【正文】 有的啞鈴狀城市格局中突圍而出，形成一種新的規(guī)模城市。 城市格局的改變：城市中心西移無(wú)疑給株洲的城市的建設(shè)發(fā)展注射了一針“強(qiáng)心劑”，它使株洲整個(gè)城市格局發(fā)生巨大變化。 三、城市規(guī)劃株洲作為湖南的工業(yè)城市，在湖南省的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有不可取代的地位，但隨著整個(gè)國(guó)家國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷加快和上升，與一些大中型城市相比，其發(fā)展還是相對(duì)緩慢的。（3）、新興業(yè)態(tài)促進(jìn)零售業(yè)發(fā)展。上半年，與上年同期相比，%。 消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮興旺。二、現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)狀況分析 株洲是一個(gè)以工業(yè)為主要中心產(chǎn)業(yè)的城市，共有工業(yè)企業(yè)1258家，城市的支柱產(chǎn)業(yè)以檸檬酸、煙草類、酒類和平板玻璃為主。目前，河西區(qū)與高新技術(shù)區(qū)采用“兩套班子，一套人馬”，努力加大開(kāi)發(fā)力度、加快新區(qū)的建設(shè)速度。n 交通狀況：擁有建設(shè)路、蘆淞路、新華路、人民路等城市干道北區(qū)——城市的工業(yè)中心n 城市地位：城市重要的工業(yè)區(qū)，聚集了基本上株洲所有的大、中型廠礦企業(yè)。同時(shí)，必須指出，這些酒店已經(jīng)成為株洲當(dāng)?shù)厝酥苣┑闹匾顒?dòng)場(chǎng)所之一。因此，株洲已經(jīng)形成了中南地區(qū)最大的紡織品、日用品集散中心，其發(fā)展勢(shì)頭日益被廣東、浙江等地的商家重視。在冶金、機(jī)械、化工、建材等已形成全市性的支柱產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，介于科學(xué)前沿的新材料技術(shù)、電子信息技術(shù)、光機(jī)電一體化技術(shù)、新能源與節(jié)能新技術(shù)、生物工程技術(shù)等，在株洲初見(jiàn)端倪，正在形成新的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。1983年株洲市株洲縣漂沙井磨山發(fā)現(xiàn)6000多年前新石器早期大溪文化遺址，以及疊壓在其上的4000多年前新石器晚期龍山文化遺址。 富有的自然和礦產(chǎn)資源將是城市未來(lái)發(fā)展的動(dòng)力：境內(nèi)物產(chǎn)資源豐富，已探明的礦產(chǎn)有煤、鐵、鎢、鉛、鋅、金、錫、鈾、鉬、銅、銀、鈮、鉭、稀土、螢石、石膏、硅石土、高嶺土、石灰石、花崗巖等40余種，為有名的有色金屬之鄉(xiāng)。株洲火車站是全國(guó)五大客貨運(yùn)輸特級(jí)站之一，株洲北站是江南最大的貨運(yùn)編組站。通過(guò)對(duì)株洲初步的考察，對(duì)株洲有以下幾點(diǎn)的認(rèn)識(shí)： 城市定位為工業(yè)城市：株洲被定為全國(guó)工業(yè)重點(diǎn)建設(shè)城市之一，經(jīng)過(guò)40多年的大規(guī)模經(jīng)濟(jì)建設(shè)，已逐步形成冶金、機(jī)械電子、化工、建材等重工業(yè)為主導(dǎo)，擁有電力、煤炭、陶瓷、煙花、麻紡、塑料、皮革、服裝、森工、制藥、食品、造紙等門(mén)類齊全的新型工業(yè)體系，同時(shí)建立了一批科研機(jī)構(gòu)，各類專業(yè)技術(shù)人員占湖南省的1／7，成為湖南重要的新興工業(yè)基地。有“鐵路拉出來(lái)的城市” 之稱。第一部分 株洲城市及經(jīng)濟(jì)分析一、 城市現(xiàn)狀分析株洲概述株洲古稱建寧，位于湖南省東部，是湖南省“一點(diǎn)一線”區(qū)域經(jīng)濟(jì)帶的重要城市，也是全省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的長(zhǎng)、株、潭“金三角”一隅?，F(xiàn)轄株洲市區(qū)天元、蘆淞、荷塘、石峰四區(qū)和炎陵縣、茶陵縣、攸縣、醴陵市、株洲縣五縣（市）。 交通已是城市發(fā)展的血脈：株洲有著得天獨(dú)厚的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。千噸級(jí)船舶順湘江而行可直抵長(zhǎng)江沿岸城市。豐富的農(nóng)產(chǎn)和礦藏資源，加上氣候、土壤、地質(zhì)、植被所具有的多樣性特征，為多層次開(kāi)發(fā)提供了優(yōu)越的條件。近代，1906年，孫中山先生領(lǐng)導(dǎo)同盟會(huì)的萍（鄉(xiāng)）瀏（陽(yáng)）醴（陵）起義，1927年毛澤東同志領(lǐng)導(dǎo)的湘贛邊界秋收起義，都曾震撼中華大地。 優(yōu)勢(shì)地理位置造就新物流經(jīng)濟(jì)中心。 以人為本的服務(wù)性行業(yè)發(fā)展迅猛。各區(qū)域概述南區(qū)——運(yùn)輸中心、商業(yè)中心n 城市地位： 南區(qū)也就是株洲的中市區(qū)，是株洲最早形成的老市區(qū)，株洲市也最早形成于中市區(qū)。n 功能定位：由于工廠的聚集，形成局部的人口高密度，并且在對(duì)外交通的要道上，因此，北區(qū)也是城市未來(lái)發(fā)展的又一個(gè)商貿(mào)中心，在大力發(fā)展工業(yè)的同時(shí)商業(yè)發(fā)展也將提上日程。n 功能定位：整個(gè)城市西移發(fā)展的現(xiàn)狀，政府機(jī)構(gòu)的進(jìn)駐，奠定了河西區(qū)在未來(lái)中心城區(qū)的地位；高新技術(shù)區(qū)的繼續(xù)大力發(fā)展城市工業(yè)產(chǎn)業(yè)，可以培育出一批新興產(chǎn)業(yè)群，進(jìn)一步的加大和增強(qiáng)工業(yè)產(chǎn)值和技術(shù)；同時(shí)河西區(qū)的發(fā)展還可以帶動(dòng)服務(wù)、旅游、交通等行業(yè)，從多方面帶動(dòng)和促進(jìn)整個(gè)城市的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。其中檸檬酸的生產(chǎn)基地——湖南豐原集團(tuán)是全國(guó)知名的上市企業(yè)，而且其產(chǎn)品占全球市場(chǎng)的很大份額。消費(fèi)品市場(chǎng)運(yùn)行保持了穩(wěn)定增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)。（2）、餐飲市場(chǎng)繼續(xù)看好。今年1－5月份，株洲市限額以上批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)商品銷售收入凈額，與上年同期相比，%，%，利潤(rùn)總額也由上年同期的1679萬(wàn)元，增加到今年的3351萬(wàn)元，取得了良好的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。對(duì)于鐵路和工業(yè)對(duì)于這樣一個(gè)內(nèi)陸城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展是需要用辨證的眼光去看待，它推動(dòng)了城市的經(jīng)濟(jì)貿(mào)易發(fā)展，但從另一個(gè)角度看也阻礙著城市的發(fā)展。城市中心將重新建立，城市CBD將拔地而起。第二部分 株洲市市民生活模式描述一、現(xiàn)有生活模式簡(jiǎn)述 市民生活基本表現(xiàn)1）中高檔消費(fèi)氣氛尚未形成：株洲消費(fèi)市場(chǎng)不論從市場(chǎng)供應(yīng)來(lái)說(shuō)，還是從消費(fèi)品的選擇面來(lái)說(shuō)，僅提供了有限的中低檔的消費(fèi)用品，主要用以滿足和解決居民最基本的衣食住行的功能和要求。2）消費(fèi)市場(chǎng)缺乏熱點(diǎn)商品，未來(lái)地產(chǎn)可能走紅：一方面商品相對(duì)飽和，物價(jià)持續(xù)走低，而老百姓的錢(qián)卻越攥越緊，價(jià)格越便宜越等待觀望，買漲不買落。株洲的房地產(chǎn)業(yè)將可能成為未來(lái)幾年里株洲的消費(fèi)熱點(diǎn)。同時(shí)說(shuō)明株洲仍然缺少高新技術(shù)的公司和白領(lǐng)工作族。對(duì)于相對(duì)傳統(tǒng)而又熱情開(kāi)放的湖南人來(lái)說(shuō)，吃飯雖然是較為簡(jiǎn)單的事情，因?yàn)榧词故亲詈?jiǎn)單的土家菜也足以讓人吃得十分盡興，所以他們總是不吝于相邀于餐桌前，午市的消費(fèi)更加火暴些。據(jù)第五次人口普查資料統(tǒng)計(jì)，%。 3）、有老年人口的家庭增加較多。其中，一對(duì)老人夫婦與未成年親屬戶2640戶，％％。 城市居民生活消費(fèi)性支出6252元，增長(zhǎng)10%，從各大類指標(biāo)來(lái)看，衣著、家庭設(shè)備略有下降，可見(jiàn)居民受費(fèi)重點(diǎn)仍以滿足基本需求為主。電力、燃?xì)饧八纳a(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)，信息傳輸、計(jì)算機(jī)服務(wù)和軟件業(yè)等壟斷行業(yè)和新興的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)的職工收入在全市在崗職工中占據(jù)領(lǐng)先地位，其在崗職工平均工資分別為19091元、15821元和10792元；而農(nóng)林牧漁業(yè)和居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)在崗職工平均工資分別只有2170元和1824元。第三部分 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、房地產(chǎn)宏觀市場(chǎng)分析投資總量、開(kāi)發(fā)規(guī)模分析。這些項(xiàng)目有力地支撐了株洲市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的快速增長(zhǎng)。2002年2003年上半年增長(zhǎng)率銷售均價(jià)1035元/㎡1077元/㎡4%l 在良好的銷售業(yè)績(jī)面前，銷售的價(jià)格比較平穩(wěn)。%。從目前看，株洲市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體上仍在綠色景氣區(qū)內(nèi)進(jìn)行，發(fā)展前景比較樂(lè)觀。全省“一點(diǎn)一線”，%；金三角的長(zhǎng)沙、株洲、%，株洲占有15%。一套60平方米的住房只花1萬(wàn)元左右，而且上市交易就可賣到23萬(wàn)元左右，若再補(bǔ)上3萬(wàn)元左右，就可以住上寬敞明亮的新房。銷售轉(zhuǎn)旺，也帶動(dòng)了房?jī)r(jià)回升，據(jù)測(cè)算，％。也有不少實(shí)力雄厚的人士熱衷購(gòu)買豪華型住宅如復(fù)式樓及超豪華型住宅如別墅等，這種消費(fèi)觀念的改變，使株洲市近半年來(lái)特別是一季度株洲市中高檔住宅銷售迅速增長(zhǎng)。隨著國(guó)家各項(xiàng)改革措施的逐步出臺(tái)，人們的投資觀念日漸濃烈。隨著房地產(chǎn)業(yè)的逐步升溫，商業(yè)用房的價(jià)格將還會(huì)進(jìn)一步上揚(yáng)。由于多重因素的影響，土地價(jià)格上升已是必然。今年株洲市舉行了兩次房地產(chǎn)交易展示會(huì)，規(guī)模之大，銷售成績(jī)之好為歷年所不及。由于交易量上升的推動(dòng)，再加上今年推出的樓盤(pán)不論是地域、房型、面積以及配套設(shè)施和服務(wù)等方面都優(yōu)于去年，雖然房?jī)r(jià)還略有上升，但購(gòu)房者仍絡(luò)繹不絕。由于各種公司特別是類似律師事務(wù)所這些收入層比較高的單位，一般都租賃酒店、大廈的高標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓辦公，也推動(dòng)了該類房屋租賃價(jià)格的上漲。通過(guò)近三年多的開(kāi)發(fā)建設(shè)，現(xiàn)建有商住樓20棟，別墅68棟，居住人口2600多人。南。珠江花園小區(qū)東臨珠江南路，西鄰長(zhǎng)江西路，北至炎帝廣場(chǎng)，天臺(tái)公園1000米,南臨鑿石公園及湘江清風(fēng)碧波，環(huán)境優(yōu)美。建設(shè)用地27784㎡，總建筑面積76011㎡，%，總戶數(shù)400，由5棟916層電梯高層、2棟6層多層及幼兒園、老人活動(dòng)中入臨街商鋪組成。其房地產(chǎn)的發(fā)展水平及發(fā)展速度都遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他區(qū)域。（二）、開(kāi)發(fā)類型天元區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的一大特點(diǎn)就是多層、小高層、別墅混合開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目比較普遍，既使一些檔次比較低的樓盤(pán)也都出現(xiàn)多層與別墅混合開(kāi)發(fā)的現(xiàn)象。具體部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格如下：項(xiàng)目名稱產(chǎn)品類型主力面積（㎡）均價(jià)（元/㎡）備注湘銀小區(qū)多層901201550小高層1001301600海創(chuàng)項(xiàng)目STOW分析優(yōu)勢(shì)：城市房地產(chǎn)市場(chǎng)處于剛剛起步的階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)還不是十分激烈，同時(shí)，市民對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展有所認(rèn)識(shí)，市場(chǎng)的鋪墊不需太多的氣力和引導(dǎo)；項(xiàng)目位于天元區(qū)政府對(duì)面，與新建的株洲市政府咫尺相臨，具有一定的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，未來(lái)的具有較大的升值潛力；政府對(duì)于天元區(qū)建設(shè)的大力支持，使項(xiàng)目周邊的配套的日趨完善；有當(dāng)?shù)卣拇罅χС郑槐竟镜钠放苾?yōu)勢(shì)和豐富的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)；劣勢(shì)：項(xiàng)目前期拆遷的和規(guī)劃的不確定，可能會(huì)給項(xiàng)目帶來(lái)一定的抗性；原有的工廠是否會(huì)影響地塊土質(zhì)不明確，可能對(duì)項(xiàng)目成本有一定的影響因素；項(xiàng)目配套有欠缺，要成為成熟區(qū)域尚需時(shí)日，將對(duì)本項(xiàng)目有一定影響。株洲方面提供成本僅為10元/㎡，即十分簡(jiǎn)單的綠化工程費(fèi)用，而其他費(fèi)用全部向消費(fèi)者另外收取。由于整個(gè)投入的資金量并不大，因此第一年所有資金來(lái)源“公司自籌資金3200萬(wàn)元”，用于土地購(gòu)置的第一筆款、勘測(cè)設(shè)計(jì)、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備及交納部分政府規(guī)費(fèi)等并啟動(dòng)項(xiàng)目達(dá)到預(yù)售條件進(jìn)行預(yù)售并減輕開(kāi)發(fā)資金壓力；第二年資金主要來(lái)源商品房預(yù)售收入，陸續(xù)回籠資金并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。假定本項(xiàng)目的總投資額不變，且售價(jià)與收款進(jìn)度如基準(zhǔn)方案所設(shè)：銷售率為70%的現(xiàn)金收入為11630萬(wàn)元，而項(xiàng)目的投資額為10406萬(wàn)元，現(xiàn)金收入大于投資總額，因此該項(xiàng)目的盈虧平衡點(diǎn)肯定小于70%，證明項(xiàng)目是比較安全的?；?準(zhǔn)方 案售價(jià)變動(dòng)建安成本變動(dòng)10%5%5%10%10%5%5%10%凈現(xiàn)值271314012057336940252776274426822650凈現(xiàn)值升降幅48%24%24%48%%%%%投資利潤(rùn)率26%%%%%%%%%投資利潤(rùn)率升降幅48%%24%%%%%% %時(shí)，該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值將達(dá)到臨界點(diǎn)為零，此時(shí)如果再降價(jià)將會(huì)虧本；%，該項(xiàng)目的凈現(xiàn)值將達(dá)到臨界點(diǎn)為零，此時(shí)如果再增加成本投入將會(huì)虧本。因?yàn)?，以上因素將直接?dǎo)致消費(fèi)者對(duì)該項(xiàng)目的認(rèn)同度和信任度，對(duì)整個(gè)后期的資金回籠和項(xiàng)目的達(dá)到自有資金的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)有至關(guān)重要的因素。第二、 融合性原則。外部的物質(zhì)構(gòu)造只是項(xiàng)目設(shè)計(jì)的形，而內(nèi)部文脈的延續(xù)與設(shè)計(jì)才是其神，也是居住城市所追求的城市本源的東西。明晰的空間層次格局，可以做到景觀資源利用的最大化，同時(shí)其本身也是一種空間上的景觀構(gòu)筑。第六、 創(chuàng)新性原則。這些突出的問(wèn)題和現(xiàn)狀，直接影響到本案的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)定位。(一)、環(huán)境，何去何從？“綠化=環(huán)境、綠化=綠化率”目前的株洲房產(chǎn)，當(dāng)談及環(huán)境市，條件反射的就是綠化。在這里有些小區(qū)只要花每個(gè)平方10元就可以完成整個(gè)環(huán)境，可以想象這樣的綠化的內(nèi)容。(二)、歐式、現(xiàn)代，誰(shuí)更有生命力？時(shí)尚已經(jīng)成為簡(jiǎn)約的時(shí)尚，后現(xiàn)代主義漸漸成為這個(gè)社會(huì)的主流。本案正對(duì)天元區(qū)政府，只有追求建筑風(fēng)格與的周邊建筑風(fēng)格相似，才能使建筑更為和諧。且看在“海創(chuàng)”