【正文】 崗職工人平工資6165元，同比增加929元，%。2） 行業(yè)之間收入差距繼續(xù)擴大。電力、燃氣及水的生產(chǎn)和供應(yīng)業(yè)，水利、環(huán)境和公共設(shè)施管理業(yè)，信息傳輸、計算機服務(wù)和軟件業(yè)等壟斷行業(yè)和新興的朝陽產(chǎn)業(yè)的職工收入在全市在崗職工中占據(jù)領(lǐng)先地位，其在崗職工平均工資分別為19091元、15821元和10792元；而農(nóng)林牧漁業(yè)和居民服務(wù)和其他服務(wù)業(yè)在崗職工平均工資分別只有2170元和1824元。最高行業(yè)平均工資與最低行業(yè)平均工資之差由上年的12351元增加至今年的17267元，差額增大4916元。小結(jié)：根據(jù)“恩格爾”指數(shù)表明一個城市的主要消費和娛樂以餐飲為主，說明此城市的整體消費和生活水平偏低。隨著整個城市的建設(shè)步伐不斷加快，和經(jīng)濟的快速發(fā)展，建立一個多元化層次消費的體系是不容忽視的。第三部分 房地產(chǎn)市場分析一、房地產(chǎn)宏觀市場分析投資總量、開發(fā)規(guī)模分析。2002年上半年2003年上半年增長率投資開發(fā)量%房地產(chǎn)企業(yè)80家90家%原來按管理渠道劃分的一些本屬基本建設(shè)投資的項目，如城市廣場建設(shè)、商業(yè)步行街等城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也進入了房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)領(lǐng)域，加上停建多年的“爛尾樓”復工及舊城改造項目的實施直接拉動了房地產(chǎn)開發(fā)投資額的增長。開發(fā)理念的不斷創(chuàng)新，也帶來了商品房銷售市場的繁榮；今年株洲市房地產(chǎn)開發(fā)一個明顯特征是，投資規(guī)模大，其中已開工的上億元項目9個。；華中房地產(chǎn)投資2億元興建的“中國服飾城”，5000萬元以上項目投資27個，%。這些項目有力地支撐了株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資的快速增長。銷售情況分析2002年上半年2003年上半年增長率商品房預售面積%預售住宅20萬平方米%，實際銷售面積48%住宅銷售面41%商業(yè)用房268%l 從預售情況我們可以看到：2003年上半年即期市場狀況比往年好，住宅市場活躍。l 從實際銷售面積的情況看到，個人購房積極性空前高漲。售價較平穩(wěn)，空置有所下降。2002年2003年上半年增長率銷售均價1035元/㎡1077元/㎡4%l 在良好的銷售業(yè)績面前，銷售的價格比較平穩(wěn)。%，二季度恢復到100%。，使株洲市商品房銷售的綜合平均價由去年的1035元/平方米增加到1077元/平方米，但仍低于湖南省平均水平(1546元/平方米)。l 購房需求的不斷擴大，使空置率繼續(xù)下降，一年以上的空置面積消化速度加快，，%。%。投資主體結(jié)構(gòu)日趨合理2003年增長倍數(shù)有限責任公司和股份有限公司占完成投資44%， ；中私營和個體投資， %集體投資， %%；外商投資增長%，l 非國有投資見旺，土地投入多。上半年株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資如此火爆，民間投資占有較大比重，使投資主體結(jié)構(gòu)日趨合理。民間投資比重加大的說民房地產(chǎn)市場活躍l 株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資的方向主要集中在三個方面：增幅最大的是土地開發(fā)，%，增幅達11倍，其二是商品房投入占59%，；其三是土地購置費，%，%。從目前看，株洲市房地產(chǎn)開發(fā)整體上仍在綠色景氣區(qū)內(nèi)進行，發(fā)展前景比較樂觀。株洲房地產(chǎn)市場整體運營良好。今年株洲市房地產(chǎn)開發(fā)投資主要指標高于全省平均水平。從開發(fā)總量來說，%，排名超過常德，居全省第二，增長速度提前三位，居第五；從銷售情況看，；總量居全省第2位；，總量居全省第3位。全省“一點一線”，%；金三角的長沙、株洲、%，株洲占有15%。二、城市住宅市場分析 住宅市場總體描述房改政策推動——經(jīng)濟型住房銷售增長迅速。在2001年4月,株洲市正式出臺就房改房上市交易的有關(guān)政策局以來，使那些住房面積較小、居住環(huán)境較差的居民戶可以用“以舊換新”的方式來改善自己的居住條件。那么，需要“以舊換新”的“房改房”究竟有多少呢？據(jù)市房產(chǎn)局統(tǒng)計：株洲市共有公有住房面積38萬平方米，已按房改政策賣出約26萬平方米，這部分住房絕大部分是80年代前后建造的磚木或磚混結(jié)構(gòu)的低標準住房，已不符合現(xiàn)階段居民的居住要求，并且這部分公房的購買者絕大部分是有一定經(jīng)濟條件的老職工和機關(guān)干部，具有更新住房的能力，而且他們的舊房購價每平方米約為250元左右。一套60平方米的住房只花1萬元左右，而且上市交易就可賣到23萬元左右，若再補上3萬元左右，就可以住上寬敞明亮的新房。26萬平方米的舊房，如果更新30％，對株洲市房地產(chǎn)業(yè)來說是一個巨大的消費市場。雖然房改房上市交易的政策還未出臺，但人們的購房積極性已充分調(diào)動起來了，為了配合住房制度的改革和房改房上市政策的出臺，株洲市適時地推出了經(jīng)濟實用住房，在稅費上予以減免，使得房價較其他類型住房更低和更優(yōu)。據(jù)統(tǒng)計：，％。銷售轉(zhuǎn)旺，也帶動了房價回升，據(jù)測算，％。消費觀念轉(zhuǎn)變——高檔住房由冷轉(zhuǎn)俏。株洲市是一個工業(yè)城市，部、省級企業(yè)星羅棋布，由于生產(chǎn)規(guī)模大，職工人數(shù)多，再加上資金雄厚，占地面積大的優(yōu)勢，大都建造了一定規(guī)模的家屬區(qū)，住房條件相對優(yōu)越。隨著生活水平的提高和收入的增加，人們的消費觀念在發(fā)生巨大的變化，在一般家用電器已飛入尋常百姓家的同時，再擁有一套寬敞的住房已成為眾多中等收入戶的心愿，以舊房換新房、以小房換大房的住房消費方式已被大多數(shù)人認同，不少新婚男女和中年夫婦，積累資金最大的用途就是購置一套滿意的住房。也有不少實力雄厚的人士熱衷購買豪華型住宅如復式樓及超豪華型住宅如別墅等，這種消費觀念的改變，使株洲市近半年來特別是一季度株洲市中高檔住宅銷售迅速增長。不少房地產(chǎn)商也抓住這個機遇，開發(fā)了一大批適應(yīng)中等偏上收入戶家庭的房型，取得很好的經(jīng)濟效益，如合泰房地產(chǎn)由于開發(fā)了大戶型商住樓（130平方米以上），一季度銷售收入較去年增長23％。株洲市火炬房產(chǎn)公司開發(fā)的東方花園316戶，計33578平方米，半年之后全部售空，2000年10月1日動工的72戶，計8610平方米住宅現(xiàn)已售出25％。協(xié)力房地產(chǎn)公司開發(fā)的碧玉花園擬建造別墅432棟，前去詢問的客戶也絡(luò)繹不絕投資觀念漸濃——商鋪炙手可熱。隨著國家各項改革措施的逐步出臺，人們的投資觀念日漸濃烈。由于銀行利率的下調(diào)和股市行情的起伏不定，存款和入市一個回報太低，一個風險太大，購買商鋪便成了人們的另一條投資途徑。據(jù)調(diào)查，近一段時間來，購買商鋪的客戶越來越多，一般商品房建好后，客戶一般是住房商鋪同時購買，商鋪總是在住房銷售30％左右就已告磬。據(jù)統(tǒng)計，較去年增長7倍多，商鋪熱銷帶動商業(yè)用房價格迅速回升，據(jù)測算，％。隨著房地產(chǎn)業(yè)的逐步升溫，商業(yè)用房的價格將還會進一步上揚。城市建設(shè)和改造使土地價格增值去年下半年以來，城市建設(shè)和城市改造已在城區(qū)及城鄉(xiāng)結(jié)合部如火如荼地開展起來，如株洲二橋的貫通，使株洲的市內(nèi)交通形成一個四通八達的內(nèi)環(huán)線，株洲三橋的破土動工，也預示著湘江兩岸城郊的發(fā)展將快速向都市化靠攏。在新的城市規(guī)劃范圍之內(nèi)的城郊結(jié)合部的工業(yè)區(qū)（如棉紡廠的工業(yè)五區(qū)）、住宅區(qū)特別是別墅區(qū)、商業(yè)區(qū)（新建的汽車交易大市場）等都使株洲城區(qū)在逐步向城郊延伸，從而使這些地段的地價迅速上升。尤其是最近出臺的土地管理辦法規(guī)定個人不允許私自出讓和購買土地，只有具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格的開發(fā)企業(yè)在規(guī)劃的范圍內(nèi)統(tǒng)一進行土地和房地產(chǎn)的交易和開發(fā)，從而杜絕了土地交易的隨意性和房地產(chǎn)開發(fā)的盲目性。由于多重因素的影響，土地價格上升已是必然。今年三季度以來，株洲市綜合地價約上漲三個百分點左右。房交會對房屋銷售價格的上升起了推動作用。地價的回升推動了商品房交易及商品房價格的上漲，聲勢浩大的房產(chǎn)交易會更是對商品房的交易起到了推波助瀾的作用。今年株洲市舉行了兩次房地產(chǎn)交易展示會，規(guī)模之大，銷售成績之好為歷年所不及。一些規(guī)模較大、實力較雄厚的房屋開發(fā)商將地域優(yōu)良、設(shè)計精美的樓盤制作成模型，放置在展位上向消費者展示，并配有專車免費接送購房者到實地勘查，同時實行一條龍銷售服務(wù)，當場議價，當場辦齊各種手續(xù)，這種銷售方式被房地產(chǎn)業(yè)界和消費者稱為“房產(chǎn)超市”。由于銷售方式靈活、交易手續(xù)簡化，商品房成交火爆。據(jù)統(tǒng)計，僅7月份在市房產(chǎn)大樓落成典禮的房交會上三天成交額就達2億元。由于交易量上升的推動，再加上今年推出的樓盤不論是地域、房型、面積以及配套設(shè)施和服務(wù)等方面都優(yōu)于去年，雖然房價還略有上升，但購房者仍絡(luò)繹不絕。經(jīng)濟回暖帶動租賃業(yè)繼續(xù)看好今年三季度以來，株洲市經(jīng)濟出現(xiàn)了逐月回升的好勢頭，其中三產(chǎn)業(yè)的回升更為強勁，從而帶動了租賃業(yè)繼續(xù)升溫，價格也有上漲。據(jù)統(tǒng)計 ，三季度，％，％。住宅租賃價格上漲主要是外地來株洲工作和做生意的人口增加，這部份人群或一家多口租住一套住房，或幾位同事、朋友合租一套住宅，比住旅館既方便又安全。由于各種公司特別是類似律師事務(wù)所這些收入層比較高的單位，一般都租賃酒店、大廈的高標準寫字樓辦公，也推動了該類房屋租賃價格的上漲。據(jù)統(tǒng)計，％。 部分樓盤簡析以下列舉的是目前株洲相對成熟的居住社區(qū)。湘銀社區(qū)位于株洲市天元區(qū)長江北路規(guī)劃二十區(qū)，總面積120,290㎡，其中住宅面積95000㎡，綠化總面積46000㎡，人均綠化面積18㎡，道路面積8000㎡。通過近三年多的開發(fā)建設(shè)，現(xiàn)建有商住樓20棟，別墅68棟，居住人口2600多人。社區(qū)內(nèi)道路平整寬闊，游泳池、網(wǎng)球場、幼兒園、會所等基礎(chǔ)配套設(shè)施完整。金橋商住區(qū)位于株洲市蘆淞區(qū)橋頭，建寧港南岸。同市內(nèi)幾大著名市場一衣帶水、唇齒相依。金橋商住區(qū)占地面積14600平方米，總建筑面積26700平方米，其中金橋五金電器燈飾大市場鋪面2000平方米，住宅24000平方米，地下車庫1300平方米。碧玉花園位于蘆淞區(qū)省道1815線旁，距株洲市電腦市場3公里，占地276畝擬建別墅320棟。東面為小區(qū)大門直通1815線。南。西。北三面均是纏綿不斷的自然山體環(huán)繞，綠色山林起伏不斷，景色幽雅，空氣清新。小區(qū)規(guī)劃依山就勢，視野開闊，小區(qū)綠地率達56%，是株洲市目前最大的純別墅小區(qū)，也是典型的綠色低密度生活小區(qū)。珠江花園株洲市高新區(qū)珠江南路，占地245畝，建筑面積十五萬平方米，是株洲華晨房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司開發(fā)的集多層住宅、別墅、門面于一體的高檔小區(qū)。小區(qū)東臨珠江南路，西鄰長江西路，北至炎帝廣場，天臺公園1000米,南臨鑿石公園及湘江清風碧波，環(huán)境優(yōu)美。小區(qū)配套設(shè)施完善，內(nèi)設(shè)幼兒園、超市、籃球場、門球場；水、電、煤氣、有線電視,寬帶網(wǎng)入戶；該項目于二00二年十二月全面完工，90％以上住宅已認購。聯(lián)誼家園地處株洲河西長江北路，在秉承聯(lián)誼新村一期的開發(fā)理念后，在株洲聯(lián)誼房地產(chǎn)開發(fā)有限公司傾力打造，三期也在規(guī)劃中。建設(shè)用地27784㎡，總建筑面積76011㎡，%，總戶數(shù)400，機動車位170。親親家園由上海臻隆房地產(chǎn)咨詢公司擔綱建筑規(guī)劃設(shè)計，景觀設(shè)計由上海VTA景觀設(shè)計公司設(shè)計，設(shè)計中從業(yè)主的生活需求出發(fā)，小區(qū)規(guī)劃以交流、休憩、生活三大需求為根本。由5棟916層電梯高層、2棟6層多層及幼兒園、老人活動中入臨街商鋪組成。三、項目分析區(qū)域概況描述地理位置：株洲天元區(qū)（高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)）位于株洲市內(nèi)湘江河段的西岸，三面環(huán)江，地勢平坦，與市中心一橋相接，地理環(huán)境十分優(yōu)越，極富開發(fā)潛力。路 交 通：高新區(qū)交通十分便捷，距京廣、浙贛；道路網(wǎng)絡(luò)縱橫交織，城區(qū)道路基本形成，區(qū)內(nèi)連接北京至珠海高速公路和北京至廣州107國道的天易公路正在興建，天臺山路與上海至昆明的320國道相連；民航至長沙黃花國際機場60公里，距大托鋪貨