【正文】 ，城市對(duì)各項(xiàng)商務(wù)設(shè)施，特別是酒店需求，有極大的需求。從這些數(shù)據(jù)中可以看到張家港經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐，這個(gè)良好的大環(huán)境是為各個(gè)行業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，其中也包含了酒店行業(yè)的長(zhǎng)足發(fā)展。張家港保稅區(qū)、省級(jí)開發(fā)區(qū)、揚(yáng)子江化學(xué)工業(yè)園和揚(yáng)子江冶金工業(yè)園注冊(cè)外資、％％，3個(gè)鎮(zhèn)注冊(cè)外資超１億美元，2個(gè)鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)了翻番。張家港港深,水貼岸、不凍不淤、安全避風(fēng)、常年作業(yè)。地理位置 張家港市位于中國(guó)“黃金水道”——長(zhǎng)江下游南岸江蘇省境內(nèi)， 處于中國(guó)沿江及沿海兩大經(jīng)濟(jì)帶的交匯處，上海、南京、蘇州、無(wú)錫等大中城市環(huán)列四周，距上海98公里、蘇州58公里、無(wú)錫40公里、常州70公里、南通30公里、南京200公里，距上海虹橋機(jī)場(chǎng)98公里，上海浦東機(jī)場(chǎng)150公里，南京祿口機(jī)場(chǎng)200公里?！耙怀恰敝笍埣腋圩鳛楦叨瘸鞘谢貐^(qū)，呈現(xiàn)整體發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)特征，整個(gè)張家港就是一個(gè)城市。長(zhǎng)三角地區(qū)重要的制造業(yè)基地、江蘇省重要的濱江工業(yè)基地、蘇錫常都市圈內(nèi)重要的保稅物流中心。 城市性質(zhì)。張家港是現(xiàn)代化濱江港口工業(yè)城市。216?！半p核”指楊舍城區(qū)和金港城區(qū)，是市域內(nèi)主要的居住和公共服務(wù)中心。全市總面積999平方公里，人口85萬(wàn)?，F(xiàn)有萬(wàn)噸級(jí)以上泊位33個(gè)， ，,%%。全市當(dāng)年共批辦投資超千萬(wàn)美元項(xiàng)目82只，分別增長(zhǎng)61%%。城市發(fā)展趨向城市核心區(qū)以完善城市功能為主；城西組團(tuán)突出購(gòu)物公園建設(shè)；城東組團(tuán)加快物流園區(qū)、專業(yè)市場(chǎng)、梁豐生態(tài)園和文化中心建設(shè)；暨陽(yáng)湖建設(shè)全面展開；城北組團(tuán)嚴(yán)格控制。3） 同時(shí)商業(yè)設(shè)施的發(fā)展，城市的規(guī)模也會(huì)快速發(fā)展。第二章 項(xiàng)目篇項(xiàng)目介紹216。 周邊環(huán)境和配套區(qū)域建筑形態(tài)：以多層公房、新房為主，少數(shù)別墅、花園。 商業(yè)配套（大中型商場(chǎng)、超市、郵局、銀行、醫(yī)院、學(xué)校、菜場(chǎng)、集市、影院、娛樂(lè)場(chǎng)所）u 商場(chǎng)：國(guó)際購(gòu)物中心、第一人民商場(chǎng)、商業(yè)大廈、第三人民商廈、新風(fēng)商廈u 醫(yī)院：：張家港市康樂(lè)醫(yī)院，張家港市老年?？漆t(yī)院，張家港第一人民醫(yī)院，張家港市中醫(yī)院，河西路120號(hào)：張家港市婦幼保健所u 學(xué)校：機(jī)關(guān)幼兒園（暨陽(yáng)中路）、東渡藝術(shù)幼兒園（暨陽(yáng)中路東渡花園內(nèi)）城北小學(xué)（海關(guān)路）、暨陽(yáng)實(shí)驗(yàn)小學(xué)（云盤路）、云盤小學(xué)（暨陽(yáng)中路）、市實(shí)驗(yàn)小學(xué)（陳家場(chǎng)路）張家港市特殊教育學(xué)校 （沙洲東路247號(hào)）梁豐高中、張家港高中u 影院：大戲院（暨陽(yáng)中路） 世紀(jì)天華影城（步行街）u 娛樂(lè)場(chǎng)所：多個(gè)酒吧及娛樂(lè)總會(huì)集中于（沙洲中路西段），步行街購(gòu)物娛樂(lè)中心小結(jié)：1) 從地理位置看：項(xiàng)目所在位置優(yōu)越，鬧中取靜；十分適合酒店的經(jīng)營(yíng)；2) 從周邊配套看：項(xiàng)目的周邊配套完善，產(chǎn)品的自身價(jià)值較高；3) 從產(chǎn)品本身看：商務(wù)娛樂(lè)配套齊全，符合主要使用群體的要求。 餐飲娛樂(lè)的消費(fèi)支出增大，經(jīng)營(yíng)狀況良好，酒店行業(yè)的發(fā)展前景良好；從同業(yè)的市場(chǎng)分析來(lái)看，張家港的酒店發(fā)展前景良好SWOT 分析根據(jù)以上市場(chǎng)信息、經(jīng)濟(jì)等以及所處的環(huán)境和時(shí)代特點(diǎn)中，我們可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有地塊（現(xiàn)有項(xiàng)目）以下優(yōu)勢(shì)，劣勢(shì)，機(jī)會(huì)點(diǎn)和威脅點(diǎn)；u S優(yōu)勢(shì)分析A. 整個(gè)經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)多元化，貿(mào)易頻繁，經(jīng)濟(jì)繁榮穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境整體局勢(shì)良好；B. 本項(xiàng)目的周邊環(huán)境和周邊設(shè)施完備，土地價(jià)值高，是高端產(chǎn)品的基礎(chǔ)保障；C. 港口城市，經(jīng)濟(jì)持續(xù)性強(qiáng)，城市進(jìn)入快速發(fā)展期，商業(yè)，服務(wù)業(yè)和港口貿(mào)易的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)酒店的整體需求；D. 張家港城市發(fā)展的趨向是汽車經(jīng)濟(jì)時(shí)代，為高端投資產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)式酒店這個(gè)產(chǎn)品提供了長(zhǎng)期發(fā)展的土壤。O機(jī)會(huì)分析A. 工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，企業(yè)對(duì)商務(wù)酒店需求增加，給酒店行業(yè)一個(gè)長(zhǎng)足的發(fā)展空間；B. 周邊城市的發(fā)展，帶動(dòng)張家港當(dāng)?shù)叵M(fèi)群體的投資意識(shí)；C. 張家港改革開發(fā)的勢(shì)頭良好，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的穩(wěn)步發(fā)展，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也有利于酒店行業(yè)朝著更好的方向發(fā)展；u T威脅分析A. 產(chǎn)權(quán)式酒店銷售在張家港還是首例，大眾的接受程度還不確定；B. 市場(chǎng)的接受度不能確定；C. 房產(chǎn)大勢(shì)的影響是否輻射到張家港的投資產(chǎn)品，影響程度的大小還不確定；第三章 定位篇項(xiàng)目定位根據(jù)前二章的描述，我司認(rèn)為下列定位是較為適合的：為張家港商務(wù)人士服務(wù)面對(duì)江浙投資精英集餐飲、休閑、娛樂(lè)、商務(wù)、服務(wù)、住宿多功能為一體的精裝修、四星級(jí)、產(chǎn)權(quán)式豪華酒店客戶定位綜合前面的分析我們可以推斷出我們的消費(fèi)群體為以下幾類人群，其消費(fèi)習(xí)慣，心里，結(jié)構(gòu)如下1） 張家港國(guó)家公務(wù)員 年齡在2545歲之間，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有投資意向和觀念，還沒(méi)有找到很好的投資渠道，沒(méi)有多余時(shí)間管理自己的物業(yè)，圖方便和省心的投資方式；所占比例較大——估計(jì)在30%左右2） 張家港收入較高的職員 年齡在2545歲之間，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有投資意向和觀念，還沒(méi)有找到很好的投資渠道，沒(méi)有多余時(shí)間管理自己的物業(yè)，圖方便和省心的投資方式；和公務(wù)員很雷同，所占比例不大，15%左右。并注重投資數(shù)據(jù)。從上面的表格比較中，我們也不難發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資是最為省心，同時(shí)具有較高回報(bào)的投資渠道。酒店現(xiàn)有各類套房、高級(jí)商務(wù)間及標(biāo)準(zhǔn)間在內(nèi)的各類；擁有中西餐廳、宴會(huì)廳、風(fēng)味廳等用餐點(diǎn)；多功能廳是舉辦新聞發(fā)布會(huì)、產(chǎn)品展示會(huì)及各類培訓(xùn)會(huì)議等各類商務(wù)會(huì)議的理想場(chǎng)所。餐飲系列： 推出中餐和西餐相配合的餐飲， 滿足商務(wù)人士的高品位，還將把餐飲文化進(jìn)行傳播，把餐飲消費(fèi)和文化消費(fèi)相結(jié)合；休閑、娛樂(lè)功能： 咖啡廳：為商務(wù)人士一個(gè)比較愜意的休息環(huán)境，還能夠在休閑中進(jìn)行一個(gè)基礎(chǔ)的商務(wù)聯(lián)絡(luò)， KTV娛樂(lè)：提供輕松的娛樂(lè)環(huán)境，緩解商務(wù)人士的工作疲勞，達(dá)到其輕松工作和娛樂(lè)的效果；商務(wù)、服務(wù)功能；我們?cè)?樓設(shè)置專業(yè)的商務(wù)大廳，其是集會(huì)議，恰談，演講多功能為一體的商務(wù)中心；配合商務(wù)人士高效工作；設(shè)立票務(wù)中心、租車、復(fù)印等系列的商務(wù)配套服務(wù)；住宿功能： 房間的劃分按照個(gè)人對(duì)臥室空間的合理要求進(jìn)行劃分； 內(nèi)部的裝修精致幽雅，把住宅的舒適感充分體現(xiàn)，滿足商務(wù)人士對(duì)家歸屬感的要求；以上的產(chǎn)品設(shè)計(jì)都將是主要以商務(wù)人士也就是最終的消費(fèi)者為出發(fā)點(diǎn)，以滿足他們的需求為目標(biāo)，根據(jù)這類消費(fèi)群體的消費(fèi)特點(diǎn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，提高各項(xiàng)服務(wù)質(zhì)量，利于后期的經(jīng)營(yíng)，也利于提升整體物業(yè)的品質(zhì)。 周邊沒(méi)有雷同產(chǎn)品178。產(chǎn)品的稀缺性恰好可以反映出其216。 2）類比方式定價(jià)法周邊的普通住宅的房?jī)r(jià)在40005000元不等，綜合本項(xiàng)目的裝修，建筑體，本項(xiàng)目是以酒店方式劃分，室內(nèi)面積的在50左右，綜合內(nèi)部的配套服務(wù)等故此其價(jià)位應(yīng)在：6000左右根據(jù)以上二種定價(jià)方式，同時(shí)考慮到市場(chǎng)的因素，我司建