【正文】 外兼任獲取薪酬或間接利益之工作。 做好維修后廢棄物處理工作。 負(fù)責(zé)維修工具的保管工作，未經(jīng)允許，不得私自外借。 對(duì)小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備及共用場(chǎng)地進(jìn)行檢查巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，確保小區(qū)設(shè)施設(shè)備的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 積極有效地與客服主管進(jìn)行溝通、聯(lián)系，密切配合相關(guān)工作的推進(jìn)嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標(biāo)準(zhǔn)化手冊(cè) 5 落實(shí)。 接受住戶報(bào)修或咨詢時(shí)，態(tài)度要熱情、和藹，及時(shí)解決住戶的疑難問(wèn)題。 服從領(lǐng)導(dǎo)工作安排，根據(jù)公司的管理目標(biāo)，制定小區(qū)內(nèi)物業(yè)維修及保養(yǎng)的實(shí)施方案。除了需要具有較高專門技術(shù)、技能的工程技術(shù)人員，還必須有一套嚴(yán)格的管理方法和科學(xué)的檢修、保養(yǎng)計(jì)劃， 及細(xì)致周全的崗位責(zé)任制度。項(xiàng)目工程通過(guò)對(duì)設(shè)施、設(shè)備的管理，提供給業(yè)主公共照明、通訊、消防設(shè)施等“服務(wù)產(chǎn)品”的部門， 為業(yè)主創(chuàng)造舒適、安全和方便的居住環(huán)境。項(xiàng)目工程部的工作是與客服、安保、綠化等橫向聯(lián)系與配合，對(duì)提高物業(yè)的整體服務(wù)質(zhì)量。 嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標(biāo)準(zhǔn)化手冊(cè) 2 目 錄 1. 目的 ………………………………………………… 03 2. 適用范圍 …………………………………………… 03 3. 職責(zé) ………………………………………………… 03 工程主管崗位職責(zé) ………………………… 04 工程維修工崗位職責(zé) ……………………………… 04 工程人員行為準(zhǔn)則 ………………………………… 05 4. 物業(yè)工程管理操作流程 …………………………… 08 目的 ………………………………………………… 08 適用范圍 …………………………………………… 08 操作程序 …………………………………………… 08 5. 運(yùn)行管理制度 ……………………………………… 41 目的 ………………………………………………… 41 適用范圍 …………………………………………… 41 操作程序 …………………………………………… 41 6. 設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)操作標(biāo)準(zhǔn) ………………………… 65 設(shè)備管理保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) ……………………………… … 65 對(duì)講報(bào)警系統(tǒng)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) ………………………… … 71 監(jiān) 視系統(tǒng)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) ……………………………… … 72 巡更系統(tǒng)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) ……………………………… … 73 供配電設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) ………………………… 74 給排水設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) … … …………………… 75 嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標(biāo)準(zhǔn)化手冊(cè) 3 消防系統(tǒng)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) ………………………………… 78 風(fēng)機(jī)維修保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) ……………………………… … 80 電梯維護(hù)保養(yǎng)基本要求 …………………………… 81 避雷系統(tǒng)保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn) ……………………………… 83 7. 月報(bào)告、年報(bào)告制度 ……………………………… 85 月報(bào)告 的主要內(nèi)容 ………………………………… 85 年度報(bào)告應(yīng)包含的內(nèi)容 ……… …… …………… … 85 8. 工具管理 …………………………………………… 90 嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標(biāo)準(zhǔn)化手冊(cè) 4 1. 目的 規(guī)范公司工程相關(guān)部門的職責(zé)，指導(dǎo)各部門開(kāi)展工作。 必須具備有關(guān)工程技術(shù)知識(shí)，能編制工程的預(yù)結(jié)算，懂得房屋的結(jié)構(gòu)特點(diǎn)及使用要求。 組織維修人員對(duì)小區(qū)內(nèi)房屋主體及公共配套設(shè)施進(jìn)行維修、保養(yǎng)， 確保地下排污、雨水管的暢通。 與水、電、煤氣、電信等單位的聯(lián)系和溝通。 負(fù)責(zé)物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)解決，確保正 常運(yùn)作。 嚴(yán)格審核各項(xiàng)維修費(fèi)用，購(gòu)買材料時(shí)嚴(yán)格遵守公司相關(guān)制度。 工程人員行為準(zhǔn)則 關(guān)心公司，熱愛(ài)本職工作，遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度和勞動(dòng)紀(jì)律，維護(hù)公司利益和榮譽(yù) . 認(rèn)真貫徹公司“開(kāi)源節(jié)流”的方針，在工作中力行節(jié)儉，不浪費(fèi)公司的資源。 未獲批準(zhǔn)，不準(zhǔn)將公司的辦公用品、公用工具、設(shè)施、設(shè)備等擅自贈(zèng)與、轉(zhuǎn)租、出租、出借、抵押給其它公司、單位或個(gè)人。 對(duì)設(shè)施、設(shè)備及業(yè)主報(bào)修項(xiàng)目應(yīng)及時(shí)認(rèn)真地處理，一般情況由當(dāng)值維修人員處理完畢。 適用范圍 適用于項(xiàng)目工程管理操作。 外墻砌體主要對(duì)施工洞留設(shè)時(shí)是否按規(guī)定設(shè)置拉結(jié)鋼筋，修復(fù)施工洞時(shí)有否增設(shè)網(wǎng)片后抹灰。 屋面、樓地面在做找平層前檢查基層是否清理到位，以免樓地面空鼓。 在觀察抽查中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)書(shū)面通知開(kāi)發(fā)商工程部，重大問(wèn)題如有意見(jiàn)分岐，會(huì)同物業(yè)公司工程管理部相關(guān)人員與開(kāi)發(fā)商工程部統(tǒng)一意見(jiàn)、達(dá)成共識(shí)后進(jìn)行整改。 滾動(dòng)開(kāi)發(fā)分批交付中施工與已交房的隔離。 （質(zhì)量與使用功能）進(jìn)行驗(yàn)收。 ，不空鼓。 ，內(nèi)側(cè)及內(nèi)墻抹灰，不應(yīng)空鼓，涂料不應(yīng)漏涂、透底、起皮、掉粉等。 給排水管道應(yīng)無(wú)滴滲水現(xiàn)象，安裝牢固。 b) 房屋接管交付使用后，如發(fā)生隱蔽性重大質(zhì)量事故，應(yīng)由物業(yè)公司會(huì)同開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)、施工等單位，共同分析研究 ，查明原因。 物業(yè)接管 嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標(biāo)準(zhǔn)化手冊(cè) 11 制定物業(yè)接管方案 根據(jù)項(xiàng)目情況，制定接收計(jì)劃，安排工作人員，明確工作要求。 d) 簽定交接合約（附樣本） : 物業(yè)公司根據(jù)交付時(shí)間，提前 30 天與開(kāi)發(fā)商、施工建設(shè)單位三方簽定物業(yè)交接合約，明確物業(yè)交接標(biāo)準(zhǔn)及交接后的維修責(zé)任等事宜。 二、甲、乙、丙三方責(zé)任、義務(wù) 房屋工程移交后，甲方全權(quán)委托丙方處理房屋維修等質(zhì)量缺陷事項(xiàng)，但重大事項(xiàng)由三方共同處理解決。具體保修內(nèi)容為地基與基礎(chǔ)工程，主體結(jié)構(gòu)工程，屋面防水工程、衛(wèi)生間、外墻面的防滲漏、電氣管線和裝飾工程。費(fèi)用的結(jié)算按市場(chǎng)價(jià)的 120%計(jì)價(jià)，只要業(yè)主、物業(yè)和甲方簽字就可在工程款中扣除； (3)發(fā)生緊急搶修事故的，乙方在接到事故通知后，應(yīng)當(dāng)立即到達(dá)事故現(xiàn)場(chǎng)搶修； (4)同一部位維修二次仍未修復(fù)則由丙方另行委托，費(fèi)用從乙方工程款中扣除； (5)對(duì)于涉及結(jié)構(gòu)安全的質(zhì)量問(wèn)題，應(yīng)當(dāng)按照《房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法》的規(guī)定，立即向當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門報(bào)告，采取安全防范措施，由原設(shè)計(jì)單位或具有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的設(shè)計(jì)單位提出保修方案，乙方實(shí)施保修； (6)從房屋竣工之日起，除甲方分包工程量外，在保修范圍內(nèi)因施工質(zhì)量造成的投訴，乙方必須保證在一天內(nèi)予以答復(fù)，并派人到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行維修，一年內(nèi)派人常駐在現(xiàn)場(chǎng)，在物業(yè)公司及業(yè)主的合理要求時(shí)間內(nèi)完成修復(fù)并承擔(dān)用戶提出的合理賠償。具體如下： 工程項(xiàng)目批準(zhǔn)文件 規(guī)劃許可證 建設(shè)工程施工許可證 小區(qū)總平圖 單體房屋建筑、結(jié)構(gòu)、水、電工程施工竣工圖（包括地下車庫(kù)全套） 沉降觀察記錄 竣工驗(yàn)收備案表 水、電、氣附屬工程竣工圖 園林、綠化、智能化竣工圖 嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標(biāo)準(zhǔn)化手冊(cè) 14 電梯、消防驗(yàn)收合格資料 各 種設(shè)備清單、安裝調(diào)試記錄、使用注意事項(xiàng)、質(zhì)保書(shū)和保修單、工程施工協(xié)議書(shū)（包括補(bǔ)充協(xié)議及其他甲方發(fā)包相關(guān)協(xié)議） 各參建單位名稱、施工內(nèi)容、聯(lián)系人、電話、工程維修承諾書(shū) ②對(duì)所有參建單位由開(kāi)發(fā)商牽頭舉行一次移交會(huì)議，會(huì)上明確參建商對(duì)物業(yè)的責(zé)任要求和服務(wù)要求。 c) 項(xiàng)目經(jīng)理或維修主管（負(fù)責(zé)人）做出維修安排，出具《房屋工程維修通知單》。 e) 涉及保修期內(nèi)承建商不來(lái)解決的事項(xiàng) ,項(xiàng)目工程部在組織維修前拍攝影嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標(biāo)準(zhǔn)化手冊(cè) 16 像資料并歸檔保存。 h) 維修項(xiàng)目完成后，物業(yè)服務(wù)中心及時(shí)按計(jì)劃要求（協(xié)議規(guī)定時(shí)間）組織驗(yàn)收，并填寫《工程維修驗(yàn)收整改聯(lián)系單》。 嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標(biāo)準(zhǔn)化手冊(cè) 19 給排水、污、糞池疏竣明細(xì)表 小區(qū)： 編號(hào) 報(bào)修日期 幢、室 維修、疏竣部位 維修時(shí)間 維修單位（人） 工時(shí)、材料、 金額 同一部位 維修次數(shù) 備注 嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標(biāo)準(zhǔn)化手冊(cè) 20 智能化管理設(shè)備維修明細(xì)表 小區(qū)： 編號(hào) 報(bào)修日 期 幢、室 報(bào)修情況 維修時(shí)間 維修單位 （人） 工時(shí)、材料、金額 同一部位修理次數(shù) 備注 工程維修驗(yàn)收整改聯(lián)系單 工程維修地 施工單位 驗(yàn)收意見(jiàn) 整改意見(jiàn) 維修押金 維修押金 是否同意退回 備注 維修單位 聯(lián) 系 電 話 維修 單位簽名 驗(yàn)收人員簽名 日期： 項(xiàng)目部意見(jiàn) 日期： 公司意見(jiàn) 日期： 嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標(biāo)準(zhǔn)化手冊(cè) 22 維修項(xiàng)目招標(biāo)、議標(biāo)管理辦法及協(xié)議簽訂 a) 維修項(xiàng)目費(fèi)用超？元以上的都必須經(jīng)過(guò)招標(biāo)、議標(biāo)后決定。 d) 經(jīng)公司工程部審核好后由服務(wù)中心按授權(quán)標(biāo)準(zhǔn)操作。 嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標(biāo)準(zhǔn)化手冊(cè) 23 工程維修自檢表 編 號(hào)： 地點(diǎn) 報(bào)修人 發(fā)現(xiàn)時(shí)間 報(bào)修 內(nèi)容 接報(bào)人 接報(bào)時(shí)間 接單人 接單時(shí)間 檢查 情況 維修 情況 備注 第一聯(lián) 客服聯(lián) ………………………………………………………………………………………………………………… 工程維修自檢表 編號(hào)： 地點(diǎn) 報(bào)修人 發(fā)現(xiàn)時(shí)間 報(bào)修 內(nèi)容 接報(bào)人 接報(bào)時(shí)間 接單人 接單時(shí)間 檢查 情況 維修 情況 備注 第二聯(lián) 工程聯(lián) 嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標(biāo)準(zhǔn)化手冊(cè) 24 維修人員操作流程 為了完善維修人員的操作規(guī)范，使維修人員熟練掌握維修工作的實(shí)際要領(lǐng)，確保維修工作的服務(wù)質(zhì)量，提供更好地維修服務(wù)工作 ,特制定本操作流程。 同意后方可進(jìn)入室內(nèi)進(jìn)行安裝 /維 修。 接到住戶家庭安裝 /維修投訴后，應(yīng)在 15 分鐘內(nèi)準(zhǔn)備好安裝 /維修所需主要材料、輔助材料、施工工具及清潔用品（塑料袋、干凈抹布等），按與住戶約定的時(shí)間提前 5 分鐘趕到（特殊情況除外）。如果不能滿足住戶的要求，則應(yīng)向住戶解釋清楚并表示歉意，盡量取得住戶的諒解。 嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標(biāo)準(zhǔn)化手冊(cè) 25 樓宇入伙及裝修管理流程 為對(duì)業(yè)主入伙過(guò)程進(jìn)行控制，使業(yè)主在最 短的時(shí)間內(nèi)順利入伙，并確保滿足業(yè)主對(duì)房屋的裝修要求，特制定本樓宇入伙及裝修管理流程。分公司通過(guò)小區(qū)物業(yè)維修管理人員做好房屋裝修有關(guān)的禁止行為和注意事項(xiàng)告知業(yè)主或非業(yè)主使用人，并加強(qiáng)巡查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)及時(shí)勸阻制止，如勸阻無(wú)效及時(shí)報(bào)告屬地建設(shè)行政主管部門或城市管理行政執(zhí)法部門（準(zhǔn)備相關(guān)法律、法規(guī)、物價(jià)部門批文）。在入伙手續(xù)辦理期間，根據(jù)需要，設(shè)立不同的工作 組，進(jìn)行針對(duì)性服務(wù)。 3. 簽署規(guī)約 由業(yè)主簽署《業(yè)主臨時(shí)管理規(guī)約》等相關(guān)文件。 b) 房屋需要裝修時(shí)，應(yīng)執(zhí)行最新以及地方的《住宅室內(nèi)裝飾裝修管理辦法》有關(guān)規(guī)定，業(yè)主或業(yè)主應(yīng)填寫《住宅房屋裝修申請(qǐng)表》向分公司申報(bào)。 f) 服務(wù)中心工程維修人員、安保人員應(yīng)加強(qiáng)對(duì)裝修作業(yè)現(xiàn)場(chǎng)的監(jiān)督管理，填寫《裝修施工檢查日志》，防止 擾民、污染或安全事故發(fā)生。 嘉興安甬物業(yè)服務(wù)有限公司 /工程操作標(biāo)準(zhǔn)化手冊(cè) 28