【正文】 地產(chǎn)的特性 房地產(chǎn)位置的固定性：土地是自然生成物，位置不可移動， 房屋是建筑在土地上的，因此決定房屋不可移動、固定性，使房地產(chǎn)受地理位置的限制； 地域差別性：每一個地區(qū)或者同一地區(qū)不同位置的房地產(chǎn)價值也不相同； 房地產(chǎn)的高質(zhì)耐久性； 房地產(chǎn)具有保值、增值性， 土地所有制 首先， 說一下所有制，它是指人們對物質(zhì)資料的占有形式。 土地開發(fā) 是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地。 構(gòu)筑物 就是不具備、不包含或不提供人類居住功能的人工建造物，比如水塔、水池、過濾池、沼氣池等。是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)等）。 房產(chǎn) 是房屋及其權(quán)利的總稱 .指建筑在土地上的各類房屋，有住宅、商場、辦公樓、廠房、文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、體育、公務(wù)、娛樂、旅游等各種設(shè)施用房。 建筑物 一般具備、包含或提供人類居住功能的人工建造物。 生地， 是指國土局尚未出讓、拍賣、劃撥土地使用權(quán)的土地。 土地所有制分為 全民所有制（即國家所有） 和 勞動群眾集體制（即集體所有） 兩種形式。 土地所有權(quán) 土地所有權(quán)是指國家或集體經(jīng)濟組織對國家土地和集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。 土地使用年限 是指政府以拍買、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準補請地價后，繼續(xù)使用，如果不符合則該土地使用權(quán)由政府無償收回。 土地的招、拍、掛 招標(biāo)出讓國有建設(shè)用地使用權(quán) 是指市、縣人民政府國土資源行政主管部門 (以下簡稱出讓人 )發(fā)布招標(biāo)公告，邀請?zhí)囟ɑ蛘卟惶囟ǖ淖匀蝗?、法人和其他組織參加國有建設(shè)用地使用權(quán)投標(biāo)，根據(jù)投標(biāo)結(jié)果確定國有建設(shè)用地使用權(quán)人的行為。房地產(chǎn)一級市場是由國家壟斷的市場） 房地產(chǎn)二級市場 （二級市場即售租市場，是土地使用者經(jīng)過開發(fā)建設(shè)，將新建成的房地產(chǎn)進行出售和出租的市場） 房地產(chǎn)三級市場 （三級市場即二手房市場，是購買房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或租賃的市場。 三、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》 有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃需求的法律憑證。 【 宗地圖 】 是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。任何建筑都不得超越給定的建筑紅線。 【套內(nèi)建筑面積】 簡稱套內(nèi)面積 套內(nèi)面積 =套內(nèi)使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 陽臺面積 【公攤面積】 商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成： 1．電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積； 2．各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的 50％。 公攤率 =公攤面積 /建筑面積。 公攤率就是 20/100，即 20%。 例如：在 10000平方米的土地上，有 4000平方米的建筑總面積，其容積率 為 。國家相關(guān)規(guī)定房地 產(chǎn)項目的綠化率最少不得低于 30%。 【開間】 簡單的講，也就是住宅的寬度，是指一間房屋內(nèi)一面墻皮到另一面墻皮之間的實際距離。 【標(biāo)準層】 標(biāo)準層是指平面布置相同的樓層。玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同，需調(diào)度裝飾手段加以分割就是自己人回家，也要有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。 【現(xiàn)房】 所謂現(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，通常意義上指的現(xiàn)房是指項目已經(jīng)竣工可以入住的房屋 。一般情況下，當(dāng)商品住宅的銷售量達到 80％以后，一般就進入房地產(chǎn)項目的清盤銷售階段，此時所銷售的房產(chǎn)，一般稱為尾房。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補貼的非盈利性住房。 【商品房】 是指具有經(jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營的住宅。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。 【居住組團】 居住組團一般稱組團，指一般被小區(qū)道路分隔，并與居住人口規(guī)模1000～ 3000人相對應(yīng)，配建有居民所需的基層公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地。商品房的銷售價一般以基價為基數(shù)增減樓層，朝向差價后而得出。 例如：房產(chǎn)廣告中：元／平方米起售，以較低的起價來引起消費者的注意。如果購房者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權(quán)以購房者違約為由不退定金；如果開發(fā)商將房屋賣給他人，應(yīng)當(dāng)向購房者雙倍返還定金。 如購房者在約定期限內(nèi)決定不購該房屋，有權(quán)向開發(fā)商要回該購房訂金。 【 住房公積金 】 是單位及其在職職工繳存的長期住房儲金，是住房分配貨幣化、社會化和法制化的主要形式。 這里的單位包括國家機關(guān)、國有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營企業(yè)及其他城鎮(zhèn)企業(yè)、事業(yè)單位、民辦非企業(yè)單位、社會團體 . 【 契稅 】 契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當(dāng)事人所訂契約按房價的一定比例向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一次性稅收。對普通住宅稅率按 3%減半征收契稅，對非普通住宅按稅率 3%征收。其中豎向承重構(gòu)件如墻、柱等采用磚砌，水平承重構(gòu)件的樓板、屋架等采用木材制作。 建筑物的分類 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu) ：建筑物的梁、柱、樓板、基礎(chǔ)全部用鋼筋混凝土制作。 鋼結(jié)構(gòu) ：建筑物的梁、柱、屋架等承重構(gòu)件用鋼材制作，墻體用磚或其他材料制成。 框架結(jié)構(gòu) 主要承重體系有橫梁和柱組成，但橫梁與柱為剛接（鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)中通常通過端部鋼筋焊接后澆灌混凝土，使其形成整體）連接，從而構(gòu)成了一個整體剛架（或稱框架）。一般單層工業(yè)廠房大多采用此法。③建筑面積較小，造價經(jīng)濟合理。 三、花園式住宅 花園式住宅一般也稱西式洋房或小洋樓，也稱花園別墅，一般都是帶有花園草坪和車庫的獨院式平房或二三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完備，裝修豪華，并富有變化，住宅水、電、暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購物、綠化也都有較高的標(biāo)準，一般為高收入者購買。 六、躍復(fù)式住宅 躍復(fù)式住宅是在復(fù)式住宅設(shè)計功能上的一種創(chuàng)新。 七、錯層式住宅 錯層式住宅是戶內(nèi)樓面高度不一致，錯開之處有樓梯聯(lián)系。錯層式住宅不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔住宅。 產(chǎn)品形態(tài)及名詞解釋 LOFT 是在屋頂之下、存放東西的倉庫閣樓。 TOWN HOUSE 聯(lián)排別墅。 是人對自由職業(yè)者的另一種稱謂，同時亦代表一種自由、彈性而新型的工作方式。 CLD 中央生活區(qū) 是指一個大型城市中，在政府總體規(guī)劃的引導(dǎo)下，隨著經(jīng)濟發(fā)展到一定階段，人們的工作、生活等行 為模式發(fā)生了功能分化，那些由若干居住區(qū)組成，可滿足城市主流人群集中居住、消費、娛樂、教育需求，位于城市中心地帶，并具有城市一流生活質(zhì)素、高尚人文內(nèi)涵和完美生態(tài)環(huán)境的居住區(qū)域。其具備如下特征的城市區(qū)域，一是高科技產(chǎn)業(yè)中心，二是知識經(jīng)濟的發(fā)源地；三是匯聚了時代最有活力的新經(jīng)濟模式；四是科學(xué)、教育、文化高度集中；五是一流的人才、超前的創(chuàng)業(yè)模式。 SHOPPING MALL 超大規(guī)模購物中心 是集美食、娛樂、購物于一體的超大規(guī)模的購物中心，以大型零售業(yè)為主體，眾多專業(yè)店為輔助業(yè)態(tài)和多功能商業(yè)服務(wù)設(shè)施形成的聚合體。 第三條 房地產(chǎn)廣告必須真實、合法、科學(xué)、準確，符合社會主義精神文明建 設(shè)要求，不得欺騙和誤導(dǎo)公眾。 廣告中僅介紹房地產(chǎn)項目名稱的，可以不必載明上述事項。 第十條 房地產(chǎn)中表現(xiàn)項目位置，應(yīng)以從該項目到達某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實際距離表示，不得以所需時間來表示距離。 第十三條 房地產(chǎn)廣告涉及內(nèi)部結(jié)構(gòu)、裝修裝飾的，應(yīng)當(dāng)真實、準確。 第十六條 房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或 者投資回報的承諾。 第二十條 房地產(chǎn)廣告中涉及資產(chǎn)評估的，應(yīng)當(dāng)表明評估單位、估價師和評估 時間；使用其他數(shù)據(jù)、統(tǒng)計資料、文摘、引用語的，應(yīng)當(dāng)真實、準確，表明出處。 第二條 本規(guī)定所稱有獎銷售，是指經(jīng)營者銷售商品或者提供服務(wù)，附帶性地向 購買者提供物品、金錢或者其他經(jīng)濟上的利益的行為。 第三條 禁止下列欺騙性有獎銷售行為： （一）謊稱有獎銷售或者對所設(shè)獎的種類，中獎概率，最高獎金額，總金額，獎 品種類、數(shù)量、質(zhì)量、提供方法等作虛假不實的表示。 前款第（四）項行為，由省級以上工商行政管理機關(guān)認定。 第五條 經(jīng)營者不得利用有獎銷售手段推銷質(zhì)次價高的商品。經(jīng)營者對已經(jīng)向公眾明示的前款事項不得變更。 第八條 有關(guān)當(dāng)事人因有獎銷售活動中的不正當(dāng)競爭行為而受到侵害的，可以根據(jù)《反不正當(dāng)競爭法》第二十條的規(guī)定，向人民法院起訴，請求賠償。所以房地產(chǎn)的問題也是出在流通環(huán)節(jié)上！ 企業(yè)拿地與否及拿地價格應(yīng)該考慮哪些因素？ ?市場未來預(yù)期； ?項目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期； ?規(guī)劃條件的市場實現(xiàn)及經(jīng)濟實現(xiàn)； ?開發(fā)商企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機會成本； ?競爭對手的情況分析。 主要決策問題（錢