【正文】 銷售排期開 盤 強(qiáng) 銷10月中正式開盤一期推售3月前推售二期推售三期推售09年 9月 09年 10月 09年 11月 09年 12月 10年 1月 10年 2月 10年 3月 10年 4月5月前推售銷售目標(biāo) 首次開盤爭(zhēng)取完成 90%80% 80%10年 5月第七部分：推廣策略推廣的目的推廣的途徑推廣的關(guān)鍵點(diǎn)推廣的五大方針推廣時(shí)間計(jì)劃推廣活動(dòng)排期推廣費(fèi)用計(jì)劃１ .建立項(xiàng)目的市場(chǎng)知名度２ .讓客戶知道我們３ .讓客戶產(chǎn)生興趣，引起上門４ .讓客戶認(rèn)可，并產(chǎn)生口碑傳播營(yíng)銷推廣的目的：建立與客戶溝通的平臺(tái)本項(xiàng)目營(yíng)銷推廣的 原則 ： 借力打力、四兩撥千斤！營(yíng)銷推廣途徑的種類推廣途徑線上推廣線下推廣報(bào)紙廣告電臺(tái)廣告戶外廣告電視廣告車體廣告網(wǎng)絡(luò)廣告直郵廣告短信廣告夾單廣告派單分展場(chǎng) ………引起市場(chǎng)關(guān)注塑造項(xiàng)目形象確定項(xiàng)目市場(chǎng)占位直接傳遞項(xiàng)目信息滲透項(xiàng)目賣點(diǎn)維系客戶持續(xù)關(guān)注度營(yíng)銷推廣的關(guān)鍵關(guān)鍵一：需要言之有物； —— 能清晰的告訴客戶你賣什么關(guān)鍵二：推廣信息與銷售重點(diǎn)結(jié)合 —— 讓推廣真正為項(xiàng)目銷售服務(wù)關(guān)鍵三：結(jié)合銷售階段，有重點(diǎn)的投放 —— 降低營(yíng)銷成本，將錢花在刀刃上關(guān)鍵四：在客戶看得到的地方，做文章 —— 實(shí)現(xiàn)推廣效果最大化推廣 五大方針大盤效應(yīng)，水岸大宅理念豐富推廣渠道，增加受眾面分步推廣，節(jié)奏控制重點(diǎn)項(xiàng)目，推廣傾斜，提升銷售業(yè)績(jī)老客經(jīng)營(yíng)，滾動(dòng)開發(fā)定向傳播 ——是一種高效的經(jīng)濟(jì)的傳播方式，本項(xiàng)目未來(lái)的客戶群層次 比較分散 ，如采用大眾化的推廣手法勢(shì)必要付出極大的推廣費(fèi)用，因此建議采用小眾媒體，定向直投，直接到達(dá)準(zhǔn)客戶的終端，節(jié)省推廣費(fèi)用?？偯娣e： 推盤方案A1 23F A2 23FA3 14FA4 14FA6 14FA7 14FB1 15FB2 15FA5 18FA8 23FA9 18FB3 18FB4 18FB5 18FB6 23FB7 18FB8 18F23層18層15層14層商業(yè)幼兒園六期推盤計(jì)劃216。樓棟： A B B6號(hào)樓216。由于推廣周期不長(zhǎng)，一期不宜大量推售。幼兒園： 1所216。u “ 所占權(quán)重 ” 是參考案例對(duì)于項(xiàng)目參考價(jià)值的評(píng)估值。即要考慮到現(xiàn)在的市場(chǎng)形勢(shì)，也要對(duì)未來(lái)的市場(chǎng)走向有所預(yù)判；216。對(duì)潮白河、高爾夫景觀有一定的占有欲，愿意為其支付一定的價(jià)格，但不能太高；216。地段驅(qū)動(dòng)型客戶216。在遠(yuǎn)的地方買的話，房子不能差，看起來(lái)舒服，住起來(lái)也要舒服，房子的品質(zhì)也很重要；216。對(duì)生活便利性有很高的要求，社區(qū)內(nèi)即能購(gòu)置所有生活所需品；216?？們r(jià)有限制，在市區(qū)難以購(gòu)房或只能選購(gòu)較小戶型；216?？紤]到租房成本和燕郊購(gòu)房月供差不多，就考慮在燕郊買套 1居自己住，還能落得到一套房子。 CBD上班燕郊住也很方便的，但是現(xiàn)在的房子也很貴了，我選了個(gè)相對(duì)便宜的樓盤（夏威夷北岸 70平米小 2居），有個(gè)窩就好，反正也是個(gè)過(guò)渡，不會(huì)長(zhǎng)住。結(jié)婚好象忽遠(yuǎn)忽近的事，好象不是目前最需要解決的；216。216。多年來(lái)，東方夏威夷項(xiàng)目板塊已經(jīng)成為融合生活、園林、水景、休閑、商業(yè)為一體的京東宜居大社區(qū)，居住享受稀缺獨(dú)有。比鄰 38公里長(zhǎng)潮白河及 5萬(wàn)潮白河森林公園。從品質(zhì)到形象，在燕郊地區(qū)已成為地標(biāo)級(jí)大社區(qū)。夏威夷南岸項(xiàng)目是暨河北興達(dá)集團(tuán)推出東方夏威夷別墅、 VBO溪谷、北岸、水岸 1號(hào)等項(xiàng)目之后的又一鴻篇巨制項(xiàng)目。 216。銷售動(dòng)態(tài)：一期項(xiàng)目戶型南北通透，面積 83——180平方米不等，戶型多樣，給您充分的選擇空間。月項(xiàng)目 特點(diǎn) ：以板式高層住宅為主體，采用歐式建筑典型的軸線圍合布局形式，形成獨(dú)特的地中海建筑風(fēng)格 。【 新銳時(shí)代 】競(jìng)品調(diào)研分析216。物業(yè)類型： 住宅216。物業(yè)及物業(yè)費(fèi)： 三河隆盛物業(yè)、 /平方米 月216。主力戶型： 一居 41㎡ 65㎡ 二居 66㎡ 90㎡ 三居 99㎡ 121㎡216。u北京居民巨大的購(gòu)房壓力需要一個(gè)出口緩解，而燕郊住宅的持續(xù)放量恰好迎合了中低者購(gòu)房這一需求。同時(shí) 地鐵八通線燕郊延長(zhǎng)線 將在兩年 內(nèi)動(dòng)工，實(shí)現(xiàn)與中心城區(qū)的快速貫通。她地處環(huán)京津、環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈核心部位，與北京隔河相望，距北京天安門 30公里，距首都機(jī)場(chǎng) 25公里，距天津港 120公里，地理位置得天獨(dú)厚。要把握好適度寬松貨幣政策的重點(diǎn)、力度和節(jié)奏，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決苗頭性問題，妥善處理 支持經(jīng)濟(jì)發(fā)展與防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系 ，進(jìn)一步增強(qiáng)調(diào)控的針對(duì)性、有效性和可持續(xù)性，維護(hù)金融體系的穩(wěn)定，鞏固企穩(wěn)向好的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)重要事件③ 二套房貸縮緊 為了 防止更多的資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)，下半年二套房貸將縮緊，從而控制房?jī)r(jià)的上漲。 經(jīng)歷了一年的房地產(chǎn)低迷態(tài)勢(shì)之后， 09年房地產(chǎn)需求出現(xiàn)極度釋放，房地產(chǎn)成交量逐月上升，但 7月份以來(lái)， 受房?jī)r(jià)高漲，政策收緊等影響，成交量連續(xù)下挫 ，北京房地產(chǎn)未來(lái)走勢(shì)成交我們關(guān)注的焦點(diǎn)。從宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的三個(gè)主要數(shù)據(jù)投資、消費(fèi)和進(jìn)出口來(lái)看，投資和進(jìn)出口好于市場(chǎng)預(yù)期，消費(fèi)則仍沒有大的提升，表現(xiàn)仍然沒有符合市場(chǎng)預(yù)期；216。 CPI、PPI均有所上漲，尤其后者連續(xù) 5月環(huán)漲，但從 1至 8月看，兩者目前還在下降中。其中，國(guó)有及國(guó)有控股投資 48729億元，增長(zhǎng)%； 房地產(chǎn)開發(fā)投資21147億元，增長(zhǎng) %。累計(jì)貿(mào)易順差 ，減少 19%。 18月人民幣各項(xiàng)貸款增加 元，同比多增 。最新消息：中海以 ，平均樓板價(jià)為 /平方米，溢價(jià)率達(dá) 129%。 房?jī)r(jià) 的快速上漲，讓購(gòu)房者的觀望情緒重新積聚起來(lái)，同時(shí)價(jià)格的走高已影響商品房交易量，下半年樓市或?qū)⒃傧菡{(diào)整。 二手房交易中納稅人申報(bào)價(jià)格明顯偏低且無(wú)正當(dāng)理由的，按核定的計(jì)稅價(jià)格征稅。房地產(chǎn)市場(chǎng)重要事件u2023年到 2023年，樓市經(jīng)歷重大轉(zhuǎn)折u從樓市寒冬到樓市盛夏；u從樓市降價(jià)到樓價(jià)上漲，部分樓盤創(chuàng)歷史新高；u從土地流拍到開發(fā)商瘋狂搶地；u從銀行降息到通脹預(yù)期增加，資金大量注入樓市； ………u從這些來(lái)看，樓市回暖趨勢(shì)明顯，大量的剛性需求開始釋放，投資性購(gòu)房也重新出現(xiàn)。京哈高速公路、京秦、大秦電氣化鐵路橫貫東西，北京 930路公交車直通區(qū)內(nèi)，京通快速路將燕郊與北京市中心緊密連接。隨著北京東部發(fā)展的傳導(dǎo)效應(yīng)逐漸呈現(xiàn)，北京新城市規(guī)劃所形成的 “ 大北京 ” 概念正在助推燕郊居住品質(zhì)的升級(jí)。建筑面積： 70萬(wàn)平米216。建筑面積： 180萬(wàn)平米（一期共 32萬(wàn)平米）216。競(jìng)品調(diào)研分析【 上上城第三季 】216。項(xiàng)目評(píng)價(jià)： 該項(xiàng)目延續(xù)前期特點(diǎn)，低價(jià)傾銷，廣告力度較強(qiáng)，客戶接受度也較好，但總體品質(zhì)感不高。目前在售： 1 1 16號(hào)樓 ；216。目前在售： 7號(hào)樓 ；216。月項(xiàng)目 特點(diǎn) ：主要由多層法式風(fēng)格的建筑組成，建筑風(fēng)格運(yùn)用上吸取 法蘭西等 特點(diǎn)，通過(guò)色彩、造型、空間 的，頗 具國(guó)際化氣息 的建筑 。 2023年燕郊地區(qū)的市場(chǎng)供應(yīng)量維持在比較高的水平，新項(xiàng)目或現(xiàn)有項(xiàng)目的后期產(chǎn)品紛紛于下半年進(jìn)入市場(chǎng)，在上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆的整體環(huán)境下，量?jī)r(jià)齊生態(tài)勢(shì)伴隨市場(chǎng)剛性需求較大程度的滿足而進(jìn)入調(diào)整階段。216。216。區(qū)域配套完善項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈夏威夷南岸項(xiàng)目?jī)r(jià)值鏈之 大環(huán)境216。216。全地下停車庫(kù)設(shè)計(jì)，燕郊地產(chǎn)項(xiàng)目獨(dú)有。在項(xiàng)目進(jìn)程中，隨著市場(chǎng)變化及區(qū)域的不斷成熟，客戶會(huì)發(fā)生何種演變？?jī)r(jià)格驅(qū)動(dòng)型客戶置業(yè)敏感點(diǎn)216。首付是主要問題，月供能力 2023—３ 000元。認(rèn)為地段是房產(chǎn)升值保值的首要條件； ??216。喜歡有水有綠的生活，但不愿為此付出高價(jià)；216。 ”客戶的典型特征：項(xiàng)目客群分析配套驅(qū)動(dòng)型客戶置業(yè)敏感點(diǎn)客戶的典型特征：216。 ”項(xiàng)目客群分析品質(zhì)驅(qū)動(dòng)型客戶置業(yè)敏感點(diǎn)客戶的典型特征：216。典型客戶案例：“ 因?yàn)榉浅Ｏ矚g東方夏威夷的環(huán)境，所以就買了，第一眼感覺特別好，看到售樓處和沙盤的時(shí)候就感覺非他莫屬了；配套也挺好的，交通、商業(yè)、會(huì)所都比較滿意 ——客戶賈先生項(xiàng)目客群分析當(dāng)前燕郊客戶購(gòu)房驅(qū)動(dòng)因素總結(jié)目前客戶差異化特征價(jià)格驅(qū)動(dòng)型客戶216。追求項(xiàng)目品質(zhì)，包括建筑風(fēng)格、園林及樣板間展示給人的感覺；216。品質(zhì)驅(qū)動(dòng)型客戶夏威夷南岸客群小結(jié)p年齡在 2535歲之間，家庭結(jié)構(gòu)以單身及青年持家客戶為主；p工作區(qū)域以北京東部，特別是 CBD及周邊區(qū)域?yàn)橹?；p上班年限較短，支付能力較弱，剛性需求下首次置業(yè)，對(duì)價(jià)格敏感；p改善居住者及一些投資性客戶；第五部分：價(jià)格定位本案定價(jià)戰(zhàn)略定價(jià)原則價(jià)格定位法綜合價(jià)格推導(dǎo)價(jià)格建議本案定價(jià)戰(zhàn)略拉低市場(chǎng)暴利階段定制的項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)期合理的價(jià)格構(gòu)筑項(xiàng)目銷售信心的堅(jiān)實(shí)后盾反映現(xiàn)階段的價(jià)格，未來(lái)價(jià)格可以及時(shí)做出調(diào)整獨(dú)特產(chǎn)品核心競(jìng)爭(zhēng)力，使項(xiàng)目具有一定的獨(dú)立定價(jià)能力定價(jià)原則216。本項(xiàng)目?jī)r(jià)格制定以 市場(chǎng)綜合比較法、內(nèi)部比較法、新舊對(duì)比法加權(quán)得出精確合理的價(jià)格。建筑面積： 30萬(wàn)平方米216。多期推盤，形成價(jià)格成長(zhǎng)216。樓棟： A B B8號(hào)