【正文】 外兼任獲取薪酬或間接利益之工作。 做好維修后廢棄物處理工作。 負責維修工具的保管工作，未經允許，不得私自外借。 對小區(qū)內的公共設施設備及共用場地進行檢查巡視，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，確保小區(qū)設施設備的正常運轉。 積極有效地與客服主管進行溝通、聯(lián)系，密切配合相關工作的推進嘉興安甬物業(yè)服務有限公司 /工程操作標準化手冊 5 落實。 接受住戶報修或咨詢時，態(tài)度要熱情、和藹，及時解決住戶的疑難問題。 服從領導工作安排，根據公司的管理目標，制定小區(qū)內物業(yè)維修及保養(yǎng)的實施方案。除了需要具有較高專門技術、技能的工程技術人員，還必須有一套嚴格的管理方法和科學的檢修、保養(yǎng)計劃， 及細致周全的崗位責任制度。項目工程通過對設施、設備的管理，提供給業(yè)主公共照明、通訊、消防設施等“服務產品”的部門， 為業(yè)主創(chuàng)造舒適、安全和方便的居住環(huán)境。項目工程部的工作是與客服、安保、綠化等橫向聯(lián)系與配合，對提高物業(yè)的整體服務質量。 嘉興安甬物業(yè)服務有限公司 /工程操作標準化手冊 2 目 錄 1. 目的 ………………………………………………… 03 2. 適用范圍 …………………………………………… 03 3. 職責 ………………………………………………… 03 工程主管崗位職責 ………………………… 04 工程維修工崗位職責 ……………………………… 04 工程人員行為準則 ………………………………… 05 4. 物業(yè)工程管理操作流程 …………………………… 08 目的 ………………………………………………… 08 適用范圍 …………………………………………… 08 操作程序 …………………………………………… 08 5. 運行管理制度 ……………………………………… 41 目的 ………………………………………………… 41 適用范圍 …………………………………………… 41 操作程序 …………………………………………… 41 6. 設施設備保養(yǎng)操作標準 ………………………… 65 設備管理保養(yǎng)標準 ……………………………… … 65 對講報警系統(tǒng)保養(yǎng)標準 ………………………… … 71 監(jiān) 視系統(tǒng)保養(yǎng)標準 ……………………………… … 72 巡更系統(tǒng)保養(yǎng)標準 ……………………………… … 73 供配電設施設備保養(yǎng)標準 ………………………… 74 給排水設施設備保養(yǎng)標準 … … …………………… 75 嘉興安甬物業(yè)服務有限公司 /工程操作標準化手冊 3 消防系統(tǒng)保養(yǎng)標準 ………………………………… 78 風機維修保養(yǎng)標準 ……………………………… … 80 電梯維護保養(yǎng)基本要求 …………………………… 81 避雷系統(tǒng)保養(yǎng)標準 ……………………………… 83 7. 月報告、年報告制度 ……………………………… 85 月報告 的主要內容 ………………………………… 85 年度報告應包含的內容 ……… …… …………… … 85 8. 工具管理 …………………………………………… 90 嘉興安甬物業(yè)服務有限公司 /工程操作標準化手冊 4 1. 目的 規(guī)范公司工程相關部門的職責，指導各部門開展工作。 必須具備有關工程技術知識，能編制工程的預結算，懂得房屋的結構特點及使用要求。 組織維修人員對小區(qū)內房屋主體及公共配套設施進行維修、保養(yǎng)， 確保地下排污、雨水管的暢通。 與水、電、煤氣、電信等單位的聯(lián)系和溝通。 負責物業(yè)公共設施設備的維修保養(yǎng)工作，發(fā)現(xiàn)問題及時解決，確保正 常運作。 嚴格審核各項維修費用，購買材料時嚴格遵守公司相關制度。 工程人員行為準則 關心公司，熱愛本職工作，遵守公司各項規(guī)章制度和勞動紀律，維護公司利益和榮譽 . 認真貫徹公司“開源節(jié)流”的方針，在工作中力行節(jié)儉，不浪費公司的資源。 未獲批準，不準將公司的辦公用品、公用工具、設施、設備等擅自贈與、轉租、出租、出借、抵押給其它公司、單位或個人。 對設施、設備及業(yè)主報修項目應及時認真地處理，一般情況由當值維修人員處理完畢。 適用范圍 適用于項目工程管理操作。 外墻砌體主要對施工洞留設時是否按規(guī)定設置拉結鋼筋，修復施工洞時有否增設網片后抹灰。 屋面、樓地面在做找平層前檢查基層是否清理到位，以免樓地面空鼓。 在觀察抽查中發(fā)現(xiàn)問題，及時書面通知開發(fā)商工程部，重大問題如有意見分岐，會同物業(yè)公司工程管理部相關人員與開發(fā)商工程部統(tǒng)一意見、達成共識后進行整改。 滾動開發(fā)分批交付中施工與已交房的隔離。 （質量與使用功能）進行驗收。 ，不空鼓。 ，內側及內墻抹灰，不應空鼓，涂料不應漏涂、透底、起皮、掉粉等。 給排水管道應無滴滲水現(xiàn)象，安裝牢固。 b) 房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性重大質量事故，應由物業(yè)公司會同開發(fā)、設計、施工等單位，共同分析研究 ，查明原因。 物業(yè)接管 嘉興安甬物業(yè)服務有限公司 /工程操作標準化手冊 11 制定物業(yè)接管方案 根據項目情況，制定接收計劃，安排工作人員，明確工作要求。 d) 簽定交接合約（附樣本） : 物業(yè)公司根據交付時間，提前 30 天與開發(fā)商、施工建設單位三方簽定物業(yè)交接合約，明確物業(yè)交接標準及交接后的維修責任等事宜。 二、甲、乙、丙三方責任、義務 房屋工程移交后，甲方全權委托丙方處理房屋維修等質量缺陷事項，但重大事項由三方共同處理解決。具體保修內容為地基與基礎工程，主體結構工程，屋面防水工程、衛(wèi)生間、外墻面的防滲漏、電氣管線和裝飾工程。費用的結算按市場價的 120%計價，只要業(yè)主、物業(yè)和甲方簽字就可在工程款中扣除； (3)發(fā)生緊急搶修事故的，乙方在接到事故通知后，應當立即到達事故現(xiàn)場搶修； (4)同一部位維修二次仍未修復則由丙方另行委托，費用從乙方工程款中扣除； (5)對于涉及結構安全的質量問題，應當按照《房屋建筑工程質量保修辦法》的規(guī)定，立即向當地建設行政主管部門報告，采取安全防范措施，由原設計單位或具有相應資質等級的設計單位提出保修方案，乙方實施保修； (6)從房屋竣工之日起，除甲方分包工程量外，在保修范圍內因施工質量造成的投訴，乙方必須保證在一天內予以答復，并派人到現(xiàn)場進行維修，一年內派人常駐在現(xiàn)場，在物業(yè)公司及業(yè)主的合理要求時間內完成修復并承擔用戶提出的合理賠償。具體如下： 工程項目批準文件 規(guī)劃許可證 建設工程施工許可證 小區(qū)總平圖 單體房屋建筑、結構、水、電工程施工竣工圖（包括地下車庫全套） 沉降觀察記錄 竣工驗收備案表 水、電、氣附屬工程竣工圖 園林、綠化、智能化竣工圖 嘉興安甬物業(yè)服務有限公司 /工程操作標準化手冊 14 電梯、消防驗收合格資料 各 種設備清單、安裝調試記錄、使用注意事項、質保書和保修單、工程施工協(xié)議書（包括補充協(xié)議及其他甲方發(fā)包相關協(xié)議） 各參建單位名稱、施工內容、聯(lián)系人、電話、工程維修承諾書 ②對所有參建單位由開發(fā)商牽頭舉行一次移交會議，會上明確參建商對物業(yè)的責任要求和服務要求。 c) 項目經理或維修主管（負責人）做出維修安排，出具《房屋工程維修通知單》。 e) 涉及保修期內承建商不來解決的事項 ,項目工程部在組織維修前拍攝影嘉興安甬物業(yè)服務有限公司 /工程操作標準化手冊 16 像資料并歸檔保存。 h) 維修項目完成后，物業(yè)服務中心及時按計劃要求（協(xié)議規(guī)定時間）組織驗收，并填寫《工程維修驗收整改聯(lián)系單》。 嘉興安甬物業(yè)服務有限公司 /工程操作標準化手冊 19 給排水、污、糞池疏竣明細表 小區(qū)： 編號 報修日期 幢、室 維修、疏竣部位 維修時間 維修單位（人） 工時、材料、 金額 同一部位 維修次數 備注 嘉興安甬物業(yè)服務有限公司 /工程操作標準化手冊 20 智能化管理設備維修明細表 小區(qū)： 編號 報修日 期 幢、室 報修情況 維修時間 維修單位 （人） 工時、材料、金額 同一部位修理次數 備注 工程維修驗收整改聯(lián)系單 工程維修地 施工單位 驗收意見 整改意見 維修押金 維修押金 是否同意退回 備注 維修單位 聯(lián) 系 電 話 維修 單位簽名 驗收人員簽名 日期： 項目部意見 日期： 公司意見 日期： 嘉興安甬物業(yè)服務有限公司 /工程操作標準化手冊 22 維修項目招標、議標管理辦法及協(xié)議簽訂 a) 維修項目費用超？元以上的都必須經過招標、議標后決定。 d) 經公司工程部審核好后由服務中心按授權標準操作。 嘉興安甬物業(yè)服務有限公司 /工程操作標準化手冊 23 工程維修自檢表 編 號： 地點 報修人 發(fā)現(xiàn)時間 報修 內容 接報人 接報時間 接單人 接單時間 檢查 情況 維修 情況 備注 第一聯(lián) 客服聯(lián) ………………………………………………………………………………………………………………… 工程維修自檢表 編號： 地點 報修人 發(fā)現(xiàn)時間 報修 內容 接報人 接報時間 接單人 接單時間 檢查 情況 維修 情況 備注 第二聯(lián) 工程聯(lián) 嘉興安甬物業(yè)服務有限公司 /工程操作標準化手冊 24 維修人員操作流程 為了完善維修人員的操作規(guī)范，使維修人員熟練掌握維修工作的實際要領，確保維修工作的服務質量，提供更好地維修服務工作 ,特制定本操作流程。 同意后方可進入室內進行安裝 /維 修。 接到住戶家庭安裝 /維修投訴后，應在 15 分鐘內準備好安裝 /維修所需主要材料、輔助材料、施工工具及清潔用品（塑料袋、干凈抹布等），按與住戶約定的時間提前 5 分鐘趕到（特殊情況除外）。如果不能滿足住戶的要求，則應向住戶解釋清楚并表示歉意，盡量取得住戶的諒解。 嘉興安甬物業(yè)服務有限公司 /工程操作標準化手冊 25 樓宇入伙及裝修管理流程 為對業(yè)主入伙過程進行控制，使業(yè)主在最 短的時間內順利入伙，并確保滿足業(yè)主對房屋的裝修要求，特制定本樓宇入伙及裝修管理流程。分公司通過小區(qū)物業(yè)維修管理人員做好房屋裝修有關的禁止行為和注意事項告知業(yè)主或非業(yè)主使用人，并加強巡查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)及時勸阻制止，如勸阻無效及時報告屬地建設行政主管部門或城市管理行政執(zhí)法部門（準備相關法律、法規(guī)、物價部門批文）。在入伙手續(xù)辦理期間，根據需要，設立不同的工作 組，進行針對性服務。 3. 簽署規(guī)約 由業(yè)主簽署《業(yè)主臨時管理規(guī)約》等相關文件。 b) 房屋需要裝修時，應執(zhí)行最新以及地方的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》有關規(guī)定，業(yè)主或業(yè)主應填寫《住宅房屋裝修申請表》向分公司申報。 f) 服務中心工程維修人員、安保人員應加強對裝修作業(yè)現(xiàn)場的監(jiān)督管理，填寫《裝修施工檢查日志》，防止 擾民、污染或安全事故發(fā)生。 嘉興安甬物業(yè)服務有限公司 /工程操作標準化手冊 28