5農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)的困境及出路(文件)
【正文】 宅基地使用權(quán)并未消滅，只是由占有、使用轉(zhuǎn)變以收益為內(nèi)容的一項(xiàng)權(quán)能。根據(jù)《俄羅斯聯(lián)邦土地法典》第 35 條第 4 款規(guī)定，若建筑物處于禁止流通的土地之上，其仍可被轉(zhuǎn)讓，且建筑物之所有權(quán)人將獲得一種與所有權(quán)不同的其他土地權(quán)利［ 5］（ p300）。倘若參見這個(gè)思路，雖然宅基地的所有權(quán)歸集體，且宅基地使用權(quán)依法是不能轉(zhuǎn)讓的，但這都無妨，當(dāng)宅基地使用權(quán)人轉(zhuǎn)讓地上的農(nóng)宅所有權(quán)時(shí)，推定雙方之間也達(dá)成有限占有宅基地的債權(quán)合意。對(duì)于宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，根據(jù)相關(guān)法律、行政法規(guī)等 ② ，可知宅基地使用權(quán)只能在集體內(nèi)部成員之間轉(zhuǎn)讓，城鎮(zhèn)居民受讓宅基地使用權(quán)是違反現(xiàn)行法律和國家政策的。誠然，根據(jù)《合同法》司法解釋 （二）第 14 條的規(guī)定，其中關(guān)于合同效力的 “ 強(qiáng)制性規(guī)定 ” ，僅指效力性強(qiáng)制性規(guī)定，因此，《土地管理法》第 63 條不屬于認(rèn)定合同無效的法律規(guī)定，不能成為否認(rèn)合同效力的依據(jù)。論其功能，法庭的裁判具 有引導(dǎo)作用，應(yīng)當(dāng) 第 11 頁 共 14 頁 符合正確的價(jià)值取向和道德觀念，遵循基本的私法準(zhǔn)則，但是合同無效的判決可以發(fā)揮此等功效嗎。故法院務(wù)必謹(jǐn)慎考慮否認(rèn)合同效力產(chǎn)生的影響。既然農(nóng)宅的所有權(quán)屬于農(nóng)民，那么基于農(nóng)民真實(shí)意思表示而達(dá)成的買賣合同，法律上有什么理由對(duì)其否認(rèn)呢。如果說宅基地使用權(quán)的免費(fèi)取得具有公共福利性，宅基地乃農(nóng)民賴以生存的 第 12 頁 共 14 頁 所在，國家限制宅基地使用權(quán)之流轉(zhuǎn)是對(duì)農(nóng)民弱勢群體的關(guān)懷，那么城市的經(jīng)濟(jì)適用房又何嘗不是呢。 。農(nóng)村宅基地只能固守傳統(tǒng)，無法進(jìn)行商品化和資產(chǎn)化，遲遲未能進(jìn)入市場，對(duì)農(nóng)民來說是一種財(cái)產(chǎn)利益的制度性損失。 2024 年 2 月，國家出臺(tái)農(nóng)村宅基地改革 第 13 頁 共 14 頁 試點(diǎn)草案。為了充分利用土地這一稀缺資源，不得不說出賣農(nóng)宅是最佳的處置方式，故承認(rèn)農(nóng)宅買賣合同的效力實(shí)有必要。當(dāng)下農(nóng)村集體成員生死更替，或有己宅而不居，然宅基地之調(diào)整，卻未能總是與居住需求之多變相匹配，因而現(xiàn)實(shí)的住房需求持續(xù)存在。占有［ m］ .北京：中國政法大學(xué)出版社， 2024. ［ 2］韓 世遠(yuǎn) .宅基地的立法問題 ——— 兼析物權(quán)法草案第十三章 “ 宅基地使用權(quán) ” ［ j］ .政治與法律， 2024（ 5） . ［ 3］黃道秀 .俄羅斯聯(lián)邦民法典：全譯本［ m］ .北京：北京大學(xué)出版社， 2024. ［ 4］彭誠信，陳吉棟 .農(nóng)村房屋抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)的法律障礙之克服 ——— “ 房地一致 ” 原則的排除適用［ j］ .吉林大學(xué)社會(huì)科學(xué)學(xué)報(bào)， 2024（ 4） . ［ 5］魏磊杰，張建文 .俄羅斯聯(lián)邦民法典的過去、現(xiàn)在及其未來［ m］ .北京：中國政法大學(xué)出版社， 2024. 。 ［參考文獻(xiàn)］ ［ 1］王澤鑒 .王澤鑒法學(xué)全集 X8226。如果肯定農(nóng)宅買賣合同的效力，意味著農(nóng)宅的流轉(zhuǎn)并不以經(jīng)濟(jì)組織成員為主體要件，如此便能解決上述的權(quán)利沖突，故 合同有效符合事理，足以采取。（ 2）稀缺資源的充足利用現(xiàn)今農(nóng)民的宅基地已不單純是一個(gè)基本生存保障的問題，隨著農(nóng)村勞動(dòng)力 的大量轉(zhuǎn)移，在城里買房舉家搬遷的現(xiàn)象已然普遍。何況，土地是農(nóng)民的命根子，房子更是他們安身立命之所，非必需的情況下農(nóng)民輕易不會(huì)出賣房屋，現(xiàn)實(shí)中的萬不得已往往是因?yàn)榇嬖诟逼鹊馁Y金需求，或是治病救人或是為生產(chǎn)經(jīng)營籌資等。隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，宅基地作為財(cái)產(chǎn)權(quán)的資本功能日益凸顯，城市化的進(jìn)程和人口流動(dòng)性加強(qiáng)，萌生了農(nóng)民進(jìn)城的渴望。出于對(duì)土地資源的合理配置以及農(nóng)民基本居住保障的考慮，不可否認(rèn)，這樣的出發(fā)點(diǎn)就是基于社會(huì)福利，但保障措施的進(jìn)一步優(yōu)化還需努力。（ 3）維護(hù)農(nóng)民對(duì)自有財(cái)產(chǎn)的處分權(quán)開放農(nóng)宅的流轉(zhuǎn)不僅能形成 有效的市場，體現(xiàn)房屋的現(xiàn)實(shí)價(jià)值，還維護(hù)了農(nóng)民作為財(cái)產(chǎn)所有人的處分自由。（ 2）尊重私法主體的意思自治傳統(tǒng)契約理論
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