【正文】 2（1）建筑工程：此處的建筑工程，已經剝離了外立面裝飾、外墻保溫、防水等項目，所以，影響造價水平的因素集中在設計的經濟性上，即鋼筋和砼的用量，以及屋面造型。（7）地下室的機電工程，機電成本可以說是個無底洞，管理得好也可以更經濟，而且對于地下室還涉及到很多要與政府壟斷行業(yè)的承建范圍接駁，所以在設計上需要注意以下幾點：a. 做好管線綜合平衡，防止不必要的設計變更和現(xiàn)場修改，以致造成浪費；b. 對于電氣部分，有條件的機電圖紙最好能和電力設計院的外電設計相匹配（至少需要機電設計單位了解電力設計院當?shù)刈龇ǎ@樣防止兩者之間的差異較大，而使機電成本無法控制；c. 合理設置水泵房、消防等控制中心位置，以最適合的位置以減少各管路長度；d. 合理選用各管材：預埋的電線管用PVC管，從橋架接至末端設備之間的管段用鍍鋅電線管（當?shù)赜袕娭埔?guī)定的除外）；給排水的管材也是，PVCU排水管不需要用加厚的就不要用加厚的；消火栓和噴淋給水管能用國標鍍鋅鋼管的就不要使用加厚鍍鋅鋼管等等。（5）如果能做成自然通風的地下室，那么在機電工程上，將會節(jié)省相當?shù)馁M用。天花因為有大量的梁，遇有頂板覆土時，因為梁需要加高。（2）墻柱面在用涂料時，可以考慮將膩子工序省略，只刷涂料，雖然涂料用量可能會增加，但膩子工序更貴。我們強調，防水層不準做兩道，如果你怕漏，從施工管理上找原因，而不準通過額外花費來補自己管理上的漏洞。（9）防水工程：一般來說，我們只設計外防水。地面是不是一定要做一層專用油漆或硬化面層，要視項目檔次而定，不能連低檔樓盤都這么做。有很多甲級寫字樓和五星級酒店，它的地下室水平，遠遠沒有我們中海的水平高，哪怕我們的項目是個中檔定位的項目。（6）土方工程：對于土方工程量較大的項目分期，土方管理是一門學問，也容易被大家忽視，需考慮到開挖土方的可利用性。我們建議控制覆土厚度，在地下室頂板部位，不要安排消防通道和大型苗木。－。當然跟層數(shù)也有關系，層數(shù)多，攤銷下來的指標就很底。因為：一、地下室的面積，我們總是希望越小越好，最好不建；二、最小面積的地下室如果在項目占地面積足夠大的情況下，自然大家只會做一層，而不會設計成兩層，相反如果項目占地面積小，要想獲得足夠數(shù)量的地下室面積，自己只能向地底下要空間。（2）地下室的層數(shù)：一般來說，地下室的層數(shù)多一些，比如2－3層，其經濟性會比1層要好，因為底板和頂板這些造價高昂的構件將會被分攤。對于低樓層建筑使用獨立柱基，是很經濟的。我們部門曾經發(fā)出過一份通報，某個項目的別墅樁基礎工程的造價超過400元／m2，究其原因是樁數(shù)太密，承載力太高。在某些情況下，抗撥樁可以用錨桿來代替，經濟性顯著。相對來說，換土之后如果能利用天然地基，是相當節(jié)省的，但是，這種方案具有明顯的地區(qū)特征，不是每個城市都可以效仿的。以建筑物基底計算的樁基礎工程，其造價為600－800元／m2。這是不可取的。能不能有什么巧辦法來降低這一部分的造價？因后面講到地下室還會涉及到土方工程，這個問題留到后面一并解決與回答。場地的現(xiàn)狀，直接決定它的成本水平。一、按照成本科目，逐一分析各項成本。：一般水平，按建筑面積計算，單方造價在2050元／m2。（1）比如，如果存在“場地土方工程”這一項的話，比如坡地項目，或未能進行三通一平交地的項目，其造價水平就高。另一個注意點就是圍墻，我們曾經有某個項目的臨時圍墻分判花掉三個月的時間，現(xiàn)在聽上去大家可能覺得比較難以理解，問其原因就是設計對于圍墻的方案遲遲未定，反復修改，當然不排除這個地塊的地理位置、地面以下的地質有問題，所以方案會不斷修正，但對于大多數(shù)項目，至少是同一個地區(qū)公司的項目來講，臨時圍墻的標準化肯定不是難事，這樣可以節(jié)省我們很多無謂的時間損耗，想想三個月的工期就因為臨時圍墻工程而消耗掉是多么痛心的事情。：對于樁基工程，以總建筑面積為單位計算，目前的造價水平是80－120元／m2?；A工程的造價水平，顯得較為剛性。（2）樁基礎：它的造價水平與樁的種類有關。在樁基礎工程施工中，需注意樁機數(shù)量、打樁順序與樁長記錄，尤其是樁長記錄。根據(jù)規(guī)劃設計中心葉總意見，完全可以減少樁數(shù)量而用一塊較厚一些的“板”來作上部柱子的支撐體。：地下室工程的造價，一般是2,200－3,000元／m2。但是，也會出現(xiàn)另外一種情況，因為地下室太深，基坑費用加大，將會增加地下室的單方造價，同時，施工周期也較長，基坑安全風險也將大增。（3）設計的經濟性：具體地體現(xiàn)上鋼筋和砼的用量指標上，這一點極其關鍵！是地下室建造成本控制的核心！。想說明的是，我們在08年8月底下發(fā)的《限額審批意見》中對于鋼筋與砼指標含量沒有提出具體的限額數(shù)據(jù)，原因是全國各個地區(qū)的抗震等級、地質條件、人防要求等很多因素不一致，但應該來說在同一個區(qū)域相對有一定的規(guī)律，或者說研究起來更有指導意義，文中提出請各個區(qū)域來進行研究并細化具體指標。因為有覆土，將直接影響到頂板部位的梁的高度和板的厚度，以及配筋加大。（5）基坑支護：涉及到經濟性，在能夠保證安全的情況下，盡量優(yōu)化方案，追求最大的經濟性。對于開挖出來的土方，能否用于本期或該項目的前期回填；仍需外運的土方，若能聯(lián)系到某些項目正需要大量回填，盡可能 “變廢為寶”，可減少工程造價。這也是中?！疤珜嵲凇钡囊环N表現(xiàn)。建設只有高檔樓盤才考慮面層處理。在外防水上，有不少地區(qū)公司將底板防水層省掉。地下室哪些部位在設計上做法上可以優(yōu)化？（1）方柱比圓柱便宜。當然，地下室地涂料，也不必用好的，一般檔次的就行。每平方米的抹灰造價按12元／m2計算，對于10,000m2的地下室，如果天花抹灰面積是15,000m2，僅此一項就可以節(jié)省18萬，夠發(fā)兩個骨干員工的一年工資。比如各種風管和風機，就可以省掉。：以住宅層的單體造價為例，目前一般是1,650－1,850元／m2（不含戶內裝飾），比XXX年平均水平高出300400元/m2。住宅層在結構形式上，選擇余地不大，因為成本控制的重點集中在鋼筋和砼的用量上。目前的水平，鋼筋45－60kg/m2，／m2。（2）防水工程：此項攤至地上建筑面積一般約為2030元/m2（僅廚衛(wèi)與屋面），但有些地區(qū)還要做外墻防水上，如果外墻全部做防水，造價增加至少40元／m2。這一項費用，剛性明顯，因為數(shù)量固定，每戶一樘，目前來講一般均價在20003000元/樘，高檔一點的可能一樘門的一套鎖都需要1500元/樘，整樘門可能在5000元/樘左右，有些可能還要夾鋼板，目前知道的“最高記錄”是聯(lián)排別墅的3萬/樘。門窗造價的剛性就體現(xiàn)在這個比例上，如果這個比例已經確定了，而且已經施工了，那么就無法再修改圖紙了。目前普通型材、粉末噴涂、雙玻、較好的五金配件，門窗的平均單價是350元／m2；斷橋隔熱大約是500元／m2左右，塑鋼門窗（雙玻）大約在350400元/m2左右。目前以50mm110mm苯板保溫為主，華東地區(qū)是采用內外兩道保溫砂漿，總的來講，每平方米建筑面積的造價在80－100元／m2。如果在設計上，能夠注意立面的層次不要過多，將會大大地降低墻積比。如果要用較好的外墻磚，比如臺資廠或日資廠，材料價格估計是50元／m2，／m2。目前來看，高檔的聯(lián)排別墅整項造價以地上建筑面積計約350元/m2以下，小高層、高層物業(yè)的外立面裝飾造價在110元/m2左右，高檔的在160元/m2左右。一是欄桿不可能人為地節(jié)省，有多