【正文】 11:34:5811:34:5811:343/27/2023 11:34:58 AM1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 11:34:5811:34:5811:34Saturday, March 27, 20231乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年?？蛻?hù)需求量較高、可實(shí)現(xiàn)較高價(jià)值。因此若想贏(yíng)得市場(chǎng)， 售價(jià)是否具有吸引力 將起到?jīng)Q定性作用。顧客 價(jià)值 價(jià)格 成本 產(chǎn)品客戶(hù)導(dǎo)向定價(jià)法成本難以確定；缺乏市場(chǎng)比較性。運(yùn)用市場(chǎng)比較法計(jì)算出項(xiàng)目入市均價(jià)為 3630元 /平米 ；216。 （號(hào)碼從西到東排列， 0 02為北邊單位， 0 04為南邊單位）21 價(jià)格表的形成 —— 豎直調(diào)差距離別墅較近，視野不開(kāi)闊204層11層AD/E/F/G棟（1822層）朝南商鋪2層60401550304層11層商鋪2層 2層4層商鋪203011層2層商鋪4層11層越過(guò)別墅，可觀(guān)看小區(qū)園林，層差較大越過(guò)一期洋房，觀(guān)看高爾夫景觀(guān)AD/E/F/G棟（1822層）朝北H 棟 （26層）朝南H 棟 （26層）朝北噪音減小，視野變開(kāi)闊離路較近，噪音較大，層差較小噪音小，視野開(kāi)闊，層差不大離路近，噪音大，無(wú)高爾夫景觀(guān)，層差小50 噪音變小，可高爾夫景觀(guān)，層差變大噪音小，視野開(kāi)闊，層差變小距離別墅近，視野不開(kāi)闊，層差小15可觀(guān)看園林景觀(guān)，視野逐漸變開(kāi)闊，層差變大4035 觀(guān)看園林景觀(guān)視野開(kāi)闊，層差變小22具備差異性?xún)?yōu)勢(shì)以及稀缺物業(yè)類(lèi)型的最高端產(chǎn)品，形成項(xiàng)目標(biāo)桿價(jià)值。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 2023/3/27 11:34:5811:34:5827 March 20231空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 三月 2111:34 上午 三月 2111:34March 27, 20231行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)較弱，市場(chǎng)承接度低，客戶(hù)需求量較低、市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)價(jià)值較低。 12東方新城一期回顧時(shí)間軸 銷(xiāo)售速度價(jià)格走勢(shì)推出貨量第一批單位（ 17棟， 254套）第二批單位（ 813棟， 316套）355238454100％ ％％ ％％ ％32884120 截止 4月 1日銷(xiāo)售量達(dá)到 500套，即銷(xiāo)售數(shù)度為 125套 /月 啟示：三期可以借鑒一期經(jīng)驗(yàn) 低價(jià)入市，分批放量，價(jià)格低開(kāi)高走，銷(xiāo)售速度不斷攀升 ……中原建議： 本項(xiàng)目入市理想均價(jià) 3600 元 /平米 13二、價(jià)格表的形成價(jià)格表的制作方法價(jià)格策略與價(jià)格表的形成價(jià)格的形成價(jià)格策略的導(dǎo)入三期價(jià)格擬定及價(jià)格策略14 價(jià)格表的制作方法比較打分—— 對(duì)中高層和高層產(chǎn)品打分，建立價(jià)值體系；精確致導(dǎo)—— 精確制定影響價(jià)格的因素和權(quán)重，進(jìn)行銷(xiāo)售和策劃分別爬樓打分；高成低就—— 特殊單位特殊處理，確保價(jià)值最大化，主力戶(hù)型合理價(jià)格確保銷(xiāo)售速度。項(xiàng)目?jī)r(jià)格定價(jià)法2一、核 心均價(jià)的推導(dǎo)二、價(jià)格表的形成3一、核心均價(jià)的推導(dǎo)核心均價(jià)推導(dǎo)方法整體均價(jià)合成市場(chǎng)比較法推導(dǎo)租金收益法推導(dǎo)4核心均價(jià)推導(dǎo)方法由于本期物業(yè)類(lèi)型的特殊性，因此有多種方法對(duì)項(xiàng)目定價(jià)：?“ 市場(chǎng)比較法 ” ?“ 租金收益法 ”項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析 選擇可比對(duì)象選擇可比對(duì)象 權(quán)重打分權(quán)重打分 加權(quán)求值加權(quán)求值核心均價(jià)核心均價(jià) 價(jià)格修正價(jià)格修正周邊租金周邊租金 推出月供推出月供 選擇按揭年限選擇按揭年限 計(jì)算單價(jià)計(jì)算單價(jià)核心均價(jià)核心均價(jià) 價(jià)格修正價(jià)格修正5樓盤(pán)因素 比例 半島一號(hào) 尚城世家 熊貓國(guó)際 麗江花園 本項(xiàng)目區(qū)位 15% 15 18 8