5農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的困境及出路-wenkub
2024-09-06 23 本頁(yè)面
【正文】 基地的使用權(quán)。為維護(hù)農(nóng)民應(yīng)有的財(cái)產(chǎn)處分權(quán)，塑造獨(dú)立完整的農(nóng)宅所有權(quán)，筆者傾向于肯定此類合同的效力。因而，此前著名的 “ 畫(huà)家村 ”③ 案件的命運(yùn)，我們便不難理解，也為我們探討宅基地使用權(quán)上房屋之流轉(zhuǎn)埋下伏筆。鄒克友認(rèn)為自己受讓了樓基地，理應(yīng)由其享受該安置房，但與張守忠協(xié)商卻無(wú)果，便一紙?jiān)V狀將其告至法院，請(qǐng)求法院令張守忠返還購(gòu)買(mǎi)樓基款并賠償損失。 第 1 頁(yè) 共 14 頁(yè) 農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的困境及出路 一、 “ 最高院合同糾紛典型案例（ 5） ” 引發(fā)的思考 （一）案情簡(jiǎn)介 2024 年 12 月 24 日最高人民法院發(fā)布合同糾紛典型案例，其中，鄒克友訴張守忠合同糾紛案 ① ，引起學(xué)界關(guān)于宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問(wèn)題的爭(zhēng)論。最后 XX 省 XX 市 XX 縣區(qū)人民法院最終根據(jù)《 土地管理法》第 63 條的規(guī)定 ② ，判定雙方的《樓基地買(mǎi)賣(mài)協(xié)議書(shū)》因違反法律強(qiáng)制性規(guī)定無(wú)效，責(zé)令張守忠返還購(gòu)買(mǎi)樓基地款并賠償損失。檢索近年來(lái)關(guān)于宅基地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛的判決書(shū)，筆者發(fā)現(xiàn)，各地法院始 第 2 頁(yè) 共 14 頁(yè) 終秉持 “ 畫(huà)家村 ” 案的判決精神，或依 “ 雙方房屋買(mǎi)賣(mài)行為涉及宅基地買(mǎi)賣(mài)，違 反國(guó)家法律、行政法規(guī)之強(qiáng)制性規(guī)定 ”④ ，或依“ 宅基地使用權(quán)是以農(nóng)民身份為依據(jù)、基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員之身份而取得的，非農(nóng)民則無(wú)法獲得宅基地之使用權(quán)，因此基于買(mǎi)賣(mài)合同的手段取得宅基地的使用權(quán)有違上述法律內(nèi)容 ”⑤ ，或依“ 因未經(jīng)集體經(jīng)濟(jì)組織同意和準(zhǔn)許，原告與被告之間的宅基地買(mǎi)賣(mài)屬于非法買(mǎi)賣(mài)，應(yīng)屬無(wú)效合同 ”⑥ 等理由，均否定了宅基地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力。下文就將針對(duì)宅基地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力問(wèn)題，進(jìn)行敘述分析。宅基地所有與宅基地使用分離，逐步形成歸屬的主體和經(jīng)營(yíng)管理的主體分離之二元構(gòu)造?，F(xiàn)行立法認(rèn)為，農(nóng)宅物理上占用了宅基地，而宅基地僅由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織享 有，有且只有本村集體經(jīng)濟(jì)組織之成員才可通過(guò)申請(qǐng)獲得宅基地之使用權(quán)，并禁止宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)至本集體經(jīng)濟(jì)組織以外。 （二）農(nóng)宅所有權(quán)權(quán)能之殘缺 依據(jù)《物權(quán)法》和《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定，在建設(shè)用地使用權(quán)上之建筑物的轉(zhuǎn)讓、互 換、出資或贈(zèng)與時(shí)，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。如前所述，宅基地使用權(quán)之流轉(zhuǎn)在我國(guó)本就被多加限制，因此，農(nóng)宅雖為農(nóng)民所有，但其并未被定位成純粹獨(dú)立 的財(cái)產(chǎn)權(quán)，農(nóng)民對(duì)農(nóng)宅的支配力受到極大限制，不完全的處分權(quán)能使其難以稱為自主的所有權(quán)。 三、法律困境的原 因分析 （一）家父主義的理論思維 。所以農(nóng)宅的買(mǎi)賣(mài)主體應(yīng)受?chē)?yán)格限制，只能是集體經(jīng)濟(jì)組織成員。另外，新農(nóng)村建設(shè)的發(fā)展速度超人預(yù)料。宅基地屬于集體所有，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理，未經(jīng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織同意和準(zhǔn)予，宅基地使用權(quán)不得隨意流轉(zhuǎn)。其一，雖然集體組織成員可以通過(guò)申請(qǐng)使用宅基地，但基于土地資源的不可再生性，《土地管理法》規(guī)定了嚴(yán)格的審批程序：村民提出申請(qǐng)后村委會(huì)要審核，還需經(jīng)村民會(huì)議同意及鄉(xiāng)人民政府的審查，最終由縣級(jí)土地管理部門(mén)審批才可。所以借助 于現(xiàn)行管理制度，農(nóng)宅買(mǎi)賣(mài)濫用土地資源的情況較難發(fā)生，原始取得的程序限制和房屋轉(zhuǎn)讓后不可再申的處分，已足夠?qū)w土地進(jìn)行有效的行政管理。同時(shí)， “ 地隨房走，房隨地走 ”的原則決定了農(nóng)宅與宅基地在實(shí)際利用、經(jīng)濟(jì)交易上必須時(shí)刻捆綁在一起。為避免法律內(nèi)部矛盾引發(fā)一系列的問(wèn)題，因而對(duì)法律提供制度上的 建制的要求迫在眉睫。在傳統(tǒng)民法理論上，存在地上權(quán)和土地租賃權(quán)之比較分析， 第 8 頁(yè) 共 14 頁(yè) 就是作為用益物權(quán)和作為債權(quán)的土地使用權(quán)的差異問(wèn)題［ 1］（ p15）。借助租賃之債，賦予農(nóng)宅新所有權(quán)人法定租賃權(quán)，從而解決了農(nóng)宅占地的權(quán)利正當(dāng)性問(wèn)題，避免了 “ 房地異主 ” 的尷尬［ 2］。房走了，地上的使用權(quán)不一定要跟著走，該租賃權(quán)的成立意味著農(nóng)宅出賣(mài)人的
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