深業(yè)南方地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析及新岸線營(yíng)銷匯報(bào)-wenkub
2023-02-01 14:12:42 本頁(yè)面
【正文】 、外來(lái)人口的持續(xù)增長(zhǎng)、與香港的合作繼續(xù)加深、購(gòu)房者信心的逐漸恢復(fù)，未來(lái)深圳樓市必逐步進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展的軌道。n5月 21日，廣東宏遠(yuǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以 500萬(wàn)元的價(jià)格受讓了北京萬(wàn)信投資發(fā)展有限公司所持有的 50%的東莞市萬(wàn)科置地有限公司股份，而東莞萬(wàn)科手中所持有的地塊，正是一年前的東莞 “ 地王 ” ，拍賣競(jìng)得價(jià) 。n5月份深圳部分銀行悄然放松二套房貸款標(biāo)準(zhǔn)，立刻被媒體曝光， 6月 15日深圳銀監(jiān)局表態(tài)：即時(shí)布置了對(duì)各家商業(yè)銀行的自查和檢查，下周將會(huì)進(jìn)行通報(bào)。s bank of China DTZ Residential %年份 次數(shù) 調(diào)整至1年期貸款利率 2023 2 %2023 6 %2023 1 %合計(jì) 9 %5年期以上貸款利率 2023 2 %2023 5 %2023 0 %合計(jì) 7 %銀行準(zhǔn)備金率 2023 2 %2023 5 %2023 6 %Total 9 %凍結(jié)流動(dòng)性 (億元 ) 4,000Page 5 3. 全方位、立體式調(diào)控政策 ? 主要政策 時(shí)間 主要政策202301 城鎮(zhèn)土地使用稅每平方米年稅額提高 2倍，最高稅額達(dá)每平方米 30元 . 202302 土地增值稅清算 ；從 2月 1日起，正式征收 30％ 60％ 不等的土地增值稅 . 202308 《 國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn) 》 要求建立廉租房制度，保障最低收入家庭住房需求 . 202309 《 關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 》 規(guī)定申請(qǐng)購(gòu)買第二套 (含 )以上住房的，貸款首付款比例不得低于 40% ；貸款利率不得低于中國(guó)人民銀行公布的同期同檔次基準(zhǔn)利率的 .202310 《 招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定 》 ，規(guī)定受讓人依照出讓合同約定，付清全部出讓金后，才能領(lǐng)取國(guó) 有建設(shè)用地使用權(quán)證書 . 202311 《 外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄 (2023年修訂 )》 將外商對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的投資行為全部列入 “ 限制 ” 行列 . 202301 《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》規(guī)定 土地閑置滿 2年，依法無(wú)償收回；土地閑置滿 1年不滿 2年的，按出讓 或劃撥土地價(jià)款的 20%征收土地閑置費(fèi)；對(duì)閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià) .202302 《 經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款管理辦法 》Source: DTZ Residential Page 6 4. 2023年人民幣貸款額度整體較為緊張 ? 新增人民幣貸款額度預(yù)期Source: The People39。s bank of China DTZ Residential Trillion RMB2023 2023 2023 2023 2023 20232023 2023新增人民幣貸款2023E(0102/2023)Page 7 5. 但宏觀調(diào)控目的并非打壓房地產(chǎn)業(yè)，而是力求促進(jìn)其穩(wěn)定健康發(fā)展 ? 政策調(diào)控目的 Source: DTZ Residential 宏觀調(diào)控政策目的銀行開(kāi)發(fā)商購(gòu)房者提高進(jìn)入市場(chǎng)資金壁壘規(guī)范市場(chǎng)運(yùn)作行為提高現(xiàn)金流質(zhì)量實(shí)現(xiàn)行業(yè)內(nèi)優(yōu)勝劣汰提高投機(jī)行為成本抑制大量投機(jī)需求穩(wěn)定的地產(chǎn)市場(chǎng)健康的信貸市場(chǎng)土地控制信貸規(guī)模降低不良貸款風(fēng)險(xiǎn)Page 8 6. 調(diào)控后經(jīng)濟(jì)及政策環(huán)境向好，房地產(chǎn)業(yè)將步入平穩(wěn)發(fā)展期 ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)比例 vs. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速Source: National Bureau of Statistics of China DTZ Residential 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023E2023 2023E房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資占固定資產(chǎn)投資比例 %2023E房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速 %15%16%17%18%19%20%21%22%15%17%19%21%23%25%27%29%31%33%35%平穩(wěn)快速發(fā)展調(diào)控期迅速擴(kuò)張期Page 9深圳房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)分析Page 10Source: DTZ Residential 1. 延續(xù) 07年的量減走勢(shì)， 08年前 5個(gè)月成交量仍在低位徘徊 ? 2月份到達(dá)地量后， 3～ 5月份成交量呈增量態(tài)勢(shì)，但伴隨的是價(jià)格放量下跌Jan06 Jan07 Apr07 Oct07Jul06Apr06 Oct06 Jul07 Jan080100200300400500600700800900 ( 000′. ) 2023 ( Million .) 2023 ( Million .)月均成交 m2月均成交 m2月均成交 m20105/2023 ( Million .)Page 11 2. 進(jìn)入 08年以來(lái)，價(jià)格呈現(xiàn)破位跳水跌勢(shì) ?08年以來(lái)價(jià)格迅速下跌，每月創(chuàng)出新低， 5月份成交價(jià)格 11142元 /平米，為 07年以來(lái)的最低點(diǎn)Source: DTZ Residential Average Price 5,0007,0009,00011,00013,00015,00017,00019,00021,000 RMB/. Jan06 Jan07 Apr07 Oct07Jul06Apr06 Oct06 Jul07 Jan08+31%May08Page 12 3. 保障性住房開(kāi)始分化深圳住宅市場(chǎng) %%% % % % 商品住房（含限價(jià)房）公共租賃房經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積 套數(shù)萬(wàn) m2 萬(wàn)套2023年計(jì)劃建設(shè)各類住房 其中商品住房（含限價(jià)房） 保障性住房公共租賃房 190 經(jīng)濟(jì)適用房 《 深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（ 2023～ 2023） 》 2023 商品住房供應(yīng)面積（萬(wàn)平方米） 保障性住房供應(yīng)面積（萬(wàn)平方米） 20232023 每年商品住房供應(yīng)（萬(wàn)平方米） 1000每年保障性住房供應(yīng)（萬(wàn)平方米） 200Page 13 4. 量?jī)r(jià)齊跌導(dǎo)致深圳房貸壞帳開(kāi)始出現(xiàn)，銀行從嚴(yán)監(jiān)管勢(shì)在必行 n自 07年下半年以來(lái)，深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌超過(guò) 30%，這意味著很多購(gòu)房者的三成首付已化為烏有，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，購(gòu)房者賣掉
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