【正文】 來公寓供應(yīng)量約為 萬平方米，但有近 60萬平方米的體量集中在一個項目上，經(jīng)濟別墅約為 萬平方米。春申板塊新住宅稀缺，需求熱點轉(zhuǎn)向顓橋2023年以后，春申板塊住宅供應(yīng)減少，憑借便利的交通及相對充足的供應(yīng)量，顓橋?qū)⒊蔀闊狳c板塊2023年，顓橋產(chǎn)品需要品牌領(lǐng)軍項目現(xiàn)狀無知名房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，顓橋板塊的開發(fā)處于各自為證的狀態(tài)。土地市場屬性解析 182。 公寓 約 占 84%。公寓約 占 93%。u預(yù)計 2023年區(qū)域常住人口增加 8200人。結(jié)論點 2： 2023年起，顓橋附近的客源導入成為現(xiàn)實。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 土地市場屬性解析 182。u滬閔高架、莘奉金高速： 將為區(qū)域?qū)氤鞘兄行膮^(qū)客源。 未來性 ?產(chǎn)業(yè)及交通規(guī)劃閔行經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)13169。 現(xiàn)實性分析結(jié)論土地市場屬性解析的機會點 1：我們需要跳出區(qū)域現(xiàn)有客源看顓橋地塊！12169。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 物業(yè)名稱一居面積(M2）比例二居面積(M2）比例三居面積(M2）比例躍層面積(M2）比例劍橋馨苑 7080 8% 90120 36% 120140 28% 150200 28%東苑米藍 5565 6% 95100 50% 120125 30% 200215 14%德尚世嘉 7090 14% 80120 44% 110140 16% 150200 2%今天花園三期 5070 7% 90110 70% 110130 14% 150200 9%土地市場屬性解析 182。u標桿物業(yè)缺乏區(qū)域競爭市場缺乏標桿物業(yè)。u對本項目而言，規(guī)劃齊備的商業(yè)配套設(shè)施將會對銷售產(chǎn)生積極影響。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 u本地塊位于莘莊板塊輻射區(qū)板塊顓橋板塊區(qū)域，東臨高速公路，南靠劍橋馨苑，西靠軌道交通，北面是住宅區(qū)。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 核心導讀：步驟一： [土地市場屬性解析 ]步驟二： [土地產(chǎn)品屬性評估 ]步驟三： [土地建設(shè)產(chǎn)品選型 ]步驟四： [項目客戶定位 ]步驟五： [項目產(chǎn)品策劃 ]附 錄： 項目策劃過程資料5169。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 為招商地產(chǎn)上海顓橋項目制訂致勝的產(chǎn)品策略謹呈：上海招商置業(yè)有限公司169。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 上海顓橋項目致勝產(chǎn)品策略需要解決的兩大核心問題：問題一：房產(chǎn)新政下的本案產(chǎn)品定位的可能性有多少？問題二：未來本案目標客戶重塑及再造的機會點在那里？2169。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 步驟一：土地市場屬性解析6169。土地市場屬性解析 182。 土地市場屬性解析182。招商置業(yè)的介入可以借機打造高品質(zhì)產(chǎn)品，在顓橋地區(qū)樹立招商品牌。 現(xiàn)實性 ?80、 90政策特質(zhì)區(qū)域競爭市場主力戶型為 90120平方米，經(jīng)濟小戶型和舒適性大戶型需求量均不大。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 u與本案人口導入直接相關(guān)的是紫竹科學園區(qū)、莘莊工業(yè)區(qū)、閔行經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 顓橋板塊軌道交通 1號線軌道交通 5號線莘奉金高速滬閔路顓橋板塊u交通體系日趨完善，板塊輻射半徑迅速擴大。輻射范圍土地市場屬性解析 182。 未來性 ?商業(yè) 及 人口規(guī)劃好愛廣場家得利規(guī)劃中新都廣場規(guī)劃中都市路商業(yè)街農(nóng)工商賣場商業(yè)配套u閔行區(qū)依托區(qū)內(nèi)重點工程和軌道交通布局擬定 19個現(xiàn)代服務(wù)業(yè)功能區(qū)建設(shè)規(guī)劃，其中 2個生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)功能區(qū)建設(shè)已啟動。15169。16169。u高行高橋板塊：未來供應(yīng)預(yù)計為 90萬平米，以浦 東 本地客源 為 主、部分保稅區(qū)客源。u三林板塊：未來供應(yīng)預(yù)計為60萬平米，浦東本地客源為主，市區(qū)客源約占 3成。 未來性 ?全市及區(qū)域競品趨勢項目地塊顓橋中學今天花園申良花園德尚世嘉金銘文博湖山在望圣得恒業(yè)天籟園紫都顓橋廠房工業(yè)廠房君臨頤和花園金都花好悅園好愛廣場劍橋景苑貴峰苑圣特麗墅動遷房老公房櫻園顓溪新村老公房東苑米藍綠地銀都商辦項目中低價房中低價房君蓮住宅小區(qū)梅隴鎮(zhèn)110配套商品房梅隴鎮(zhèn)111號配套商品房陽光雅苑劍橋馨苑都市路商業(yè)街都市路商業(yè)街18169。未來大型知名企業(yè)，如招商置業(yè)的介入勢必引起市場追捧，如同萬科在春申板塊一樣成為區(qū)域領(lǐng)頭羊。19169。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 u位于莘莊輻射區(qū)顓橋板塊。 基本技術(shù)指標結(jié)論點：中等開發(fā)規(guī)模 | 中等開發(fā)強度 | 天然水系 居住社區(qū)23169。土地產(chǎn)品屬性評估182。u目前，地塊在周邊生活配套方面還很不完善，但隨著本項目的開發(fā)，生活配套將非常完善，自然景觀的不足也將由優(yōu)美的人造景觀來彌補。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 u根據(jù)我司針對別墅項目土地的評估模型，目前本地塊的綜合得分為 ，也就是說，本地塊符合開發(fā)經(jīng)濟型別墅的基本條件。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 土地產(chǎn)品屬性評估182。 27169。28169。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 SWOT分析分析 優(yōu)勢 Strength 劣勢 Weak?區(qū)塊交通便利，有軌道交通 5號線的站點和快速干道（ A4）?地塊方正、臨河，動遷難度小?區(qū)域條件基本成熟，無污染?周邊目前商業(yè)氛圍不足，?外部自然景觀一般?8090的規(guī)劃條件限制機會 Opportunity 以大區(qū)位優(yōu)勢和自身產(chǎn)品優(yōu)勢，打消客戶疑慮?周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展迅速，為區(qū)域的人口導入提供了有力的支撐?相鄰的春申板塊未來供應(yīng)不足?區(qū)域商業(yè)規(guī)劃前景看好252。開發(fā)靈活的套型設(shè)計，產(chǎn)品豐富多彩，如功能套、兩代居等252。 招商上海依云郡項目名稱 依云郡 所屬板塊 松江九亭板塊物業(yè)地址 上海市松江區(qū)滬亭北路 1001弄物業(yè)面積 98,000M2 容積率 建筑形態(tài) 448幢聯(lián)排、疊加別墅 招商蘇州依云水岸項目名稱 依云水岸 所屬板塊 蘇州 案例點評：項目配套了依云國際水岸商業(yè)街規(guī)劃了商務(wù)會所物業(yè)地址 蘇州相城區(qū)陽澄湖東路 98號物業(yè)面積 220,000M2 容積率 建筑形態(tài) ?顓橋 地塊可開發(fā) 『 第三代依云系 』 的高品質(zhì)社區(qū)、南臨天然水系、 模等指標使地塊具備了開發(fā)新一代依云系列高品質(zhì)社區(qū)的先決條件。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 [三 ]顓橋地塊招商依云再造 182。開發(fā)風險： 2023年緊湊型公寓有市場需求，競爭少。如采用小套打通增加大套比重的套型數(shù)量過多，公寓產(chǎn)品銷售控制難度較大，且銷售率可能不高? 4 方案二：別墅型? 3品牌形象：純別墅社區(qū)整體形象較好假 設(shè)項 目基本條件?聯(lián) 排 別 墅面 積 ： 約21473平方米（ 20%）?類別 墅面 積 ： 約 85892平方米（ 80%）?綜 合容 積 率： ?類別 墅套型： 單 套面積 小于 90平方米，但 須考 慮 上下套的打通，借以增加 別 墅套型的比重土地成本 建筑成本 其它成本 總成本 凈營業(yè)額銷售價格 銷售稅金及附加稅后凈利潤11%假設(shè)開發(fā)進度為： 07年 7月開工， 08年 5月開盤， 10年 12月結(jié)束銷售。土地成本 建筑成本 其它成本 總成本 凈營業(yè)額銷售價格 銷售稅金及附加? 2如采用小套打通增加大套比重的套型數(shù)量過多，公寓產(chǎn)品銷售控制難度較大，且銷售率可能不高? 3 綜合比較待選方案在投資回報、開發(fā)風險、銷售難度、品牌形象等方面的效益39169。 產(chǎn)品類型選擇 ?方案一：綜合型項目地址 滬光路 所在板塊 顓橋板塊占地面積 總建面積 容積率 綠化率 35%用地性質(zhì) 居住 使用年限 70年限高 24米 其他 建筑面積 90平方米房型占80% 基本技術(shù)指標表選擇 聯(lián)排別墅（ 20%） 和 小高層公寓（ 80%）的混合類型。 產(chǎn)品類型選擇 ?各種物業(yè)類型組合可能u在項目容積率不變的前提下，為尋求兩種物業(yè)類型之間在空間和經(jīng)濟效益之間的平衡。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 [三 ]顓橋地塊招商依云再造 182。聯(lián)排別墅區(qū)域的建筑密度為 。當聯(lián)排別墅容積率為 ，公寓的容積率為 。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 [三 ]顓橋地塊招商依云再造 182。聯(lián)排別墅區(qū)域的建筑密度為 。不建議采用 A方案。物業(yè)類型建面(萬 m2)建面比例占地面積(萬 m2)占地面積比例 容積率建筑密度公寓 % % 聯(lián)排 % % 托老所 % % ——公建 /商業(yè) 4% % ——合計 % 100% ——46169。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 項目客戶定位 182。 自用 為 主，改善目前的居住 環(huán) 境，基本 為 首次購買別 墅 產(chǎn) 品。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 步驟四：項目產(chǎn)品策劃51169。產(chǎn)品概念鑒于本案未來目標客戶在需求上對細節(jié)偏好，加上本案主力套型將小中求變，本產(chǎn)品概念定位為：招商依云招商依云 2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 [1]精致規(guī)劃182。拆遷難度較大區(qū)域托老所用地公寓類物業(yè)區(qū)域別墅類物業(yè)區(qū)域公建、商業(yè)、小戶型公寓區(qū)域56169。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 [1]精致規(guī)劃182。大規(guī)劃、小分區(qū) ?樣板區(qū)選擇u樣板區(qū)位置選擇如圖所示，包括商業(yè)、會所區(qū)域，部分公寓和聯(lián)排區(qū)域，以及和中央景觀連通的主要景觀節(jié)點區(qū)域；u在此設(shè)置示范區(qū)可以同時兼顧到公寓和別墅兩類物業(yè)；利用商業(yè)示范區(qū)導入人流距離最近；主要景觀節(jié)點公寓類物業(yè)區(qū)域別墅類物業(yè)區(qū)域示范區(qū)位置59169。u先推公寓主要考慮以創(chuàng)新的產(chǎn)品形態(tài)，迅速樹立形象，快速去化。材質(zhì)方面花園洋房類物業(yè)考慮石材、木材原生態(tài)材質(zhì)的運用，小高層公寓局部考慮石材；考慮色彩之間的對比搭配；uTownhouse的風格和小高層的風格易于統(tǒng)一。 62169。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 [3]精致居所182。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 [3]精致居所182。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 [3]精致居所182。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 [3]精致居所182。大居所、小套型 ?多功能公寓組合建議產(chǎn)品類型 戶型 面積（ m2） 所占住宅產(chǎn) 品比例（面積）套數(shù) 所占比例（套數(shù)）功能型 兩房 7585 40% 675 46%三房 8590 20% 307 21%兩代居 兩房 7580 6%　 104 7%一房 5055 4% 104 7%小戶型 一房 4550 10% 281 19%合計 —— —— 80% 1471 100%u公寓產(chǎn)品開發(fā)以功能套型為主要產(chǎn)品開發(fā)方向，主力戶型以兩房為主，具有位置優(yōu)勢的地方輔以小三房；u兩代居為公寓房型的主要創(chuàng)新方向（兩代居同時也具有組合套型的功能），由于針對的目標客戶還是在一戶之內(nèi)，在設(shè)計兩代居的時候著重控制兩套面積之和不要過大，建議控制在125~135m2之間；u精裝小戶型面對的客戶群是單身白領(lǐng)。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 [3]精致居所182。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 [3]精致居所182。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 [3]精致居所182。大居所、小套型 ?功能套型設(shè)計示例之二u端頭套型和中間套型相比，增加了一個采光面，通風狀況也得到加強，如果項目小三房的比例不大，可以通過端頭位置布置三房，中間位置做兩房；u也可以在端頭位置適當加大進深，增加一套房子；利用端頭位置，有三面采光的優(yōu)勢，在側(cè)面增加一室。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 [3]精致居所182。房間數(shù)量可以根據(jù)不同需求進行變化組合。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 [3]精致居所182。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 [3]精致居所182。奇數(shù)層和偶數(shù)層的露臺位置不同，得到高達兩層的露臺空間上海耀江花園二期房型可改造成房間的空中花園75169。2023年克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司 [3]精致居所182。大居所、小套型 ?高性能別墅戶型組合u從空間利用的角度來說，聯(lián)排別墅160m2已經(jīng)完全能夠滿足三房類房型的功能需求；u根據(jù)本項目對未來價格的預(yù)期，緊湊型房型必然有利于控制總價；u在端部套型，發(fā)揮其三面采光的優(yōu)勢，適當?shù)目紤]做面積稍大的房型，豐富產(chǎn)品類型，擴大客戶群