定價策略和價格表制作-wenkub
2023-02-12 02:41:55 本頁面
【正文】 1700元； 20年住房商 業(yè)貸 款年利率 =%， 月利率 i為 =%總額（ 8成 20年按揭）＝ 1700*( ) / ＝ 住宅單價＝ /85平米 ＝ 3700 元 /平米（投 資 盈 虧 平衡點）216。216。雖然不一定對于所有產(chǎn)品類型都適用，但其仍具有一定的科學性，在實際操作中相對簡單和可操作，因此被廣泛運用。定價策略和價格表制作1從市場的角度出發(fā)，能為市場接受；競爭者產(chǎn)品 客戶 競爭者價格 價格競爭者價值 成本競爭導向定價法客戶的意志難以把握。項目價格定價法2一、核 心均價的推導二、價格表的形成3一、核心均價的推導核心均價推導方法整體均價合成市場比較法推導租金收益法推導4核心均價推導方法由于本期物業(yè)類型的特殊性，因此有多種方法對項目定價：?“ 市場比較法 ” ?“ 租金收益法 ”項目分析項目分析 選擇可比對象選擇可比對象 權重打分權重打分 加權求值加權求值核心均價核心均價 價格修正價格修正周邊租金周邊租金 推出月供推出月供 選擇按揭年限選擇按揭年限 計算單價計算單價核心均價核心均價 價格修正價格修正5樓盤因素 比例 半島一號 尚城世家 熊貓國際 麗江花園 本項目區(qū)位 15% 15 18 8 18 10規(guī)模 10% 15 5 14 7 10景觀資源 15% 22 15 10 15 20交通 15% 16 17 12 17 14配套 15% 12 18 8 18 10知名度 10% 17 8 12 9 9產(chǎn)品素質(zhì) 20% 19 12 15 15 18權值綜合值 100% 均價 3800 3500 3900 3700 比較均價 3017 3349 4590 3325 類比權重 30% 20% 20% 30% 100%類比價 905 670 918 998 3490市場比較法 項目在當前（ ）的銷售均價為 3490元 /㎡6市場自然增長溢價率216。根據(jù)歷史表現(xiàn)，在政策不發(fā)生重大變化的前提下： 預計 07年市場增長溢價率將在 16％左右。以 “ 月租金 ≧ 月供 ” 衡量物業(yè)購買價值吸引力，推導出本項目入市價格不宜超過 3700 元 /平米 。2023年在項目入市階段將有大量項目同時推出市場，市場狀況競爭激烈，銷售壓力巨增。 12東方新城一期回顧時間軸 銷售速度價格走勢推出貨量第一批單位（ 17棟， 254套）第二批單位（ 813棟， 316套）355238454100％ ％％ ％％ ％32884120 截止 4月 1日銷售量達到 500套，即銷售數(shù)度為 125套 /月 啟示：三期可以借鑒一期經(jīng)驗 低價入市，分批放量，價格低開高走，銷售速度不斷攀升 ……中原建議： 本項目入市理想均價 3600 元 /平米 13二、價格表的形成價格表的制作方法價格策略與價格表的形成價格的形成價格策略的導入三期價格擬定及價格策略14 價格表的制作方法比較打分—— 對中高層和高層產(chǎn)品打分，建立價值體系；精確致導—— 精確制定影響價格的因素和權重，進行銷售和策劃分別爬樓打分；高成低就—— 特殊單位特殊處理，確保價值最大化，主力戶型合理價格確保銷售速度。 對高層及中高層選取調(diào)差標準層 考慮到高爾夫景觀資源及一期洋房的層數(shù)，則高層及中高層均選取11層 為標準層；216。18價格表的形成 —— 平層調(diào)差：各單元打分表分項 高爾夫景觀 別墅景觀 噪音 朝向 通風采光 視野 戶型 合計分值單位 12% 10% 10% 20% 8% 10% 30% 100%A1 8 7 8 8 A2 9
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