【正文】 法律和相關(guān)規(guī)范中。2.《中華人民共和國土地管理法》《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村宅基地屬于集體所有，不能轉(zhuǎn)讓、買賣、出租和抵押。第一百五十三條規(guī)定“農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。”5.《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》1999年《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》一文中明確規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。而對于農(nóng)村宅基地的自由流轉(zhuǎn)，無論法律法規(guī)還是地方政策和規(guī)范性文件均明確予以禁止，如《土地管理法》第62條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處農(nóng)村宅基地，其農(nóng)村宅基地的面積，不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”、“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請農(nóng)村宅基地的，不予批準(zhǔn)”，《擔(dān)保法》第37條也規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)不得抵押，等等。因而，歷來實行單一的行政審批予以配置，即由符合條件的農(nóng)戶提出申請，經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府批準(zhǔn)、縣政府備案，申請者繳納一定費用后便可無償取得(申請者繳納的費用很少，較之于國有土地出讓金，僅聊勝于無，故農(nóng)村宅基地近乎無償使用)農(nóng)村宅基地使用權(quán)。據(jù)此，不與被繼承人同屬一個集體經(jīng)濟組織的親屬一律被排除于農(nóng)村宅基地的合法繼承人之外，和被繼承人同屬一個集體經(jīng)濟組織的合法繼承人雖不受繼承權(quán)與農(nóng)村宅基地集體產(chǎn)權(quán)之間沖突的影響，但在《土地管理法》62條規(guī)定面前，究竟多少人有機會完全行使其農(nóng)村宅基地合法繼承權(quán)，同樣也可想而知。 [3]毫無疑問，我國農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)制度迄今仍存在著明顯的缺陷，既然如此，屬于農(nóng)村集體土地組成部分之一的農(nóng)村宅基地產(chǎn)權(quán)制度也就不可能健全，從而不可能自由流轉(zhuǎn)。雖然，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的性質(zhì)屬用益物權(quán)，但它畢竟是在保有集體土地所有制的基礎(chǔ)上為本集體經(jīng)濟組織成員提供建房便利而創(chuàng)設(shè)的，是不充分的、被打了折扣的用益物權(quán)。農(nóng)村宅基地的無償使用在大大降低我國農(nóng)戶建房的經(jīng)濟門檻的同時，也未免誘使不肯白白錯失分享免費午餐機會的農(nóng)戶由此而產(chǎn)生某種內(nèi)在動力想方設(shè)法建房，農(nóng)村宅基地可無限期使用的屬性又增加了農(nóng)戶建房的“安全感、穩(wěn)定感和永存感”； [ 4]況且，“中國農(nóng)民認(rèn)為在建房方面的投資，完全沒有風(fēng)險，因為即使是在集體化時期，房屋也還是私有財產(chǎn)”。加上監(jiān)控管理的不很到位，農(nóng)村大戶拆小戶多要地建房、超出批準(zhǔn)面積多占地建房、隨意違規(guī)占地多建房等不良、不法行為屢禁不止，進一步加速農(nóng)村宅基地增量，土地資源備遭破壞。由于不可流轉(zhuǎn)的閑置、空置住宅擠占了舊村莊的空間，新建住宅便相繼往村莊外圍擴張，在擴張過程中，未經(jīng)預(yù)先合理規(guī)劃的新住宅群落十有八九需要重新整治。因此農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)這個問題有其現(xiàn)實的意義。自然人無嗣,自然人無子嗣指因沒有子女，而沒有血親也沒有繼承。但是，對農(nóng)村宅基地上已建成的住宅是否可以轉(zhuǎn)讓，國家現(xiàn)行法律法規(guī)沒有明確的禁止性規(guī)定，但也沒有明確允許轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。雙方一旦發(fā)生矛盾糾紛，法院只能要求雙方自己協(xié)商解決，權(quán)利難以得到有效保護 [6]“黑市交易”一方面導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的無序和混亂，造成社會矛盾的激化；另一方面由于缺乏有效的監(jiān)管體制和手段，使得作為所有權(quán)人的農(nóng)民集體經(jīng)濟組織反而未獲得任何利益，也客觀逃避了國家的稅收征集，同時損害了國家和集體的利益。農(nóng)村宅基地使用權(quán)是建立在集體土地所有制基礎(chǔ)上，為農(nóng)民建立房屋而創(chuàng)建的一種用益物權(quán)。一些立法者表示當(dāng)初設(shè)立“農(nóng)村宅基地農(nóng)民無償使用，不得轉(zhuǎn)讓”的制度，一是為使農(nóng)民“居者有其屋”，二則為保證農(nóng)民不要成為流人城市的無業(yè)游民，避免兩極分化。但通說認(rèn)為，我國《民法通則》、《土地管理法》、《物權(quán)法》等已將農(nóng)村宅基地使用權(quán)規(guī)定為一項特殊的用益物權(quán)。然而，我國當(dāng)前立法恰恰缺乏關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的相關(guān)配套規(guī)定，以致于現(xiàn)實生活中的農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的隱性市場導(dǎo)致交易秩序混亂、糾紛不斷。在其急需一筆資金時，往往能夠提處置的最有價值的財產(chǎn)也只有房屋和農(nóng)村宅基地。城鄉(xiāng)結(jié)合部和發(fā)達鄉(xiāng)村由于吸引了大量外地農(nóng)民，集體成員身份和戶籍之間的聯(lián)系被打破，實際上使村民不具備集體成員資格的現(xiàn)象已經(jīng)相對普遍。絕不能因為允許農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)會帶來一定的問題，便回避它，禁止它，而是應(yīng)該通過實踐，以相應(yīng)的配套政策、立法來完善這項制度，使它更適應(yīng)中國市場經(jīng)濟的需要。尤其是在改革開放30年后的今天，農(nóng)村面臨的主要矛盾已不再是農(nóng)民的生存問題是如何治富和縮小城鄉(xiāng)差距的問題。而在崇尚經(jīng)濟發(fā)展的社會背景下，重視土地“利用”也日益成為我國土地制度設(shè)計的基本理念，這種理念的變化，要求農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度，必須充分考慮效率目標(biāo)。再次，強化農(nóng)村宅基地使用權(quán)的物權(quán)屬性也與我國社會主義市場經(jīng)濟體制相適應(yīng)。這就要求應(yīng)極力擴展現(xiàn)有農(nóng)村宅基地使用權(quán)的內(nèi)容，使之與城市土地使用權(quán)一樣成為現(xiàn)代意義上的用益物權(quán) [9]。即農(nóng)村宅基地使用權(quán)一經(jīng)成立，即應(yīng)成為一項獨立的物權(quán)，具備物權(quán)的各項權(quán)能，權(quán)利人有權(quán)自由處分。這一規(guī)定至少傳達給我們兩個信息，一是對農(nóng)村宅基地使用權(quán)的規(guī)范調(diào)整目前仍主要依據(jù)過往的行政法律法規(guī)，即農(nóng)村宅基地使用權(quán)仍沒有被法律塑造為一項真正的民事權(quán)利；是《物權(quán)法》并沒有關(guān)閉農(nóng)村宅基地使用權(quán)創(chuàng)新和完善的空間，對農(nóng)村宅基地使用權(quán)的創(chuàng)新和完善今后可以通過修改《土地管理法》和制定國家相關(guān)規(guī)定來進行。既然法律無法阻止此種行為，就應(yīng)當(dāng)疏導(dǎo)此流轉(zhuǎn)行為。再次，立法應(yīng)當(dāng)明確農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體、客體、內(nèi)容。從立法的初衷來看，農(nóng)村宅基地的無償使用是出于保障農(nóng)民的基本生活的目的。只有這樣，一方面可以使農(nóng)村宅基地的福利性與社會保障性的功能得到發(fā)揮，另一方面又可以杜絕土地資源被過度浪費、農(nóng)村宅基地被嚴(yán)重閑置的現(xiàn)象。作為農(nóng)村宅基地的所有人，“農(nóng)民集體”理應(yīng)享有對農(nóng)村宅基地使用權(quán)進行設(shè)定的權(quán)利，但據(jù)上述規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得取決于人民政府的決定，所有權(quán)人“農(nóng)民集體”的意志則可有可無；二是根據(jù)上述規(guī)定，雖然農(nóng)村宅基地使用權(quán)取得的審批權(quán)限在人民政府手中，但實踐中多數(shù)情況下農(nóng)村宅基地的分配是由村干部掌握的，即上述規(guī)定在實踐當(dāng)中形同虛設(shè)，并沒有起到政府對農(nóng)村宅基地取得的管理控制作用。如上所述，農(nóng)村宅基地使用權(quán)并不僅僅是一種財產(chǎn)權(quán)利，同時兼具重要的社會保障功能。我認(rèn)為，不能僅從字面含義出發(fā)機械的解釋，而應(yīng)理解為對農(nóng)村宅基地使用權(quán)原始取得上的限制。一方面是難以收回的大量閑置的農(nóng)村宅基地，另一方面是已具備分戶條件的村民沒有農(nóng)村宅基地用來修建住宅，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的無期限性無疑是導(dǎo)致這一矛盾的原因之一。而農(nóng)村宅基地使用權(quán)的保障屬性只應(yīng)針對受保障的農(nóng)民，一個人的生命總是有限的，所保障的生存居住權(quán)當(dāng)然也應(yīng)當(dāng)是有限的。農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)已經(jīng)是一個在實踐中不斷發(fā)生和發(fā)展著的客觀事實。結(jié) 束 語現(xiàn)行的對農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律制度還不完善，并且已經(jīng)導(dǎo)致了諸如宅基地交易糾紛等諸多問題，因此我認(rèn)為應(yīng)該在總結(jié)和分析現(xiàn)行法律制度所引發(fā)的問題和產(chǎn)生的原因的基礎(chǔ)上逐步建立和完善現(xiàn)行的法律制度并使其適應(yīng)于時代的發(fā)展。然而，對于農(nóng)村宅基地使用權(quán)不能流轉(zhuǎn)的態(tài)度卻沒有改