【正文】 六）非村集體經(jīng)濟組織投資參與實施城中村改造，符合總體規(guī)劃的經(jīng)營性用地，按招標、拍賣、掛牌出讓方式辦理，土地出讓金由市財政局收取，全額用于城中村基礎設施建設和村民社會保障。 （四）符合城中村改造總體規(guī)劃的村民宅基用地或直接用于安置村民的居住用地，其土地使用權按劃撥方式確認給合法使用人。 （二）村集體經(jīng)濟組織興辦的二、三產(chǎn)業(yè)等工商企業(yè)生產(chǎn)用地，土地使用權依法按現(xiàn)狀用途確認給城中村轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司或現(xiàn)村集體經(jīng)濟組織。 （八）未列入改造范圍的市區(qū)其他村鎮(zhèn)的規(guī)劃建設用地，應按照有關法律、法規(guī)規(guī)定辦理手續(xù)。同時，應合理規(guī)劃停車場、公共綠地以及中小學、托兒所、幼兒園、社區(qū)服務中心等公共服務設施。 （ 4）根據(jù)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃確定的城市公共設施、公共綠地、公共停車場等基礎設施布局。 （四）城中村改造規(guī)劃編制的要求 1．規(guī)劃的編制應按照《城市規(guī)劃編制單位資質(zhì)管理規(guī)定》委托具有相應資質(zhì)的規(guī)劃設計單位進行。 （二）城中村改造規(guī)劃管理原則 堅持統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設、突出重點、逐步改造的原則。 鄭州市人民政府關于印發(fā)鄭州市城中村改造規(guī)劃土地拆遷管理實施辦法（試行）的通知 信息類別： 2020 公開方式：主動公開 發(fā)布時間： 20200405 00:00:00 SEP 閱讀工具 s92 及 gd 格式的文件請用 SEP 閱讀工具打開 鄭政〔 2020〕 35 號 各區(qū)人民政府，市人民政府各部門，各有關單位 : 現(xiàn)將 《鄭州市城中村改造規(guī)劃、土地、拆遷管理實施辦法（試行）》印發(fā)給你們，望遵照執(zhí)行。 時限 :資料齊全并符合報件要求 7個工作日內(nèi)完成工程竣工備案。 監(jiān)管并及時撥付 ,配合相關部門確保安置房建設工程安全和質(zhì)量合格。 。3億元以上項目 ,自資金到位之日起 20個工作日內(nèi)將 50%的土地出讓金撥付到區(qū)財政 ,其余 50%自城建計劃下達之日起 15個工作日內(nèi)撥付到位。 建設規(guī)費減免、土地總價款收繳及補貼撥付手續(xù)。 第三階段 :項目建設階段 ,區(qū)人民政府負責城中村拆遷 ,按期提供建設用地。 ,提出安置區(qū)和配套開發(fā)區(qū)土地出讓建議起始價 (或底價 ),并組織確定城中村改造方案。 ,設定安置房、配套開發(fā)商品房及廉租房的戶型、套型面積土地出讓前置條件。 ,會同區(qū)人民政府擬定土地儲備方案 ,簽訂土地儲備協(xié)議或出具相關說明。 時限 :在各區(qū)按要求提供齊全相關資料后 ,安置基數(shù)測算與控制性詳細規(guī)劃編制同時開展 20個工作日內(nèi)完成初步方案。 第二階段 :土地和規(guī)劃手續(xù)辦理階段 ,經(jīng)市國土資源局審核 ,報市人民政府批準后 ,由市國土資源局進行土地初始登記發(fā)證。 ,組織對村 (組 )基本情況進行調(diào)查 ,與村 (組 )協(xié)商擬定城中村改造方案 ,經(jīng)村民大會或村民代表大會形 成決議 ,將相關申請資料呈報市城中村改造辦公室。鄭州市城中村改造工作流程 (試 行 ) 鄭州市人民政府關于印發(fā)《鄭州市城中村改造工作流程 (試行 )》的通知 鄭政文〔 2020〕 120號 各縣 (市 )、區(qū)人民政府 ,市人民政府有關部門 ,各有關單位 : 現(xiàn)將《鄭州市城中村改造工作流程 (試行 )》印發(fā)給你們 ,請認真貫徹執(zhí)行。 后 ,報市人民政府審定 。土地確權資料齊備后 ,區(qū)人民政府在市規(guī)劃部門組織指導下 ,委托編制城中 村改造控制性詳細規(guī)劃和安置區(qū)修建性詳細規(guī)劃。在土地確權完成、區(qū)人民政府按要求反饋補充成果后 ,市規(guī)劃局在 10 個工作日內(nèi)組織完成安置基數(shù)測算與控制性詳 細規(guī)劃編制 ,上報省會規(guī)劃委員會辦公室會議或市城中村改造工作領導小組會議審核 ,市人民政府批準。 時限 :市人民政府批準控制性詳細規(guī)劃之日起 15 個工 作日內(nèi)完成土地儲備方案制定 。 時限 :注銷拆遷村民原有房產(chǎn)證之日起 5個工作日內(nèi)完成。 ,報市城中村改造工作領導小組會議研究 ,市人民政府批準。 時限 :市城中村改造辦公室接區(qū)人民政府申請后 ,5個工作日內(nèi)批準實施拆遷。 時限 :資料齊全并符合報件要求之日起 3 個工作日內(nèi)完成對有關收費項目的審核 。 ,辦理建設用地規(guī)劃許可手續(xù) ,依據(jù)房管局提供的房屋戶型、套型結(jié)構比例意見 ,辦理建設工程規(guī)劃許可手續(xù)。 時限 :自出讓土地總價款收繳完畢并辦理用地規(guī)劃許可證之日起 20 個工作日內(nèi)辦理完畢。 、套型面積后 ,辦理商品房預售許可手續(xù)和合同備案。 。 二 ○○ 四年四月五日 鄭州市城中村改造規(guī)劃 、 土地 、 拆遷管理實施辦法 （試行） 為積極推進城中村改造建設工作，根據(jù)《中華人民共和國城市規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《鄭州市城市建設拆遷管理條例》和《鄭州市人民政府關于印發(fā)鄭州市城中村改造規(guī)定（試行）的通知》（鄭政〔 2020〕 32 號）等有關法律、法規(guī)規(guī)定，結(jié)合我市城中村改造的實際情況，特定本辦法。 （三）城中村改造規(guī)劃的編制和審批 1．城中村改造總體規(guī)劃的編制及審批 市城市規(guī)劃行政主管部門應會同市國土資源、建設、市政 等部門及區(qū)人民政府，依據(jù)城市總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃編制城中村改造總體規(guī)劃，并報經(jīng)市人民政府批準后，作為指導全市城中村改造工作的依據(jù)。 2．總 體規(guī)劃的編制必須從實際出發(fā)，根據(jù)鄭州市城市發(fā)展的需要，對城中村的布局進行合理的安排。 4．城中村修建性詳細規(guī)劃的編制，應以控制性詳細規(guī)劃為依據(jù)，注意與開發(fā)建設項目相結(jié)合，要達到國家規(guī)定的規(guī)劃編制深度要求。 （六）城中村改造過程中的新建、改建、擴建項目，應嚴格按照經(jīng)批準的城中村改造詳細規(guī)劃進行。 （九）城市綜合行 政執(zhí)法部門應加大對城中村和規(guī)劃控制區(qū)域內(nèi)違法建設的查處力度，保證城中村改造規(guī)劃和城市整體規(guī)劃的實施。 該類土地使用權需要補辦土地出讓手續(xù)的，經(jīng)市人民政府批準，可按協(xié)議出讓方式辦理。需要按出讓方式處置的，可以按協(xié)議出讓方式辦理，土地出讓金經(jīng)市土地行政主管部門核定后，由市財政局收取，全額用于城中村基礎設施建設和村民社會保障。 （七）城中村改造異地建設需要的土地，由市土地儲備庫統(tǒng)一供應，也可采取置換方式予以保障。 （二）拆遷人與被拆遷人在正式簽訂拆遷補償安置協(xié)議前，其拆遷補償安置方案必須由村集體經(jīng)濟組織或轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司召集村民大會或股東大會，按照民主集中制的原則討論通過。 采取自行改造建設的城中村，可在符合城中村改造建設規(guī)劃要求的前提下，結(jié)合本村實際，自主確定和實施其拆遷補償安置方案。 被拆遷人如果不同意上述產(chǎn)權調(diào)換辦法，可以選擇按實拆房屋的市場評估價計算購置新建住宅面積的辦法。 5．拆除城中村集體經(jīng)濟組織的商業(yè)用房、辦公用房、生產(chǎn)用房和其他用房，拆遷人與被拆遷人可參照估價機構的估價結(jié)果協(xié)商簽訂拆遷補償協(xié)議。 （六）城中村的改造建設必須依法辦理拆遷許可證手續(xù)。 （九）拆遷人與被拆遷人在簽訂拆遷補償安置協(xié)議后又發(fā)生爭議的，經(jīng)雙方協(xié)商仍不能達成一致意見時，有爭議一方可以向人民法院提起訴訟。大量土地征用使得一些農(nóng)村村落變成了城中村，這些村功能混亂，居住用地、工業(yè)用地、商業(yè)用地等相互交叉，新舊住宅參差不齊，致使公共活動空間缺乏，建筑景觀雜亂無章，市政和公共配套設施不足，出現(xiàn)了消防通道、水、電及下水管道等設施難以負荷等問題和環(huán)境衛(wèi)生惡劣、社會治安復雜 、安全隱患較多等現(xiàn)象，也成為城市管理與建設的死角。 一、 “ 城中村 ” 改造的現(xiàn)有模式 當前，我區(qū)的城中村改造工作尚處于探索起步階段，就部分村莊現(xiàn)階段改造模式來看，主要有以下三種 做法： 政府包干模式。缺點是建設管理難度大，管委會及鎮(zhèn)街道既是建設業(yè)主，又要承擔部分監(jiān)督管理職能，需要大量的專業(yè)人才；在大范圍強勢推進中更容易造成農(nóng)民與政府部門之間的矛盾。這種模式的優(yōu)點是農(nóng)民眼前利益明顯，以土地換住房；安置房建設管理簡單，由房產(chǎn)商建好后交付給農(nóng)民，有關部門不直接參與建設，只承擔監(jiān)督職能。 自建公助模式。 從上述三種改造模式可以看出，政府、村集體和開發(fā)商在不同的改造模式中所扮演的角色各有側(cè)重。但在改造初期，政府也可以出資用于市政設施及一些公共設施建設，其主要目的是從公眾利益出發(fā)，保證開發(fā)時序上的合理性。 代建模式的特點 代建即由相應資質(zhì)的開發(fā)商代理建設開發(fā)并收取適度酬金（管理費）的安置模式。 ② 按照《中華人民共和國招標法》及相應的法律、法規(guī)，采取公開招標方式，確定入圍的投標人。 ⑥ 業(yè)主按合同約定支付進度款，并按代建商的中標管理費率 支付管理費。由于代建商與各施工單位之間通過合同建立了責、權、利關系，對于工程質(zhì)量，既有施工單位的自控，又有代建商的監(jiān)督管理，從而增加了工程質(zhì)量監(jiān)控環(huán)節(jié)。 （ 5）由于代建模式中采取的是成本加酬金合同，這類合同中，業(yè)主需承擔建設中實際發(fā)生的一切費用，也就承擔了項目的全部風險，而代建商由于無風險，其報酬往往也較低，因此，這種模式的最大缺點是業(yè)主對工程總造價不易控制，代建商也往往不注意降低建設成本。 ② 拍賣土地使用權，由各競買人加價競買，最后以最高出價者中標。 （ 2）開發(fā)商需要有較大的資金實力。因此，這種模式更接近市場化。 三、代建與回購模式的兩個前提 根據(jù)我國國情，城中村改造運作中的資金來源目前還是政府投資。因此，政府對改造工程建設中的土地勘測費、白蟻防治費、 人防費、墻改費、審圖費、放樣費、測樁費、管道煤氣、有線電視費等取費作統(tǒng)一的優(yōu)惠標準，在其它手續(xù)費用上也要明確該免的免，該減的減。 加強對建設工程的監(jiān)督。正確處理好投資、質(zhì)量進度三者的關系，制定合理的代建管理費率（一般為建設總投資的 2— 5%）和回購價格，確保工程質(zhì)量和進度。 保障農(nóng)民工利益。在回購模式中，由于整個工程的合同總額已經(jīng)確定，因此重點是正確預見今 后出現(xiàn)的各種風險，如物價波動、惡劣氣候、地質(zhì)地基條件困難及其它規(guī)劃、設計方面的變更等等，這些風險中哪些是合同總價包括的范圍，必須明確規(guī)定，以使開發(fā)商對回購工程總開支做到心中有數(shù)，能有效控制資金的使用。城中村改造工程建設中，目前最緊缺的是一支既會運作（通過土地收儲和投放達到增值以求工程建設資金平衡或?qū)崿F(xiàn)贏利）又懂工程的專業(yè)隊伍，而各鎮(zhèn)街道都組建一支專業(yè)隊伍不可取。但由于拆遷安置工作所需資金量龐大，資金的缺乏嚴重制約了安置房建設的順利進行。 這種模式主要由區(qū)政府下屬實體單位龍文區(qū)城市建設開發(fā)中心、龍文房地產(chǎn)開發(fā)公司統(tǒng)一建設安置用房，如蓮池花園、威山新村、聯(lián)豐浩苑、龍江小區(qū)一期等。 主要是由區(qū)政府支付建筑物、構筑物拆遷補償款，劃出安置地，由拆遷戶自行建設。 由政府負責建設項目的征地、拆遷、安置工作，土地拆成凈地后，交付中標人。 從上述三種改造模式可以看出，政府必須通過其杠桿作用，均衡各方利益，加大政府監(jiān)控力度，實行政府調(diào)控與市場運作相結(jié)合，突出土地集約利用與建設用地調(diào)控。 二、安置房建設方式探討 經(jīng)過上述分析，在實施安置房建設時， 要堅持“政府主導、市場運作”，而代建并回購模式是好辦法，主要有以下三種方式： (一 )委托代建 即在政府完成土地整理后，由相應資質(zhì)的開發(fā)商代理建設開發(fā)并收取適度酬金（管理費）的安置模式。③按約定的評標方式，開標時隨機確定一個基準分，各投標人的管理費率報價以基準分為滿分來打分，最高者為中標人。 代建模式的 主要特點和利弊： ⑴政府的組織協(xié)調(diào)工作量小，但合同管理難度較大。⑶有利于縮短建設工期，開發(fā)商為了盡快完成工程，獲取所得利潤，會盡力縮短建設工期。 (二 )凈地分期掛牌招標，部分回購 即政府完成土 地整理后，將擬建項目的分期土地使用權采取掛牌和招標方式，由開發(fā)商買入并按要求建設住宅、店面及公共設施等，建成后政府再向開發(fā)商以原先約定的回購價部分（ 60－ 70%）回購。③開發(fā)商與政府簽訂回購合同，并按政府提供的初步設計圖紙（或施工圖），在工期內(nèi)完成建設投 資。⑶由于回購價固定或基本固定，一定范圍內(nèi)的工料價格上漲風險將由開發(fā)商承擔。 (三 )土地整理及安置房建設一次性掛牌招標部分回購，分期整理和建設 上述方式一、二的前提是，無論是代建或掛牌招標方式產(chǎn)生的開發(fā)商，他們均需要在政府交付凈地的前提下并按約定的標準建設開發(fā)，所以政府必須先解決好這個前提，才能接下去讓代建商完成以后的“一攬子工程”。 三、實際操作中的應注意的問題 以上三種安置房開發(fā)模式都是創(chuàng)新嘗試，在諸多方面需要細化： 加強對建設工程的監(jiān)督。正確處理好投資、質(zhì)量進度三者的關系，制定合理的代建管理費率（一般為建設總投資的 2— 5%）和回購價格，確保工程質(zhì)量和進度。 保證和諧建設。在回購模式中，由于整個工程的合同總額已經(jīng)確定，因此重點是正確預見今后出現(xiàn)的各種風險，如物價波動、惡劣氣候、地質(zhì)地基條件困難及其它規(guī)劃、設計方面的變更等等，這些風險中哪些是合同總價包括的范圍，必須明確規(guī)定，以使開發(fā)商對回購工程總開支做到心中有數(shù)，能有效 控制資金的使用。近年來， **鎮(zhèn)黨委高度重視村務公開和民主管