深業(yè)南方地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析及新岸線營(yíng)銷匯報(bào)-文庫(kù)吧
2025-12-20 14:12 本頁(yè)面
【正文】 90 經(jīng)濟(jì)適用房 《 深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（ 2023～ 2023） 》 2023 商品住房供應(yīng)面積（萬平方米） 保障性住房供應(yīng)面積（萬平方米） 20232023 每年商品住房供應(yīng)（萬平方米） 1000每年保障性住房供應(yīng)（萬平方米） 200Page 13 4. 量?jī)r(jià)齊跌導(dǎo)致深圳房貸壞帳開始出現(xiàn)，銀行從嚴(yán)監(jiān)管勢(shì)在必行 n自 07年下半年以來，深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)下跌超過 30%，這意味著很多購(gòu)房者的三成首付已化為烏有，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)下跌，購(gòu)房者賣掉房子可能都不足以抵償銀行貸款，房子將淪為地地道道的負(fù)資產(chǎn)。 從這個(gè)意義上說，深圳樓市的風(fēng)險(xiǎn)隱患目前日益顯現(xiàn)，為急于擴(kuò)大房貸的銀行敲響了警鐘。 n從實(shí)際情況看，深發(fā)展銀行副行長(zhǎng)劉寶瑞 6月 12日接受媒體采訪時(shí)聲稱： 該行早已將交易量與價(jià)格同時(shí)暴漲的深圳樓市納入了紅色區(qū)域，已基本禁入。n5月份深圳部分銀行悄然放松二套房貸款標(biāo)準(zhǔn)，立刻被媒體曝光， 6月 15日深圳銀監(jiān)局表態(tài)：即時(shí)布置了對(duì)各家商業(yè)銀行的自查和檢查，下周將會(huì)進(jìn)行通報(bào)。Page 14 5. 貨幣緊縮和銷售回款放慢使發(fā)展商資金鏈開始吃緊 n國(guó)家持續(xù)的貨幣緊縮政策造成市場(chǎng)貨幣供應(yīng)量不足，而房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，將受到嚴(yán)重影響。 n貨幣緊縮政策在房地產(chǎn)行業(yè)的具體體現(xiàn)還有：限制房地產(chǎn)公司（境內(nèi)外） IPO、限制上市房企再融資、限制房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款發(fā)放規(guī)模，這些對(duì)房企都造成直接影響。n在貨幣緊縮政策背景下，銷售放緩回款不暢所帶來的資金運(yùn)作困難，對(duì)發(fā)展商而言無異于雪上加霜，不少發(fā)展商資金鏈開始吃緊。n5月 21日，廣東宏遠(yuǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司以 500萬元的價(jià)格受讓了北京萬信投資發(fā)展有限公司所持有的 50%的東莞市萬科置地有限公司股份，而東莞萬科手中所持有的地塊，正是一年前的東莞 “ 地王 ” ，拍賣競(jìng)得價(jià) 。這表明部分發(fā)展商已經(jīng)出現(xiàn)資金鏈吃緊，開始棄卒保帥的自保策略。Page 15 6. 部分資金充裕企業(yè)仍在堅(jiān)持高質(zhì)高價(jià)，除少數(shù)項(xiàng)目外銷售速度非常緩慢 項(xiàng)目名稱 產(chǎn)品類型 入市價(jià)格 入市時(shí)間 總套數(shù) 銷售情況東海岸海上墅 公寓、聯(lián)排 30000 2023531 190 0萊蒙水榭山花園 獨(dú)棟別墅 ,聯(lián)體別墅 45000 202361 24 17天麓七區(qū) 別墅 5～ 9萬 2023528 56 32京武浪琴半島 高層、聯(lián)排 27000 202367 459 88卓越維港北區(qū) 別墅 4～ 6萬 2023615 122 0在資金充裕和 “ 棄卒保帥 ” 的策略下，部分發(fā)展商對(duì)麾下?lián)碛歇?dú)特稀缺資源優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目仍在堅(jiān)持高質(zhì)高價(jià)的策略，但從銷售數(shù)據(jù)看，除了個(gè)別項(xiàng)目外，其他均銷售非常緩慢。 Page 16 7. 總結(jié) n服從于國(guó)家宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)行業(yè)不可避免的進(jìn)入調(diào)整周期，并且這個(gè)調(diào)整周期將可能比預(yù)期的時(shí)間更長(zhǎng)。短期看，價(jià)格仍有下跌空間，而銷量則暫時(shí)難以回復(fù)到過往的高峰水平，對(duì)此我們應(yīng)該有足夠的心理準(zhǔn)備以應(yīng)付日益惡化的市場(chǎng)局面；n但從長(zhǎng)期來看，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè)的房地產(chǎn)并不具備崩盤的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)，而深圳作為特殊經(jīng)濟(jì)模式和行政管理模式下的特區(qū)，由于土地稀缺、人才密集等因素，市場(chǎng)的發(fā)展還有著有力的支撐，隨著深圳城市規(guī)劃的完善、經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、外來人口的持續(xù)增長(zhǎng)、與香港的合作繼續(xù)加深、購(gòu)房者信心的逐漸恢復(fù)，未來深圳樓市必逐步進(jìn)入穩(wěn)定發(fā)展的軌道。Page 17片區(qū)樓市及競(jìng)爭(zhēng)分析Page 18 1. 整體市場(chǎng)下行，西岸難以獨(dú)善其身，量?jī)r(jià)齊跌已成為現(xiàn)實(shí) 0102030405060Jan07 Jan08 Apr08Jul07Apr07 Oct07 Jun08Bao’an(June data for forecast data)shenzhen10000 sq. mPage 19 2. 片區(qū)各樓盤均積壓了大量的存量供應(yīng) 由于過往西岸樓市環(huán)境較好，因此在價(jià)格上一直較為堅(jiān)挺，較其他片區(qū)價(jià)格下調(diào)慢一拍，因此導(dǎo)致大量客戶被南山樓盤分流，已售各盤的銷售均不盡如人意，銷售速度緩慢，市場(chǎng)上積壓了大量的存量供應(yīng)，對(duì)未來市場(chǎng)形成壓力。泰華陽(yáng)光海存量單位銷售比例已售51%未售49%最初開盤時(shí)間 078熙龍灣存量單位銷售比例已售42%未售58%最初開盤時(shí)間 0712金泓凱旋城存量單位銷售比例已售16%未售84%最初開盤時(shí)間 081富通城 4期存量單位銷售比例已售34%未售66%最初開盤時(shí)間 0712海語(yǔ)西灣存量單位銷售比例已售45%未售55%最初開盤時(shí)間 084Page 20 3. 未來供應(yīng)持續(xù)放量，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力更加加劇 ?銷售速度放緩，但供應(yīng)量仍在劇增。 據(jù)統(tǒng)計(jì)，中心區(qū)近期預(yù)計(jì)可向市場(chǎng)推出近 1000套大戶型單位 ，片區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)激烈。二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月一月富通城 1 12棟熙龍灣 5棟熙龍灣 7棟444套 /239套 /43142平方米308套 /金泓凱旋城 12棟 280套新岸線三期二區(qū) 430套 /43142平方米金泓凱旋城 10棟 240套 /Page 21 4. 大戶型成為供應(yīng)重點(diǎn)，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重?6月份新推產(chǎn)品中，戶型普遍偏大，基本以 120以上三房和 140以上的四房為主，產(chǎn)品同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)嚴(yán)重。項(xiàng)目名稱 主力戶型 面積區(qū)間（單位：平米） 套數(shù) 推售時(shí)間深業(yè)新岸線（剩余單位）三房 12 140 47 ——四房 14 16 171 154五房 19 208 98熙龍灣 7＃ 三房 12 129 58 6月 14日四房 14 16 17 19 200 200五房 228 30復(fù)式 25 274 46金泓凱旋城 10＃ 三房?jī)蓮d 10 12 13 14 175 163 6月 7日四房?jī)蓮d 14 14 185 77泰華陽(yáng)光海 1 1 2 23＃三房 10 12 140 72 6月 5日復(fù)式 16 170 24Page 22 5. 但對(duì)二季度片區(qū)各盤的銷售情況看，大戶型銷售比例較低熙龍灣二季度銷售戶型占比2房及以下4%3房81%4房15%金泓凱旋城二季度銷售戶型占比2房及以下1%3房94%4房5%富通城二季度銷售戶型占比2房及以下58%3房31%4房10%5房及以上1%泰華陽(yáng)光海二季度銷售戶型占比2房及以下 , 2
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