【正文】 如：位于地鐵二號線珠影站附近的麗影商業(yè)廣場借助地鐵概念提升商鋪的價(jià)值，首層租金超過 300元 / ㎡ 。 ⒉大型購物中心商鋪旺銷。 廣州國際玩具禮品城 占地 32萬平方米的廣州國際玩具禮品城以“大平臺，大市場，大流通”的格局建設(shè)形成一個(gè)配套齊全和打通產(chǎn)業(yè)鏈條的現(xiàn)代化專業(yè)展銷中心，成為行業(yè)發(fā)展的風(fēng)向標(biāo)。 地下商場： 雖地下商業(yè)物業(yè)租金只是地面的一半，甚至更低，但這并不表明它能給商家?guī)砀嗟幕貓?bào)。 專業(yè)市場及主題商場： 廣州專業(yè)市場的發(fā)展一直走在全國前端。商業(yè)街還將按照現(xiàn)代社會(huì)的消費(fèi)需求和生活方式特點(diǎn)，將購物與飲食、娛樂、游憩、文化、交流、休閑服務(wù)等多種功能融為一體的公共活動(dòng)社區(qū)。 時(shí)尚型購物中心： 友誼商場 位于環(huán)市東路的總店經(jīng)營場地 2萬平方米，經(jīng)營商品 8萬多種，消費(fèi)人流平均每月高達(dá) 70多萬人次。 綜合型購物中心： 中華廣場 建筑面積達(dá)十七萬平方米，是集飲食、購物、娛樂于一體的，廣州市目前最大的休閑購物廣場。天河城廣場由購物中心、 49層的寫字樓和 39層的酒店三幢建筑物組合而成。金源的定位是“以銷售中檔以上商品為主，滿足家庭的多種消費(fèi)需求的休閑購物中心”。 正佳廣場將采用“體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)”商業(yè)模式，引入全球零售百貨巨擘（大型百貨公司）、國際名牌旗艦店，跨國主題娛樂公司，配套零售、娛樂、餐飲、會(huì)展、康體、休閑、旅游、商務(wù)八大功能，引導(dǎo)購物新體驗(yàn)。設(shè)挑高七層的 7000平方米園林生態(tài)中庭、拉斯維加斯四季夢幻天幕和歐陸式柱廊。商業(yè)項(xiàng)目策劃 商用物業(yè)業(yè)態(tài)分析 廣州商用物業(yè)的整體特點(diǎn) 如何進(jìn)行商用物業(yè)的策劃 如何進(jìn)行購物中心的總體規(guī)劃 商場的返租與回報(bào) 商場的興旺與風(fēng)水的關(guān)系 撰寫策劃案的標(biāo)準(zhǔn)化目錄 商場招商的關(guān)鍵 課程內(nèi)容 商用物業(yè)業(yè)態(tài)分析 一、 SHOPPING MALL： 正佳廣場 二、購物中心： 天河城廣場、中華廣場、光明廣場、名盛廣場等 三、百貨公司： 廣州友誼商場、廣州百貨大廈等 四、商業(yè)街區(qū) (街鋪 )： 北京路、上下九、江南西路、農(nóng)林下路商業(yè)街等 五、寫字樓、商住樓裙樓： 中信廣場、世貿(mào)中心、東銀廣場等 六、主題商場、專業(yè)市場： 富力兒童世界、步云天地國際鞋城、縱橫天地旅游戶 外用品城、吉盛偉邦等 七、地下商場： 流行前線、恒寶廣場、地王廣場、康王商業(yè)城 八、物流中心： 國際輕紡城、國際玩具城 八、住宅區(qū)中的小區(qū)街鋪 ： 匯景新城、光大花園等大型成熟住宅社區(qū)中的商鋪 正佳廣場 是全國最大的商業(yè)廣場之一，計(jì)劃投資約 40億元人民幣。南北兩面各有 6000平方米的外廣場。 SHOPPING MALL： SHOPPING MALL： 北京世紀(jì)金源購物中心 是亞洲最大的 SHOPPING MALL，占地 ，規(guī)劃建筑面積為 68萬平米。也就是說，金源的目標(biāo)消費(fèi)群不是普通大眾。目前這里已是集購物、美食、娛樂、休閑、服務(wù)于一體的現(xiàn)代化大型購物中心，建筑面積 16萬平方米，營業(yè)面積 10萬平方米，地上 7層，地下 3層，北面露天廣場面積 3000多平方米。東面設(shè)有全國最長的戶外觀光電梯直達(dá)七樓。 作為展示現(xiàn)代廣州時(shí)尚新生活的櫥窗，一貫致力于提升人們的消費(fèi)生活質(zhì)素和品位， 向賓客展現(xiàn)優(yōu)雅、寬敞、舒適的購物環(huán)境；高品質(zhì)而多樣的時(shí)尚貨品；精心塑造的高級百貨商店企業(yè)形象， 開辦VIP貴賓卡業(yè)務(wù) 及多項(xiàng)方便賓客的服務(wù)項(xiàng)目，給予客戶不一樣的身份感。 裙樓商場： 目前住宅樓盤商業(yè)裙樓的招商目標(biāo)主要有：自身配套所用、綜合百貨業(yè)、專業(yè)市場、主題式商場等幾種形式。目前，在廣州市環(huán)市西路、站西路、廣園路一帶匯聚了一大批規(guī)模檔次的鞋類及鞋業(yè)專業(yè)市場；在一德路、黃沙大道和芳村、黃埔有一大批玩具文具專業(yè)市場；在中山大學(xué)正門新港西路以及海印大沙頭等地匯聚了中大布匹市場、海印盛賢布藝市場等。地下商場要在地面商界群雄爭霸中立足、發(fā)展，更重要的是經(jīng)營定位，如果憑購物為主的傳統(tǒng)商業(yè)模式吸引顧客，無法與地面大商場叫板，而應(yīng)以創(chuàng)意手法設(shè)計(jì)新的商業(yè)模式吸引消費(fèi)者。 廣州商用物業(yè)的整體特點(diǎn) ⒈商業(yè)街鋪位十分搶手。 集購物、娛樂、消閑、飲食多種功能于一體的購物中心越來越受廣大消費(fèi)者的歡迎，人們更傾向享受“一站式”的購物消閑模式，購物中心商鋪日漸旺銷、前景樂觀。 ⒋大賣場帶旺同場商鋪 大型超市所到之處必然使得附近的商業(yè)氣氛大增，不少的樓盤更是以超市的進(jìn)駐作為賣點(diǎn)來吸引買家。 ⒌小區(qū)商鋪供應(yīng)量充足 隨著許多中、大型住宅小區(qū)發(fā)展日漸成熟，生活、商業(yè)配套也日益完善，例如天河區(qū)的美林湖畔花園、匯景新城、東景花園等，萬科四季花城和海珠區(qū)的凱藍(lán)半島 、光大花園 等樓盤都推出了小區(qū)內(nèi)的商鋪。 ⑵微觀調(diào)查： ①調(diào)查項(xiàng)目所在區(qū)域已建、在建、未建的同類型商場，清晰了解競爭對手的詳 細(xì)情況，進(jìn)行有針對性的戰(zhàn)略部署及前瞻性的市場定位。 ?我們要了解的情況 ⒈商場所在地段的商業(yè)氣氛如何？ ⒉發(fā)展商（投資商）想要回籠多少資金（商場租售均價(jià)及回收資金總額）。） ⒉收入水平 （包括：人均收入、可支配收入、消費(fèi)信貸等。 ⑴市場定位： 項(xiàng)目做什么檔次的商場、經(jīng)營何種商品、為哪類消費(fèi)者服務(wù)、租 戶組合及比例。 ⑵外立面設(shè)計(jì)： 按照項(xiàng)目定位設(shè)計(jì)出新穎、通透的外立面，并體現(xiàn)項(xiàng)目的形象 及商業(yè)元素。 ⑵影視廣告：包括 15秒、 30秒的電視廣告及在現(xiàn)場播放的廣告雜志。 ⑵大面積租戶：包括超市、百貨、特色餐飲、新潮娛樂等。 ⒎散客的招商： 對前期已登記的租戶進(jìn)行招商洽談、收取定金、簽署合同。 四、項(xiàng)目開業(yè)階段 ⒈制定旺場策略： 包括定期的公關(guān)活動(dòng)、宣傳推廣活動(dòng)及商品促銷活動(dòng)。 如何進(jìn)行購物中心的總體規(guī)劃 購物中心的總體規(guī)劃布局，一般是根據(jù)用地形態(tài)、用地與周邊道路的連接、設(shè)施的規(guī)模體量、停車設(shè)施要求、顧客流線、商業(yè)設(shè)施后勤業(yè)務(wù)流線等多項(xiàng)相關(guān)因素綜合考慮來確定。 必須做到人車分離，步行路線的入口應(yīng)靠近公交車站，盡可能縮 步行距離。通常的平面形態(tài)有 啞鈴形、風(fēng)車形、丫形等，大型主力商店一般位于購物中心平面的端點(diǎn)處，對 組織購物中心內(nèi)部人流發(fā)揮重要作用。而通道的寬度通常為主通道 4— 5米，次通道 2— 3米。 ⑵層高： 一般首層層高為 — ，凈空為 — 4米，標(biāo)準(zhǔn)層層高為 — ， 凈空為 3— 。有些購物中心為了增加 消費(fèi)人流在樓層間的逗留時(shí)間而使自動(dòng)扶梯的布置相對零亂、分散，使消費(fèi)者 上下時(shí)難以找到扶梯的具體位置，給消費(fèi)者在各樓層間的自由運(yùn)動(dòng)造成不便， 將大大降低對消費(fèi)者的吸引力?？?運(yùn)用色彩、明度的變化來調(diào)整空間的尺度和溫度或表現(xiàn)空間的性格。故購物場 所一般會(huì)保持恒溫 21— 23度的人體舒適度。通常的標(biāo)志物有：墻面招牌、懸垂幕布、 裝飾物、屋頂廣告等。同時(shí)將承受租金能力較強(qiáng)的商店 布置在購物中心價(jià)值較高的區(qū)間以獲得最大的租金回報(bào)。 八、平面死角位的處理： ?采用敞開式或半敞開式的經(jīng)營布局，以增強(qiáng)購物空間的通透性，使各商店形成一個(gè)整體的商業(yè)空間，從而充分利用整體商業(yè)空間的環(huán)境氛圍引導(dǎo)消費(fèi)人流的光顧，促進(jìn)商品的銷售。 傳統(tǒng)的商場銷售與經(jīng)營有何矛盾？ ⒈業(yè)主分散，難于統(tǒng)一規(guī)劃管理； ⒉無法保證統(tǒng)一開