【正文】 第一部分：宏觀市場(chǎng)研究宏 觀經(jīng)濟(jì) 形 勢(shì)房地 產(chǎn) 形 勢(shì) 分析房地 產(chǎn) 市 場(chǎng) 重要事件小 結(jié)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 投資前 8月中國(guó)城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資為 112985億元，增長(zhǎng)33%，比上年同期加快 百分點(diǎn)，比 17月加快 百分點(diǎn)。消費(fèi)增長(zhǎng)穩(wěn)中有升，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)穩(wěn)定力量 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì) 進(jìn)、出口出口環(huán)比繼續(xù)增長(zhǎng) 1至 8月我國(guó)對(duì)外貿(mào)易累計(jì)進(jìn)出口總值 ，比去年同期 (下同 )下降 %。經(jīng)季節(jié)調(diào)整后， 8月份同比增速不變，進(jìn)出口、出口和進(jìn)口環(huán)比分別增長(zhǎng) %、 %和 1%8月份出口降幅低于進(jìn)口降幅，貿(mào)易順差增加有所加大， 進(jìn)出口對(duì) GDP貢獻(xiàn)率有望提高宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì) CPI、 PPI通縮得到遏制通縮得到遏制 物價(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn)物價(jià)出現(xiàn)拐點(diǎn) 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布 8月份月度經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，其中居民消費(fèi)價(jià)格 (CPI)同比下降 %，連續(xù) 7個(gè)月負(fù)增長(zhǎng)，但降幅比上月縮小 。政府對(duì)于保持流動(dòng)性適度寬松的態(tài)度不變， 未來(lái)政府投資將繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長(zhǎng)，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持力度不變 。 人民幣貸款當(dāng)月增加 4104億元 216?？傮w來(lái)看，中國(guó)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行好于預(yù)期，回暖經(jīng)濟(jì)趨勢(shì)明顯，但仍需持 樂觀、謹(jǐn)慎的態(tài)度樂觀、謹(jǐn)慎的態(tài)度 。 08年，受金融危機(jī)的影響以及政府宏觀政策的調(diào)控刺激作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)受到較大的影響，期房銷售量急劇下降。 8月北京期房簽約繼續(xù)下滑，環(huán)比 7月下降 %，商品住宅期房簽約環(huán)比持平，微漲 %，現(xiàn)房成交則自 7月創(chuàng)新高后一路下挫，暴跌 %。 保 利、首創(chuàng)置業(yè)、方恒置業(yè)、安聯(lián)、金泰等多家知名公司參與了對(duì)該地塊的競(jìng)價(jià) ,北京建工集團(tuán)最終勝出。房地產(chǎn)市場(chǎng)重要事件④ 稅務(wù)總局加緊對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的稅收稅務(wù)總局于近日下發(fā)通知 ,通知中有關(guān)房地產(chǎn)領(lǐng)域的內(nèi)容 : 將 土地儲(chǔ)備、土地一級(jí)開發(fā)、土地供應(yīng)、取得土地使用權(quán)、勘探、設(shè)計(jì)、開工、監(jiān)理、售房、保有、物業(yè)管理、二手房交易、租賃等所有環(huán)節(jié)涉稅行為，都納入控管范圍。 報(bào)告 指出，當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于 企穩(wěn)回升 的關(guān)鍵時(shí)期，保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展仍是我們面臨的首要任務(wù)。香港與內(nèi)地毗鄰，不斷擴(kuò)展的 CEPA協(xié)議為兩地之間更緊密的資本流動(dòng)創(chuàng)造了空間。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析小結(jié)北京核心區(qū)域演 變燕郊概況燕郊地理位置燕郊區(qū)域前景規(guī) 劃中的燕郊小 結(jié)燕郊 環(huán) 境 第二部分：燕郊區(qū)域研究市場(chǎng)部分亞運(yùn)會(huì)和奧運(yùn)會(huì)促使北京向北面擴(kuò)張黃莊和亦莊兩軸多中心的發(fā)展策略促成大興的成熟同時(shí)使北京向南面擴(kuò)張中關(guān)村、萬(wàn)柳和世紀(jì)城的成熟使北京向西面擴(kuò)張CBD和通州區(qū)域的成熟使北京向東面擴(kuò)張北京核心區(qū)演變北京核心區(qū)演變建國(guó)后的北京90年代的北京現(xiàn)在的北京燕郊概況河北省三河市 燕郊開發(fā)區(qū) 燕郊開發(fā)區(qū)位于北京正東。清康熙年間，又在燕郊修建行宮，供帝后出巡拜謁祖先休息，素有 “ 天子腳下，御駕行宮 ” 之美譽(yù)。在交通上規(guī)劃建有 6條與北京銜接的通道，包括：京哈高速路、迎賓路、燕順路、京哈公路復(fù)線、神威北路、南外環(huán)路。潮白河處在北京和河北三河地界處，是因河而分成的北京和燕郊兩個(gè)部分，潮白的西岸屬于北京，東岸是河北的三河市。在不遠(yuǎn)的將來(lái)，燕郊勢(shì)必成為一個(gè)發(fā)達(dá)的宜居熱點(diǎn)區(qū)域。憶江南風(fēng)尚國(guó)際公寓天洋城 東方夏威夷歐逸麗庭 上京 物業(yè)及物業(yè)費(fèi)： 意華物業(yè)、 /平方米 /月216。項(xiàng)目評(píng)價(jià)： 該項(xiàng)目位置較佳，交通便利，屬于區(qū)域內(nèi)中高檔樓盤，目前銷售相當(dāng)火爆，未來(lái)將成為南岸直接競(jìng)品項(xiàng)目。物業(yè)及物業(yè)費(fèi)： 天融物業(yè)、 /平方米 目前均價(jià)： 現(xiàn)房躍層 4900元 /平米，現(xiàn)房平層均價(jià)5000左右；216。物業(yè)類型： 住宅216。目前在售： 第三季預(yù)計(jì) 2023年 10月底開盤，目前正在排號(hào)，無(wú)優(yōu)惠計(jì)劃；216。建筑面積： 100萬(wàn)平米216。主力戶型： 50—140平米。項(xiàng)目評(píng)價(jià)： 該項(xiàng)目一期銷售將盡，目前客戶量不多，現(xiàn)在售的房源所剩不多，銷售情況較理想。物業(yè)費(fèi)： 2樓 /平米 /月， 3樓 /平米 /月，商業(yè) /平米 /月216。項(xiàng)目評(píng)價(jià)： 該項(xiàng)目一期銷售將盡，目前客戶量不多，現(xiàn)在售的房源所剩不多，二期正在排號(hào)，排號(hào)客戶享受 98折優(yōu)惠競(jìng)品調(diào)研分析【 納丹堡 】總建面 ： 905635平米容積率 ： 綠化率 ： 30%主力戶型 ： 1居 5060平， 2居 90平目前均價(jià) ： 5500元 /平方米目前在售 ： 2 2 2 19號(hào)樓，物業(yè)費(fèi) ： /平方米 單體平面布置形式：花園洋房一梯兩戶 景觀公寓一梯 24戶物業(yè)費(fèi)： /平方米 雕塑院、畫家園、尼斯廣場(chǎng)、哥倫布地理園等 園林設(shè)計(jì)。 通過(guò)對(duì)比目前燕郊地區(qū)的主要在售項(xiàng)目，可以發(fā)現(xiàn) 產(chǎn)品的同質(zhì)化嚴(yán)重 ，項(xiàng)目之間除了位置上的不同，產(chǎn)品本身差異不大；216。 7月、 8月隨著市場(chǎng)熱度不同程度的降溫影響，燕郊各個(gè)項(xiàng)目的銷售量也不同程度的降低，隨著 9月份房地產(chǎn)進(jìn)入一年一度的 “ 金九銀十 ” ， 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。 隨著一些大體量項(xiàng)目 (上上城、納丹堡、星河皓月、天洋城）的不斷推出，燕郊的房?jī)r(jià)已經(jīng)形成了區(qū)域價(jià)格調(diào)性和區(qū)域價(jià)格認(rèn)知。競(jìng)品分析總結(jié)第四部分：項(xiàng)目本體分析背景引言項(xiàng) 目 SWOT分析項(xiàng) 目基本數(shù)據(jù)項(xiàng) 目?jī)r(jià) 值鏈項(xiàng) 目 賣 點(diǎn)梳理項(xiàng) 目客群分析項(xiàng)目本體分析背景引言216。項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析SWOT優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weak?東方夏威夷品牌影響力?區(qū)域內(nèi)唯一地下停車庫(kù)設(shè)計(jì)?戶型小，總價(jià)低，投資門檻低?水系景觀性較好?南岸屬于期房，與夏威夷良好的實(shí)景營(yíng)銷斷檔?銷售道具準(zhǔn)備不足?入市蓄水期短，客戶積累有限機(jī)會(huì) Opportunity SO戰(zhàn)略 WO戰(zhàn)略?板塊規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目未來(lái)的升值潛力?區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)高品項(xiàng)目供應(yīng)量有限以充分展示項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，利用市場(chǎng)機(jī)會(huì)抓住市場(chǎng)為核心手段；凸現(xiàn)項(xiàng)目核心價(jià)值，打造稀缺性的特點(diǎn)，形成項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)，抓住市場(chǎng)機(jī)遇為核心策略；通過(guò)取勢(shì)制造市場(chǎng)熱點(diǎn)，通過(guò)強(qiáng)勢(shì)來(lái)回避弱勢(shì)威脅 Threaten ST戰(zhàn)略 WT戰(zhàn)略?競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手導(dǎo)致的客戶分流?市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)存在不確定因素以充分展示項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，規(guī)避市場(chǎng)威脅為核心手段；塑造新的價(jià)值體系，制造項(xiàng)目唯一性規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)，避免項(xiàng)目威脅帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)；突破客戶對(duì)區(qū)域既有的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，回避弱勢(shì)項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目的基本數(shù)據(jù)：用地面積 地上總面積 ㎡地上住宅面積 ㎡地上配套面積 11683㎡容積率 設(shè)計(jì)總戶數(shù) 3252戶設(shè)計(jì)總?cè)丝?9106人項(xiàng)目本體分析樓號(hào) 層數(shù) 戶數(shù) 一室 二室 三室 地上總面積㎡A1 ２３ ４６０ ９２ １８４ １８４ ４３８７８．７４A2 ２３ ４６０ ９２ １８４ １８４ ４３８７８．７４A3 １４ １１２ １１２ ９７１３ .２４A4 １４ １１２ １１２ ９７１３ .２４A5 １８ ２８８ １４４ １４４ ２０８１１ .９２A6 １４ １１２ １１２ ９７１３ .２４A7 １４ １１２ １１２ ９７１３ .２４A8 ２３ １０８ １０８ １９７０８ .８３A9 １８ １０８ １０８ １３８００ .９８項(xiàng)目 A區(qū)項(xiàng)目本體分析樓號(hào) 層數(shù) 戶數(shù) 一室 二室 三室 地上總面積㎡Ｂ 1 １５ １５０ １５０ １２９７５．３０Ｂ 2 １５ １２０ １２０ １０３８９．９０Ｂ 3 １８ １０８ ３６ ７２ １０５９６．１６Ｂ 4 １８ ２８８ １４４ １４４ ２０８１１．９２Ｂ 5 １８ ２１６ １０８ １０８ １５５９９．５４Ｂ 6 ２３ １３８ ４６ ９２ １４１８８．６２Ｂ 7 １８ １４４ ７２ ７２ １０４０７．１６Ｂ 8 １８ ２１６ １０８ １０８ １５５９９．５４項(xiàng)目Ｂ區(qū)項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈東方夏威夷項(xiàng)目推出至今，216。216。216。216。216。交通 迅捷　四通八達(dá)項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈夏威夷南岸項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈之 大社區(qū)從東方夏威夷別墅，到歐畢溪谷、北岸的高端公寓，還有水岸１號(hào)的建成及夏威夷南岸的橫空出世。夏威夷南岸的獨(dú)有水系及園林景觀全方位打造夏威夷風(fēng)情水岸生活。６０－９０㎡以下時(shí)尚較小戶型，較低的總價(jià)，令人觸動(dòng)的價(jià)格。未來(lái)房?jī)r(jià)漲勢(shì)的預(yù)期。初入職場(chǎng)，薪水有限，目前讓老板滿意是基本要求；216。買套房可以保值，結(jié)婚也不怕沒地??；216。 “ 不想住燕郊，可是市內(nèi)房子太貴了，買不起。地段及交通是他們認(rèn)為最重要的購(gòu)房因素； ??216。項(xiàng)目客群分析L廖先生：大北窯上班， 28歲，目前租住在公司附近，上班步行 15分鐘，但房租比較貴 1800元 /月，房東已經(jīng)漲了 3次價(jià)了。支付能力相對(duì)較強(qiáng)，對(duì)生活環(huán)境有著較高的要求；216。與眾不同的置業(yè)需求，好面子，講求個(gè)性展現(xiàn)；216。典型客戶案例：張女士， 30歲左右籍貫為外地人，現(xiàn)居住在南 4環(huán) 60平米兩居，孩子越來(lái)越大了，市內(nèi)的房子太貴，想買個(gè) 3居的，總價(jià)不能太高，但是環(huán)境一定要好，以后父母也可以過(guò)來(lái)一起住。希望 “ 離城（區(qū)域）不離城（配套） ” ；216。 “ 馬上準(zhǔn)備要孩子了，租房子住也不是辦法，市內(nèi)的房子太貴，只能考慮燕郊，但是也要選個(gè)配套全一點(diǎn)的社區(qū)，以后不需要買什么都往北京跑，另外教育配套也很重要，我就是看中納丹堡社區(qū)內(nèi)的市政學(xué)校才決定購(gòu)買的 ”孫小姐， 26歲，北京人，與父母住在一起，購(gòu)買東貿(mào)國(guó)際花園 1居小戶型投資。努力的工作是為了更好的生活，要體驗(yàn)都市的生活氛圍；216。喜歡嘗試新鮮事物及對(duì)美好事物具有較強(qiáng)占有欲；216。對(duì)價(jià)格的敏感體現(xiàn)在單價(jià)及首付上，首付多 1萬(wàn)元都很敏感。項(xiàng)目客群分析當(dāng)前燕郊客戶購(gòu)房驅(qū)動(dòng)因素總結(jié)216。