【正文】 當然同屬南昌縣的本案附近也有象綠地山莊這樣的高品質(zhì)別墅樓盤，由于與本案的競爭性非常小，因而在此不加分析。 中國最大管理資源中心 南昌縣的區(qū)域環(huán)境也不能說很好，但是由于澄碧湖的興建，沿湖的樓盤（如澄湖彩虹世紀城和夢里水鄉(xiāng)）將擁有這個很誘人的賣點 。 交通方面： 在交通方面，本案可以說是具有一定的優(yōu)勢，按現(xiàn)有的公交線路來講，到達蓮塘的公交系統(tǒng)都途徑本案，并且本 案距離市區(qū)比蓮塘近 5 公里，在交通上節(jié)約的時間很多，這也是本案對比蓮塘板塊最大的優(yōu)勢。 區(qū)域配套方面： 區(qū)域配套方面應(yīng)該 說蓮塘板塊占有明顯的優(yōu)勢，作為南昌縣的中心城鎮(zhèn)，其區(qū)域內(nèi)配套非常齊全，南昌縣政府機關(guān)、市第二師范學(xué)校、蓮塘一中、二中、三中、蓮西小學(xué)、縣人民醫(yī)院、縣體育館、菜場等設(shè)施應(yīng)有盡有。 第二部分 項目均價分析 中國最大管理資源中心 第一節(jié) 市場比較法分析 確定項目均價的因素有很多，最主要的在于與競爭個案的對 比分析上，根據(jù)本案所處的地理位置、規(guī)模、品質(zhì)等因素，基本以蓮塘板塊、紅谷灘區(qū)域、高新開發(fā)區(qū)的樓盤為競爭個案，通過與這些板塊樓盤的比較及其價格分析來確定本案的均價范圍。 全區(qū)純多層設(shè)置， 容積率只達到 ，產(chǎn)品類型有平層住宅（二房 、三房）和復(fù)式樓中樓，主力戶型為三房（ 104 平方米左右）和復(fù)式樓中樓（ 140 平方米左右）。 203 路：老福山――蓮塘，為南昌縣連接市區(qū)的主要公交線路。 地塊南面緊鄰匯仁集團，以北緊鄰規(guī)劃建造之 中的南昌市公交公司總站（為南昌市對外長途汽車交通的樞紐）及金屋裝飾城 ,以西緊鄰南昌市的主干道 —— 迎賓大道 (南高公路 )。 周邊配套 目前周邊多為廠區(qū)如匯仁集團、江鈴鑄造廠等企業(yè)，生活配套、商業(yè)配套還比較缺乏，需要依靠蓮塘鎮(zhèn)。 230 路：江南都市花園――洪城汽配城 218 路：華東商貿(mào)城――銀三角 從公交線路 來看，基本能滿足本案的需要， 并且以后本項目北側(cè)將建成南昌市公交總公司， 規(guī)劃作為長途班線始發(fā)站 ，連接郊縣及外地省市，建成后將成 為南昌市 公路主樞紐客運中心站， 在公交總公司還將設(shè)置接駁市內(nèi)交通的公交線路，公交總公司的興建，從根本上解決了本項目通往市區(qū)的交通問題。 二、一期項目概況： 一期首推 12 幢住宅，位于總區(qū)的西北角，緊靠本案臨迎賓大道的商業(yè)街，入口處的 中國最大管理資源中心 甕城及中庭水系將 12 幢住宅劃分成南北兩塊。 新建縣板塊雖屬競爭個案，但樓盤價格、開發(fā)水平等方面都與蓮塘板塊類似，與本案的競爭性又不象后者那么直接，因而這里暫時不加以論證。可以說不缺乏任何生活設(shè)施。 并且由于迎賓大道、南昌客運總站的興建，本案的交通問題將得到徹底的解決，這一優(yōu)勢將變得越發(fā)明顯。 區(qū)域樓盤品質(zhì)： 目前在蓮塘區(qū)域的樓盤可以說有很多，按品質(zhì)的不同大體可分為兩類，一類是象澄湖 開發(fā)商的品牌： 蓮塘區(qū)域的開發(fā)商沒有品牌較強的，從這方面來看，本案由于規(guī)模較大，品 牌有一定的可操作性。 陽光麗景的內(nèi)部配套： 4 萬多平米生態(tài)園林景觀、大型商場、會所、社區(qū)內(nèi)商業(yè)步行街、 6 班制幼兒園。而品質(zhì)一般 的樓盤配套內(nèi)容就會少一點，象錦繡江南和景江豪城基本沒什么配套，嘉業(yè)花園的配套倒是很多，但只是常規(guī)的羅列。彩虹世紀城的戶型中躍層、錯層有一定的比例，并且 150平方米的四房帶有入戶花園。 樓盤建材： 彩虹世紀城的建材標準： 屋面 由斜坡屋面與部分采摘陽光的框架組成屋面，裝飾材料為藍色波形瓦飾面， 南昌首家弧線型屋頂瓦。從本案來看，在建材方面應(yīng)比這些樓盤要高不少。彩虹世紀城比較突出，準備了詳細的物管項目說明。 區(qū)域配套方面： 紅谷灘的區(qū)域配套配套起點非常高，市政府遷至此處，帶動了一些配套設(shè)施的進駐，有 南昌市世貿(mào)中心、大型超市、工人文化宮、廣播電視中心、展覽中心、建筑學(xué)校、中加賽中學(xué)、兩所小學(xué)、南昌五中、南大、陸軍學(xué)院、機械學(xué)校等，并且擁有一個五星級酒店――翠亭賓館和具有 600 個床位的綜合醫(yī)院 ――中寰醫(yī)院，雖然這些配套目前還沒有全部形成，但就可以預(yù)見的前景來看，可以說紅谷灘的配套遠遠超過本案周邊的區(qū)域配套。 區(qū)域樓盤品質(zhì) 政府正積極將紅谷灘打造成為南昌市的“浦東”，引進了許多有名的開發(fā)商進駐本區(qū)域，也促使本區(qū)域成為南昌市的房地產(chǎn)熱點區(qū)域。產(chǎn)品的價格區(qū)隔比較明顯。 樓盤內(nèi)部配套：各個樓盤的內(nèi)部配套如下： 濱江豪園：配套一五星級豪華會所，會所經(jīng)營內(nèi)容有餐飲、桑拿、溫水游泳池、壁球館、桌球館、酒吧、咖啡吧、棋牌室、商務(wù)中心、閱覽室、豪華 KTV 包房、豪華套房等。 洪城時代廣場：三層大型商場、洗衣部、托兒所、 SPA 美容美發(fā)中心、咖啡茶楊廊、棋牌娛樂室、壁球館、科技健身中心、網(wǎng)球場、桌球室等。 綜述：從樓盤的內(nèi)部配套來看，比蓮塘區(qū)域的樓盤要高了一個檔次，各個樓盤的配套都比較齊全，在別的地方很少采用的游泳池、網(wǎng)球場在這里基本成了標準配置，想萬達星城和濱江豪園更是采用了恒溫泳池。 樓盤的產(chǎn)品形態(tài)： 紅谷灘區(qū)域開發(fā)水平較高，產(chǎn)品形態(tài)也比較豐富，多層、小高層、高層都有，單身公寓、二房、三房、四房等也一應(yīng)俱全，但在戶型方面，卻做的比較普通，唯一有突破的是洪城時代廣場，由一貫注重產(chǎn)品的臺灣代理公司所代理，一期以單身公寓創(chuàng)造銷售佳績，二期又推出了 110 平方米左右的小復(fù)式。由于原先該區(qū)域地價低，目前的價格相對開發(fā)商來說已經(jīng)是暴利，因此開發(fā)商也舍得投入，在配套、建材、園林等方面都有突破。英式風(fēng)情區(qū)以簡化的阿波羅神廟格局形式的涼亭為中心，通過細長的流水渠將視線引導(dǎo)至景園深處。 萬達星城：綠化率 45％，園林設(shè)計為 澳大利亞柏濤。 紅谷春天花園：綠化率 45％，園林設(shè)計為上海交大。泉水灣：綠化率 53％，園林景觀有入口雕塑廣場、觀景琉璃亭、涌泉臺、彩虹橋、嬉水池、寶貝魚游樂場、林蔭親水棧道、夏威夷悠閑水亭、親水平臺、音樂水廣場、游泳池等，園林設(shè)計運用小區(qū)地勢高低的變化，打造有如韻律起伏的緩草坡，引入泉水形成自然水瀑布景觀，再導(dǎo)流地下涌泉仿造原生態(tài)水池。 紅谷灘樓盤綜述： 紅谷灘由于市政府的大力扶植，目前成為南昌市房地產(chǎn)的熱點區(qū)域。 由于地價較低，目前的市場價格已經(jīng)能使開發(fā)商取得暴利，加上區(qū)域集中供應(yīng)量很大，短時間內(nèi)競爭激烈，開發(fā)商自然用心規(guī)劃各自的樓盤，從而在目前的南昌房地產(chǎn)市場，紅谷灘區(qū)域的樓盤開發(fā)水準是比較高的。目前萬科四季花城多層均價 2400 元／平方 米，花園洋房均價 2600 元／平方米。 中國最大管理資源中心 開發(fā)商的品牌： 在開發(fā)商的品牌上，萬科擁有絕對的優(yōu)勢，即使他不是中國利潤最高的房地產(chǎn)開發(fā)公司，他也是知名度最高的公司。并且萬科對于配套設(shè)施的研究已經(jīng)很深入，任何一種配套都經(jīng)過了精心的設(shè)計，這一點絕對值得本案學(xué)習(xí)。 物管： 萬科的物管不用說，絕對的全國第一，從四季花城的物管項目來看，規(guī)定的非常細。 客戶服務(wù) 收費 各項費用按標準收取及時，登帳準確； 入住辦理 — 審核業(yè)主資料，手續(xù)辦理，簽定公共契約及各類文表，陪同驗收； 裝修管理建立裝修管理巡視制度，降低違章裝修的發(fā)生率； 投訴接待 — 接待業(yè)主填寫記錄表， 并盡可能滿足業(yè)主的需求； 車位管理車位配置完好，實行車位管理員，保安負責(zé)制，從而使小區(qū)的車輛同有序的停放； 資料管理 — 工程資料，業(yè)主資料齊全，擺放整齊，無遺失，鑰匙管理嚴格、無錯發(fā)； 商鋪管理 — 商鋪周邊環(huán)境整潔，衛(wèi)生狀況良好，無私自占用 公共部位現(xiàn)象； 家政服務(wù) — 開展多種形式的家政服務(wù)，為業(yè)主生活提供便利。 特約維修服務(wù)采用靈活服務(wù)方式，以滿足不同業(yè)主的不同需求。 四、綜合分析 運用市場比較法來對本案和競爭樓盤的各個方面進行評分，從而得出本案的均價。 ＝ 1790 元／平方米 所以從市場比較法的角度來講，本案的價格應(yīng)在 1800 元／平方米左右。三房的位置比較一般，價格也應(yīng)處于中游，而復(fù)式樓中樓是我們的拳頭產(chǎn)品，其產(chǎn)品優(yōu)勢非常明顯，又處于小區(qū)非常好的位置，價格自然應(yīng)是最高的。象 針對蓮塘板塊的樓盤來說，本案應(yīng)占有優(yōu)勢，從競爭性來說，本案的小三房可能會針對本區(qū)域高檔樓盤的三房，而澄湖彩虹世紀城的主力三房（ 128 平方米）的總價為18 萬元左右，陽光麗景的主力三房（ 135 平方米）的總價為 19 萬元左右，本案小三房的總價如需要有一定的優(yōu)勢，總價不