【正文】 ? 市場(chǎng)策劃：職能與市場(chǎng)部行使近 3年的營(yíng)銷管理對(duì)接職能沖突，目前尚未徹底明晰。 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) ： ? 兩大職能“品牌和市場(chǎng)策劃”均為企業(yè)核心職能。做到每一個(gè)人都能上陣。 同時(shí)，對(duì)一些特殊類型的專業(yè)系統(tǒng)能力，如 商業(yè)招商、運(yùn)營(yíng)能力 等也要重點(diǎn)建設(shè)。 抓手：利用我們項(xiàng)目增多，一些有特色的產(chǎn)品進(jìn)入成規(guī)模的復(fù)制的機(jī)會(huì)，整理出相應(yīng)的產(chǎn)品線。 ? 我們認(rèn)為：部門職能規(guī)劃的要點(diǎn)不是面面俱到，關(guān)鍵在于找到部門職能中的強(qiáng)化部分，并且有落實(shí)改進(jìn)的實(shí)際抓手。 加強(qiáng)部門整體協(xié)作能力 加強(qiáng)部門整體協(xié)作能力，使?fàn)I銷、策劃、品牌、商業(yè)、研究等專業(yè)職能結(jié)合得更好。（小樹慢慢長(zhǎng)大：從產(chǎn)品結(jié)構(gòu)到品牌家族，從場(chǎng)地營(yíng)銷、產(chǎn)品營(yíng)銷、活動(dòng)營(yíng)銷發(fā)展到品牌營(yíng)銷） 在現(xiàn)有條件下，不斷完善部門管理制度和流程，使之規(guī)范化、系統(tǒng)化。 不斷提升專業(yè)水準(zhǔn)，加強(qiáng)系統(tǒng)能力 建立人才梯隊(duì)和培訓(xùn)機(jī)制，既要加強(qiáng)部門內(nèi)部人員建設(shè)，又要努力充實(shí)一線市場(chǎng)營(yíng)銷力量。 （士兵突擊：讓每一個(gè)兵都成為兵王） 建立人才梯隊(duì)和培訓(xùn)機(jī)制 PART 1:市場(chǎng)策劃組 現(xiàn)狀與職能 現(xiàn)階段計(jì)劃職能 市場(chǎng)策劃 —— 成為集團(tuán)所有項(xiàng)目的策劃核心，提供策略、評(píng)估方案和指導(dǎo)實(shí)施 品牌 —— 集團(tuán)品牌標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定及集團(tuán)發(fā)起的品牌推廣 品牌 現(xiàn)狀 已具備 —— ? 品牌標(biāo)準(zhǔn)設(shè)定及頒布 ? 集團(tuán)基本品牌宣傳品設(shè)計(jì) ? 集團(tuán)品牌的基礎(chǔ)宣傳 —— 戶外、媒體維護(hù)等 ? 本年內(nèi)開始集團(tuán)發(fā)起的品牌活動(dòng)的嘗試 未具備 —— ? 整合品牌推廣：同時(shí)整合各種媒體資源，整合各項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣資源，主動(dòng)并有效的進(jìn)行品牌知名度推廣； ? 完善的“集團(tuán) — 項(xiàng)目”品牌管理機(jī)制和管理方式； ? 品牌準(zhǔn)確落地的指導(dǎo)和監(jiān)管。 ? 品牌與策劃的同小組工作，有利于品牌在項(xiàng)目落地。 機(jī)會(huì) ： ? 品牌：隨著公司規(guī)模擴(kuò)大，尤其是上市成功后，品牌推廣將成為更為全方面的工作，該職能具備很好的發(fā)展前途，也具有強(qiáng)烈的發(fā)展必要。屆時(shí)，目前的架構(gòu)將無法支撐該項(xiàng)工作的需要。 ? 組織跨項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng) ? 與品牌資源整合，使品牌與產(chǎn)品營(yíng)銷形成良性互動(dòng)，彼此促進(jìn) 具備多項(xiàng)目同時(shí)運(yùn)營(yíng)，具備策略提供、指導(dǎo)和人才培養(yǎng)的大營(yíng)銷策劃中心 三年期職能規(guī)劃 —— 品牌（設(shè)定前提 2023年成功上市） 2023年 2023年 2023年 品牌推廣多元實(shí)施能力及品牌落地管理能力 ? 在戶外選點(diǎn)的基礎(chǔ)上， 2023年集團(tuán)發(fā)起的品牌推廣涵蓋大眾媒體、新興媒體等多渠道。 形成集團(tuán)品牌中心 ? 形成：品牌、公關(guān)兩大職能板塊；且兩個(gè)職能塊內(nèi)部功能繼續(xù)細(xì)化 ? 品牌方面：品牌推廣、品牌管理（包括品牌內(nèi)部培訓(xùn)）兩項(xiàng)職能 ? 公關(guān)方面：可進(jìn)一步分化出財(cái)經(jīng)公關(guān)部分 ? 成為集團(tuán)品牌、公關(guān)工作的策略核心和管理機(jī)構(gòu) 三年期職能規(guī)劃 —— 市場(chǎng)策劃（設(shè)定前提 2023年成功上市） 2023年 2023年 2023年 市場(chǎng)策劃二級(jí)管理職能定型 ? 市場(chǎng)策劃組職能確認(rèn)，流程整改完成 ? 通過階段性計(jì)劃的共同參與編制來向各項(xiàng)目進(jìn)行營(yíng)銷策略指導(dǎo) ? 組織跨項(xiàng)目營(yíng)銷活動(dòng) ? 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（展示區(qū)開放、開盤等）營(yíng)銷策略方向性提供 ? 重大活動(dòng)后評(píng)估 形成市場(chǎng)策劃、產(chǎn)品定位兩大職能板塊 ? 策劃、定位兩個(gè)職能獨(dú)立 ? 策劃部分在 2023年基礎(chǔ)上，完善資源整合能力。營(yíng)銷策劃 1人 (按區(qū)域和項(xiàng)目劃分 ,和策劃經(jīng)理合理分工 ) 工作要求和實(shí)現(xiàn) :具備一線營(yíng)銷操作的能力 ,對(duì)項(xiàng)目完整操作有較為成熟的經(jīng)理 ,整合協(xié)調(diào)能力較為突出 ,可以較有效操控合作及代理公司 . 二、品牌發(fā)展工作職能模塊 組織 3人 :品牌經(jīng)理 1人 ,品牌執(zhí)行 2人 ,其中含媒體關(guān)系 1人 工作要求和實(shí)現(xiàn) :品牌落地策略制定及頒布 ,有效的監(jiān)督執(zhí)行 ,集團(tuán)品牌戰(zhàn)略規(guī)劃 ,品牌形象設(shè)計(jì)及根據(jù)企業(yè)發(fā)展進(jìn)行調(diào)整 。 3 嘉城 31000 25000 6000 現(xiàn)有商業(yè)預(yù)計(jì)，不含地下停車庫(kù) \四期 \五期規(guī)劃商業(yè)。 9 天津?qū)氎骓?xiàng)目 6040 5040 1000 持有部分為會(huì)所。 商業(yè)現(xiàn)狀 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 持有面積 折算均價(jià) 預(yù)計(jì)金額 （萬元） 備注 1 寶山生活廣場(chǎng) 27000 14000 37800 需要經(jīng)營(yíng)管理支持及商家維系。 5 舟山三期 30000 8000 24000 確保整個(gè)商業(yè)經(jīng)營(yíng)特色的區(qū)域，需要招商先行，且長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)管理。 是集團(tuán)未來發(fā)展、擴(kuò)張、壯大、騰飛的重要戰(zhàn)略資金，極需專業(yè)力量介入，整體盤活、收益、運(yùn)作這些資產(chǎn)。 主要目標(biāo)是當(dāng)前存量經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)的梳理，與策劃、銷售、招商、經(jīng)營(yíng)等專業(yè)性工作介入，主要包括以下部分： 短期目標(biāo) — 加強(qiáng)專業(yè)團(tuán)隊(duì) 重中之重 ? 景瑞生活廣場(chǎng)： 商業(yè)氛圍的包裝、營(yíng)造，余鋪的招商與銷售，已售散鋪的繼續(xù)代租服務(wù)，真正落實(shí)景瑞“舒適之道”，一切為客戶著想。 ? 重慶藍(lán)溪谷地商業(yè)： 商業(yè)氛圍的包裝、營(yíng)造，整體商業(yè)的策劃與定位，主力商家的談判與簽約，分割散鋪的銷售與維護(hù)，因散鋪較多、當(dāng)前商業(yè)氛圍薄弱、投資者信心不強(qiáng)等，需要引入專業(yè)管理經(jīng)營(yíng)公司，打消投資者的顧慮，加快散鋪銷售。 中期目標(biāo) — 籌建資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司 重點(diǎn)項(xiàng)目 ? 常州景瑞曦城商業(yè)： 1地塊三期商業(yè) 的整體定位、業(yè)態(tài)分布、業(yè)態(tài)配比、租售策略、租售面積、宣傳推 廣、主力店招商、散鋪銷售及持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理、商家維系等。 ? 團(tuán)隊(duì)培養(yǎng)與架構(gòu)完善： 經(jīng)過前期的積累與沉淀，商業(yè)地產(chǎn)操作團(tuán)隊(duì)磨合到位，同時(shí)組織架構(gòu)完善，與集團(tuán)及各項(xiàng)目公司責(zé)權(quán)利關(guān)系明確，在商業(yè)地產(chǎn)全程操作上作用明顯，并初步具備經(jīng)營(yíng)物業(yè)資本化運(yùn)作的能力。 正式籌建商業(yè)管理或資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)公司，具備較完整的架構(gòu)和設(shè)置，與集團(tuán)和各項(xiàng)目公司權(quán)責(zé)清晰、方向明確、考核具體。 管理模式成熟、團(tuán)隊(duì)穩(wěn)定、發(fā)展方向明確、經(jīng)營(yíng)能力持續(xù)、盈利前景看好，對(duì)整個(gè)集團(tuán)的發(fā)展和壯大起到重要支持作用。 包括：太倉(cāng)商業(yè)、重慶商業(yè) 、常州商業(yè)、舟山商業(yè)。 嘉城商業(yè) 商業(yè)策劃、招商、銷售及運(yùn)營(yíng)準(zhǔn)備、架構(gòu)組建 徐匯新城 商業(yè)銷售為主 天津項(xiàng)目 商業(yè)策劃、規(guī)劃、招商。 重慶商業(yè) 商業(yè)定位、銷售、主力店招商，運(yùn)營(yíng)管理介入 1 前期專設(shè) 1人支持商鋪銷售、主力店招商，但運(yùn)營(yíng)管理需開始準(zhǔn)備，提升散鋪投資者信心。 中長(zhǎng)期人員需求配置 年份 項(xiàng)目名稱 0910年 1011年 1112年 1213年 備注 寶山生活廣場(chǎng) 1 1 1 1 專設(shè) 1人，后期可與嘉城運(yùn)營(yíng)管理人員結(jié)合。 常州商業(yè) 1 3 4 專職招商、運(yùn)營(yíng)管理人員。 中長(zhǎng)期人員配置說明 需求人員主要集中于后期經(jīng)營(yíng)管理上，不含保安保潔、工程維修等物業(yè)類人員，每個(gè)項(xiàng)目步入正常經(jīng)營(yíng)管理后，人員控制在 35人左右，前期招商及經(jīng)營(yíng)培育期人員較充足，后期轉(zhuǎn)入正軌運(yùn)營(yíng)后，人員相應(yīng)調(diào)減或在項(xiàng)目之間整合；因?yàn)樯虡I(yè)大部分以直接銷售為主，余下的鋪位主要是大主力店和一些滯銷散鋪，主要提供整體商業(yè)包裝推廣、商業(yè)氛圍營(yíng)造、活動(dòng)促銷、商家維系等方面。 第一個(gè)完全持有項(xiàng)目，全程商業(yè)招商、運(yùn)營(yíng)與管理實(shí)踐之地。 人員較少，但事務(wù)龐雜，既承擔(dān)著存量房的出售及售后事宜，也進(jìn)行著實(shí) 時(shí)的銷售和回款等相關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)工作及前期配合土研，各類預(yù)算等反復(fù)性 較強(qiáng)的工作； 人員調(diào)動(dòng)較頻繁 導(dǎo)致一些數(shù)據(jù)缺乏系統(tǒng)性，連續(xù)性； 統(tǒng)計(jì)分析現(xiàn)狀 營(yíng)銷軟件運(yùn)用不完全，項(xiàng)目都存在銷售信息缺失或者信息資料不全的情況； 資料儲(chǔ)備不足，營(yíng)銷系統(tǒng)運(yùn)用不完善，相關(guān)部門所需的臨時(shí)性和突發(fā)性工 作的大量數(shù)據(jù)需手工整理和核實(shí)； 信息和數(shù)據(jù)缺乏外部專業(yè)機(jī)構(gòu)支持，專業(yè)性不夠，在市場(chǎng)預(yù)測(cè)，大勢(shì)判斷 等方面尤顯不足； 前期存量車位和房產(chǎn)交由物業(yè)管理及出售，其收入在集團(tuán)給予物業(yè)的補(bǔ)貼中扣除，并適當(dāng)留有激勵(lì)獎(jiǎng)金的份額； 盡量保持人員的穩(wěn)定性，當(dāng)其它組人員不足時(shí)，可以考慮在集團(tuán)或者項(xiàng)目層面擴(kuò)充隊(duì)伍； 完善營(yíng)銷系統(tǒng)，推進(jìn)更換營(yíng)銷系統(tǒng)軟件事宜，緩解人力上的不足； 引入外部專業(yè)機(jī)構(gòu)權(quán)威信息，對(duì)宏觀、微觀市場(chǎng)精準(zhǔn)把握，及時(shí)預(yù)測(cè)未來市場(chǎng)變化； 提高定價(jià)能力、銷控能力； 完善的流程制度管理。 目前營(yíng)銷管理與營(yíng)銷系統(tǒng)存在較大的脫節(jié)，后期需提升集團(tuán)管理層對(duì)系統(tǒng)各類統(tǒng)計(jì)報(bào)表的查閱習(xí)慣，加強(qiáng)集團(tuán)市場(chǎng)部管理人員對(duì)系統(tǒng)各類模塊的應(yīng)用，強(qiáng)化項(xiàng)目市場(chǎng)部和營(yíng)銷