【正文】 地上五層，地下一層 營(yíng)業(yè)時(shí)間： 上午 9 時(shí)至午 8 時(shí) 招商條件： 地下一層和地上一層整體出租 ※ 現(xiàn)場(chǎng)氣氛 商場(chǎng)招商情況良好，進(jìn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的商家規(guī)模較大，大部分經(jīng)營(yíng)品牌產(chǎn)品，產(chǎn)品多為中高檔品牌。目前的進(jìn)場(chǎng)條件是商場(chǎng)抽成 2328%左右?，F(xiàn)時(shí)大連市各大商場(chǎng)的租售條件主要以倒扣為主，即營(yíng)業(yè)額的抽成。 相比天津街，青泥洼橋商業(yè)街雖然屬于后起之秀，但發(fā)展相當(dāng)迅速，以大連商場(chǎng)、秋林女店、邁凱樂商場(chǎng)、先施秋林、中山大廈商場(chǎng)為核心的青泥洼橋商業(yè)街逐漸超過天津街成為大連最繁華的商業(yè)街。世界排名前三位零售商巨頭 —美國(guó)的沃爾瑪、法國(guó)的家樂福、德國(guó)的麥德龍同時(shí)落戶一個(gè)城市，這是中國(guó)獨(dú)一無二的，在世界上也是少見的。天百大樓率先提出 “十五條龍服務(wù) ”并利用 50 年店慶機(jī)會(huì)，推出全場(chǎng)店慶價(jià)，創(chuàng)造了營(yíng)業(yè)額 3 天共 4000 萬的佳績(jī)，此舉在中央電視臺(tái)黃金時(shí)段多次亮相 。隨著超過二十五萬平方米合資商場(chǎng)的引入，大連商業(yè)市場(chǎng)飽受沖擊，原有商場(chǎng)的租賃及銷售市場(chǎng)幾乎不復(fù)存在，代之而來的是商場(chǎng)與商戶共同 承擔(dān)曲險(xiǎn)的聯(lián)營(yíng)方式。 解放路改造項(xiàng)目 目錄 第一部分：商業(yè)部分 1大連市概況 5 11 大連市概況 5 2大連市的商業(yè)分析 5 21 市場(chǎng)回顧 5 211 國(guó)營(yíng)商場(chǎng)同合資商場(chǎng)共存 5 212 超市效應(yīng) 6 213 商場(chǎng)相對(duì)比較集中 7 22 大連商業(yè)分析 7 221 大連現(xiàn)時(shí)商業(yè)總存量 7 222 未來商業(yè)供應(yīng) 7 223 市場(chǎng)售價(jià)及租金反映 10 23 大連商業(yè)個(gè)案分析 11 231 大連勝利廣場(chǎng) 11 232 大連大世界家居廣場(chǎng) 12 233 大連奧林匹克購(gòu)物廣場(chǎng) 13 3 項(xiàng)目的商場(chǎng)部份分析 15 31 項(xiàng)目概況 15 32 項(xiàng)目 SWOT分析 16 S——項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) 16 W——項(xiàng)目劣勢(shì) 16 O——機(jī)會(huì) 17 T——威脅 18 4市場(chǎng)定位 18 41 國(guó)內(nèi)市場(chǎng)形勢(shì) 19 42 大連商城的形勢(shì) 21 43 本項(xiàng)目覆蓋地域及經(jīng)濟(jì)潛力 22 44 市場(chǎng)需要什么 23 441 商場(chǎng)檔次分析 24 442 商場(chǎng)類型 25 443 商場(chǎng)主題分析 25 45 本項(xiàng)目產(chǎn)品定位 26 451 檔次定位 26 452 本項(xiàng)目的主題定位 28 ※ 首創(chuàng)旅游式主題的商業(yè)物業(yè)概念 28 ※ 主題新穎的吸引 28 ※ 市內(nèi)旅游文化的支持 28 ※ 對(duì)消費(fèi)人群的吸引力 29 ※ 借用概念的吸引力 29 ※ 借用其它元素的吸引力 30 453 形象定位 30 454 項(xiàng)目定位的發(fā)展優(yōu)勢(shì) 31 46 項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 33 461 針對(duì)項(xiàng)目整塊建議 33 462 針對(duì) A、 B、 C、 X 地塊的業(yè)態(tài)？ 33 463 針對(duì) D、 E 地塊規(guī)劃 35 464 針對(duì) D、 E 地塊的業(yè)態(tài)設(shè)置 35 47 項(xiàng)目的特色如何營(yíng)造 38 5商場(chǎng) 的租售策略 40 51 目標(biāo)客戶 40 511 銷售目標(biāo)客戶 40 512 招商客戶 40 52 租售時(shí)機(jī) 40 53 租售策略 41 531 租售推廣策略 41 55 主要促銷手段 45 56 招商條件 46 561 租金優(yōu)惠 46 6商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)管理 47 61 角色 47 611 對(duì)內(nèi)經(jīng)營(yíng) 47 612 對(duì)外經(jīng)營(yíng) 47 62 目標(biāo) 48 63 效果 48 631 旺人（消費(fèi)人流） 48 632 旺場(chǎng)（投資者和商家） 49 633 旺財(cái)（經(jīng)營(yíng)收益） 49 634 運(yùn)用多元化經(jīng)營(yíng)策略， 50 64 商業(yè)物業(yè)主要經(jīng)營(yíng)管理模式 50 641 經(jīng)營(yíng)模式比較 50 642 采用經(jīng)營(yíng)模式的論證 52 643 結(jié)論 52 7經(jīng)營(yíng)推廣 53 71 推廣活動(dòng) 53 72 信息系統(tǒng)建議 53 74 經(jīng)營(yíng)促銷手段參考 54 8經(jīng)營(yíng)管理組織架構(gòu) 55 9商業(yè)招商經(jīng)營(yíng)運(yùn)作優(yōu)勢(shì) 55 911 具有較強(qiáng)的商業(yè)招商能力， 55 912 具有實(shí)際招商操作經(jīng)驗(yàn)， 55 913 具有引入主力店的成功經(jīng)驗(yàn) 56 914 豐富商業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作經(jīng)驗(yàn) ， 57 915 服務(wù)品牌 57 第二部分：住宅部分 1大連住宅市場(chǎng)概況分析 59 2 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)分析 60 21 項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 60 22 項(xiàng)目劣勢(shì)： 60 3 目標(biāo)客戶的定位和分類 61 31 住宅的目標(biāo)客戶分析 61 32 公寓的目標(biāo)客戶分析 61 4 項(xiàng)目定位 62 41 項(xiàng)目理解 62 42 產(chǎn)品定位 62 43 形象定位 63 44 項(xiàng)目形象包裝 64 5 產(chǎn)品建議 64 51 住宅功能細(xì)分和戶型面積的比例建議 64 511 對(duì) A、 B、 C、 D 號(hào)樓功 能說明 64 52 戶型設(shè)計(jì)建議： 67 6項(xiàng)目命名的初步建議 67 61 項(xiàng)目整體命名 67 62 商業(yè)命名 67 7 住宅與商業(yè)的互動(dòng)分析 68 71 住宅與商業(yè)的統(tǒng)一性 68 711 住宅統(tǒng)一性體現(xiàn) 68 712 商業(yè)統(tǒng)一性的體現(xiàn) 68 713 住宅和商業(yè)的協(xié)調(diào) 68 72 住宅和商業(yè)開發(fā)推售的互動(dòng)策略 69 63 說明 71 第一部分：商用物業(yè) 1大連市概況 11 大連市概況 大連市位于遼寧省南部，遼東半島南端，西北頻臨渤海，東南面向黃海，與山東半島隔海相對(duì)， 共扼渤海，素有 “京津門戶 ”之稱，北面背依東北大陸，腹地了闊，甚稱 “東北之窗 ”，海、陸、空交通發(fā)達(dá)，十分便利。邁凱樂大連商場(chǎng)因經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)突出， 是大連少數(shù)采用保底扣率合作方式的商場(chǎng)之一，如服裝保底額多訂于 1800 美元 /平方米。大連商場(chǎng)集團(tuán)也推出“不滿意就退貨 ”的承諾。 2000 年 7 月，民族超市 “龍頭老大 ”北京華聯(lián)超市在大連開業(yè)。 22 大連商業(yè)分析 221 大連現(xiàn)時(shí)商業(yè)總存量 在調(diào)查的 22 個(gè)已開業(yè)的商場(chǎng)項(xiàng)目中 ，有 17 個(gè)是座落于中山區(qū)，其余 5 個(gè)分布在西崗、沙河口及甘井子區(qū)。不同的行業(yè)，倒扣的比例也有所不同，以大連商場(chǎng)為例，經(jīng)營(yíng)服飾的倒扣率是 20%至 24%，而經(jīng)營(yíng)化妝品的，則有較高的 23%至 27%的倒扣率（詳見下表） 大連市主要商場(chǎng)招商條件一覽表 序 項(xiàng)目名稱 發(fā)展商 /投資商 地區(qū) 招 商條件 1 大連商場(chǎng) 大連商場(chǎng)股份有限公司 中山 服裝： 2024%倒扣率化妝品： 2327%倒扣率 2 秋林女店 大連商場(chǎng)股份有限公司 中山 服裝： 2124%倒扣率化妝品： 2428%倒扣率 3 友誼商城 大連友誼集團(tuán) 中山 服裝： 2630%倒扣率化妝品：2630%倒扣率 4 先施百貨 秋林百貨、香港先施 中山 服裝： 2528%倒扣率化妝品： 2530%倒扣率皮具： 2628%倒扣率 5 富麗華酒店 友誼集團(tuán) 中心 地上租金：美元每天每平方米 元地下 租金：美元每天每平方米 元 6 勝利廣場(chǎng) 大連勝利開發(fā)公司、香港博泰公司 中山 服裝：2125%倒扣率 7 邁凱樂大連商場(chǎng) 大連商場(chǎng)股份有限公司、日本邁凱樂百貨株式會(huì)社 中山 服裝： 2832%倒扣率珠寶：每月每平方米 3 萬元 （保底）服裝：每月每平方米 萬元（保底） 8 大世界家居廣場(chǎng) 大連金泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 沙河口 地上二層租金：美元每天每天平方米 元地下三 五層租金：美元每天每平方米 元 9 巴黎之春購(gòu)物中心 大連宏孚大廈有限公司 中山 服裝：2326%倒扣率化妝品： 2124%倒扣率皮具： 2326%倒扣率珠寶： 1013%倒扣率 10 大連百盛購(gòu)物中心 大連天河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、百盛集團(tuán) 沙河口 服裝： 2328%倒扣率化妝品： 2428%倒扣率皮具：2328%倒扣率 23 大連商業(yè)個(gè)案分析 231 大連勝利廣場(chǎng) 位置： 中山區(qū)大連火車站前廣場(chǎng) 開業(yè)日期： 1998 年 8 月 商場(chǎng)總樓面建筑面積： 147， 000 平方米 樓層： 地上六層，地下三層 營(yíng)業(yè)時(shí)間 ： 上午 9 時(shí)至下午 9 時(shí) ※ 招商條件 從開業(yè)初期至現(xiàn)在陸續(xù)出售 店面，地下一層為每平方米人民幣35， 00045， 000 元，地下二層為每平方米人民幣 30， 000 元，銷售業(yè)績(jī)相當(dāng)不錯(cuò)。 值得一提的是，南蘿宮在勝利廣場(chǎng)業(yè)績(jī)很好，目前的進(jìn)場(chǎng)條件是商場(chǎng)抽志 27%，但包含所有費(fèi)用，除了來自游戲機(jī)的用電外。屬于大型專業(yè)商場(chǎng)。 ※ 商品布局 樓層 商品種類 主要商品品牌 地下一層 沃爾瑪超市 Only、 w。中間由橫列的武漢街、華昌街和縱列的五州街將地塊分成 A、 B、C、 D、 E、 X 六地塊。 W——項(xiàng)目劣勢(shì) ① 項(xiàng)目不是一個(gè)整體地塊，而是由幾條路切割成六個(gè)地塊組成。 ③ 項(xiàng)目是由商場(chǎng)與住宅兩部份組成，商業(yè)規(guī)劃要求與住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)有一定的矛盾，不利于最大限度地發(fā)揮兩方面的優(yōu)勢(shì)。 ② 大連市是一個(gè)旅游城市，每年旅游觀光人數(shù)不少。 ⑤ 現(xiàn)時(shí)大連市國(guó)有商業(yè)比較多，市場(chǎng)定位、商場(chǎng)操作手法、整體形象推廣等的經(jīng)營(yíng)管理的模式比較傳統(tǒng)，雖有部份外資商業(yè)引入，如百盛廣場(chǎng)、沃爾瑪?shù)?，它們大都是百貨或超市的形式與本項(xiàng)目的形式不同，如將新型的經(jīng)營(yíng)管理模式引入將會(huì)使將整個(gè)項(xiàng)目提升。 ③ 市場(chǎng)習(xí)慣消費(fèi)模式和層次對(duì)項(xiàng)目定位上的影響。 雖然在設(shè)計(jì)方面大多吸收香港的經(jīng)驗(yàn)，及聘用能者設(shè)計(jì)，但因欠缺市場(chǎng)意識(shí)，商場(chǎng)協(xié)調(diào)能力，經(jīng)營(yíng)者經(jīng)驗(yàn)及市場(chǎng)供求的肇的關(guān)系，對(duì)市場(chǎng)的期望太樂觀，而做成在各大城市，各大鄉(xiāng)鎮(zhèn)都做成大量空置商場(chǎng)積壓。但這是不是代表現(xiàn)在就不應(yīng)該興 建商場(chǎng)呢？答案應(yīng)該是未必。在商業(yè)或購(gòu)物區(qū)興建商場(chǎng)永遠(yuǎn)都是合理的做法。到招商推廣時(shí)，問題出現(xiàn)了，但卻改不了暨定的事實(shí)。租戶在租金方面的負(fù)擔(dān)，現(xiàn)在絕對(duì)不是問題。一般商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者都希望加速成熟期，這就非要從設(shè)計(jì)，配套，服務(wù)，推廣及經(jīng)營(yíng)的一條龍發(fā)展過程中做工夫不可 了。 422 雖然說租戶都不原獨(dú)立承擔(dān)租金的風(fēng)險(xiǎn)，但家樂福和沃而瑪?shù)倪M(jìn)入市場(chǎng)使大連的傳統(tǒng)零售模式起了變化我們相信也會(huì)刺激新的后來者。街上人流多，商場(chǎng)內(nèi)，尤其實(shí)在首層以上，人流不多；商場(chǎng)布局欠佳；而貨品種類也若非檔次太低，則檔次太高，不能迎合顧客需要。 43 本項(xiàng)目覆蓋地 域及經(jīng)濟(jì)潛力 431 大連本項(xiàng)目坐落于中山區(qū)內(nèi)的青泥窖橋地區(qū)。 432 除甘井子區(qū)外，無論在市民住房，學(xué)歷，家庭月收入及月消費(fèi)方面都是比較大連市的平均數(shù)字高。 434 游客平均每月有 166 萬人，假設(shè)每位游客消費(fèi) 500 元，每月從游客方面得到的額外消費(fèi)額會(huì)是每月 億元。顯示購(gòu)買能力實(shí)際上升了 %。市民的日常購(gòu)物也從基本便利需要，演變成為休閑習(xí)慣。 ② 百貨公司在沒有強(qiáng)烈競(jìng)爭(zhēng)及缺乏經(jīng)營(yíng)新意及檔次定得過高的情況下，已漸漸失去了他們?cè)陬櫩托闹械牡匚弧? n 舒適的商場(chǎng)通道。 n 具名氣的商場(chǎng)。國(guó)外游客購(gòu)買力的檔次不能成為主流東北游客的經(jīng)濟(jì)能力普遍比大連低 ，所以雖然旅游消費(fèi)可能比較大連日常消費(fèi)高，但平均來說，消費(fèi)能力是也應(yīng)該比較廣州，上海及北京低的。百貨公司沒有，但行業(yè)專門店則比較多。所以它有兩家百貨公司，一家超市，兩個(gè)快餐廣場(chǎng)，很多待業(yè)專門店，同時(shí)也有餐飲，娛樂及個(gè)人購(gòu)物便利店。 ■經(jīng)營(yíng)角度上講，本項(xiàng)目的招商可分為中檔和高檔 1． 高檔次的經(jīng)營(yíng)對(duì)本項(xiàng)目包裝定位是一個(gè)強(qiáng)有力的支撐點(diǎn)，在一定程度提高了項(xiàng)目的消費(fèi)