【正文】 .......................................................... 24 3． 建設(shè)風(fēng)險 .................................................................................................... 25 4． 經(jīng)營風(fēng)險 .................................................................................................... 25 5． 市場風(fēng)險 .................................................................................................... 25 6． 競爭風(fēng)險 .................................................................................................... 25 7． 突發(fā)事件和不可抗力風(fēng)險 ............................................................................ 26 一、 項目概況 （一） 項目背景 隨著合肥的大發(fā)展，合肥的高星級酒店日益增加，但是日后的合肥中心之一濱湖新區(qū)卻缺乏相對應(yīng)的高星級酒店，市場發(fā)展?jié)摿Υ蟆?內(nèi)容偏少 康樂旅游管理 第二組 4 （二）項目概述 項目名稱 合肥市濱湖新區(qū) Dear 酒店 可以增加 對名稱的“釋義” 項目的建筑規(guī)模和內(nèi)容 合肥市濱湖新區(qū) Dear 酒店，屬于五星級高級商務(wù)旅游酒店 。“現(xiàn)有產(chǎn)品，再論證其合理性”不是可行性分析報告 。 經(jīng)初步核算， 20xx 年合肥市生產(chǎn)總值達(dá) 億元，同比增長 %，分別高于全國、全省 和 3 個百分點，連續(xù)七年保持在 17%以上，增速有望繼續(xù)位居全國省會前列、中部省會城市第一。社會消費品零售總額總量和增速均位康樂旅游管理 第二組 6 居全省第一。全年新開工項目3380 個，其中億元以上項目 222 個，比上年增加 29 個。 招商引資增速超六成 企業(yè)經(jīng)濟效益上升 。 全年，合肥市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)利稅總額 億元，增長 %；利潤總額 億元，增長 %。 居民收入穩(wěn)步增長 CPI 上漲 % 。 20xx 年，合肥市居民消費價格上漲 %，分別低于全國、全省漲幅 和 個百分點。本案五星級酒店的 “商務(wù) +會議 +休閑”定位符合城市總體發(fā)展規(guī)劃，假設(shè)本項目引入較高的國際化品牌酒店，對酒店的經(jīng)營有一定的推進作用。 （ 2）地區(qū)間經(jīng)營狀況不平衡，季度性因素影響明顯。 本部分的意義？缺少數(shù)據(jù)！??！ （二）市場宏觀背景 與 上一部分的區(qū)別在哪里？數(shù)據(jù)？ 合肥市 20xx 年經(jīng)濟分析 (1)生產(chǎn)總值規(guī)模繼續(xù)擴大，增長速度再創(chuàng)新高。 (5)出口逐月回升，增速明顯加快。 (9)企業(yè)景氣上升，信心指數(shù)提高。 二星級酒店 104 家，平均房價為 元 /間夜，平均出租率為 %。 在全國 50 個重點旅游城市星級酒店各項數(shù)據(jù)中，合肥市星級酒店表現(xiàn)“搶眼”。 四星級酒店 10 家，平均房價為 元 /間夜，平均出租率為 %。 （三）區(qū)域市場分析 項目所在區(qū)域濱湖新區(qū)市場分析 濱湖新區(qū)是合肥“ 141”城市空間發(fā)展戰(zhàn)略，即“一個主城區(qū)，四個城市組團，一個濱湖新區(qū)”的重要組成部分，規(guī)劃范圍為南依巢湖，北靠南二環(huán)路，西接上派河、合安高速，東臨南淝河，總面積約 196 平方公里。 依托經(jīng)開區(qū)。按照“四個優(yōu)先” 的原則，截至目前，累計完成投資突破 300 億元，一個基礎(chǔ)設(shè)施較為完備、社會事業(yè)初具規(guī)模、拆遷群眾安定和諧、人氣逐步匯集的新城區(qū)已經(jīng)初展英姿。 濱湖新區(qū)始終把營造人氣擺在突出的位置，著力引進大型商業(yè)、生活娛樂項目，合肥百大合家福超市率先進駐濱湖新區(qū)， 40 萬平方米的 Shopping Mall 已建成交付，一批星級酒店、文化娛樂設(shè)施等項目將陸續(xù)開門營業(yè)， 20xx 年 3 月27日， 8 萬平方米的居然之家率先開業(yè)， 4 月 25 日， 2萬平方米的永輝 超市將投入試營業(yè)。 ．創(chuàng)新理念，努力建設(shè)環(huán)境友好、資源節(jié)約型新區(qū) 以“湖城共生”作為濱湖新區(qū)建設(shè)的首要目標(biāo)，濱湖新區(qū)突出生態(tài)環(huán)保，建設(shè)一個綠色新城，目標(biāo)就是要建成全省乃至全國環(huán)境友好型和資源節(jié)約型社會示范區(qū)。 2)．截污治污。 規(guī)劃引領(lǐng)，節(jié)約集約利用土地 加強規(guī)劃控制，把節(jié)約集約利用土地放在突出位置，在土地供應(yīng)方式上，實行事前、事中、事后的跟蹤服務(wù)與監(jiān)管的 “雙向約束”機制，實現(xiàn)了經(jīng)濟效益、社會效益和環(huán)境效益的有機統(tǒng)一。對建設(shè)項目的容積率及建筑密度等均提出明確要求，既提高了小區(qū)綠化率，又改善了小區(qū)環(huán)境。 ，提升新區(qū)內(nèi)涵 濱湖新區(qū)在建設(shè)中十分注重文化內(nèi)涵的提升，用文化支撐城市特色與風(fēng)貌。 按照“以人為本、創(chuàng)新引領(lǐng)、生態(tài)優(yōu)先、文化提升、加快發(fā)展、湖城共生”的發(fā)展理念，隨著建設(shè)不斷向前推進，濱湖新區(qū)啟動區(qū)再用三到五年的時間，一個交通便捷、商貿(mào)繁榮、生態(tài)優(yōu)美、人文雅致、安寧和諧的 20 萬人的濱湖新城將在巢湖北岸傲然崛起。酒店高約 300 米，共 62 層，普通客房、套房及總統(tǒng)套房一應(yīng)俱全，專屬大堂連接普通客房與頂級套房，頂層貴賓餐廳遠(yuǎn)眺八百平方公里巢湖，近瞰十五里河景觀帶。酒店以餐飲業(yè)為主，客房部分為輔，為了突出酒店的主要功能及形象，酒店的餐飲部分設(shè)置在地塊東側(cè)面朝徽州大道。按照瀚森投資集團提供的規(guī)劃方案，設(shè)計“豪華酒店、酒店公寓、甲級寫字樓”共 5 棟超高層建筑和 18 棟豪華度假別墅，形成國際化的高端社區(qū)。 康樂旅游管理 第二組 13 圖表 5 —— 濱香酒店 圖表 6 濱香酒店位于徽州大道與福州路交口西南角 ，坐落在濱湖城市天地之中，占地面積 2703 平方米，總建筑面積約 10233 平方米。 安徽世紀(jì)金源大飯店設(shè)施完備，飯店設(shè)有中餐、西餐、扒房、咖啡廳、日本料理、酒廊、茶藝居等各類餐飲設(shè)施，以及容納 1000 余位賓客的大宴會廳，具備多語種語言同聲傳譯系統(tǒng)，是舉辦各種國際會議的理想場所。 三、 項目分析及評價 （一）基本分析 交通條件及周邊配套分析 依托老城區(qū)。目前與經(jīng)開區(qū)連通有紫云路、錦繡大道兩條重要的道路已經(jīng)全線貫通。 軌道 1號線試驗段主體工程完工 預(yù)計到 20xx 年，濱湖新區(qū)綠化面積將達(dá)到 700萬平方米，按居住人口 10 至 15萬計，人均綠化面積將達(dá)到 50 平方米。 客源市場分析 主要是來自 合肥本地以及安徽省內(nèi)的重要會議接待，以及一些會展來源。 康樂旅游管理 第二組 16 發(fā)揮項目環(huán)境優(yōu)勢，整合項目資源，以自身商務(wù)客戶 資源為中心逐步延伸，發(fā)展打造特色商務(wù)會議休閑酒店模式。 （ t） 有來自濱湖區(qū)的高星級酒店威脅，也有合肥已建成的其他高星級酒店威脅，詳見最后的風(fēng)險分析。 ? 配套商業(yè)建議定位為精品休閑商業(yè)，以休閑娛樂、餐飲宴請為主的市場化精品商業(yè)。為進一步增強產(chǎn)品競爭力，達(dá)到品牌管理公司的客房標(biāo)準(zhǔn)，使客房空間更為寬敞，更為舒適。 建議客房戶型配比 建議客房用戶型配比比 數(shù)量（間） 總客房比例 套內(nèi)面積（平方米） 標(biāo)準(zhǔn)間 240 80% 大約 42 行政客房 28 % 大約 42 套房 15 5% 大約 80 行政套房 15 5% 大約 80 總統(tǒng)套房 1 大約 300 康樂旅游管理 第二組 19 總理套房 1 大約 200 總計 300 100% 大約 14200 表１ 圖表 8 餐飲分為四部分： 1) 會議餐 ：考慮餐飲客源多為會議客源，對團餐的需求量大，建議用中餐大廳解決，中餐大廳面積為 500 平米可以滿足 200300 人的會議用餐。 餐飲的功能應(yīng)包括如下幾部分： 中餐廳 1 間 風(fēng)味餐廳（中式或中西混搭） 1 間 西餐廳 1 間 酒吧 1 間 大堂吧 1 處 建議餐飲配套設(shè)施 餐位 每餐位面積（平方米） 總建筑面積（平方米） 西餐廳 150 375 西餐廳廚房 — — 240 中餐廳 300 2 600 中餐廳 包 間 20 個【 240 人】 840 康樂旅游管理 第二組 20 中餐廚房 350 風(fēng)味餐廳 70 2 140 風(fēng)味餐廳廚房 80 演藝酒吧 60 240 大堂吧 60 180 行政酒廊 270 總計 880 3315 表２ ? 西餐廳的餐位數(shù)主要考慮到酒店在早餐高峰期餐位需求。以上設(shè)置既要照顧休閑旅游客人的需求，同時也要兼顧會議客源的需求。本項目 800 平米的多功能廳能滿足未來大中型會議接待。E） 每間客房建筑面積 總建筑面積 后勤占客房和公共區(qū)域建筑面積的比例 20% 后勤 小計【不包含員工住宿】 20xx2500 機房和設(shè)施占客房、公共區(qū)域和后勤建筑面積的比例 5% 機房和設(shè)施 小計 1401 后勤、機房和設(shè)備 總建筑面積 6020 停車位 160【 40 地下（ VIP 專用）、 120 地上】 表 6 （備注：因為具體功能劃分 不詳 ，該表僅供參考） 四、 投資估算和資金籌措 (一 )投資估算 總建設(shè)成本費用列項 A、土地費用： 約 3億 （ 5000 一平米， 服務(wù) 總面積約 60000 平米） B、 建 安 費： 約 40000 萬 元 C、配套費、前期費及各項雜費： 60000 萬元 成本綜計 約 4億 元 （二） 資金籌措 自籌資金： 2 億 萬 缺口資金依托 銷售回款或銀行貸款 五 、 財務(wù)評價 本項目可銷售的總面積 約 為 50110 平方米，按平均銷售價格 13000 元 /平方米計算，總銷售收入為： 65143 萬 元 。而社區(qū)的成功開發(fā)招商，也將為酒店帶來穩(wěn)定的優(yōu)質(zhì)客源； （二）項目主要問題的解決辦法和建議 1. 項目酒店為 濱湖區(qū)不多的 五星級酒店，建成營業(yè)后可大大提升 新區(qū) 形象，改善和提高投資環(huán)境，由于目前該區(qū)域消費市場尚不成熟，五星級酒店投資大，投資壓力和風(fēng)險較大，建議業(yè)主方在做出巨大投資項目和回收期漫長的決策時，盡可能的向政府爭取各項投資建設(shè)和經(jīng)營優(yōu)惠政策，同時要爭取將本項目酒店做未來的政府接待、會議基地，在經(jīng)營上給予最大限度的客源支持； 2. 目前的策劃方案僅僅是項目工作的開始，后續(xù)的設(shè)計、建設(shè)等各個實施階段都必須堅持和貫徹這一政策思想和原則； 3. 此項目的戰(zhàn)略意義在 于通過知名品牌酒店帶動后續(xù)項目的發(fā)展。 防范措施： ? 項目啟動前進行充分調(diào)查 、分析和論證； ? 加強與政府有關(guān)部門的溝通，充分掌握相關(guān)資訊，爭取得到政府的支持； 2． 資金風(fēng)險 投資者自有資金不足、資金鏈出現(xiàn)斷裂、可能導(dǎo)致： ? 無法完成酒店全面建設(shè)； ? 工程無法及時完工、設(shè)備無力采購、項目被拖延至夭折； ? 經(jīng)營期間債務(wù)過多導(dǎo)致經(jīng)營壓力巨大。 4． 經(jīng)營風(fēng)險 主要指酒店行業(yè)管理政策和法規(guī)范圍外給酒店經(jīng)營帶來的風(fēng)險。如前面提到的眾多高星級豪華酒店就是對 Dear酒店極大威脅，還有已有的天鵝湖酒店等會議型