【正文】 物業(yè)、 /平方米 物業(yè)類型： 住宅216。建筑面積： 100萬平米216。項目評價： 該項目一期銷售將盡，目前客戶量不多，現(xiàn)在售的房源所剩不多，銷售情況較理想。項目評價： 該項目一期銷售將盡，目前客戶量不多，現(xiàn)在售的房源所剩不多，二期正在排號，排號客戶享受 98折優(yōu)惠競品調(diào)研分析【 納丹堡 】總建面 ： 905635平米容積率 ： 綠化率 ： 30%主力戶型 ： 1居 5060平， 2居 90平目前均價 ： 5500元 /平方米目前在售 ： 2 2 2 19號樓，物業(yè)費 ： /平方米 雕塑院、畫家園、尼斯廣場、哥倫布地理園等 園林設(shè)計。 7月、 8月隨著市場熱度不同程度的降溫影響，燕郊各個項目的銷售量也不同程度的降低，隨著 9月份房地產(chǎn)進入一年一度的 “ 金九銀十 ” ， 市場競爭更加激烈。競品分析總結(jié)第四部分：項目本體分析背景引言項 目 SWOT分析項 目基本數(shù)據(jù)項 目價 值鏈項 目 賣 點梳理項 目客群分析項目本體分析背景引言216。216。216。交通 迅捷　四通八達項目價值鏈夏威夷南岸項目價值鏈之 大社區(qū)從東方夏威夷別墅，到歐畢溪谷、北岸的高端公寓，還有水岸１號的建成及夏威夷南岸的橫空出世。６０－９０㎡以下時尚較小戶型，較低的總價，令人觸動的價格。初入職場，薪水有限，目前讓老板滿意是基本要求；216。 “ 不想住燕郊，可是市內(nèi)房子太貴了，買不起。項目客群分析L廖先生：大北窯上班， 28歲，目前租住在公司附近，上班步行 15分鐘，但房租比較貴 1800元 /月，房東已經(jīng)漲了 3次價了。與眾不同的置業(yè)需求，好面子，講求個性展現(xiàn)；216。希望 “ 離城（區(qū)域）不離城（配套） ” ；216。努力的工作是為了更好的生活，要體驗都市的生活氛圍；216。對價格的敏感體現(xiàn)在單價及首付上，首付多 1萬元都很敏感。目前客戶差異化特征資源驅(qū)動型客戶216。在市場上具有 競爭性，避免價格過高超出購房客戶心理承受能力；216。比 較 周 邊 交通 小區(qū) 開 發(fā) 建筑 立面 合 計因素 配套 條件 品 質(zhì) 商 實 力 形式 形式 　權(quán) 重 20 20 20 15 15 10 100樣 本 項 目 公園新區(qū) 17 16 18 13 13 8 85納 丹堡 16 17 16 12 12 8 81東貿(mào) 國 際 17 17 17 14 14 8 87潮白人家 14 14 15 12 13 7 75新 銳時 代 15 15 16 12 13 7 78天洋城 16 15 17 12 13 7 80普 羅 旺斯 15 16 14 11 11 7 74上上城 14 15 14 12 10 6 71本案 14 15 15 13 13 8 78u “ 權(quán)重比例 ” 是項目權(quán)重值比參考案例權(quán)重值結(jié)果。商業(yè)： 2棟 216。A1 23F A2 23FA3 14FA4 14FA6 14FA7 14FB1 15FB2 15FA5 18FA8 23FA9 18FB3 18FB4 18FB5 18FB6 23FB7 18FB8 18F23層18層15層14層商業(yè)幼兒園推盤方案一期推盤計劃一期開盤戶型多元，滿足不同客戶需求?？偯娣e： 推盤方案A1 23F A2 23FA3 14FA4 14FA6 14FA7 14FB1 15FB2 15FA5 18FA8 23FA9 18FB3 18FB4 18FB5 18FB6 23FB7 18FB8 18F23層18層15層14層商業(yè)幼兒園三期推盤計劃216。戶型配比 ：一居 144套、二居 114套、三居108套216。我們非常需要 夏威夷項目市場銷售火爆的最強音?。?！心氣兒！人氣兒！底氣兒！地氣兒！ !來帶動南岸入市：低開高走、分期推盤、穩(wěn)健營銷，進而追求企業(yè)的最大收益??！第一期項目推盤（ B B B3號樓共計 378套約占全盤體量的十分之一，總面積約 ）建議均價 4800左右形成強勢快銷態(tài)勢，進而驚爆市場，引起受眾客群的強勢關(guān)注，進而相繼推盤，實現(xiàn)全盤均價6000元，項目銷售額近 18億元的輝煌業(yè)績。互動溝通 ——通過大量的客戶互動溝通活動，讓客戶直接體驗本項目產(chǎn)品帶來的高標準、高水準服務(wù)、高附加值，增加客戶對投資本項目的信心。樓棟： A A7號 樓216。戶型配比 ：一居 46套、二居 220套、三居 96套216。216?？倯魯?shù)：約 3200戶A1 23F A2 23FA3 14FA4 14FA6 14FA7 14FB1 15FB2 15FA5 18FA8 23FA9 18FB3 18FB4 18FB5 18FB6 23FB7 18FB8 18F23層18層15層14層商業(yè)幼兒園預(yù)售證取得時間比較集中，推盤時可以不考慮時間問題。u “ 權(quán)重均價 ” 是 ” 銷售均價 ” 、 “ 權(quán)重比例 ” 、 “ 所占權(quán)重 ” 的乘積結(jié)果權(quán) 重 　 合 計權(quán) 重值 銷 售均價 權(quán) 重比例 所占 權(quán) 重 權(quán) 重均價樣 本 項 目公園新區(qū) 85 5300 973 納 丹堡 81 5250 1011 東貿(mào) 國 際 87 5800 1040 潮白人家 75 4500 702 新 銳時 代 78 4600 230 天洋城 80 5000 244 普 羅 旺斯 74 4500 237 上上城 71 4200 461 本案 78 　 　 1 4898 價格定位法之二? 內(nèi)部比較法根據(jù)前期價格進行內(nèi)部比較得出預(yù)計價格對比內(nèi)容 北岸（ 07年） 南岸 產(chǎn)品 建筑風格獨特 產(chǎn)品品質(zhì)提升 施工進度 已售罄 期房 價格水平 銷售 均價 4000元 /平米 預(yù)計均價 在 4800元 /平米 本區(qū)域二手房價格為 40004800元 /平米新房價格在此基礎(chǔ)上浮 600800元 /平米? 新舊對比法根據(jù)本區(qū)域近期二手房價格，針對新舊房屋差價得出合理預(yù)計價格預(yù)計價格為 4900元 /平米價格定位法之三? 綜合價格 以上三種方式對本項目產(chǎn)品進行了價格預(yù)估，為了更好的制定合理價格， 我們利用加權(quán)平均的方法對價格進行再次預(yù)估：最終精確合理價格為 4860元 /平米方法 市場比較法 內(nèi)部比較法 新舊對比法 價格（元 /平米） 4900 4800 4900權(quán)重 40% 40% 20%加權(quán)平均價格（元 /平米 ） 4860綜合價格推導(dǎo)價格建議 根據(jù)利于 快速回款，規(guī)避市場 風險且項目在市場上保持競爭性的原則， 南岸首期開盤產(chǎn)品可作為后產(chǎn)品入市的價格試水， 不易過高，并未后期產(chǎn)品的價格拉升打好基礎(chǔ)，規(guī)避風險的同時爭取開發(fā)企業(yè)利潤最大化。南岸均價要高于前期同類產(chǎn)品成交 均價，（地段、 產(chǎn)品設(shè)計、 客戶層面 ）；216。有一定的支付能力，對居住的生活品質(zhì)有一定要求，成為追求郊區(qū)化健康生活的改善型客戶置業(yè)首選。對通勤時間極為關(guān)注，向往與城市的快速連接；216。好面子、精神享受重于物質(zhì)享受；216。他們很現(xiàn)代、很生活、很自在，不希望被生活瑣事困擾；216。追求性價比；216。 “ 東貿(mào)國際花園是離北京最近的一個項目，直接上高速就到了，不堵車 25分鐘也很方便，地段很好，即使以后不住了賣了也能賺點錢。 ”地段驅(qū)動型客戶置業(yè)敏感點216。工作第一、生活第二；朋友很重要；一定要有個性；216。項目小區(qū)水岸生活的高端配套。京東宜居大社區(qū)稀缺獨有216。自然環(huán)境優(yōu)越項目價值鏈夏威夷南岸項目價值鏈之 大交通216。燕郊區(qū)域具有唯一性優(yōu)勢的地標名盤夏威夷南岸項目價值鏈之 大品牌項目價值鏈夏威夷南岸項目價值鏈之 大配套216。216。 燕郊地區(qū)的房地產(chǎn)價格根據(jù)區(qū)域內(nèi)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃呈西高東低的趨勢；216。一樓贈送私家花園，頂樓贈送花園露臺 。位置：燕順路西 ,神威北路與潮白河?xùn)|岸交匯處規(guī)模： 50萬㎡容積率： 綠化率： 50%目前均價：公寓 5400元 /平方米 花園洋房 70007500元 /平方米項目特點：有近 10000㎡ 歐式風情步行商業(yè)街，社區(qū)規(guī)劃約 5000㎡ 的山水生態(tài)會館及三大服務(wù)中心。建筑面積： 30萬平米216。物業(yè)及物業(yè)費： 三河恒信物業(yè)、 /平方米 月216。主力戶型： 7085平方米216。目前在售： 1 15號樓216。未來隨著城市化進程的發(fā)展，燕郊未來的發(fā)展繼續(xù)向好。八通線 延長線 從燕郊到港口 300公里的距離內(nèi)有 :一個是天津港， 178公里，一個是秦皇島港260 公里，唐山 125公里，所以燕郊是被經(jīng)濟學(xué)家們看好的 京津唐金三角經(jīng)濟區(qū)域腹地 ，燕郊是最核心的地區(qū)，所以潛力無限。燕郊不大，歷史卻不短，自古以來，她就是京東重地，因春秋戰(zhàn)國時地處燕國都城 (今北京）城郊而得名。房地產(chǎn)市場重要事件⑥ 天量熱錢虎視中國 主攻樓市股市 中國 社