【正文】 房地產開發(fā)有限公司 供應鏈環(huán)節(jié)成本管理指引手冊 前 言 為提高公司的供應環(huán)節(jié)（包括但不限于總承包工程、分包工程、甲供材供應）成本管理水平，進一步強化全員、全過程管理成本的意識，逐步建立合理的目標成本管理體系，形成分工負責、有機協(xié)調的 責任成本管理體系，加強 成本有效的動態(tài)管理 ， 加強事前控制和主動控制， 通過不斷的完善成本管理制度和總結，創(chuàng)造價值，提升公司利潤水平。目標成本是建設項目成本的控制線，由各分項目標成本組成。 準確嚴謹原則 ： 目標成本指標應科學準確， 數據 來源要有依據 。 在項目過程 的不同階段進行目標成本測算，最終根據施工圖確定最終的目標成本。 實施 方案確定后對《項目成本測算表》進行細化和修訂。并按已完工程的經驗和 “ 責任成本體系 ” 的要求，編制正式的《 部門 目標成本控制書》，并以 此指導施工 過程 中的成本費用使用與管理。 成本測算表中各成本項目的工程量，應根據已竣工的相似工程的結算分析得出的關聯(lián)系數，由項目規(guī)劃的基本指標（如建筑面積、基底面積、戶數、單元 等）推算得出。 6 《 部門 目標成本控制書 》的編制 部門 目標成本控制書 是 目標成本管理的指導性文件 ， 目標成本控制書的制定，應按照《責任成本管理體系》要求，明確成本發(fā)生各階段的控制內容、控制原則、責任部門等。 ④小區(qū)市政道路及綜合管網、配套設施 工程控制：目標、責任部門、控制手段和要點。 《 部門 目標成本控制書 》 編制的時間為每年的 1月 1日 15日。 ，應按目標成本科目分類，總結各成本項目的造價指標和技術經濟指標， 建立信息數據庫， 為新項目測算 提供參考 依據。 工程施工和銷售過程中，如果成本發(fā)生較大變化時（對利潤影響達 5％），應對目標成本進行修訂，并報公司總經理批準 。 1 責任成本體系釋義 房地產業(yè)務操作過程是程序性很強的專業(yè)合作過程，各個專業(yè)過程所 確定、形成的經濟支出的迭加構成了房地產成本。 2 責任成本體系組成要素 責任主體 ：以公司設計部、工程部、預審部、總工辦、客服中心等職能部門為責任主體，在各業(yè)務環(huán)節(jié)區(qū)分主導部門和配合部門。各個責任范圍內成本管理目標應以經濟合理性、產品競爭力、行業(yè)成本優(yōu)勢為追求目標。在各部門自我評價的基礎上， 就各責任成本管理結果是否經濟合理，是否符合成本管理宗旨，發(fā)表評價意見，并形成系統(tǒng)的項目責任成 本分析報告。 項目名稱 控制目標 主控部門 設計變更占 工程 造價的比例 6%以下 設計部 工程簽證（包括竣工前的零星工程） 占 工程 造價的比例 3%以下 工程部、總工辦 竣工驗收后的零星工程 占 工程 造價的比例 %以下 客服中心 備注：政策性的變更和因產品配套標準變化由公司決策的變更不含在內。 嚴格執(zhí)行 設計變更 、工程 簽證管理 和零星工程管理制度， 確保所有的變更 、簽證 能夠得到及時的管理，變更與簽證的 過程控制 是動態(tài)成本控制的基本手段。通過執(zhí)行過程的反饋，了解執(zhí)行過程中存在的問題及原因，進行過程控制。 ，不斷對設計方案進行優(yōu)化，選擇合理的戶型方案、單元組成方式及層高，通過合理的平面布置，減少承重墻 體數量和隔墻數量，合理控制成本。 規(guī)范化的設計評審流程來評價各重要設計節(jié)點的設計成果質量 。 在消防、智能化、鋁合金幕墻等需要深化設計的工程招標時，由設計部牽頭組織工程部出具詳細的技術要求，嚴禁定標后更改配置，造成成本的增加。根據需要確需指定品牌或廠家時，同一檔次的材料不少于三家，由設計部匯總有關資料并提出書面申請，工程部 、預審部綜合評價認可后，報公司總經理審批后執(zhí)行。 管理 設計變更 的審批和 成本評審制度 。 設計部定期對出現(xiàn)的變更類型、原因進行總結匯總，抄報總工程師、總經理、董事長，同 第 14 頁 共 39 頁 時在工程系統(tǒng)進行內部交流，審核圖紙時有重點的把關控制。 嚴格執(zhí)行 現(xiàn)場簽證制度， 會簽人員 應認真、仔細、準確地對簽證 發(fā)生的項目內容和工程量進行審核和按要求 簽署意見。 物資及設備招標時，設計部出具詳細的技術要求，嚴禁定標后更改技術要求，造成成本 增加。 ： 《竣工結算審核管理辦法》。目標成本 附件 1 工程動態(tài)成本統(tǒng)計表 項目名稱 建筑面積 （㎡） 目標成本 動態(tài)成本 成本小計： 工程造價 （元） 平米單價 (元 /㎡ ) 變更造價 （元） 變更 平米單價 (元 /㎡ ) 變更 比率 簽證造價 （元） 簽證 平米單價 (元 /㎡ ) 簽證 比率 工程造價 （元） 平米單價 (元 /㎡ ) 偏離比率 一 基礎 費用 三通一平費 土石方 基坑支護 樁基工程 （一）小計 二 主體建安費 總承包建筑安裝工程 鋁合金門窗及幕墻工程 內精裝修工程（分包工程） 外精裝修工程（分包工程） 消防工程 智能化及弱電工程 通風、空調工程 電梯設備及安裝工程 單元門、大堂門工程 水箱工程 鋼結 構工程 （二）小計 三 市政及其它配套 小區(qū)市政道路及綜合管網工程 園林環(huán)境綠化 開關站 中水處理站 泵房 其它工程 （三）小計 合計：（一） +（二） +（三） 第 16 頁 共 39 頁 第四章 設計變更管理指引 為進一步規(guī)范工程變更設計行為，保證工程質量，合理控制工程成本，提高工作效率，確保工程建設順利實施，制定本管理指引。 變更設計的審批原則： 。 . 設計院 /設計部明確變更內容，變更內容不引起成本變化，設計部簽署意見后按資料的收發(fā)程序轉相關部門存檔及下發(fā)；變更內容引起成本變化，填寫設計變更審批表進行設計變更審批（審批表詳附件 4）。 （審批流程詳附件 2）： 第 17 頁 共 39 頁 、落實。 按上述第 、 。 設計變更辦理時間的規(guī)定 ，應由有相關部門共同簽署完成，并由預審部做出估價并獲得審批后，由承包單位開始實施。 、主管工程師、部門負責人的三級復核制。 設計部是設計變更審批的經辦部門。 設計單位或設計部編制設計變更文件，并進行審核，填寫設計變更審批單 附件 2：設計單位提出和公司提出的設計變更審批流程 第 20 頁 共 39 頁 附件 3 設計變更聯(lián)系單 編號： **期 **標段 ***號 工程名稱： 發(fā)出單位： 變更原因： 變更名稱： 聯(lián)系事項及內容： 項目經理： 施工單位（章）： 日期： 監(jiān)理單位意見：（描述設計變更部位的現(xiàn)狀：按原設計圖紙實施完畢、部分實施、未實施；并對聯(lián)系單內容進行審核及簽署意見） 監(jiān)理單位簽章 日 期： 工程部意見： 專業(yè)工程師： 部門負責人： 日 期 日 期 第 頁 共 頁 第 21 頁 共 39 頁 附件 4 房地產開發(fā)有限公司 設計變更審批表 申請部門： 日期： 編號： 備注：（ 1）涉及專業(yè)在相應專業(yè)劃“√”，對應工程師欄內填寫當事人姓名。 第 23 頁 共 39 頁 第五章 工程簽證管理指引 1. 為了進一步加強工程項目成本控制，明確現(xiàn)場工程簽證管理的工作程序，減少或盡量避免合同外費用的發(fā)生，利于竣工結算工作的順暢，現(xiàn)制定管理指引（簽證流程詳見附件 1）。 3. 工程簽證的內容只表示參加各方對現(xiàn)場實際發(fā)生工程量事實的認可，任何一方均不得在工程簽證上簽署有關費用之內容，而有關費用應按照合同規(guī)定進行計算，并另行申報經濟簽證。 簽證計量前的條件：承包商應對即將進行簽證的項目名稱列明、可以用簡圖的先繪制好圖紙?，F(xiàn)場簽證會簽單應進行編號，并注明“如有費用發(fā)生，應按照合同規(guī)定執(zhí)行。簽證審核時間為 2個工作日。簽證審核時間為 2個工作日。簽證審核時間為 5個工作日。 承包商按照雇主認可的格式向監(jiān)理或甲方工程部提出費用申請，同時附上計算明細。 （ 2）本表一式 6份，工程部、監(jiān)理 各一份，預審部、施工單位各二份。若有效期限小于等于 10個工作日，視為緊急零星工程。 ，施工單位提供施工方案或做法，經辦部門專業(yè)工程師和部門負責人應對施工方案或做法的可行性、合理性進行審核，并簽署意見。 經 辦部門的呈報應統(tǒng)一連續(xù)編號， 不得缺號、重號，呈報格式見附件 1 3零星工程辦理的流程： ：造價在 1萬元以下的緊急零星工程，經辦部門指定在公司備案的零星工程施工單位后，提出呈報并報分管高管批準后直接實施；造價大于 1 萬元的緊急零星工程，經辦部門必須一事一呈報，預審部對造價進行復核，大于 1 萬元小于 5 萬元的由公司分管高管審批實施，大于 5 萬元的由公司總經理最終審批實施。 對于特別緊急的零星工程（如水管破裂、電力事故的搶修等），經辦部門可以根據現(xiàn)場情況，以控制事態(tài)，不擴大損失為原則，安排在公司備案的零星工程施工單位進行施工，事中通知責任方到現(xiàn)場確認 或事后書面告知責任方確認此事。 3..5 零星工程呈報按照審批流程完成后，以工作致函的格式下發(fā)零星工程委托書，工作致函中應對施工的內容、部位、做法進行說明，需要設計部出具做法的，由設計部配合。 ：必須有根據三方現(xiàn)場計量數據的計算式，能用圖示表示的，應附會簽的圖示測量記錄。定額內無類似項目名稱的，可參照定額列項。以計日工出現(xiàn)的工程簽證，簽證必須對項目名稱、部位、施工內容、時間、用工數量等內容進行詳 細的記錄。經辦部門應對結算資料的齊全完整性進行審核，資料齊全后簽發(fā)《工程竣工結算通知單》。 附件 附件 1