【正文】 樓216?？偯娣e： 推盤方案A1 23F A2 23FA3 14FA4 14FA6 14FA7 14FB1 15FB2 15FA5 18FA8 23FA9 18FB3 18FB4 18FB5 18FB6 23FB7 18FB8 18F23層18層15層14層商業(yè)幼兒園五期推盤計劃216。戶型配比 ：一居 92套、二居 296套、三居 184套216。品牌互動 ——利用其它行業(yè)知名品牌，如名車、名表、名酒、高爾夫等客戶資源，進(jìn)行品牌互動傳播，承辦或組織大型的有影響力的會議、論壇等?？偯娣e： 米推盤方案A1 23F A2 23FA3 14FA4 14FA6 14FA7 14FB1 15FB2 15FA5 18FA8 23FA9 18FB3 18FB4 18FB5 18FB6 23FB7 18FB8 18F23層18層15層14層商業(yè)幼兒園七期推盤計劃216。樓棟： B A9號 樓252。戶型配比 ：一居 36套、二居270套、三居 72套216。低價入市，低開高走216。項目基本資料216。價格定位法精確合理價格制定216。一群 “ 離城不離城市生活 ” 的客群，他們對生活配套或商業(yè)配套有一定要求，在滿足基本需要的前提下，提供具有城市級高端配套；216。項目客群分析當(dāng)前燕郊客戶購房驅(qū)動因素總結(jié)216。喜歡嘗試新鮮事物及對美好事物具有較強(qiáng)占有欲；216。 “ 馬上準(zhǔn)備要孩子了，租房子住也不是辦法，市內(nèi)的房子太貴，只能考慮燕郊，但是也要選個配套全一點的社區(qū)，以后不需要買什么都往北京跑，另外教育配套也很重要，我就是看中納丹堡社區(qū)內(nèi)的市政學(xué)校才決定購買的 ”孫小姐， 26歲，北京人，與父母住在一起，購買東貿(mào)國際花園 1居小戶型投資。典型客戶案例：張女士， 30歲左右籍貫為外地人，現(xiàn)居住在南 4環(huán) 60平米兩居，孩子越來越大了，市內(nèi)的房子太貴，想買個 3居的，總價不能太高，但是環(huán)境一定要好，以后父母也可以過來一起住。支付能力相對較強(qiáng)，對生活環(huán)境有著較高的要求；216。地段及交通是他們認(rèn)為最重要的購房因素； ??216。買套房可以保值，結(jié)婚也不怕沒地??；216。未來房價漲勢的預(yù)期。夏威夷南岸的獨有水系及園林景觀全方位打造夏威夷風(fēng)情水岸生活。216。216。項目優(yōu)劣勢分析SWOT優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak?東方夏威夷品牌影響力?區(qū)域內(nèi)唯一地下停車庫設(shè)計?戶型小，總價低，投資門檻低?水系景觀性較好?南岸屬于期房，與夏威夷良好的實景營銷斷檔?銷售道具準(zhǔn)備不足?入市蓄水期短，客戶積累有限機(jī)會 Opportunity SO戰(zhàn)略 WO戰(zhàn)略?板塊規(guī)劃對項目未來的升值潛力?區(qū)域內(nèi)市場高品項目供應(yīng)量有限以充分展示項目優(yōu)勢，利用市場機(jī)會抓住市場為核心手段；凸現(xiàn)項目核心價值，打造稀缺性的特點，形成項目核心競爭力規(guī)避項目劣勢，抓住市場機(jī)遇為核心策略；通過取勢制造市場熱點，通過強(qiáng)勢來回避弱勢威脅 Threaten ST戰(zhàn)略 WT戰(zhàn)略?競爭對手導(dǎo)致的客戶分流?市場發(fā)展態(tài)勢存在不確定因素以充分展示項目優(yōu)勢，規(guī)避市場威脅為核心手段；塑造新的價值體系，制造項目唯一性規(guī)避項目劣勢，避免項目威脅帶來的風(fēng)險；突破客戶對區(qū)域既有的評價標(biāo)準(zhǔn)，回避弱勢項目本體分析項目的基本數(shù)據(jù)：用地面積 地上總面積 ㎡地上住宅面積 ㎡地上配套面積 11683㎡容積率 設(shè)計總戶數(shù) 3252戶設(shè)計總?cè)丝?9106人項目本體分析樓號 層數(shù) 戶數(shù) 一室 二室 三室 地上總面積㎡A1 ２３ ４６０ ９２ １８４ １８４ ４３８７８．７４A2 ２３ ４６０ ９２ １８４ １８４ ４３８７８．７４A3 １４ １１２ １１２ ９７１３ .２４A4 １４ １１２ １１２ ９７１３ .２４A5 １８ ２８８ １４４ １４４ ２０８１１ .９２A6 １４ １１２ １１２ ９７１３ .２４A7 １４ １１２ １１２ ９７１３ .２４A8 ２３ １０８ １０８ １９７０８ .８３A9 １８ １０８ １０８ １３８００ .９８項目 A區(qū)項目本體分析樓號 層數(shù) 戶數(shù) 一室 二室 三室 地上總面積㎡Ｂ 1 １５ １５０ １５０ １２９７５．３０Ｂ 2 １５ １２０ １２０ １０３８９．９０Ｂ 3 １８ １０８ ３６ ７２ １０５９６．１６Ｂ 4 １８ ２８８ １４４ １４４ ２０８１１．９２Ｂ 5 １８ ２１６ １０８ １０８ １５５９９．５４Ｂ 6 ２３ １３８ ４６ ９２ １４１８８．６２Ｂ 7 １８ １４４ ７２ ７２ １０４０７．１６Ｂ 8 １８ ２１６ １０８ １０８ １５５９９．５４項目Ｂ區(qū)項目價值鏈東方夏威夷項目推出至今，216。 隨著一些大體量項目 (上上城、納丹堡、星河皓月、天洋城）的不斷推出，燕郊的房價已經(jīng)形成了區(qū)域價格調(diào)性和區(qū)域價格認(rèn)知。 通過對比目前燕郊地區(qū)的主要在售項目，可以發(fā)現(xiàn) 產(chǎn)品的同質(zhì)化嚴(yán)重 ，項目之間除了位置上的不同，產(chǎn)品本身差異不大；216。單體平面布置形式：花園洋房一梯兩戶 景觀公寓一梯 24戶物業(yè)費(fèi)： /平方米 物業(yè)費(fèi)： 2樓 /平米 /月， 3樓 /平米 /月，商業(yè) /平米 /月216。主力戶型： 50—140平米。目前在售： 第三季預(yù)計 2023年 10月底開盤，目前正在排號，無優(yōu)惠計劃；216。目前均價： 現(xiàn)房躍層 4900元 /平米，現(xiàn)房平層均價5000左右；216。項目評價： 該項目位置較佳，交通便利，屬于區(qū)域內(nèi)中高檔樓盤，目前銷售相當(dāng)火爆，未來將成為南岸直接競品項目。憶江南風(fēng)尚國際公寓天洋城 東方夏威夷歐逸麗庭 上京 潮白河處在北京和河北三河地界處，是因河而分成的北京和燕郊兩個部分，潮白的西岸屬于北京，東岸是河北的三河市。清康熙年間，又在燕郊修建行宮，供帝后出巡拜謁祖先休息，素有 “ 天子腳下，御駕行宮 ” 之美譽(yù)。香港與內(nèi)地毗鄰，不斷擴(kuò)展的 CEPA協(xié)議為兩地之間更緊密的資本流動創(chuàng)造了空間。房地產(chǎn)市場重要事件④ 稅務(wù)總局加緊對房地產(chǎn)企業(yè)的稅收稅務(wù)總局于近日下發(fā)通知 ,通知中有關(guān)房地產(chǎn)領(lǐng)域的內(nèi)容 : 將 土地儲備、土地一級開發(fā)、土地供應(yīng)、取得土地使用權(quán)、勘探、設(shè)計、開工、監(jiān)理、售房、保有、物業(yè)管理、二手房交易、租賃等所有環(huán)節(jié)涉稅行為，都納入控管范圍。 8月北京期房簽約繼續(xù)下滑，環(huán)比 7月下降 %，商品住宅期房簽約環(huán)比持平，微漲 %，現(xiàn)房成交則自 7月創(chuàng)新高后一路下挫，暴跌 %。總體來看，中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行好于預(yù)期，回暖經(jīng)濟(jì)趨勢明顯，但仍需持 樂觀、謹(jǐn)慎的態(tài)度樂觀、謹(jǐn)慎的態(tài)度 。政府對于保持流動性適度寬松的態(tài)度不變， 未來政府投資將繼續(xù)保持穩(wěn)定的增長，對實體經(jīng)濟(jì)的支持力度不變 。消費(fèi)增長穩(wěn)中有升，是中國經(jīng)濟(jì)增長穩(wěn)定力量 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢 進(jìn)、出口出口環(huán)比繼續(xù)增長 1至 8月我國對外貿(mào)易累計進(jìn)出口總值 ，比去年同期 (下同 )下降 %。由于最終消費(fèi)在GDP中占比達(dá) 60%左右，全年15%左右的零售額增長是中國經(jīng)濟(jì)增長的穩(wěn)定力量。宏觀經(jīng)濟(jì)形勢 信貸8月當(dāng)月新增貸款 4104億，盡管低于上面的貸款水平，但是也高于之前的市場預(yù)期。居民消費(fèi)價格 CPI與 PPI降幅縮小，預(yù)示著物價拐點已經(jīng)來臨 ， 通脹壓力會逐漸顯現(xiàn)；216。數(shù)據(jù)來源：北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計① 北京 8月 銷售量環(huán)比 下降 %， 火爆樓市出 現(xiàn) 降溫信號 數(shù)據(jù) 顯示 ， 8月 30個城市的商品住宅總成交 面積繼續(xù)環(huán) 比 下跌， 北京、廣州、深圳三個重點城市 連續(xù)三個月 回調(diào) 。但是，由于前段時間樓市寒冬，成交量急劇下滑，為了緩解樓市的壓力，很多地區(qū)的二套放貸在執(zhí)行上打了些折扣，管理上也存在一定的漏洞。 據(jù) 香港媒體報道，自 2023年 7月以來，僅僅一個月，屯兵有“ 資金自由港 ” 之稱的香港的熱錢已近 1000億港幣。唐宋以來，燕郊借助潮白河碼頭和京榆古道而興起，商賈云集，文化興盛。——北京的東西向主要交通主干 ——朝陽街的延長線是通州朝陽路的延長線是燕郊燕郊區(qū)域前景規(guī)劃中的燕郊燕郊環(huán)境 燕郊致力于打造 “ 綠色燕郊，生態(tài)家園 ” ，綠化覆蓋率達(dá)到 40%，國家在2023年投資 ，斷流多年的河道通水，而且建成亞洲最大的濕地公園。第三部分：競品調(diào)研分析區(qū)域 項 目分布競 品 調(diào) 研分析競 品分析 總結(jié)燕郊區(qū)域前景規(guī) 劃中的燕郊區(qū)域項目分布A、旅游度假區(qū)（軟件園區(qū)）美林灣潮白人家星河皓月 納丹堡 金玉源 C、高科技工業(yè)區(qū) 上上城華泰 目前均價： 5800元 /平米（ 95折之后）216。目前在售： 3 40號樓預(yù)計 2023年 10月開盤，目前正在排號，排號客戶開盤享受 5000元優(yōu)惠；216。主力戶型： 70到 90平米兩居，少量一居、三居戶型216。月216。物業(yè)類型： 商住公寓 ,板樓 ,板塔結(jié)合 ,高層216。山水生態(tài)會館以健康休閑為主題，內(nèi)設(shè)籃羽館、游泳館健身房、體操房、兒童娛樂室、桌球俱樂部、咖啡圖書館等。