾建設(shè)不必完全照搬歐美的模式。在市場競爭日趨激烈的今天，零售企業(yè)除了發(fā)展自身特色、提高服務(wù)質(zhì)量外，還必須順應(yīng)以規(guī)模領(lǐng)先，以效益制勝的世界零售業(yè)大趨勢。從探討購物中心發(fā)展戰(zhàn)略的高度上講，分析和掌握購物中心在全球興起和發(fā)展的內(nèi)在機(jī)理以及它所包含完整的管理技術(shù)體系，有助于國內(nèi)相關(guān)業(yè)者比較深透地領(lǐng)悟我國購物中心的發(fā)展形勢，不失時(shí)機(jī)地研究具體策略和發(fā)展步驟，促進(jìn)購物中心產(chǎn)業(yè)在我國的起步成長和健康發(fā)展。由此我們可以看出，購物中心不是一個簡單的分散式的經(jīng)營模式，而是一個統(tǒng)一高效運(yùn)作的有機(jī)整體。就整體而言，密閉式購物區(qū)（ Mall）通常是購物中心的主體，采用密封式設(shè)計(jì)，并且將店面兩兩相對的每條商店銜接，以中央溫度調(diào)節(jié)系統(tǒng)的 消費(fèi)購物通道加以連接，形成四時(shí)四季都很舒適的購物環(huán)境。 購物中心的興起是伴隨著各國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的過程出現(xiàn)的，并且在一定程度上進(jìn)一步促進(jìn)了各國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。但是從客觀來講，歐美的購物中心無論從總體數(shù)量、銷售業(yè)績，還是從管理水平上看，都在全球購物中心領(lǐng)域發(fā)揮著榜樣的作用。 購物中心在美國、日本、歐洲以及其它國家和地區(qū)興起并且進(jìn)入蓬勃發(fā)展階段，被零售業(yè)人士稱為 流通革命 ，主要原因在于購物中心從根本上改變了零售業(yè)的被動和從屬地位，實(shí)現(xiàn)了與相關(guān)產(chǎn)業(yè)的有機(jī)融合乃至對生產(chǎn)的引導(dǎo)、對消費(fèi)的促進(jìn)。 從 70年代中期到 80年代初期，日本開始產(chǎn)生了集文化、娛樂、休閑、運(yùn)動等消費(fèi)行為于一體的新型購物中心。但由于日本特大型商業(yè)地塊較難取得，故日本摩爾的規(guī)模一般較美國、加拿大、菲律賓等地的摩爾要小許多。在這種情況下，能夠在一個特定的空間內(nèi)提供各種消費(fèi)服務(wù)，同時(shí)又能夠提供定量停車空間的購物中心便成為實(shí)現(xiàn)這