【正文】 、拍賣和掛牌交易？ 答：根據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》第十一條 ， 中華人民共和國(guó)境內(nèi)外的自然人、法人和其他組織，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可申請(qǐng)參加國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓活動(dòng)。工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地以及同一土地有兩個(gè)以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開(kāi)競(jìng)價(jià)的方式出讓。根據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，所謂招標(biāo)出讓國(guó)有建設(shè)用 地使用權(quán)，是指市、縣人民政府國(guó)土資源行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱出讓人）發(fā)布招標(biāo)公告，邀請(qǐng)?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗恕⒎ㄈ撕推渌M織參加 16 國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變用途，在報(bào)批前，應(yīng)先經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門同意。 無(wú)償收回劃撥土地使用權(quán)時(shí)，對(duì)其地上建筑物、其他附著物，市、縣人民政府應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況給予適當(dāng)補(bǔ)償。 2問(wèn)：在何種情況下，劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物，其它附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押？ 答：符合下列條件的，經(jīng)市、縣人 民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準(zhǔn)，其劃撥土地使用權(quán)和地上建筑物，其它附著物所有權(quán)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押： （一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人； （二）領(lǐng)有國(guó)有土地使用證； （三）具有地上建筑物、其他附著物合法的產(chǎn)權(quán)證明； （四）依照《城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第二章的規(guī)定簽訂土地使用權(quán)出讓合同，向當(dāng)?shù)厥小⒖h人民政府補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金或者以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權(quán)出讓金。 國(guó)家對(duì)土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回 。 2問(wèn)：在土地使用權(quán)期滿后，該土地使用權(quán)的權(quán)屬情況如何？ 土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國(guó)家無(wú)償取得。因處分抵押財(cái)產(chǎn)而取得土地使用權(quán)和地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，應(yīng)當(dāng)依照規(guī)定辦理過(guò)戶登記。 土地使用權(quán)抵押，抵押人與抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)簽訂抵押合同。 1問(wèn)：土地承租人能否要求提前中止租賃合同？ 答：承租人要求提前中止租賃合同的，可以申請(qǐng)?zhí)崆爸兄棺赓U合同，但應(yīng)當(dāng)在土地租賃合同期限屆滿前 3 個(gè)月告知土地主管部門。提前收回租賃土地使用權(quán)的，出租人應(yīng)當(dāng)在收回6 個(gè)月前，將租賃地塊的坐落、四至范圍、收回理由、收回日期通知承租人，并予以公告。 采取雙方協(xié)議方式出租國(guó)有土地的租金，不得低于出租底價(jià)和按國(guó)家規(guī)定的最低地價(jià)折算的最低租金標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)議出租結(jié)果要報(bào)上級(jí)土地行政主管部門備案，并向社會(huì)公開(kāi)披露，接受上級(jí)土地行政主管部門和社會(huì)監(jiān)督。土地使用者轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物所有權(quán)時(shí)，其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)隨之轉(zhuǎn)讓，但地上建筑物、其他附著物作為動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓 的除外。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同和登記文件中所載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。 1問(wèn)：什么是土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓？ 答：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移 8 的行為，包括出售、交換和贈(zèng)與。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報(bào)批前，應(yīng)當(dāng)先經(jīng)有關(guān)城市規(guī)劃行政主管部門同意。 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。 （二）未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn)，非法占用土地的，由縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地。 土地用途管制制度是目前世界上土地管理制度較為完善的國(guó)家和地區(qū)廣泛采用的土地管理制度，該制度對(duì)合理利用土地資源和保護(hù)耕地等方面有著重要的作用。依法登記的土地所有權(quán)和土地使用權(quán)受法律保護(hù)，任何單位和個(gè)人不得侵犯。根據(jù)《條例》第十二條的規(guī)定， 土地使用權(quán)出讓最高年限為：居住用地七十年；工業(yè)用第五十年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年；商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年；綜合或者其他用地五十年。 問(wèn)：什么是國(guó)有土地有償使用？ 答：根據(jù)《土地管理法》第二條，我國(guó)依法實(shí)行國(guó) 有土地有償使用制度。 全民所有，即國(guó)家所有土地的所有權(quán)由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。任何單位和個(gè)人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。國(guó)有土地有償使用是指國(guó)家將一定年限內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)提供給單位或個(gè)人使用，土地使用者按照土地有償使用合同的約定，一次或分年度向國(guó)家繳納國(guó)有土地有償使用費(fèi)的行為。 問(wèn)：什么叫土地登記？ 4 答：土地登記是指由法律規(guī)定的機(jī)構(gòu)將申請(qǐng)人的土地權(quán)利登記于政府特定的簿冊(cè)上，并頒發(fā)土地權(quán)利證書的一種法律制度。 問(wèn)：什么是土地用途管制制度 ？ 答：根據(jù)《土地管理法》第四條的規(guī)定，國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度。 這里所稱的農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工 礦用地、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。 （三）違反土地利用總體規(guī)劃擅自將農(nóng)用地改為建設(shè)用地的，限期拆除在非法占用地土地上新建的建設(shè)物和其他設(shè)施，恢復(fù)土地原狀；對(duì)符合土地利用總體規(guī)劃的，沒(méi)收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他設(shè)施，可以并處罰款。 以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定，報(bào)有 批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。 7 問(wèn)：何種情況下，政府可以收回國(guó)有土地使用權(quán)？ 答：根據(jù)《土地管理法》第五十八條的規(guī)定，有下列情形之一的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國(guó)有土地使用權(quán)： （一）為公共利益需要使用土地的； （二）為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的； （三）土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請(qǐng)續(xù)期或者申請(qǐng)續(xù)期未獲批準(zhǔn)的； （四）因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國(guó)有土地的； （五）公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、礦場(chǎng)等經(jīng)核準(zhǔn)報(bào)廢的。未按土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開(kāi)發(fā)、利用土地的，土地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓。 土地使用者通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)，其使用年限為土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定的使用年限減去原土地使用者已使用年限后的剩余年限。 1問(wèn)：什么是國(guó)有土地租賃？ 答：國(guó)有土地租賃是指國(guó)家將國(guó)有土地出租給使用者使用，由使用者與縣級(jí)以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃 合同 ，并支付租金的行為。 1問(wèn)：國(guó)有土地租賃的要求是什么？ 答：國(guó)有土地使用權(quán)出租的法律要求是： （一）土地承租賃人應(yīng)和土地主管部門簽訂國(guó)有土地使用權(quán)租賃合同，并按土地租賃合同規(guī)定的期限和條件投資、開(kāi)發(fā)土地的； （二）土地承租人應(yīng)按租賃合同約定期限和條件支付租金； （三）土地承租人需要將土地租賃合同辦理備案手續(xù)； （四）土地承租人轉(zhuǎn)租時(shí)， 必須根據(jù)租賃合同的約定并進(jìn)行備案。 1問(wèn)：國(guó)有土地租賃期限屆滿后，承租人能否申請(qǐng)續(xù)期？ 答：國(guó)有土地租賃年限屆滿后，承租人需要繼續(xù)租賃土地的，應(yīng)當(dāng)在期限屆滿前 6 個(gè)月內(nèi)申請(qǐng)續(xù)期。 問(wèn)：土地使用權(quán)是否可以進(jìn)行抵押？土地使用權(quán)抵押的范圍以及相應(yīng)程序？ 答：土地使用權(quán)可以抵押。抵押合同不得違背國(guó)家法律、法規(guī)和土地使用權(quán)出讓合同的規(guī)定。 處分抵押財(cái)產(chǎn)所得，抵押權(quán)人有優(yōu)先受償權(quán)。土地使用者應(yīng)當(dāng)交還土地使用證，并依照規(guī)定辦理注銷登記。在特殊情況下，根據(jù)社會(huì)公共利益的需要，國(guó)家可以依照法律程 13 序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開(kāi)發(fā)、利用土地的實(shí)際情況給予相應(yīng)的補(bǔ)償。 轉(zhuǎn)讓、出租、抵押前款劃撥土地使用權(quán)的，分別依照《城 14 鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第三章、 第四章和第五章的規(guī)定辦理。 2 問(wèn)：建設(shè)用地審批管理有哪些原則？ 答：建設(shè)用地審批管理應(yīng)當(dāng)遵循以下原則： （一）實(shí)行統(tǒng)一管理的原則； （二）實(shí)行規(guī)劃控制的原則； （三）節(jié)約和合理用地的原則； （四）依法補(bǔ)償、合理安置的原則。 2問(wèn)：什 么是國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資？ 答：國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)出資，是指國(guó)家以一定年期的國(guó)有土地使用權(quán)作價(jià)，作為國(guó)家資本投入到新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有。拍賣出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，是指出讓人發(fā)布拍賣公告，由競(jìng)買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開(kāi)競(jìng)價(jià)，根據(jù)出價(jià)結(jié)果確定國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。 3問(wèn)：掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)的程序是什么？ 答：根據(jù)《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》第十七條 ， 掛牌依照以下程序進(jìn)行： （一）在掛牌公告規(guī)定的掛牌起始日，出讓人將掛牌宗地的面積、界 址、空間范圍、現(xiàn)狀、用途、使用年期、規(guī)劃指標(biāo)要求、開(kāi)工時(shí)間和竣工時(shí)間、起始價(jià)、增價(jià)規(guī)則及增價(jià)幅度等， 17 在掛牌公告規(guī)定的土地交易場(chǎng)所掛牌公布； （二）符合條件的競(jìng)買人填寫報(bào)價(jià)單報(bào)價(jià)； （三）掛牌主持人確認(rèn)該報(bào)價(jià)后，更新顯示掛牌價(jià)格； （四）掛牌主持人在掛牌公告規(guī)定的掛牌截止時(shí)間確定競(jìng)得人。 出讓人在招標(biāo)拍賣掛牌出讓公告中不得設(shè)定影響公平、公正競(jìng)爭(zhēng)的限制條件。我國(guó)《土地管理法實(shí)施條例》第三條規(guī)定，國(guó)家依法實(shí)行土地登記發(fā)證制度。 3問(wèn)：土地登記有何法律效力？ 答：根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定，土地物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于土地登記簿時(shí)發(fā)生效力。申請(qǐng)土地登記應(yīng)當(dāng)按照土地所在地土地登記機(jī)構(gòu)的要求提交申請(qǐng)書及有關(guān)文件，經(jīng)審查，申請(qǐng)人的申請(qǐng)符合規(guī)定的，土地登記機(jī)構(gòu)應(yīng)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)核準(zhǔn)登記，并發(fā)給土地權(quán)利證書。 4問(wèn)：當(dāng)事人認(rèn)為登記有誤時(shí)應(yīng)當(dāng)如何處理？ 答：根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，土地權(quán)利人或利害關(guān)系人認(rèn)為土地登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的，可以向土地登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)更正登記。情節(jié)嚴(yán)重，構(gòu)成犯罪的，還應(yīng)當(dāng)追究當(dāng)事人的刑事責(zé)任。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起生效。其中，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批；經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府在征地批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)批準(zhǔn)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用的，同時(shí)辦理征地審批手續(xù)，不再另行辦理征地審批，超過(guò)征地批準(zhǔn)權(quán)限的，應(yīng)當(dāng)依照本條第一款的規(guī)定另行辦理征地審批。在已批準(zhǔn)的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用范圍內(nèi)，具體建設(shè)項(xiàng)目用地可以由市、縣人民政府批準(zhǔn)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收的三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征收前的三年平均年產(chǎn)值的十五倍。 依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。 征收土地方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，由被征收土地所在地的市、縣人民政府組織實(shí)施，并將批準(zhǔn)征地機(jī)關(guān)、批準(zhǔn)文號(hào)、征收土地的用途、范圍、面積以及征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、農(nóng)業(yè)人員安置辦法和辦理征地補(bǔ)償?shù)钠谙薜?，在被征收土地所在地的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村予以公告。對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭(zhēng)議的，由縣級(jí)以上地方人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征收土地的人民政府裁決?！段餀?quán)法》對(duì)此作了詳細(xì)規(guī)定。 任何單位和個(gè)人不得貪污、挪用、私分、截留、拖欠征收 26 補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用。征收的對(duì)象主要是土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn)；而征用的對(duì)象可以是不動(dòng)產(chǎn)，也可以是動(dòng) 產(chǎn)。重置價(jià)是指由估價(jià)機(jī)構(gòu)采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，判定出重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用的全新?tīng)顟B(tài)的建筑物的正常價(jià)格。編制土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)遵循下列原則： （一）嚴(yán)格保護(hù)基本農(nóng)田，控制非農(nóng)業(yè)建設(shè)占用農(nóng)用地； （二）提高土地利用率； （三）統(tǒng)籌安排各類、各區(qū)域用地； （四）保護(hù)和改善生態(tài)環(huán)境，保障土地的可持續(xù)利用； （五）占用耕地與開(kāi)發(fā)復(fù)墾耕地相平衡。在分析土地利用現(xiàn)狀、供需趨勢(shì)基礎(chǔ)上，提出土地利用遠(yuǎn)期和近期目標(biāo)； （三）土地供需分析。 5問(wèn)：土地利用年度計(jì)劃包括哪些計(jì)劃指標(biāo)？各項(xiàng)計(jì)劃指標(biāo)如何確定？ 答：根據(jù)《土地管理法》和《土地利用年度計(jì)劃管理辦法》， 30 土地利用年度計(jì)劃，是指國(guó)家對(duì)計(jì)劃年度內(nèi)新增建設(shè)用地量、土地開(kāi)發(fā)整理補(bǔ)充耕地量和耕地保有量的具體安排。 土地利用年度計(jì)劃中，新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)依據(jù)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃、國(guó)家宏觀調(diào)控要求、土地利用總體 規(guī)劃、國(guó)家供地政策和土地利用的實(shí)際情況等因素確定。 （二）省、自治區(qū)、直轄市的土地利用年度計(jì)劃建議，應(yīng)當(dāng)于每年十月三十一日前報(bào)國(guó)土資源部，同時(shí)抄送國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)。經(jīng)國(guó)務(wù)院審定后，下達(dá)各地參照?qǐng)?zhí)行。國(guó)務(wù)院及國(guó)家發(fā)展和改革等部門審批、核準(zhǔn)和備案的獨(dú)立選址重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目，新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)不下達(dá)地方，在建設(shè)項(xiàng)目用地審批時(shí)直接核銷。省級(jí)人民政府國(guó)土資源管理部門在分解下達(dá)城鎮(zhèn)村建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)時(shí)，應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格依據(jù)土地利用總體規(guī)劃，按照城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤的原則，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)，合理安排城鎮(zhèn)和農(nóng)村建設(shè)用地，實(shí) 現(xiàn)建設(shè)用地的總量控制。 33 本條第二款、第三款規(guī)定以外的土地利用總體規(guī)劃、逐級(jí)上報(bào)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)；其中，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土里利用總體規(guī)劃可以由省級(jí)人民政府授權(quán)的設(shè)區(qū)的市、自治州人民政府批準(zhǔn)。 經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)用地，需要改變土地利用總體規(guī)劃的，屬于省級(jí)人民政府土地利用總體規(guī)劃批準(zhǔn)權(quán)限內(nèi)，根據(jù)省級(jí)人 民政府的批準(zhǔn)文件修改土