【正文】 地上五層，地下一層 營業(yè)時間： 上午 9 時至午 8 時 招商條件： 地下一層和地上一層整體出租 ※ 現場氣氛 商場招商情況良好，進場經營的商家規(guī)模較大，大部分經營品牌產品，產品多為中高檔品牌。目前的進場條件是商場抽成 2328%左右。現時大連市各大商場的租售條件主要以倒扣為主，即營業(yè)額的抽成。 相比天津街，青泥洼橋商業(yè)街雖然屬于后起之秀，但發(fā)展相當迅速，以大連商場、秋林女店、邁凱樂商場、先施秋林、中山大廈商場為核心的青泥洼橋商業(yè)街逐漸超過天津街成為大連最繁華的商業(yè)街。世界排名前三位零售商巨頭 —美國的沃爾瑪、法國的家樂福、德國的麥德龍同時落戶一個城市，這是中國獨一無二的，在世界上也是少見的。天百大樓率先提出 “十五條龍服務 ”并利用 50 年店慶機會，推出全場店慶價，創(chuàng)造了營業(yè)額 3 天共 4000 萬的佳績，此舉在中央電視臺黃金時段多次亮相 。隨著超過二十五萬平方米合資商場的引入，大連商業(yè)市場飽受沖擊，原有商場的租賃及銷售市場幾乎不復存在，代之而來的是商場與商戶共同 承擔曲險的聯營方式。 解放路改造項目 目錄 第一部分：商業(yè)部分 1大連市概況 5 11 大連市概況 5 2大連市的商業(yè)分析 5 21 市場回顧 5 211 國營商場同合資商場共存 5 212 超市效應 6 213 商場相對比較集中 7 22 大連商業(yè)分析 7 221 大連現時商業(yè)總存量 7 222 未來商業(yè)供應 7 223 市場售價及租金反映 10 23 大連商業(yè)個案分析 11 231 大連勝利廣場 11 232 大連大世界家居廣場 12 233 大連奧林匹克購物廣場 13 3 項目的商場部份分析 15 31 項目概況 15 32 項目 SWOT分析 16 S——項目優(yōu)勢 16 W——項目劣勢 16 O——機會 17 T——威脅 18 4市場定位 18 41 國內市場形勢 19 42 大連商城的形勢 21 43 本項目覆蓋地域及經濟潛力 22 44 市場需要什么 23 441 商場檔次分析 24 442 商場類型 25 443 商場主題分析 25 45 本項目產品定位 26 451 檔次定位 26 452 本項目的主題定位 28 ※ 首創(chuàng)旅游式主題的商業(yè)物業(yè)概念 28 ※ 主題新穎的吸引 28 ※ 市內旅游文化的支持 28 ※ 對消費人群的吸引力 29 ※ 借用概念的吸引力 29 ※ 借用其它元素的吸引力 30 453 形象定位 30 454 項目定位的發(fā)展優(yōu)勢 31 46 項目產品設計建議 33 461 針對項目整塊建議 33 462 針對 A、 B、 C、 X 地塊的業(yè)態(tài)？ 33 463 針對 D、 E 地塊規(guī)劃 35 464 針對 D、 E 地塊的業(yè)態(tài)設置 35 47 項目的特色如何營造 38 5商場 的租售策略 40 51 目標客戶 40 511 銷售目標客戶 40 512 招商客戶 40 52 租售時機 40 53 租售策略 41 531 租售推廣策略 41 55 主要促銷手段 45 56 招商條件 46 561 租金優(yōu)惠 46 6商場的經營管理 47 61 角色 47 611 對內經營 47 612 對外經營 47 62 目標 48 63 效果 48 631 旺人（消費人流） 48 632 旺場（投資者和商家） 49 633 旺財（經營收益） 49 634 運用多元化經營策略， 50 64 商業(yè)物業(yè)主要經營管理模式 50 641 經營模式比較 50 642 采用經營模式的論證 52 643 結論 52 7經營推廣 53 71 推廣活動 53 72 信息系統建議 53 74 經營促銷手段參考 54 8經營管理組織架構 55 9商業(yè)招商經營運作優(yōu)勢 55 911 具有較強的商業(yè)招商能力， 55 912 具有實際招商操作經驗， 55 913 具有引入主力店的成功經驗 56 914 豐富商業(yè)經營運作經驗 ， 57 915 服務品牌 57 第二部分：住宅部分 1大連住宅市場概況分析 59 2 項目的優(yōu)勢劣勢分析 60 21 項目優(yōu)勢： 60 22 項目劣勢： 60 3 目標客戶的定位和分類 61 31 住宅的目標客戶分析 61 32 公寓的目標客戶分析 61 4 項目定位 62 41 項目理解 62 42 產品定位 62 43 形象定位 63 44 項目形象包裝 64 5 產品建議 64 51 住宅功能細分和戶型面積的比例建議 64 511 對 A、 B、 C、 D 號樓功 能說明 64 52 戶型設計建議： 67 6項目命名的初步建議 67 61 項目整體命名 67 62 商業(yè)命名 67 7 住宅與商業(yè)的互動分析 68 71 住宅與商業(yè)的統一性 68 711 住宅統一性體現 68 712 商業(yè)統一性的體現 68 713 住宅和商業(yè)的協調 68 72 住宅和商業(yè)開發(fā)推售的互動策略 69 63 說明 71 第一部分：商用物業(yè) 1大連市概況 11 大連市概況 大連市位于遼寧省南部，遼東半島南端，西北頻臨渤海，東南面向黃海，與山東半島隔海相對， 共扼渤海，素有 “京津門戶 ”之稱，北面背依東北大陸，腹地了闊，甚稱 “東北之窗 ”，海、陸、空交通發(fā)達，十分便利。邁凱樂大連商場因經營業(yè)績突出， 是大連少數采用保底扣率合作方式的商場之一，如服裝保底額多訂于 1800 美元 /平方米。大連商場集團也推出“不滿意就退貨 ”的承諾。 2000 年 7 月，民族超市 “龍頭老大 ”北京華聯超市在大連開業(yè)。 22 大連商業(yè)分析 221 大連現時商業(yè)總存量 在調查的 22 個已開業(yè)的商場項目中 ，有 17 個是座落于中山區(qū)，其余 5 個分布在西崗、沙河口及甘井子區(qū)。不同的行業(yè)，倒扣的比例也有所不同，以大連商場為例，經營服飾的倒扣率是 20%至 24%，而經營化妝品的，則有較高的 23%至 27%的倒扣率（詳見下表） 大連市主要商場招商條件一覽表 序 項目名稱 發(fā)展商 /投資商 地區(qū) 招 商條件 1 大連商場 大連商場股份有限公司 中山 服裝： 2024%倒扣率化妝品： 2327%倒扣率 2 秋林女店 大連商場股份有限公司 中山 服裝： 2124%倒扣率化妝品： 2428%倒扣率 3 友誼商城 大連友誼集團 中山 服裝： 2630%倒扣率化妝品：2630%倒扣率 4 先施百貨 秋林百貨、香港先施 中山 服裝： 2528%倒扣率化妝品： 2530%倒扣率皮具： 2628%倒扣率 5 富麗華酒店 友誼集團 中心 地上租金：美元每天每平方米 元地下 租金：美元每天每平方米 元 6 勝利廣場 大連勝利開發(fā)公司、香港博泰公司 中山 服裝：2125%倒扣率 7 邁凱樂大連商場 大連商場股份有限公司、日本邁凱樂百貨株式會社 中山 服裝： 2832%倒扣率珠寶：每月每平方米 3 萬元 （保底）服裝：每月每平方米 萬元（保底） 8 大世界家居廣場 大連金泰房地產開發(fā)有限公司 沙河口 地上二層租金：美元每天每天平方米 元地下三 五層租金：美元每天每平方米 元 9 巴黎之春購物中心 大連宏孚大廈有限公司 中山 服裝：2326%倒扣率化妝品： 2124%倒扣率皮具： 2326%倒扣率珠寶： 1013%倒扣率 10 大連百盛購物中心 大連天河房地產開發(fā)有限公司、百盛集團 沙河口 服裝： 2328%倒扣率化妝品： 2428%倒扣率皮具：2328%倒扣率 23 大連商業(yè)個案分析 231 大連勝利廣場 位置： 中山區(qū)大連火車站前廣場 開業(yè)日期： 1998 年 8 月 商場總樓面建筑面積： 147， 000 平方米 樓層： 地上六層，地下三層 營業(yè)時間 ： 上午 9 時至下午 9 時 ※ 招商條件 從開業(yè)初期至現在陸續(xù)出售 店面，地下一層為每平方米人民幣35， 00045， 000 元，地下二層為每平方米人民幣 30， 000 元，銷售業(yè)績相當不錯。 值得一提的是，南蘿宮在勝利廣場業(yè)績很好，目前的進場條件是商場抽志 27%，但包含所有費用，除了來自游戲機的用電外。屬于大型專業(yè)商場。 ※ 商品布局 樓層 商品種類 主要商品品牌 地下一層 沃爾瑪超市 Only、 w。中間由橫列的武漢街、華昌街和縱列的五州街將地塊分成 A、 B、C、 D、 E、 X 六地塊。 W——項目劣勢 ① 項目不是一個整體地塊，而是由幾條路切割成六個地塊組成。 ③ 項目是由商場與住宅兩部份組成，商業(yè)規(guī)劃要求與住宅規(guī)劃設計有一定的矛盾，不利于最大限度地發(fā)揮兩方面的優(yōu)勢。 ② 大連市是一個旅游城市，每年旅游觀光人數不少。 ⑤ 現時大連市國有商業(yè)比較多，市場定位、商場操作手法、整體形象推廣等的經營管理的模式比較傳統，雖有部份外資商業(yè)引入，如百盛廣場、沃爾瑪等，它們大都是百貨或超市的形式與本項目的形式不同，如將新型的經營管理模式引入將會使將整個項目提升。 ③ 市場習慣消費模式和層次對項目定位上的影響。 雖然在設計方面大多吸收香港的經驗，及聘用能者設計，但因欠缺市場意識，商場協調能力，經營者經驗及市場供求的肇的關系，對市場的期望太樂觀，而做成在各大城市，各大鄉(xiāng)鎮(zhèn)都做成大量空置商場積壓。但這是不是代表現在就不應該興 建商場呢？答案應該是未必。在商業(yè)或購物區(qū)興建商場永遠都是合理的做法。到招商推廣時，問題出現了，但卻改不了暨定的事實。租戶在租金方面的負擔，現在絕對不是問題。一般商場經營者都希望加速成熟期，這就非要從設計，配套，服務，推廣及經營的一條龍發(fā)展過程中做工夫不可 了。 422 雖然說租戶都不原獨立承擔租金的風險，但家樂福和沃而瑪的進入市場使大連的傳統零售模式起了變化我們相信也會刺激新的后來者。街上人流多，商場內，尤其實在首層以上，人流不多；商場布局欠佳；而貨品種類也若非檔次太低，則檔次太高，不能迎合顧客需要。 43 本項目覆蓋地 域及經濟潛力 431 大連本項目坐落于中山區(qū)內的青泥窖橋地區(qū)。 432 除甘井子區(qū)外，無論在市民住房，學歷，家庭月收入及月消費方面都是比較大連市的平均數字高。 434 游客平均每月有 166 萬人，假設每位游客消費 500 元，每月從游客方面得到的額外消費額會是每月 億元。顯示購買能力實際上升了 %。市民的日常購物也從基本便利需要，演變成為休閑習慣。 ② 百貨公司在沒有強烈競爭及缺乏經營新意及檔次定得過高的情況下，已漸漸失去了他們在顧客心中的地位。 n 舒適的商場通道。 n 具名氣的商場。國外游客購買力的檔次不能成為主流東北游客的經濟能力普遍比大連低 ，所以雖然旅游消費可能比較大連日常消費高，但平均來說，消費能力是也應該比較廣州，上海及北京低的。百貨公司沒有，但行業(yè)專門店則比較多。所以它有兩家百貨公司，一家超市，兩個快餐廣場，很多待業(yè)專門店，同時也有餐飲，娛樂及個人購物便利店。 ■經營角度上講，本項目的招商可分為中檔和高檔 1． 高檔次的經營對本項目包裝定位是一個強有力的支撐點，在一定程度提高了項目的消費