房地產(chǎn)住宅價(jià)格表的制作培訓(xùn)教材47頁swothouse-wenkub
2023-01-25 21:38:40 本頁面
【正文】 距適中。低層看園林可拉高其價(jià)格中層景觀一般，視野較窄，價(jià)格不能高高層無景觀，樓距小，應(yīng)壓低其價(jià)格（此曲線不合理）倒梯形模式 案例看小區(qū)園林，樓距小價(jià)格分布：拉高低層和高層價(jià)格，壓低中層單位價(jià)格；適用范圍：看園林，樓距?。☉?yīng)用時(shí)須降低高層系數(shù)，慎用）。矩形模式 案例向小區(qū)，看水景，視野好價(jià)格分布：價(jià)格直線（ y=x+b）上升 ,層差相同，各樓層單位價(jià)格適中；適用范圍：景觀視野較佳的單元。n 實(shí)用率 ——等于套內(nèi)建筑面積 247。n 增值系數(shù) ——反映贈(zèng)送面積等方面的增值。包括戶型、朝向、景觀、噪聲、暢銷度五大因素；n 垂直系數(shù) \層差 ——反映各戶型在垂直方向的價(jià)值差異。以均價(jià)為基準(zhǔn)進(jìn)行各影響因素逐一修正（因素相乘，非相加）；252。建筑面積方法二、系數(shù)修正法單價(jià) =均價(jià) 綜合系數(shù) =均價(jià) （ 1+水平系數(shù)） （ 1+垂直系數(shù)） （ 1+特殊系數(shù)） （ 1+增值系數(shù)） =均價(jià) （ 1+水平系數(shù)） （ 1+垂直系數(shù)） （ 1+特殊系數(shù)） （ 1+∑贈(zèng)送面積 折算率 247。建筑面積修正基準(zhǔn)與修正標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，規(guī)律性不強(qiáng) 或 =單價(jià) 已考慮贈(zèng)送面積 （建筑面積 +折算后的贈(zèng)送面積） 247。建筑面積 =（總價(jià) 不考慮贈(zèng)送面積 +總價(jià) 贈(zèng)送面積 ） 247。住宅價(jià)格表的制作策略中心 建筑面積 =（單價(jià) 不考慮贈(zèng)送面積 建筑面積 +單價(jià) 贈(zèng)送面積 贈(zèng)送面積） 247。建筑面積 ={[試算價(jià) （ 1+水平系數(shù)） 177。實(shí)用率 247。系數(shù)的規(guī)律性更強(qiáng)；252。包括景觀、視野、通風(fēng)、灰塵、噪聲、蟲害、安全、私密性、心理優(yōu)越度、乘電梯便利度等。如贈(zèng)送凸窗、入戶花園、露臺(tái)、陽臺(tái)等（注：送裝修的金額應(yīng)以總裝修款加到總房價(jià)中）。建筑面積。梯形模式的應(yīng)用價(jià)格分布：壓低低層和高層單位價(jià)格，拉高中層單位價(jià)格；適用范圍：向小區(qū)外，景觀視野較差的單元。橢圓模式的應(yīng)用價(jià)格分布：拉高中高層價(jià)格 ,降低中低層價(jià)格 ,低層和高層價(jià)格適中；適用范圍：向小區(qū)外 ,地面只有小面積園林 ,外圍景觀差 ,但視野開闊。特殊系數(shù)考慮因素： 影響垂直方向局部價(jià)值突變的因素干擾 ：機(jī)房噪聲、建筑物遮擋、車庫入口、平臺(tái)影響、景觀視野突變層；風(fēng)水 ：帶 9的樓層；奇偶層差異： 非贈(zèng)送面積的奇偶層差異；其他 ：如復(fù)式的尊貴感、共享空中花園等。建筑面積） 單位成本 單位建安成本 （ 1+30%） 保底折算率 = = 均價(jià) 均價(jià) 參數(shù)釋義： 單位建安成本 ——取值參考（多層 1100、小高層 1600、高層 2100）R綜合 =（ R一次性 P一次性 +R按揭 P按揭 ） （ R關(guān)系 P關(guān)系 +1P關(guān)系 ） （ R前期 P前期 +1P前期 ） =（ 15%+85%) (10%+110%) (40%+140%) = ≈ =(取整到小數(shù)點(diǎn)后 3位 )綜合折扣付款方式及優(yōu)惠 (實(shí)例 )：一次性付款： 96折 (R一次性 ），假設(shè)占 15%（ P一次性 ）銀行按揭： 98折（ R按揭 ），假設(shè)占 85%（ P按揭 ）關(guān)系戶：額外 99折（ R關(guān)系 ），假設(shè)占 10%（ P關(guān)系 ）銷售前期：額外 97折（ R前期 ），假定銷售率為 40%（ P前期 ）注：銷售中后期促銷優(yōu)惠也應(yīng)考慮進(jìn)去一、定價(jià)目標(biāo)二、價(jià)格制定 公式 取值 步驟三、價(jià)格審核四、價(jià)格統(tǒng)計(jì)五、定價(jià)說明書六、實(shí)例演示內(nèi) 容 導(dǎo) 航步 驟水平系數(shù) 垂直系數(shù) 增值系數(shù) 特殊系數(shù)綜合系數(shù)折后單價(jià)表折后價(jià)格表折前價(jià)格表折后單價(jià)分析折后總價(jià)分析價(jià)格統(tǒng)計(jì)表銷售統(tǒng)計(jì)表折后單價(jià) =均價(jià) 綜合系
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