定價(jià)策略和價(jià)格表制作-wenkub
2023-02-12 02:41:55 本頁面
【正文】 1700元； 20年住房商 業(yè)貸 款年利率 =%， 月利率 i為 =%總額（ 8成 20年按揭）＝ 1700*( ) / ＝ 住宅單價(jià)＝ /85平米 ＝ 3700 元 /平米（投 資 盈 虧 平衡點(diǎn)）216。216。雖然不一定對于所有產(chǎn)品類型都適用，但其仍具有一定的科學(xué)性，在實(shí)際操作中相對簡單和可操作，因此被廣泛運(yùn)用。定價(jià)策略和價(jià)格表制作1從市場的角度出發(fā)，能為市場接受；競爭者產(chǎn)品 客戶 競爭者價(jià)格 價(jià)格競爭者價(jià)值 成本競爭導(dǎo)向定價(jià)法客戶的意志難以把握。項(xiàng)目價(jià)格定價(jià)法2一、核 心均價(jià)的推導(dǎo)二、價(jià)格表的形成3一、核心均價(jià)的推導(dǎo)核心均價(jià)推導(dǎo)方法整體均價(jià)合成市場比較法推導(dǎo)租金收益法推導(dǎo)4核心均價(jià)推導(dǎo)方法由于本期物業(yè)類型的特殊性，因此有多種方法對項(xiàng)目定價(jià)：?“ 市場比較法 ” ?“ 租金收益法 ”項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析 選擇可比對象選擇可比對象 權(quán)重打分權(quán)重打分 加權(quán)求值加權(quán)求值核心均價(jià)核心均價(jià) 價(jià)格修正價(jià)格修正周邊租金周邊租金 推出月供推出月供 選擇按揭年限選擇按揭年限 計(jì)算單價(jià)計(jì)算單價(jià)核心均價(jià)核心均價(jià) 價(jià)格修正價(jià)格修正5樓盤因素 比例 半島一號 尚城世家 熊貓國際 麗江花園 本項(xiàng)目區(qū)位 15% 15 18 8 18 10規(guī)模 10% 15 5 14 7 10景觀資源 15% 22 15 10 15 20交通 15% 16 17 12 17 14配套 15% 12 18 8 18 10知名度 10% 17 8 12 9 9產(chǎn)品素質(zhì) 20% 19 12 15 15 18權(quán)值綜合值 100% 均價(jià) 3800 3500 3900 3700 比較均價(jià) 3017 3349 4590 3325 類比權(quán)重 30% 20% 20% 30% 100%類比價(jià) 905 670 918 998 3490市場比較法 項(xiàng)目在當(dāng)前（ ）的銷售均價(jià)為 3490元 /㎡6市場自然增長溢價(jià)率216。根據(jù)歷史表現(xiàn)，在政策不發(fā)生重大變化的前提下： 預(yù)計(jì) 07年市場增長溢價(jià)率將在 16％左右。以 “ 月租金 ≧ 月供 ” 衡量物業(yè)購買價(jià)值吸引力，推導(dǎo)出本項(xiàng)目入市價(jià)格不宜超過 3700 元 /平米 。2023年在項(xiàng)目入市階段將有大量項(xiàng)目同時(shí)推出市場，市場狀況競爭激烈，銷售壓力巨增。 12東方新城一期回顧時(shí)間軸 銷售速度價(jià)格走勢推出貨量第一批單位（ 17棟， 254套）第二批單位（ 813棟， 316套）355238454100％ ％％ ％％ ％32884120 截止 4月 1日銷售量達(dá)到 500套，即銷售數(shù)度為 125套 /月 啟示：三期可以借鑒一期經(jīng)驗(yàn) 低價(jià)入市，分批放量，價(jià)格低開高走，銷售速度不斷攀升 ……中原建議： 本項(xiàng)目入市理想均價(jià) 3600 元 /平米 13二、價(jià)格表的形成價(jià)格表的制作方法價(jià)格策略與價(jià)格表的形成價(jià)格的形成價(jià)格策略的導(dǎo)入三期價(jià)格擬定及價(jià)格策略14 價(jià)格表的制作方法比較打分—— 對中高層和高層產(chǎn)品打分，建立價(jià)值體系；精確致導(dǎo)—— 精確制定影響價(jià)格的因素和權(quán)重，進(jìn)行銷售和策劃分別爬樓打分；高成低就—— 特殊單位特殊處理，確保價(jià)值最大化，主力戶型合理價(jià)格確保銷售速度。 對高層及中高層選取調(diào)差標(biāo)準(zhǔn)層 考慮到高爾夫景觀資源及一期洋房的層數(shù)，則高層及中高層均選取11層 為標(biāo)準(zhǔn)層；216。18價(jià)格表的形成 —— 平層調(diào)差：各單元打分表分項(xiàng) 高爾夫景觀 別墅景觀 噪音 朝向 通風(fēng)采光 視野 戶型 合計(jì)分值單位 12% 10% 10% 20% 8% 10% 30% 100%A1 8 7 8 8 A2 9
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