【正文】 通不便? 鄰近武漢，孝感具有消費(fèi)外流習(xí)慣，受武漢大型專業(yè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)威脅? 前期市調(diào)情況反映，本地（主城區(qū)）僅一千多家建材商戶，本項(xiàng)目 市場(chǎng)規(guī)模大，商戶容量差距較大? 南城城市發(fā)展契機(jī)，以及大型商業(yè)聚集的優(yōu)勢(shì)? 漢孝一體化加速，孝感承接武漢物流產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的契機(jī)? 孝感建材市場(chǎng)較零散，無(wú)大型、集中式、一站購(gòu)齊的專業(yè)市場(chǎng)，項(xiàng)目具有唯一性，且面臨市場(chǎng)整合契機(jī)? 政府重點(diǎn)物流項(xiàng)目，政府公信力支持12區(qū)位價(jià)值：漢孝同城、城南區(qū)域發(fā)展、緊鄰中心城區(qū)產(chǎn)品價(jià)值：150萬(wàn)方大規(guī)模、建材市場(chǎng)為主體的豐富業(yè)態(tài)物業(yè)價(jià)值：開(kāi)間、層高、戶型、外觀 /建筑風(fēng)格等配套價(jià)值：大型倉(cāng)儲(chǔ)、停車、經(jīng)營(yíng)服務(wù)、生活配套景觀價(jià)值：老澴河生態(tài)景觀帶交通價(jià)值：連接 10 316國(guó)道，物流便捷投資價(jià)值商業(yè)運(yùn)營(yíng)潛力商業(yè)運(yùn)營(yíng)潛力硬件設(shè)施硬件設(shè)施生活、消費(fèi)性商業(yè)資源選址特點(diǎn)管理價(jià)值：統(tǒng)一招商、統(tǒng)一管理、專業(yè)團(tuán)隊(duì)運(yùn)營(yíng) 商業(yè)運(yùn)營(yíng)潛力項(xiàng)目核心價(jià)值挖掘非獨(dú)享型差異化優(yōu)勢(shì)尚需培育附屬化非唯一性附屬化同質(zhì)化13項(xiàng)目核心價(jià)值挖掘 項(xiàng)目的核心價(jià)值體系是由區(qū)別于其他項(xiàng)目的獨(dú)特價(jià)值點(diǎn)為核心構(gòu)成，是項(xiàng)目總體定位形成的基礎(chǔ)。8政策面簡(jiǎn)析238。238。競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目項(xiàng)目指標(biāo)榮生廣場(chǎng) 銅鑼灣廣場(chǎng) 本項(xiàng)目位置 北京路轉(zhuǎn)盤西南角 北京路轉(zhuǎn)盤西北角 北京路轉(zhuǎn)盤處，老澴河以 南規(guī)模 總建面約 （含商業(yè)裙樓約 4萬(wàn)方，步行街 ） 約 ，其中家居廣場(chǎng)約 3萬(wàn)方，酒店式公寓 150萬(wàn)方業(yè)態(tài)組合 百貨 /步行街 /餐飲 /影院 家居 /酒店 /公寓 專業(yè)市場(chǎng) /大型家居專業(yè)店 /公寓 /酒店 /寫字樓等整體定位 時(shí)尚 /潮流消費(fèi)地 家居 MALL 市場(chǎng)綜合體租售政策 商業(yè)步行街售后返租，承諾回購(gòu) 租售價(jià)格 街鋪均價(jià) 1600018000，返租 7% 項(xiàng)目進(jìn)度 步行街已基本建成，進(jìn)入外立面裝飾 地下工程 運(yùn)營(yíng)管理 統(tǒng)一管理 統(tǒng)一管理入市時(shí)間 一期 2023年 1月開(kāi)盤，二期約年底入市 預(yù)計(jì) 2023年中 預(yù)計(jì) 2023年三季度開(kāi)業(yè)時(shí)間 一期預(yù)計(jì) 2023年底開(kāi)業(yè) 預(yù)計(jì) 2023年中 預(yù)計(jì) 2023年三季度 7建材市場(chǎng)簡(jiǎn)析238。238。238。 南方國(guó)際（孝感）商城營(yíng)銷策劃部營(yíng)銷策略總綱 自 2023年下半年籌備以來(lái)，項(xiàng)目前期工作逐步完成：總體規(guī)劃已初步確定，一期控制性詳規(guī)已通過(guò)評(píng)審，修建性詳規(guī)進(jìn)入專家評(píng)審流程，營(yíng)銷（招商）工作即將全面展開(kāi)，工程招標(biāo)進(jìn)行中 …… 就營(yíng)銷工作而言，借 2023年春節(jié)這一重要節(jié)點(diǎn)和奠基儀式活動(dòng)，前期做了局部的點(diǎn)式推廣工作，未能形成足夠的市場(chǎng)影響力。 值此營(yíng)銷招商工作即將再次起航之際，我們就項(xiàng)目 整體營(yíng)銷策略 與一期招商策略提出初步的 系統(tǒng)想法 與領(lǐng)導(dǎo)溝通，希望有助于領(lǐng)導(dǎo)決策，以便指導(dǎo)后續(xù)營(yíng)銷工作的開(kāi)展，實(shí)現(xiàn)工作目標(biāo)的高效達(dá)成。 價(jià)格上升速度快 商鋪價(jià)格呈現(xiàn)明顯的不均衡狀態(tài)，且整體上升速度較快，2023年新開(kāi)大盤均價(jià)快速攀升至 1600020230元 /平米。 顧客投資意愿高 孝感市投資領(lǐng)域較狹窄，持幣待購(gòu)的潛在投資者較多，商鋪投資意愿較高。 城市化進(jìn)程加快，建材需求規(guī)模快速發(fā)展 孝感市城市化進(jìn)程正在加速，新城處于建設(shè)期，建材需求規(guī)模發(fā)展快速，市場(chǎng)潛力大。 本地市場(chǎng)供給以中低品牌的中小街鋪為主，零售比例 90%以上，批發(fā)商極少，下級(jí)縣市進(jìn)貨渠道多為武漢或外地廠家238。 住宅市場(chǎng)調(diào)控高壓，住宅投資開(kāi)始轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)投資，一、二線城市投資者轉(zhuǎn)戰(zhàn)三、四線城市 今年 1月，國(guó)家出臺(tái) “新國(guó)八條 ”繼續(xù)對(duì)住宅市場(chǎng)投資進(jìn)行打壓，提高第二套房首付比例，嚴(yán)格限制第三套房購(gòu)買，武漢等城市已出臺(tái)操作細(xì)則。 從項(xiàng)目情況看，由 功能（業(yè)態(tài)） 、 規(guī)模 以及相應(yīng)的 附屬配套 特征構(gòu)成的產(chǎn)品特點(diǎn)是項(xiàng)目最獨(dú)特的價(jià)值點(diǎn)，同時(shí)考慮到項(xiàng)目地塊周邊發(fā)展程度欠佳，因此，項(xiàng)目核心價(jià)值體系應(yīng)圍繞項(xiàng)目產(chǎn)品特點(diǎn)并重點(diǎn)著眼于 “未來(lái) ”，即 強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目產(chǎn)品特色及項(xiàng)目極大的升值空間 ， 抓住區(qū)域、交通、政策偏向等開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)，突出優(yōu)勢(shì)，強(qiáng)勢(shì)樹立 “區(qū)域老大 ”形象 。 對(duì)投資者而言商業(yè)藍(lán)籌股，財(cái)富直通車216。 品牌化孝感建材市場(chǎng)第一品牌216。 一般投資者（約 70%） 該類人群具有穩(wěn)定的中高收入水平，中青年，職業(yè)以公務(wù)員或類公務(wù)員為主，涵蓋部分孝感籍外出工作者、大孝感及周邊地區(qū)實(shí)力階層；純投資客為主，已擁有至少一套物業(yè)，需求面積偏小，支付能力較強(qiáng)，以按揭付款居多。 核心客戶（約 20%） 知名建材品牌，行業(yè)領(lǐng)頭羊；廠家直營(yíng)店或大型代理商 /經(jīng)銷商；當(dāng)?shù)刂ú纳碳遥箐佇枨笳摺?8項(xiàng)目一期 一期規(guī)劃包括板材倉(cāng)儲(chǔ)賣場(chǎng)、部分家居建材小賣場(chǎng)、停車場(chǎng)。 20產(chǎn)品定位 就板材市場(chǎng)而言： 建議結(jié)構(gòu)修改為 “ 商鋪 +賣場(chǎng) +通道 ” 模式。由于前期市調(diào)結(jié)果尚未公布，因此對(duì)于各品類經(jīng)營(yíng)面積配比尚不確定，初步的布局建議如下（結(jié)合招商及銷售情況進(jìn)行動(dòng)態(tài)調(diào)整）：門窗型材 管材管件地板樓梯油漆涂料市場(chǎng)管理配套服務(wù)主入口木方石材玻璃板材板材五金水暖綜合區(qū)12F：櫥柜廚電3F：燈飾照明12F：陶瓷潔具3F：布 藝 軟裝22三、項(xiàng)目一期營(yíng)銷策略23基本原則216。 絕大部分實(shí)行整套產(chǎn)權(quán)式商鋪，板材倉(cāng)儲(chǔ)式賣場(chǎng)和部分小賣場(chǎng)持有 建議主動(dòng)持有比例約為 20%（含倉(cāng)儲(chǔ)式賣場(chǎng)和部分大鋪），最終自持比例不超過(guò) 30%。 項(xiàng)目的工程形象進(jìn)度216。入市需要具備的條件216。 項(xiàng)目商業(yè)功能分區(qū)確定；216。 項(xiàng)目銷售前期工作全部準(zhǔn)備到位。 市場(chǎng)和消費(fèi)者的期望216。 開(kāi)盤少推試探市場(chǎng)，根據(jù)市場(chǎng)反應(yīng)確定加推節(jié)奏，年內(nèi)預(yù)計(jì)至少十月、十二月加推兩次216。 可配合招商情況對(duì)特定區(qū)域進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)216。 從總價(jià)看， 100萬(wàn)以下的商鋪投資比例較高，市場(chǎng)潛在購(gòu)買力較高；216。 目前已初步確定比較明顯的 “ 低開(kāi)高走 /平走 ” 整體策略；216。 建材賣場(chǎng)租賃價(jià)格約為 10元 /平米 /月。工程形象進(jìn)度事件的推廣炒作；216。通過(guò) VIP卡發(fā)放、認(rèn)籌等多種途徑梳理誠(chéng)意顧客；216。系列推廣強(qiáng)化賣點(diǎn)，促銷；216。視銷售進(jìn)度適時(shí)調(diào)整推廣計(jì)劃。即時(shí)事件的推廣及促銷 ；216。 借政府、政策之勢(shì)，拔高項(xiàng)目調(diào)性； 大打政策 /政府牌，將項(xiàng)目的價(jià)值與城市發(fā)展進(jìn)行嫁接，將項(xiàng)目的市場(chǎng)面與政策面進(jìn)行結(jié)合，拔高項(xiàng)目的高度與社會(huì)意義，借政府的公信力，引起行業(yè)、市場(chǎng)的高度關(guān)注，讓媒體自覺(jué)和自發(fā)的進(jìn)行推波助瀾；216。 線上（大眾媒體）高舉高打，樹立、拔高、強(qiáng)化項(xiàng)目形象；線下（小眾渠道）精準(zhǔn)營(yíng)銷，進(jìn)行針對(duì)性宣傳和圈層活動(dòng)。 任何新項(xiàng)目入市，市場(chǎng)都會(huì)有一個(gè)懷疑 了解 認(rèn)同 /不認(rèn)同的消化過(guò)程，市場(chǎng)預(yù)熱期推廣階段以項(xiàng)目概念與價(jià)值認(rèn)同為主導(dǎo)，利用戶外廣告與宣傳資料、報(bào)紙、電視宣傳配合，樹立項(xiàng)目形象 , 擴(kuò)大項(xiàng)目知名度、形成美譽(yù)度并積累客源。 4月中旬：戶外形象出街216。電視媒體 ：　　主要借用其主流媒體之勢(shì)，對(duì)項(xiàng)目的 社會(huì)意義和政策高度 進(jìn)行宣傳。 此外，考慮在 5月中詢成立建材行業(yè)協(xié)會(huì)，并開(kāi)始首次出版內(nèi)刊（名稱待定）。39分階段推廣策略及執(zhí)行概要關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) ：216。40分階段推廣策略及執(zhí)行概要關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) ：216。41分階段推廣策略及執(zhí)行概要車身廣告選擇建議 ： 選在途徑孝感市主要干道的公交線路，通過(guò)流通車身廣告吸引全市眼球。? 主要高端消費(fèi)場(chǎng)所店堂 POP可考慮在孝感主要高端休閑、餐飲等機(jī)構(gòu)店堂放置 POP廣告，提高項(xiàng)目賣點(diǎn)信息與目標(biāo)客群的接觸機(jī)率。 ?48分階段推廣策略及執(zhí)行概要關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) ：216。49分階段推廣策略及執(zhí)行概要推廣工作鋪排 ：　　50分階段推廣策略及執(zhí)行概要整體工作鋪排 ：（工程除外） 51分階段推廣策略及執(zhí)行概要價(jià)值強(qiáng)化期：持銷營(yíng)銷目的 ：　　價(jià)值強(qiáng)化，定期回訪客戶，提高客戶成交率；推售動(dòng)作 ： 結(jié)合節(jié)日等節(jié)點(diǎn)的促銷活動(dòng)，提升銷售現(xiàn)場(chǎng)人氣； 定期客戶回訪； 成交客戶及未成交客戶分析；推廣思路 ： 保持一定市場(chǎng)曝光度，以小眾精準(zhǔn)渠道為主；推廣主題 ： 強(qiáng)銷信息（促銷信息） 宣傳的頻率適當(dāng)降低，并維持平穩(wěn)，推廣內(nèi)容結(jié)