【正文】 ，提高了村務(wù)公開、民主管理的水平。一、采取的主要做法（一）建立五項機(jī)制，強(qiáng)化制度保障一是建立指導(dǎo)培訓(xùn)機(jī)制，夯實工作基礎(chǔ)。此外，對超過合同價的上限時，還要處以一筆罰金。代建中的工程款要?？顚Ｓ?，決不能挪作他用，民工工資要及時兌現(xiàn)，以保障民工權(quán)利。所謂限額設(shè)計就是按照經(jīng)批準(zhǔn)的投資估算額進(jìn)行初步設(shè)計，按初步概算造價限額進(jìn)行初步設(shè)計和施工圖設(shè)計。 政府自身要重視誠信，及時按合同支付進(jìn)度款或安置房回購款。其 特點和利弊： 該模式把土地整理也納入掛牌招標(biāo)，引入代理商負(fù)責(zé)土地整理，可以使政府把有限的精力放在統(tǒng)一協(xié)調(diào)管理上，更好地控制成本、工期、質(zhì)量。⑸政府的經(jīng)濟(jì)收益明顯，一方面，在前期拍賣土地中能收 到一筆土地出讓金，可用于前期費用或進(jìn)一步用于其它項目建設(shè)地塊的拆遷、開發(fā)；另一方面，如果采取拍賣方式，在眾多的參拍企業(yè)中由價高者得，而同時回購價固定，這就在很大程度上保證了經(jīng)濟(jì)收益。 掛牌回購模式 特點和利弊： ⑴在土地使用權(quán)出讓時為帶方案掛牌招標(biāo)，具體建設(shè)內(nèi)容以規(guī)劃部門提供的規(guī)劃條件書和規(guī)劃方案為準(zhǔn)，其建設(shè)內(nèi)容基本上不存在可變性，這要求政府前期工作準(zhǔn)備充分，至少要做好方案規(guī)劃論證，因而政府工作量相對較大。 掛牌回購模式的主要步驟如下：①公告出讓土地的位置、建設(shè)的質(zhì)量與工期要求、建成后的回購比例或價格等。不僅需要外部環(huán)境協(xié)調(diào)，還需要做好項目參與單位之間的協(xié)調(diào)，因此需要具有較高的管理水平和豐富的實踐經(jīng)驗。⑵有利于控制工程質(zhì)量。⑤代建商在竣工且物業(yè)公司進(jìn) 駐后，將代建工程移交給政府。 代建模式的主要步驟有：①政府公布擬建工程情況（包括質(zhì)量與工期要求、代建管理費率范圍等），以及對投標(biāo)人在各方面的資質(zhì)要求。對開發(fā)商而言，在目前開發(fā)商品房競爭激烈、銷售存在較大市場壓力的情況下，代建與回購模式則對他們產(chǎn)生了較大的吸引力，一方面利潤雖然不高，但較為穩(wěn)定，更無資金回籠風(fēng)險，另一方面，能擴(kuò)大開發(fā) 業(yè)績與市場影響，培養(yǎng)隊伍，有利于今后企業(yè)的資質(zhì)晉升。在招標(biāo)文件中設(shè)定條件，要求投標(biāo)人承諾招標(biāo)人回購所需全部或部分安置房的價格按成本價結(jié)算。缺點是受制于村集體經(jīng)濟(jì)和村民實力，建設(shè)周期較長，在村民意見難于統(tǒng)一的情況下，出現(xiàn)議而不決、久拖不決，最后不了了之的可能，在實際操作中，由于村集體 缺乏開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗， 10年內(nèi)無論是埔下安置還是桂溪模式，尚無成功案例。缺點是建設(shè)管理難度大，運行效率低，實體單位既是建設(shè)業(yè)主，又要承擔(dān)拆遷安置職能，需要大量的專業(yè)人才；而且這種政府包干模式若大面積推廣會出現(xiàn)階段性的資金和人力資源短缺問題，所以這種模式無法全面展開。本文以龍文區(qū)為例對我市安置房建設(shè)模式進(jìn)行了初步探討。 （作者系路橋街道辦事處主任） 關(guān)于我市安置房建設(shè)模式的探討 索引號： 發(fā)布機(jī)構(gòu) ：漳州市城鄉(xiāng)規(guī)劃局 備注 /文號：不詳 生成日期： 20201124 15:55:39 點擊： 1193 關(guān)于我市安置房建設(shè)模式的探討 這幾年，隨著我市城市建設(shè)全面展開，拆遷、安置工作任務(wù)十分繁重，拆遷面積達(dá)幾百萬平方米，需安置面積數(shù)百萬平方米。此外，對超過合同價的 上限時，還要處以一筆罰金。代建中的工程款要?？顚Ｓ?，決不能挪作他用，民工工資要及時兌現(xiàn)，以保障民工權(quán)利。所謂限額設(shè)計就是按照設(shè)計任務(wù)書批準(zhǔn)的投資估算額進(jìn)行初步 設(shè)計，按初步概算造價限額進(jìn)行初步設(shè)計和施工圖設(shè)計。 政府（業(yè)主）自身要重視誠信，及時按合同支付進(jìn)度款或住宅回購款。因此，在代建與回購工程公示前，政府應(yīng)做好這些前期征地與拆遷等工作。 前提一：制定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和取費標(biāo)準(zhǔn) 建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)由城中村改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室制定，應(yīng)嚴(yán)格參照國家強(qiáng)制性條文，并結(jié)合城市實際，對規(guī)劃技術(shù)中的住宅容積率、綠化率、日照間距、標(biāo)準(zhǔn)層與車庫層的層高、小區(qū)智能化系數(shù)及配套公益設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)等進(jìn)一步明確。對開發(fā) 商而言，在目前開發(fā)商品房競爭激烈、銷售存在較大市場壓力的情況下，代建與回購模式則對他們產(chǎn)生了較大的吸引力，一方面利潤雖然不高，但較為穩(wěn)定，更無資金回籠風(fēng)險，另一方面，能擴(kuò)大開發(fā)業(yè)績與市場影響，培養(yǎng)隊伍，有利于今后企業(yè)的資質(zhì)晉升。 （ 4）開發(fā)商的利潤點主要在于成本節(jié)約上，因此能督促其加強(qiáng)項目管理，重視對工程投資、進(jìn)度方面的控制。 ④ 工程驗收 合格后由政府按約定方式回購。它與代建模式的最大區(qū)別是建設(shè)資金為企業(yè)自籌，企業(yè)在拍賣或招標(biāo)時必須根據(jù)回購價和自身的計劃建設(shè)成本確定自己對宗地的競買價。 （ 4）對代建商而言，責(zé)任重、工作量大。由于業(yè)主只與代建商簽訂合同，合同數(shù)量少，使得業(yè)主的組織管理和協(xié)調(diào)工作量小，這也可發(fā)揮代建商多層次協(xié)調(diào)的積極性，但由于合同條款不易準(zhǔn)確確定，容易造成較多的合同糾紛，因而合同管理難度較大。④ 中標(biāo)人即代建商與業(yè)主（一般是政府下屬的經(jīng)濟(jì)實體公司）訂立代建合同，組織開展勘測、設(shè)計、施工、監(jiān)理等工作。這種模式里開發(fā)中的一切事宜由代建商總代理，包括計劃立項、規(guī)劃許可、建筑審批等，造價經(jīng)審計后據(jù)實報銷，相當(dāng)于 EPC 承包模式（也稱項目總承包模式）。在這兩種模式中，政府成功地引入了開發(fā)商（代建商）的參與和建設(shè)，在自身條件有限的前提下，確保了城中村建設(shè)在投資、質(zhì)量、工期等方面均取得了較好的成績。政府在改造過程中要掌握主動權(quán)，加 大政府監(jiān)控力度，實行政府調(diào)控與市場運作相結(jié)合，是突出土地集約利用與建設(shè)用地調(diào)控。這種模式的優(yōu)點是有利于調(diào)動各方面工作積極性，實現(xiàn)分工協(xié)作，形成合力，減輕政府的建設(shè)資金壓力和拆遷阻力。而對政府來說，由于節(jié)約的安置地、村留地掛牌出讓后，經(jīng)房產(chǎn)商開發(fā)面向社會銷售的那部分房產(chǎn)不僅增加了市場房產(chǎn)供應(yīng)量，對房產(chǎn)市場有一定沖擊，并直接減少了政府潛在的住宅用地拍賣供應(yīng)量，使政府土地出讓金收入減少。 委托開發(fā)模式。同時村集體享受征地面積 8%村留地政策。 在城中村改造中，首先碰到村民建房安置模式問題，選擇較好的安置模式對于推進(jìn)路橋街道城中村改造，盡快提高村民居住質(zhì)量，提升城市形象有著重要意義。 關(guān)于城中村改造安置模式的若干思考 1270 城中村是 指在城市建成區(qū)內(nèi)，在原農(nóng)村居民點范圍內(nèi)形成與周邊城市環(huán)境構(gòu)成鮮明反差的，以原農(nóng)村居民 “ 一戶一棟 ” 為基本特征的特殊居住區(qū)，也稱作都市里的村莊。 （八）拆遷人或被拆遷人對估價機(jī)構(gòu)的估價結(jié)果有異義時，可以按照建設(shè) 部建住房〔 2020〕 234 號文印發(fā)的《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》規(guī)定程序申請復(fù)核、鑒定。 7．拆除城中村房屋以外的其他附著物的補(bǔ)償辦法，拆遷人和被拆遷人可以按照《河 南省實施（土地管理法）辦法》（ 1999 年 9 月 24 日河南省第九屆人大常委會第十一次會議修訂）的有關(guān)規(guī)定，由拆遷人與被拆遷人協(xié)議約定。分戶的有效時間應(yīng)在 2020 年 11 月 1 日以前，分戶家庭的戶主應(yīng)為原戶主的直系親屬，同時不得小于 18 周歲。 （五）參與城中村改造建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)商，在與村集體經(jīng)濟(jì)組織或轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司商議城中村改造建設(shè)拆遷補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)時，可以參照下列原則確定其拆遷補(bǔ)償安置方案： 1．被拆遷人選擇貨幣補(bǔ)償方式時，其合法宅基地上被拆除的住宅建筑面積， 228 平方米以內(nèi)按房地產(chǎn)市場評估價給予貨幣補(bǔ)償；超過 228 平方米的部分按照建筑安裝造價結(jié)合成新給予貨幣補(bǔ)償。 （三）城中村的拆遷補(bǔ)償安置方案應(yīng)載明貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式的具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，供被拆遷人自由選擇。 （八）城中村改造涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，并對承包經(jīng)營者的損失給予適當(dāng)補(bǔ)償。不符合城中村改造總體規(guī)劃要求的，應(yīng)予拆遷，房屋由拆遷人按重置建安價結(jié)合成新給予補(bǔ)償，土地退還原村集體經(jīng)濟(jì)組織。 （三）村集體經(jīng)濟(jì)組織興辦的學(xué)校、基礎(chǔ)設(shè)施、公益事業(yè)等公益性用地，其土地使用權(quán)按劃撥方式依法確認(rèn)給該公益性或事業(yè)性單位。 城中村國有土地利用要符合城中村改造總體規(guī)劃。 （七）市城市規(guī)劃行政主管部門應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)城中村改造建設(shè)的統(tǒng)一規(guī)劃管理，嚴(yán)格按法定程序辦理 “ 一書兩證 ” 規(guī)劃審批手續(xù)，要對規(guī)劃實施情況進(jìn)行監(jiān)督和定期檢查。有關(guān)住宅日照標(biāo)準(zhǔn)、容積率、建筑密度等強(qiáng)制性內(nèi)容應(yīng)嚴(yán)格按照《中華人民共和國工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)強(qiáng)制性條文（城鄉(xiāng)規(guī)劃部分）》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。 3．控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)按照《城市規(guī)劃編制辦法》、《城市規(guī)劃編制辦法實施細(xì)則》要求的內(nèi)容進(jìn)行編制，除依據(jù)國家規(guī)定的強(qiáng)制性內(nèi)容外，還必須明確以下內(nèi)容： （ 1）城中村改造的用地范圍； （ 2）根據(jù)拆遷安置人口、戶數(shù)以及該城中村在城市中的區(qū)位等因素，合理確定的拆遷安置用地性質(zhì)和規(guī)模； （ 3）根據(jù)城市總體規(guī)劃要求，合理確定的其余用地性質(zhì)和規(guī)模 。 （ 2）由轉(zhuǎn)制后組建的股份制公司或村集體經(jīng)濟(jì)組織或參與城中村改造建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)商委托規(guī)劃設(shè)計單位，以城中村改造控制性詳細(xì)規(guī)劃為依據(jù)編制城中村改造修建性詳細(xì)規(guī)劃，報市城市規(guī)劃行政主管部門審核批準(zhǔn)后實施。具體范圍由市人民政府公告。時限 :資料齊全并 符合報件要求之日起 20個工作日內(nèi)完成。 第四階段 :村民回遷階段 。 時限 :工程招投標(biāo)程序結(jié)束后 ,7 個工作日內(nèi)完成施工許可和工程監(jiān)督手續(xù)。自資料齊全且符合審批要求之日起 10個工作日內(nèi) (不含公示期 ),完成建設(shè)用地規(guī)劃許可手續(xù)辦理 ,10個工作日內(nèi) (不含公示期 )完成建設(shè)工程規(guī)劃許可手續(xù)辦理。3億元以下項目交清土 地出讓價款之日起 15 個工作日內(nèi) (不含報批時間 )完成撥付 。 時限 :資料齊全并符合報件要求之日起 15 個工作日內(nèi)完成。時限 :自市人民政府批準(zhǔn)改造方案之日起 10個工作日 (不含報批時間 )內(nèi)完成。 時限 :接區(qū)人民政府申請之日起 7個工作日內(nèi)完成。 、戶型、套型及套數(shù) ,向市房管局出具正式書面說明。時限 :在修建性詳細(xì)規(guī)劃按控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)范要求編制完成后 ,市規(guī)劃局在公示的同時 ,組織專家評審 ,無重大問題的 ,在 22個工作日內(nèi)批準(zhǔn)修建性詳細(xì)規(guī)劃方案。 ,經(jīng)區(qū)人民政府組織補(bǔ)充相關(guān)內(nèi)容 ,確定相關(guān)數(shù)據(jù)后 ,核定城中村改造安置基數(shù) ,組織編制并審查控制性詳細(xì)規(guī)劃。 時限 :市城中村改造辦公室自接到區(qū)人民政府申請之日起 10日內(nèi)完成核查。 (鎮(zhèn) )、辦事處審核相關(guān)資料 ,提出審核意見呈報所屬區(qū)人民政府。 二○○八年七月五日 鄭州市城中村改造工作流程 (試 行 ) 為認(rèn)真貫徹落實《鄭州市人民政府關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步規(guī)范城中村改造的若干規(guī)定的通知》 (鄭政文〔 2020〕 103號 )精神 ,進(jìn)一步規(guī)范程序 ,明確責(zé)任 ,提高工作效率 ,保證全市城中村改造工作依法、規(guī)范、健康、有序、快速進(jìn)行 ,制定鄭州市城中村改造工作流程如下 : 第一階段 :啟動改造階段 (組 )班子征求村民意見 ,提出改造設(shè)想 ,經(jīng)村民大會或村民代表大會形成同意實施城中村改造決議及同意集體土地轉(zhuǎn)國有決議 ,呈報所屬鄉(xiāng) (鎮(zhèn) )、辦事處。市人民政府收到市城中村改造辦公室的核查報告后 ,審查確定是否批準(zhǔn)實施城中村改造。 時限 :資料齊全并符合報件要求之日起市國土資源局 20 個工作日內(nèi)完成土地初始登記發(fā)證。 下達(dá)規(guī)劃設(shè)計條件 ,組織編制并審查安置區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃 ,確定安置區(qū)修建性詳細(xì)規(guī)劃。資料齊全并符合報件要求之日起 2個工作日內(nèi)出具土地儲備情況說明。 ,會同市財政局委托土地評估機(jī)構(gòu)對安置和配套開發(fā)用地進(jìn)行價款評估 ,并根據(jù)評估價核算政府收益。 ,報市人民政府批準(zhǔn)后 ,辦理安置和配套開發(fā)用地公開出讓。資金收妥之日起 3個工作日內(nèi)完成規(guī)費減、免手續(xù) 。 時限 :在修建性詳細(xì)規(guī)劃按控制性詳細(xì)規(guī)劃和規(guī)范要求編制完成后 ,市規(guī)劃局在公示的同時 ,組織專家評審 ,無重大問題的 ,在 10 個工作日內(nèi) (不含公示期 )批準(zhǔn)修建性詳細(xì)規(guī)劃方案。 、施工許可和工程監(jiān)督手續(xù)。 時限 :會同所在區(qū)人民政府對過渡性廉租住房具體座落認(rèn)定后 ,對達(dá)到預(yù)售條件的商品房 ,在 3個工作日內(nèi)完成預(yù)售許可和合同備案。 。 一、規(guī)劃管理 （一）城中村改造范圍 鄭州市 區(qū)建成區(qū)內(nèi)的城中村，包括中心組團(tuán)、西部組團(tuán)、 東南部組團(tuán)、北部組團(tuán)。 2．改造詳細(xì)規(guī)劃編制及審批 （ 1）各區(qū)人民政府應(yīng)依據(jù)城市總體規(guī)劃和城中村控制性規(guī)劃設(shè)計條件，以村莊為單位，組織編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，報市城市規(guī)劃行政主管部門審核批準(zhǔn)后，作為城中村改造分期實施的依據(jù)。其主要內(nèi)容包括：城中村改造開發(fā)模式、建設(shè)用地布局、各項建設(shè)的總體安排和分期實施改造的建議。 （五）城中村改造居住區(qū)的規(guī)劃設(shè)計應(yīng)按照《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》進(jìn)行編制。對未編制城中村改造詳細(xì)規(guī)劃的村莊，城市規(guī)劃行政主管部門不得為其辦理規(guī)劃審批手續(xù)，土地、房管部門不得為其辦理土地使用、房產(chǎn)登記手續(xù)。 二、土地管理 （一）市人民政府公告界定的市區(qū)范圍內(nèi)列入改造的城中村的土地按國有土地進(jìn)行管理。土地出 讓金經(jīng)市土地行政主管部門核定后，由市財政部門收取，全額用于城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和村民社會保障。 （五）已被其他單