【正文】 ，城市對各項商務(wù)設(shè)施，特別是酒店需求，有極大的需求。從這些數(shù)據(jù)中可以看到張家港經(jīng)濟(jì)發(fā)展的步伐，這個良好的大環(huán)境是為各個行業(yè)的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，其中也包含了酒店行業(yè)的長足發(fā)展。張家港保稅區(qū)、省級開發(fā)區(qū)、揚子江化學(xué)工業(yè)園和揚子江冶金工業(yè)園注冊外資、％％，3個鎮(zhèn)注冊外資超１億美元，2個鎮(zhèn)實現(xiàn)了翻番。張家港港深,水貼岸、不凍不淤、安全避風(fēng)、常年作業(yè)。地理位置 張家港市位于中國“黃金水道”——長江下游南岸江蘇省境內(nèi)， 處于中國沿江及沿海兩大經(jīng)濟(jì)帶的交匯處，上海、南京、蘇州、無錫等大中城市環(huán)列四周，距上海98公里、蘇州58公里、無錫40公里、常州70公里、南通30公里、南京200公里，距上海虹橋機(jī)場98公里，上海浦東機(jī)場150公里，南京祿口機(jī)場200公里。“一城”指張家港作為高度城市化地區(qū)，呈現(xiàn)整體發(fā)展的空間結(jié)構(gòu)特征，整個張家港就是一個城市。長三角地區(qū)重要的制造業(yè)基地、江蘇省重要的濱江工業(yè)基地、蘇錫常都市圈內(nèi)重要的保稅物流中心。 城市性質(zhì)。張家港是現(xiàn)代化濱江港口工業(yè)城市。216?！半p核”指楊舍城區(qū)和金港城區(qū)，是市域內(nèi)主要的居住和公共服務(wù)中心。全市總面積999平方公里，人口85萬?，F(xiàn)有萬噸級以上泊位33個， ，,%%。全市當(dāng)年共批辦投資超千萬美元項目82只，分別增長61%%。城市發(fā)展趨向城市核心區(qū)以完善城市功能為主；城西組團(tuán)突出購物公園建設(shè)；城東組團(tuán)加快物流園區(qū)、專業(yè)市場、梁豐生態(tài)園和文化中心建設(shè)；暨陽湖建設(shè)全面展開；城北組團(tuán)嚴(yán)格控制。3） 同時商業(yè)設(shè)施的發(fā)展，城市的規(guī)模也會快速發(fā)展。第二章 項目篇項目介紹216。 周邊環(huán)境和配套區(qū)域建筑形態(tài)：以多層公房、新房為主，少數(shù)別墅、花園。 商業(yè)配套（大中型商場、超市、郵局、銀行、醫(yī)院、學(xué)校、菜場、集市、影院、娛樂場所）u 商場：國際購物中心、第一人民商場、商業(yè)大廈、第三人民商廈、新風(fēng)商廈u 醫(yī)院：：張家港市康樂醫(yī)院，張家港市老年?？漆t(yī)院，張家港第一人民醫(yī)院，張家港市中醫(yī)院，河西路120號：張家港市婦幼保健所u 學(xué)校：機(jī)關(guān)幼兒園（暨陽中路）、東渡藝術(shù)幼兒園（暨陽中路東渡花園內(nèi)）城北小學(xué)（海關(guān)路）、暨陽實驗小學(xué)（云盤路）、云盤小學(xué)（暨陽中路）、市實驗小學(xué)（陳家場路）張家港市特殊教育學(xué)校 （沙洲東路247號）梁豐高中、張家港高中u 影院：大戲院（暨陽中路） 世紀(jì)天華影城（步行街）u 娛樂場所：多個酒吧及娛樂總會集中于（沙洲中路西段），步行街購物娛樂中心小結(jié)：1) 從地理位置看：項目所在位置優(yōu)越，鬧中取靜；十分適合酒店的經(jīng)營；2) 從周邊配套看：項目的周邊配套完善，產(chǎn)品的自身價值較高；3) 從產(chǎn)品本身看：商務(wù)娛樂配套齊全，符合主要使用群體的要求。 餐飲娛樂的消費支出增大，經(jīng)營狀況良好，酒店行業(yè)的發(fā)展前景良好；從同業(yè)的市場分析來看，張家港的酒店發(fā)展前景良好SWOT 分析根據(jù)以上市場信息、經(jīng)濟(jì)等以及所處的環(huán)境和時代特點中，我們可以發(fā)現(xiàn)現(xiàn)有地塊（現(xiàn)有項目）以下優(yōu)勢，劣勢，機(jī)會點和威脅點；u S優(yōu)勢分析A. 整個經(jīng)濟(jì)業(yè)態(tài)多元化，貿(mào)易頻繁，經(jīng)濟(jì)繁榮穩(wěn)定，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境整體局勢良好；B. 本項目的周邊環(huán)境和周邊設(shè)施完備，土地價值高，是高端產(chǎn)品的基礎(chǔ)保障；C. 港口城市，經(jīng)濟(jì)持續(xù)性強(qiáng)，城市進(jìn)入快速發(fā)展期，商業(yè)，服務(wù)業(yè)和港口貿(mào)易的快速增長帶動酒店的整體需求；D. 張家港城市發(fā)展的趨向是汽車經(jīng)濟(jì)時代，為高端投資產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)式酒店這個產(chǎn)品提供了長期發(fā)展的土壤。O機(jī)會分析A. 工業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，企業(yè)對商務(wù)酒店需求增加，給酒店行業(yè)一個長足的發(fā)展空間；B. 周邊城市的發(fā)展，帶動張家港當(dāng)?shù)叵M群體的投資意識；C. 張家港改革開發(fā)的勢頭良好，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)大環(huán)境的穩(wěn)步發(fā)展，有利于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也有利于酒店行業(yè)朝著更好的方向發(fā)展；u T威脅分析A. 產(chǎn)權(quán)式酒店銷售在張家港還是首例，大眾的接受程度還不確定；B. 市場的接受度不能確定；C. 房產(chǎn)大勢的影響是否輻射到張家港的投資產(chǎn)品，影響程度的大小還不確定；第三章 定位篇項目定位根據(jù)前二章的描述，我司認(rèn)為下列定位是較為適合的：為張家港商務(wù)人士服務(wù)面對江浙投資精英集餐飲、休閑、娛樂、商務(wù)、服務(wù)、住宿多功能為一體的精裝修、四星級、產(chǎn)權(quán)式豪華酒店客戶定位綜合前面的分析我們可以推斷出我們的消費群體為以下幾類人群，其消費習(xí)慣，心里，結(jié)構(gòu)如下1） 張家港國家公務(wù)員 年齡在2545歲之間，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有投資意向和觀念，還沒有找到很好的投資渠道，沒有多余時間管理自己的物業(yè)，圖方便和省心的投資方式；所占比例較大——估計在30%左右2） 張家港收入較高的職員 年齡在2545歲之間，有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，有投資意向和觀念，還沒有找到很好的投資渠道，沒有多余時間管理自己的物業(yè)，圖方便和省心的投資方式；和公務(wù)員很雷同，所占比例不大，15%左右。并注重投資數(shù)據(jù)。從上面的表格比較中，我們也不難發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)權(quán)式酒店的投資是最為省心，同時具有較高回報的投資渠道。酒店現(xiàn)有各類套房、高級商務(wù)間及標(biāo)準(zhǔn)間在內(nèi)的各類；擁有中西餐廳、宴會廳、風(fēng)味廳等用餐點；多功能廳是舉辦新聞發(fā)布會、產(chǎn)品展示會及各類培訓(xùn)會議等各類商務(wù)會議的理想場所。餐飲系列： 推出中餐和西餐相配合的餐飲， 滿足商務(wù)人士的高品位，還將把餐飲文化進(jìn)行傳播，把餐飲消費和文化消費相結(jié)合；休閑、娛樂功能： 咖啡廳：為商務(wù)人士一個比較愜意的休息環(huán)境，還能夠在休閑中進(jìn)行一個基礎(chǔ)的商務(wù)聯(lián)絡(luò)， KTV娛樂：提供輕松的娛樂環(huán)境，緩解商務(wù)人士的工作疲勞，達(dá)到其輕松工作和娛樂的效果；商務(wù)、服務(wù)功能；我們在8樓設(shè)置專業(yè)的商務(wù)大廳，其是集會議，恰談，演講多功能為一體的商務(wù)中心；配合商務(wù)人士高效工作；設(shè)立票務(wù)中心、租車、復(fù)印等系列的商務(wù)配套服務(wù)；住宿功能： 房間的劃分按照個人對臥室空間的合理要求進(jìn)行劃分； 內(nèi)部的裝修精致幽雅，把住宅的舒適感充分體現(xiàn)，滿足商務(wù)人士對家歸屬感的要求；以上的產(chǎn)品設(shè)計都將是主要以商務(wù)人士也就是最終的消費者為出發(fā)點，以滿足他們的需求為目標(biāo)，根據(jù)這類消費群體的消費特點進(jìn)行設(shè)計，提高各項服務(wù)質(zhì)量，利于后期的經(jīng)營，也利于提升整體物業(yè)的品質(zhì)。 周邊沒有雷同產(chǎn)品178。產(chǎn)品的稀缺性恰好可以反映出其216。 2）類比方式定價法周邊的普通住宅的房價在40005000元不等，綜合本項目的裝修，建筑體，本項目是以酒店方式劃分，室內(nèi)面積的在50左右，綜合內(nèi)部的配套服務(wù)等故此其價位應(yīng)在：6000左右根據(jù)以上二種定價方式，同時考慮到市場的因素，我司建