【正文】 、杰座公寓、杰座廣場(chǎng)定位為城市年輕白領(lǐng)階層，自由職業(yè)一族及當(dāng)?shù)氐耐饧殕T，戶型適中，商住樓銷售不錯(cuò)。 蝶型房屋，即面南、面北各 2間房，形似“蝴蝶”。 ，視野開(kāi)闊。 兩項(xiàng)缺點(diǎn) ，房?jī)r(jià)高 板樓社區(qū)多屬低層低密度，容積率較低，盡管居住舒適很強(qiáng)，但房?jī)r(jià)會(huì)高，特別是在城區(qū)內(nèi)寸土寸金的地段，主流產(chǎn)品仍舊是塔樓，為數(shù)不多的板樓非工薪階層能消費(fèi)得起。 包含的主要設(shè)計(jì)階段： ?地塊勘查測(cè)繪：提供設(shè)計(jì)依據(jù)， 3— 10天 ?規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)：落實(shí)決策思路， 3— 6個(gè)月 ?施工圖設(shè)計(jì)：施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)形式， 1— 3個(gè)月 ?景觀設(shè)計(jì)：景觀環(huán)境設(shè)計(jì)， 2— 3個(gè)月 ?樣板房及會(huì)所設(shè)計(jì)：營(yíng)銷環(huán)境設(shè)計(jì)， 1個(gè)月 討論：常見(jiàn)的問(wèn)題有哪些？ 進(jìn)度問(wèn)題：進(jìn)度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接 質(zhì)量問(wèn)題：評(píng)價(jià)體系和評(píng)價(jià)經(jīng)驗(yàn)的缺失 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 開(kāi)發(fā)辦 開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)許可證 項(xiàng)目手冊(cè) 計(jì)委 固定資產(chǎn)投資計(jì)劃 項(xiàng)目立項(xiàng) 規(guī)劃局 建設(shè)用地規(guī)劃許可 土地測(cè)量、評(píng)估 國(guó)土資源局 國(guó)有土地使用權(quán)證 土地確認(rèn)、報(bào)批 土地交易 開(kāi)發(fā)辦 人防辦 墻改辦 消防支隊(duì) 環(huán)保局 基礎(chǔ)設(shè)施牌套費(fèi) 開(kāi)發(fā)管理費(fèi) 人防異地建設(shè)費(fèi) 墻改基金 消防設(shè)施費(fèi) 環(huán)境評(píng)估及排污費(fèi) 規(guī)劃局 建設(shè)工程規(guī)劃許可 方案審批 規(guī)劃局 中標(biāo)通知書 質(zhì)檢站 散水辦 勞保辦 定額站 安檢站 安全許可 定額鑒別 勞保統(tǒng)籌 散水押金 質(zhì)檢委托 城管大隊(duì) 執(zhí)法大隊(duì) 規(guī)劃局 開(kāi)發(fā)辦 建委基建科 開(kāi)工許可證 預(yù)售許可證 放線管理 工程建設(shè)的相關(guān)知識(shí)： ?工程建設(shè)組成部分： 土建、水電、安裝及設(shè)備 ?整體工程建設(shè)： 單體部分、環(huán)境部分、室外管線 ?建筑結(jié)構(gòu)形式： 磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等 ?項(xiàng)目施工周期 （平均進(jìn)度、不考慮冰凍期）： 多層及低密度： 9— 12個(gè)月 小高層： 1年半 高層建筑： 2年到兩年半 ?施工組織次序： 基礎(chǔ)部分 → 主體工程 → 外墻裝飾及安裝 → 園區(qū)管線 → 景觀施工 → 竣工驗(yàn)收 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 物業(yè)管理 項(xiàng)目推進(jìn)慢在各環(huán)節(jié)的主要原因 最主要的時(shí)間耽誤在項(xiàng)目開(kāi)工前期： ?決策上的時(shí)間反復(fù)； ?規(guī)劃設(shè)計(jì)上的時(shí)間耽誤； ?各專業(yè)單位的銜接不夠緊密； ?規(guī)劃報(bào)建的時(shí)間耽誤； ?亦可能遇到不常見(jiàn)的因素如： 地基問(wèn)題導(dǎo)致的隱蔽工程施工進(jìn)度緩慢 資金短缺導(dǎo)致的工程施工進(jìn)度緩慢 天氣原因（雨季做基礎(chǔ)、冬天施工等導(dǎo)致） 工地事故和違章行為導(dǎo)致的臨時(shí)停工和工地整改 如何加快項(xiàng)目進(jìn)度（以多層項(xiàng)目為例） 土地獲取 定位決策 1— 2個(gè)月 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 6— 8個(gè)月 項(xiàng)目報(bào)建 +1個(gè)月 施工建設(shè) 8— 10個(gè)月 推廣銷售 物業(yè)管理 多層項(xiàng)目從獲取土地至開(kāi)始銷售需要的時(shí)間在 1年左右；高層項(xiàng)目需要的時(shí)間在 1年半至兩年。 第九條 在《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》施行前發(fā)生的、屬于《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》禁止的有獎(jiǎng)銷售行為，《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》施行后，一律不得繼續(xù)實(shí)施。 前款所稱 質(zhì)次價(jià)高 ，由工商行政管理機(jī)關(guān)根據(jù)同期市場(chǎng)同類商品的價(jià)格、質(zhì)量和購(gòu)買者的投訴進(jìn)行認(rèn)定，必要時(shí)會(huì)同有關(guān)部門認(rèn)定。 （二）采取不正當(dāng)?shù)氖侄喂室庾寖?nèi)定人員中獎(jiǎng)。 第二十一條 違反本規(guī)定發(fā)布廣告，依照《廣告法》有關(guān)條款處罰。 預(yù)售、預(yù)租商品房廣告，不得涉及裝修裝飾內(nèi)容。 第七條 房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信內(nèi)容，對(duì)項(xiàng)目情況進(jìn)行的 說(shuō)明、渲染，不得有悖社會(huì)良好風(fēng)尚。包括主力百貨店、大型超市、專賣店、美食街、快餐店、高檔餐廳、電影院、影視精品廊、滑冰場(chǎng)、大柵欄的茶館、酒吧、游泳館、主題公園，另外還配有停車場(chǎng)等，為人們提供吃、喝、玩、樂(lè)的一站式服務(wù) 廣告發(fā)布相關(guān)項(xiàng) 第一條 發(fā)布房地產(chǎn)廣告，應(yīng)當(dāng)遵守《中華人民共和國(guó)廣告法》、《中華人民 共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)土地管理法》及國(guó)家有關(guān)廣告 監(jiān)督 管理和房地產(chǎn)管理的規(guī)定。如北京的亞運(yùn)村。 為鄉(xiāng)村住宅，它來(lái)自歐美。 八、退臺(tái)式住宅 退臺(tái)式住宅又稱為“臺(tái)階式”住宅其外型類似于臺(tái)階。其特點(diǎn)是其中一層層高在 ，通常設(shè)置在洗手間、廚房、餐廳、書房、工人房、儲(chǔ)藏室等非主要活動(dòng)區(qū)域；一般情況下該種住宅的總層高在 ，客廳為共享式。④仍保留一定的公共使用面積，如梯樓、走道、垃圾道，保持一定的鄰里交往，有助于改善人際關(guān)系 。一般多層工業(yè)廠房或大型高層民用建筑多屬于框架結(jié)構(gòu)。梁、樓板、柱、基礎(chǔ)組成一個(gè)承重的框架，因此也稱框架結(jié)構(gòu)。 根據(jù)《中華人民共和國(guó)契稅暫行條例》規(guī)定：“納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起 10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在納稅義務(wù)發(fā)生之日起 30日內(nèi)繳納稅款。住房公積金制度是國(guó)家法律規(guī)定的重要的住房社會(huì)保障制度，具有強(qiáng)制性、互助性、保障性。 【訂金】 通常所說(shuō)的“誠(chéng)意金”，實(shí)際上它具有預(yù)付款的性質(zhì)，是當(dāng)事人的一種支付手段，并不具備擔(dān)保性質(zhì)。 【起價(jià)】 起價(jià)也叫起步價(jià)，是指某物業(yè)各樓層銷售價(jià)格中的最低價(jià)格，即是起價(jià)。 【房改房】 在房改政策出臺(tái)后，國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位的職工需要按規(guī)定將目前居住的房子購(gòu)買下來(lái)，我們把為類公房稱之為房改房。 【經(jīng)濟(jì)適用住房】 由城市政府組織房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)或者集資建房單位建造，以微利價(jià)向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房。 【準(zhǔn)現(xiàn)房】 準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。 比如說(shuō)一個(gè) 24層的酒店 ,一般的來(lái)說(shuō)一樓大堂肯定要和客房格局不同 ,這就要出一張首層平面圖 .第 2層到第 23層如果格局功能全部相同 ,這樣從 2~23層就可以出一張圖 ,稱之為標(biāo)準(zhǔn)層平面圖 。 【綠地率】 綠地率描述的是居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和與居住區(qū)用地的比率。 得房率就是 80/100，即 80%。 哪些公用面積應(yīng)分?jǐn)偅? 應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e包括套（單元）門以外的室內(nèi)外樓梯、內(nèi)外廊、公共門廳、通道、電梯、配電房、設(shè)備層、設(shè)備用房、結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層、技術(shù)層、空調(diào)機(jī)房、消防控制室、為整棟樓層服務(wù)的值班衛(wèi)室、建筑物內(nèi)的垃圾以及突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、電梯機(jī)房、水箱間等。它反映一宗地的基本情況。也就是房地產(chǎn)再次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成的市場(chǎng)，也包括房屋的交換） 五證兩書 一、《國(guó)有土地使用證》 經(jīng)土地使用者申請(qǐng)，經(jīng)城市各級(jí)人民政府頒布的國(guó)有土地使用權(quán)的法律憑證。 凡與省市規(guī)劃國(guó)土簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。 說(shuō)明：城市市區(qū)的土地全部屬于國(guó)家所有；農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地法律規(guī)定屬于國(guó)家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于集體所有；礦物、水流、森林、山嶺、草原、荒地等自然資源，屬于國(guó)家所有，由法律規(guī)定屬于集體所有，森林、山嶺、草原、荒地除外。 房地產(chǎn)業(yè) 是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)為對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。二零壹零年五月 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)講義 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)基礎(chǔ)知識(shí) 房地產(chǎn) 也叫“不動(dòng)產(chǎn)”，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 是指在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。但地上建筑物既可以為國(guó)家所有，也可以為集體、單位和個(gè)人所有。即： 居住用地七十年； 工業(yè)用地五十年； 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年； 綜合用地或者其他用地五十年。該證主要載明土地使用者名稱、土地座落、用途、土地使用面積、使用年限、和“四至”范圍。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系等。 哪些公用面積不能分?jǐn)偅? 不能分?jǐn)偟墓妹娣e為底層架空層中作為公共使用的機(jī)動(dòng)車庫(kù)、非機(jī)動(dòng)車庫(kù)、公共開(kāi)放空間、城市公共通道、沿街的騎樓作為公共開(kāi)放使用的建筑面積、消防避難層；為多棟建筑物使用的配電房；公民防護(hù)地下室以及地面車庫(kù)、地下設(shè)備用房等。 【容積率】 容積率是建筑總面積與建筑用地面積的比。 綠地率和綠化率的區(qū)別：綠化率這個(gè)指標(biāo)比較寬松，屋頂花園的綠化可 以包括在內(nèi)，樹(shù)冠張開(kāi)的面積可以全算。 【地下室】 是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的 1／ 2者 【半地下室】 半地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的 1／ 3，且不超過(guò) 1／ 2者、 【玄關(guān)】 玄關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。 【 毛坯房】 房地產(chǎn)商交付屋內(nèi)只有門框沒(méi)有門，墻面地面僅做基礎(chǔ)處理而未做表面處理的房叫毛坯房。免征城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)和商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)費(fèi)以及契稅，減半征