【正文】 競品調研分析競品分析總結216。 區(qū)域的商品房價格在經(jīng)過了 2023年以前的穩(wěn)步上漲、 2023～ 2023年非理性 上漲后， 08年燕郊整體市場進入調整期及 09年上半年房價的爆發(fā)式反彈， 燕郊地區(qū)的房價也逐漸開始向理性的方向回歸 ；216。其項目緊鄰夏威夷別墅園區(qū)，園林景觀秀美宜人、交通便捷通達，結合東方夏威夷已建成項目，至此東方夏威夷生態(tài)大社區(qū)的區(qū)位建設基本形成 。項目位于京東潮白河核心度假區(qū)。長安街東沿長線，與天安門一脈相承。大品牌＼大配套＼大環(huán)境＼大交通＼大社區(qū)216。216。在北京有個家就好；交通擠點沒關系，上下班方便就 OK ；216。年齡 2535歲之間，以首次置業(yè)及投資客居多； ??216。 ”客戶的典型特征：典型客戶案例：項目客群分析資源驅動型客戶置業(yè)敏感點216。一旦走出城市，就對其他特有資源有強烈占有欲。認為配套是社區(qū)品質的體現(xiàn)，國際化、風情化配套更能體現(xiàn)項目品質感；典型客戶案例李女士， 30歲左右，籍貫為外地人，與老公在北京生活了 5年，準備明年生小寶寶，購買納丹堡 3期。沖動、視覺感受重于理性思考；216。另一方面，地段也是實現(xiàn)項目保值、升值的有力保障。配套驅動型客戶216。樹立項目區(qū)域價值標桿，推進 “ 東方夏威夷 ” 品牌建設。最終定價策略一：建議南岸首期產品入市均價為 4860元 /平米（穩(wěn)健型、首選）策略二：建議南岸首期產品入市均價為 4600元 /平米（保守型、備選）策略三：建議南岸首期產品入市均價為 5000元 /平米（激進型、備選）第六部分：推盤策略房源現(xiàn)狀銷售準備推盤原則推盤計劃銷售排期房源現(xiàn)狀216。房源現(xiàn)狀目前正在緊張施工中，期房銷售銷售準備宣傳海報戶型圖等樓書物料所有物料開盤前需全部到位銷售準備售樓處包裝完成 預售證等五證已取得銷控板、認購書等 人員到位開盤之前，確保所有證件、所需物料、人員等都要到位現(xiàn)場準備推盤方案推盤原則216。樓棟： B B B3號樓216。總面積 ： 推盤方案A1 23F A2 23FA3 14FA4 14FA6 14FA7 14FB1 15FB2 15FA5 18FA8 23FA9 18FB3 18FB4 18FB5 18FB6 23FB7 18FB8 18F23層18層15層14層商業(yè)幼兒園四期推盤計劃252。戶型配比 ：一居 92套、二居 296套、三居 184套216。新聞策劃 ——充分調動和利用一切可以利用的媒體資源為項目宣傳服務，策劃各種類型的新聞話題，制造新聞熱點，保持一個相對較高的曝光率，有利于在大眾心目中樹立品牌形象，籍由大眾客群影響到目標客群?？偯娣e： 米推盤方案推盤方案期數(shù) 樓號 戶型配比（套數(shù)） 總面積（平米）一居 二居 三居一期 B B B3 36 270 72 二期 A B B8 108 220 　 三期 A B B6 46 220 96 四期 B A9 144 144 108 五期 A A8 144 144 108 六期 A A7 92 296 184 七期 A A4 92 296 184 推盤期數(shù)排布推盤價格趨勢580056004800650062006000第一期第二期第三期第四期第五期第六期第七期第七期5200推盤價格解讀第二期東方夏威夷項目高品質樓盤的社會認知度較廣；但除北岸項目外長時間無火爆熱銷的市場態(tài)勢。樓棟： A A8號 樓216。戶型配比： 一居 108套、二居 220套216。積累客戶，適時放量鑒于夏威夷南岸推廣時間較短，客戶累積度不夠在所難免，故一期開盤放量不宜過多。住宅： 17棟 216。精確合理的價格新舊對比法市場綜合比較法內部比較法定價方式三種方法綜合考量價格定位法之一? 市場綜合比較法 : 以如下樣本項目作為比準項目，從周邊配套、交通條件、小區(qū)品質、開發(fā)商實力、建筑形式、立面形式等主要價值影響因素進行綜合評分，得出項目核心均價測算值。利于回 款，規(guī)避市場風險；216。虧待誰也不能虧待自己，一定給自己最好的，有面子的，獨特的居住環(huán)境。對價格極為敏感，完全的價格導向，只買便宜的房子，價格高出 100元/平米都要考慮很長時間，衡量值不值； ??216。支付能力相對較強，需要的不僅僅是房子更是一種居住的體驗；216。房價擠壓下，不得不選擇郊區(qū)購房，但對城市有著很強的迷戀；216。感性、有生活情調，講究居住感受；216?，F(xiàn)在買個房子就是個過渡，方便上班、方便出行是最主要的。項目客群分析客戶的典型特征及置業(yè)敏感點：典型客戶案例：趙先生：萬達廣場一公司普通職員， 26歲，來北京工作 3年了，存款 6萬元，準備買套房明年結婚。年齡 25歲左右，單身或青年持家；216。216。南鄰北蔡路，西側燕順路直通 102國道。坐擁素有 “ 京城東海 ” 之稱的 10萬平米浩瀚海域。燕郊區(qū)域內高端地產項目形象至今無人撼動。 通過兩個主動對銷售價格進行調整的項目的銷售狀況看，我們也不得不承認，在燕郊地區(qū)， 如要實現(xiàn)項目的快速去化，價格確實起到了決定的作用。216。其規(guī)劃格局整齊劃一 ，做到 景觀視覺的多樣化和功能化，每個宅間的景觀設計都不相同。目前均價： 均價 5400左右；216。目前均價： 均價 5300左右；216。競品調研分析【 潮白人家 】216。建筑面積： 50萬平米216。物業(yè)類型： 住宅、商業(yè)216。物業(yè)類型： 酒店、寫字樓、國際購物中心、酒店式公寓、水景花園公寓216。u京津冀一體化戰(zhàn)略的實施，北京地鐵一號線的延伸輕軌、朝陽北路連通工程、京平路連接工程、京通京哈聯(lián)線等項目的啟動，都把燕郊納入一張巨大的現(xiàn)代城市戰(zhàn)略網(wǎng)。燕郊開發(fā)區(qū)幅員面積 180平方公里，規(guī)劃面積 80平方公里，規(guī)劃人口 6080萬。但實體經(jīng)濟回暖不明顯 , 股市樓市泡沫論大行其道，下半年對購房者心態(tài)存在很大的影響，因此未來存在一定的不確定性，建議謹慎看好市場，項目宜把握金九銀十的時機，盡早入市，快進快出。房地產市場重要事件⑤ 央行：將用市場手段微調貨幣政策 8月 5日 ,中國人民銀行 5日于此間發(fā)布的 《 中國貨幣政策執(zhí)行報告(2023年第二季度 )》 指出，下階段中國人民銀行將堅定不移地繼續(xù) 落實適度寬松的貨幣政策 ，根據(jù)國內外經(jīng)濟走勢和價格變化， 注重運用市場化手段進行動態(tài)微調 。房地產市場重要事件② 限價房地塊從流拍到溢價 08年北京市流拍的限價房地塊逼近 10塊，但是09年 8月 3日下午，朝陽區(qū)王四營鄉(xiāng)住宅及公共服務配套設施、醫(yī)療衛(wèi)生用地經(jīng)過 106輪競價，最終由北京建工集團有限責任公司以 ，溢價幅度超過 ％ 。長風地塊 6B、 7C地塊一舉奪下 “ 中國地王 ” 稱號。當月人民幣各項貸款增加 4104億元。 8月份當月，我國外貿進出口總值1917億美元，其中出口值 1037億美元，出口值連續(xù)兩個月穩(wěn)定在千億美元之上；進口 880億美元。夏威夷南岸推盤策略及價格定位中廣信2023年 9月 14日宏觀市場研究燕郊區(qū)域研究項目本體分析競品調研分析推盤策略推廣策略報告總體結構價格定位平面表現(xiàn)形式借鑒第一部分：宏觀市場研究宏 觀經(jīng)濟 形 勢房地 產 形 勢 分析房地 產 市 場 重要事件小 結宏觀經(jīng)濟形勢 投資前 8月中國城鎮(zhèn)固定資產投資為 112985億元，增長33%，比上年同期加快 百分點，比 17月加快 百分點。經(jīng)季節(jié)調整后， 8月份同比增速不變，進出口、出口和進口環(huán)比分別增長 %、 %和 1%8月份出口降幅低于進口降幅，貿易順差增加有所加大， 進出口對 GDP貢獻率有望提高宏觀經(jīng)濟形勢 CPI、 PPI通縮得到遏制通縮得到遏制 物價出現(xiàn)拐點物價出現(xiàn)拐點 國家統(tǒng)計局發(fā)布 8月份月度經(jīng)濟數(shù)據(jù)，其中居民消費價格 (CPI)同比下降 %，連續(xù) 7個月負增長，但降幅比上月縮小 。 人民幣貸款當月增加 4104億元 216。 08年，受金融危機的影響以及政府宏觀政策的調控刺激作用，房地產市場受到較大的影響，期房銷售量急劇下降。 保 利、首創(chuàng)置業(yè)、方恒置業(yè)、安聯(lián)、金泰等多家知名公司參與了對該地塊的競價 ,北京建工集團最終勝出。 報告 指出，當前我國經(jīng)濟正處于 企穩(wěn)回升 的關鍵時期，保持經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展仍是我們面臨的首要任務。房地產市場分析小結北京核心區(qū)域演 變燕郊概況燕郊地理位置燕郊區(qū)域前景規(guī) 劃中的燕郊小 結燕郊 環(huán) 境 第二部分：燕郊區(qū)域研究市場部分亞運會和奧運會促使北京向北面擴張黃莊和亦莊兩軸多中心的發(fā)展策略促成大興的成熟同時使北京向南面擴張中關村、萬柳和世紀城的成熟使北京向西面擴張CBD和通州區(qū)域的成熟使北京向東面擴張北京核心區(qū)演變北京核心區(qū)演變建國后的北京90年代的北京現(xiàn)在的北京燕郊概況河北省三河市 燕郊開發(fā)區(qū) 燕郊開發(fā)區(qū)位于北京正東。在交通上規(guī)劃建有 6條與北京銜接的通道，包括：京哈高速路、迎賓路、燕順路、京哈公路復線、神威北路、南外環(huán)路。在不遠的將來，燕郊勢必成為一個發(fā)達的宜居熱點區(qū)域。物業(yè)及物業(yè)費： 意華物業(yè)、 /平方米 /月216。物業(yè)及物業(yè)費： 天融