【正文】 11:34:5811:34:5811:343/27/2023 11:34:58 AM1越是沒有本領的就越加自命不凡。 11:34:5811:34:5811:34Saturday, March 27, 20231乍見翻疑夢，相悲各問年。客戶需求量較高、可實現(xiàn)較高價值。因此若想贏得市場， 售價是否具有吸引力 將起到?jīng)Q定性作用。顧客 價值 價格 成本 產(chǎn)品客戶導向定價法成本難以確定；缺乏市場比較性。運用市場比較法計算出項目入市均價為 3630元 /平米 ；216。 （號碼從西到東排列， 0 02為北邊單位， 0 04為南邊單位）21 價格表的形成 —— 豎直調(diào)差距離別墅較近，視野不開闊204層11層AD/E/F/G棟（1822層）朝南商鋪2層60401550304層11層商鋪2層 2層4層商鋪203011層2層商鋪4層11層越過別墅，可觀看小區(qū)園林，層差較大越過一期洋房，觀看高爾夫景觀AD/E/F/G棟（1822層）朝北H 棟 （26層）朝南H 棟 （26層）朝北噪音減小，視野變開闊離路較近，噪音較大，層差較小噪音小，視野開闊，層差不大離路近，噪音大，無高爾夫景觀，層差小50 噪音變小，可高爾夫景觀，層差變大噪音小，視野開闊，層差變小距離別墅近，視野不開闊，層差小15可觀看園林景觀，視野逐漸變開闊，層差變大4035 觀看園林景觀視野開闊，層差變小22具備差異性優(yōu)勢以及稀缺物業(yè)類型的最高端產(chǎn)品，形成項目標桿價值。 三月 21三月 21Saturday, March 27, 2023雨中黃葉樹，燈下白頭人。 2023/3/27 11:34:5811:34:5827 March 20231空山新雨后，天氣晚來秋。勝人者有力，自勝者強。 三月 2111:34 上午 三月 2111:34March 27, 20231行動出成果，工作出財富。產(chǎn)品優(yōu)勢較弱，市場承接度低，客戶需求量較低、市場可實現(xiàn)價值較低。 12東方新城一期回顧時間軸 銷售速度價格走勢推出貨量第一批單位（ 17棟， 254套）第二批單位（ 813棟， 316套）355238454100％ ％％ ％％ ％32884120 截止 4月 1日銷售量達到 500套，即銷售數(shù)度為 125套 /月 啟示：三期可以借鑒一期經(jīng)驗 低價入市，分批放量，價格低開高走，銷售速度不斷攀升 ……中原建議： 本項目入市理想均價 3600 元 /平米 13二、價格表的形成價格表的制作方法價格策略與價格表的形成價格的形成價格策略的導入三期價格擬定及價格策略14 價格表的制作方法比較打分—— 對中高層和高層產(chǎn)品打分，建立價值體系；精確致導—— 精確制定影響價格的因素和權重，進行銷售和策劃分別爬樓打分；高成低就—— 特殊單位特殊處理，確保價值最大化，主力戶型合理價格確保銷售速度。項目價格定價法2一、核 心均價的推導二、價格表的形成3一、核心均價的推導核心均價推導方法整體均價合成市場比較法推導租金收益法推導4核心均價推導方法由于本期物業(yè)類型的特殊性，因此有多種方法對項目定價：?“ 市場比較法 ” ?“ 租金收益法 ”項目分析項目分析 選擇可比對象選擇可比對象 權重打分權重打分 加權求值加權求值核心均價核心均價 價格修正價格修正周邊租金周邊租金 推出月供推出月供 選擇按揭年限選擇按揭年限 計算單價計算單價核心均價核心均價 價格修正價格修正5樓盤因素 比例 半島一號 尚城世家 熊貓國際 麗江花園 本項目區(qū)位 15% 15 18 8