房地產(chǎn)項(xiàng)目融資及銀行按揭流程-wenkub
2023-02-11 18:26:15 本頁(yè)面
【正文】 0%=B100% B90%土地款 /總投 ≥50% ＜ 50% 融資額 /總投得分： A=融資額度 /總投 ≥50% 融資額 /總投得分： B=融資額度 /（總投 土地款） （三）銀行融資流程 —— step1 融資額度匡算 （三）銀行融資流程 —— step2 融資方式確定 按以下因素選擇融資方式 ?融資額度 ?四證取得時(shí)間 ?下貸時(shí)間 ?資金使用效率 ?融資成本 就目前的融資方式看銀行項(xiàng)目融資的資金成本低，是最常用的融資方式 （三）銀行融資流程 —— step2 融資方式確定 選定銀行借款這種融資方式，我們會(huì)和銀行就關(guān)鍵性條款進(jìn)行初次溝通 關(guān)鍵性條款例如： ?貸款額度 ?是否辦理在建工程抵押 ?土地抵押率 ?貸款期限 ?還款方式：是否期限還款？或是銷售進(jìn)度還款 ?貸款利率（綜合利率基準(zhǔn)） ?等等 （三）銀行融資流程 —— step2 融資方式確定 在銀行實(shí)行從緊的貨幣政策，房地產(chǎn)信貸規(guī)模全面收緊時(shí)，商業(yè)銀行會(huì)提出額外收取 中間業(yè)務(wù)費(fèi) 或 財(cái)務(wù)顧問(wèn)費(fèi)來(lái) 提高銀行房地產(chǎn)貸款的綜合收益，在談判中可強(qiáng)調(diào)戰(zhàn)略合作技巧性規(guī)避。 土地抵押、在建工程抵押均屬于抵押擔(dān)保范疇 。通知指出：保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為 20%，其他房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為 30% （三）銀行融資流程 —— step1 融資額度匡算 融資額度匡算的第四個(gè)原則 本項(xiàng)目土地做抵押，不足部分集團(tuán)提供保證擔(dān)保 什么是抵押？ 什么是保證？ （三）銀行融資流程 —— step1 融資額度匡算 法人擔(dān)保方式，由貸款方（銀行）與保證方（母公司）簽訂協(xié)議，當(dāng)借款方（項(xiàng)目公司）違約或無(wú)力償還債務(wù)時(shí)，由保證方承擔(dān)一般保證責(zé)任或者連帶責(zé)。 為什么自有資金覆蓋土地款？ 由于開發(fā)貸款不能用于支付本項(xiàng)目土地款，在節(jié)約資金提高資金使用效率的原則下，自有資金只覆蓋土地款部分。 ?信托資金充當(dāng)項(xiàng)目資本金，可以用于 支付土地出讓金 ，資金上支持開發(fā)商取得“四證”并進(jìn)行項(xiàng)目后續(xù)建設(shè)開發(fā) ?資金成本 10%12% ?因股權(quán)信托資金可用于支付土地款，被大量采用 房地產(chǎn)股權(quán)信托（常用） （二）信托、銀團(tuán)貸款介紹 —— 信托 房地產(chǎn)債權(quán)信托與股權(quán)信托的區(qū)別 : 在債權(quán)型中，信托公司將項(xiàng)目貸款的本金及利息分配給投資者；在股權(quán)型中，信托公司通過(guò)“股權(quán) +回購(gòu)“將項(xiàng)目的部分營(yíng)運(yùn)收益分配給投資者。 （二）信托、銀團(tuán)貸款介紹 —— 信托 《信托公司 ? 辦法》 《資金信托 ? 辦法》 《信托法》： 確立信托公司經(jīng)營(yíng)范圍 明確資金信托運(yùn)作方式，如：集合信托最多 200份 合同，最低合同份額 5萬(wàn)元；不得承諾信托資金最 低收益或不受損失等 2023年 4月 28日頒布，明確“信托”合法地位 房地產(chǎn)信托是什么？ 房地產(chǎn)信托是 ：信托公司運(yùn)用信托計(jì)劃籌集資金，并用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)。2023 ?? ?? ?? —— 鄧君 談到融資、銀行按揭，你最想知道什么？ 什么是項(xiàng)目融資？ 什么是抵押、保證擔(dān)保？ 如何做融資？ 融資有什么流程？ 銀行個(gè)人按揭流程？ 什么是階段性擔(dān)保、 預(yù)告登記、 直客式？ 目錄 什么是項(xiàng)目融資？ 如何做融資？ 融資有什么流程？ 什么是階段性擔(dān)保、 、預(yù)告登記、 直客式？ 融資定義及類型 1 信托、銀團(tuán)貸款簡(jiǎn)介 2 銀行融資流程 3 住房貸款流程 4 （一）融資定義及類型 定義 解決項(xiàng)目資金需求的方式 是企業(yè)資金籌集的行為 載體 以項(xiàng)目為依托，獲取資金 目的 融資取得的資金，用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè) 讓我們先看看什么是融資？ （一）融資定義及類型 融資就是銀行借款嗎？ （一）融資定義及類型 預(yù)售房款 應(yīng)付賬款（承建企業(yè)墊資） 上市（ IPO、買殼上市、增發(fā)） 房地產(chǎn)信托 房地產(chǎn)企業(yè)債 銀行貸款（銀團(tuán)、一般項(xiàng)目融資） 內(nèi)部融資 外部融資 銀行借款僅是融資方式的一種 直接融資 間接融資 ?直接融資：從資本市場(chǎng)募集資金 ?間接融資：向金融機(jī)構(gòu)募集資金 （一）融資定義及類型 外部融資 定義 IPO Initial public offering公司首次向社會(huì)公眾公開招股 買殼上市 非上市公司購(gòu)買上市公司的股權(quán)，將自己的資產(chǎn)注入到購(gòu)買的上市公司，實(shí)現(xiàn)上市目的 增發(fā) 上市公司為了再融資而再次發(fā)型股票的行為 房地產(chǎn)信托 信托公司將委托人的資金以借款或入股方式，投向房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè) 房地產(chǎn)企業(yè)債 房地產(chǎn)企業(yè)為籌集資金發(fā)行的有價(jià)證券，利率一定、到期償還本金 銀行貸款 向銀行借款用于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金，定期支付利息到期還款 （一）融資定義及類型 在眾多的融資方式中，房地產(chǎn)企業(yè)使用頻度最高的三種融資方式：信托、銀團(tuán)貸款、商業(yè)銀行貸款（即一般房地產(chǎn)項(xiàng)目融資） 一般項(xiàng) 目貸款 信托 銀團(tuán) 貸款 常用 （二）信托、銀團(tuán)貸款介紹 —— 信托 信托： 起源于 2023年前埃及，男子立下遺囑：在他死后，委托他人處置財(cái)產(chǎn)，由妻子繼承，并指定妻子為兒女監(jiān)護(hù)人 。由房地產(chǎn)債權(quán)信托和房地產(chǎn)股權(quán)信托、收益權(quán)信托三種組成 （二）信托、銀團(tuán)貸款介紹 —— 信托 房地產(chǎn)債權(quán)信托 ：信托公司通過(guò)信托產(chǎn)品募集資金，并以借貸方式發(fā)放給開發(fā)商用于房地產(chǎn)項(xiàng)目的 開發(fā)建設(shè) 房地產(chǎn)股權(quán)信托 ：信托公司通過(guò)信托產(chǎn)品募集資金，并以股權(quán)方式投資于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，用于項(xiàng)目 開發(fā)建設(shè) 。一般在“四證”之前的信托為股權(quán)型信托，“四證”之后申請(qǐng)的信托為債權(quán)型。 ?自有資金是開發(fā)商投入到項(xiàng)目建設(shè)中
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