杭州某地產(chǎn)翡翠城項目策略思考-wenkub
2023-01-21 01:03:02 本頁面
【正文】 大盤的比翡翠城的多“06 年 … 五月底開始搖號，有很多人沒搖到，后來一下子房子就冷下來了 … 過了一年半或兩年又跑到翡翠城來 … 路過，或者偶然聽到翡翠城現(xiàn)在又在賣房子，他可能跑過來會這樣講 ‘ 翡翠城還有房子嗎？ …”“… 已經(jīng)開發(fā)了這么多年但是感覺這個知名度，雖然已經(jīng)不錯了啊，但覺得還是不夠，因為我們周圍的親戚朋友也會說，碰到人就跟她講 ‘ 天都城 ’ 啊什么的，絕大部分人都知道，可是翡翠城 … 我們也很大，可是知道的人很少。216。包括： 文鼎苑、橡樹園、庭院深深、楓華府第、紫金港灣。包括 和家園、西溪蝶園、西溪里 。這和翡翠城是老盤，缺乏市場新鮮度，廣告推廣力度不大等因素均有關(guān)。開發(fā)商知名度 —— 第一提及、提示前提及率第一提及率 提示前提及率在不提示的前提下，有 %的消費者首先想到了綠城，而提到綠城更高達 %。08年杭州房地產(chǎn)市場整體趨冷，成交量急劇下降，新政刺激作用不明顯，市場觀望氛圍依然較濃；216。據(jù)了解，這次活動幾乎涵蓋上海萬科的所有在售樓盤。近三年第四季度杭城商品房成交對比從上圖可以看出，近三年第四季度的成交量高峰出現(xiàn)在 07年，而成交均價高峰則出現(xiàn)在 08年； 08年 10月后，杭城商品房成交量雖有增長勢頭，但四季度總體成交量卻處于近三年的最低水平，僅為 06年 %。翡翠城推廣策略思考（一）目 錄? 市場篇? 診斷篇? 策略篇? 執(zhí)行篇? 表現(xiàn)篇市 場 篇清楚認識我們生存的環(huán)境08年至今杭城商品房各月成交情況從上面的走勢圖可看出： 08年杭州商品房成交市場波動較大 ，五月房交會出現(xiàn)了成交高峰，但此后開始下行，十月成交僅 1316套，成交量創(chuàng)下了自 08年五月房交會以來成交的新低。相反，成交均價高于前兩年。主要采用迎春大禮送祝福、新年認購幸運獎、 8大費用全減免 3重好禮。市場處于調(diào)整期時，近郊板塊往往沒有市區(qū)板塊抗跌，消費者對閑林板塊預期不樂觀，銷售抗性增大；216。排名第二的萬科，第一提及率卻不及綠城的 1/6，提示前提及率也不及其 1/2。消費者對翡翠城具有一定的知曉度，但遠不及綠城的品牌知名度高；樓盤知名度 —— 提示后總提及率以上樓盤經(jīng)提示后，有 %的人知道翡翠城，但相比其他樓盤，翡翠城提示后總提及率卻不高。B區(qū)域：雖然總提及率較高，但處于 MN的下方，因此品牌強勢度不及 A區(qū)域內(nèi)的樓盤，主要表現(xiàn)在自主回憶率遠低于提示后回憶率，反映出近期推廣效果不強，品牌有弱化現(xiàn)象。D區(qū)域：提示前后提及率均較低。綠城的品牌知名度在杭州市場占據(jù)不可動搖的地位；216。 ” 關(guān)于形象翡翠城屬于余杭區(qū)閑林板塊，該板塊給人配套落后、交通不便之感。“ 對于大盤來說，雖然配套完善但是開發(fā)周期會比較長，這個客戶也比較敏感。 ” 關(guān)于產(chǎn)品開發(fā)項目整體的內(nèi)部配套相對完善，但進度太慢，大大低于客戶預期。 “ 我們可售房源，相對兄弟項目來說，是比較多的；現(xiàn)在這種市場環(huán)境下，這么大的可售，我們壓力是比較大的。 關(guān)于銷售客戶大多是通過老客戶介紹來的，新客戶（非綠城物業(yè)客戶）挖掘不夠?！?其實我們翡翠城現(xiàn)在銷售的難點，形勢是一個方面?！?近段時間可能我們的報廣也不是很多，因為開盤也沒有打出來 … 來電呢也比較少 ”“ 以前報廣的效果還蠻好的，原先有好幾百個電話 … 現(xiàn)在形勢不好了，廣告的效果就差了 ”“ 效果中等吧 … 還有待提高，我們有些宣傳上面或者戶型圖上 … （利益點傳播不是很到位），專業(yè)人士看就一目了然，客戶來可能一般看不懂，還有可以在戶型冊上加一些文字的說明，這個可以有所改進 …”“ 感覺我們的報廣做得不是最多，跟兄弟項目相比的話 … 像我們開盤做兩次就已經(jīng)不錯了，相對來說啊，因為費用控制在那里 …”關(guān)于銷售216。老客戶的比例明顯集中， 新客戶極度缺乏新客戶極度缺乏 ，尤其面對后期房源的陸續(xù)推出越顯緊迫；216。前期推廣市場記憶度不高，且認為只停留在信息告知程度；多數(shù)業(yè)內(nèi)人士對翡翠城 “大盤大盤 ”推廣概念沒有認知推廣概念沒有認知 ，缺少形象清晰定位；后期可考慮適當增加項目出街率，并注重 推廣延續(xù)性；推廣延續(xù)性；216。 制造市場熱點，清晰定位 大盤推廣概念 ，考慮后續(xù)延用性；216?，F(xiàn)在 是 2023年 2月 10日。你曾經(jīng)這樣形容她： “煙柳畫橋，風簾翠幕， …… 有三秋桂子，十里荷花 ……”你疏浚了一面湖，你贊美她 “淡汝濃抹總相宜 ”。你是西湖里的一條魚她是自在陽光掠過水面，你化于無形，飄在大街小巷中。你是桂花她是清新典雅雨點落在你的身上，窄巷里走過一個丁香花一樣的姑娘。你是杭州人你的家是翡翠城在杭州，沒有一部綠城作品，擁有像翡翠城一樣豐富的產(chǎn)品。高低錯落的建筑，以宜人的尺度勾勒理想社區(qū)的天際線。在杭州，沒有
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