【正文】 120元/月/平方米之間。商業(yè)類型有餐飲酒店、服飾專賣店、美容美發(fā)店、超市便利店等，其中以服飾店居多，一些便民服務(wù)小店在該區(qū)域的分布也比較均勻，如眼鏡店、服裝百貨店、新華書店、音像商店、藥店、診所、洗衣店、照相館、沖印店、網(wǎng)吧、家具裝潢等，同時郵政局、中國銀行、工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行等各家商業(yè)銀行也均在大道上開設(shè)了營業(yè)所。全市財政總收入年均增長10%，2005年超過14億元。（四）撫州經(jīng)濟(jì)改革開放以來的二十多年，是撫州市歷史上發(fā)展最快的時期。即將在此地購房安家的新居民即指今后周邊一些即將推出的樓盤的業(yè)主。他們的特點(diǎn)是：有一定的消費(fèi)能力和投資觀念，但缺乏的是現(xiàn)代投資理念，不會輕易接受比較新潮的投資項(xiàng)目。撫州市位于江西省東南部，轄10縣1區(qū)，；全市總?cè)丝?80萬人，市政府所在地臨川區(qū)人口近40萬人。建成后的金巢華城，將以“上海生活城”多姿風(fēng)采的繁榮景象，形成撫州市市區(qū)商業(yè)劃時代的商業(yè)文化中心。時代的步伐跨入二十一世紀(jì)，隨著全球經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程的加快，古老的中國經(jīng)濟(jì)早已融入色彩斑瀾的地球村落，與世界同步發(fā)展的理念，使中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，由中心城市向各省級城市乃至地縣級城市如燎原之火般迅速蔓延。中小型城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展很大部分是依托該地區(qū)商業(yè)的繁榮，現(xiàn)代商業(yè)的繁榮，往往又會引發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)的效應(yīng)，有數(shù)據(jù)證明，商業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的同步發(fā)展，最終會促進(jìn)地區(qū)商業(yè)市場的新一輪火爆。其不僅在政治上增加和補(bǔ)充了撫州地方的財政稅收和提供更多的就業(yè)機(jī)會，同時，也為這座歷史名城在整體發(fā)展上融入時代潮流，提供了新的發(fā)展機(jī)遇和希望： 帶動城市新一輪發(fā)展塑造新的城市中心城市商業(yè)結(jié)構(gòu)的更新強(qiáng)化城市中心的價值和凝聚力提升都市生活質(zhì)量影響城市文化可以肯定地說，具有標(biāo)志性的商業(yè)文化中心，是一座城市的“窗口”，打開這扇“窗口”，吹向這座城市的是一股全新理念的清風(fēng)，將掀開了這座城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展之章冊的全新一頁，而我們則是給這座城市，遞上了一張擔(dān)綱描繪城市時尚商業(yè)文化設(shè)計師的“名片”。（二）交通區(qū)位 撫州交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯，東靠浙江，南鄰福建，距省會城市南昌僅90公里，有國家一級公路直達(dá)。 近年來在此購房安家的居民近年來在臨川購房安家的居民，所占區(qū)域總?cè)丝跀?shù)的20％左右。這些居民群主要為年輕人為主，文化程度較高，他們的融入，預(yù)計可提高目前該區(qū)域的消費(fèi)檔次。分別比上年增長10%、%、%、%；，%，::。全社會固定資產(chǎn)投資年均增長12%，2005年達(dá)到42億元。贛東大道上的商業(yè)供需平衡總體而言，贛東大道的商業(yè)環(huán)境十分成熟，此處商鋪的使用率已接近飽和，租金價格不菲，往往是重金難求一鋪。其它路段的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃混亂而與贛東大道相交的岔路上的商業(yè)業(yè)態(tài)分布相對比較混亂，環(huán)境也比較差，商業(yè)類型主要以小型的飲食店、五金建材店、小賣部為主。撫州市市民的消費(fèi)觀念仍停留在非理性消費(fèi)階段，撫州市的人均月收入約在600元左右，而從當(dāng)?shù)氐南M(fèi)情況看，人們的主要消費(fèi)是餐飲和娛樂，對于追求生活質(zhì)量方面的消費(fèi)觀念比較缺乏。而近年來剛剛遷入此地的新居民，由于年齡層次較低、受教育程度較高，對商業(yè)環(huán)境和市場配置等往往有較高的要求，除了滿足平時生活必需的條件外，他們對休閑時尚也有一定的需求。 216。 216。 大學(xué)生消費(fèi)有其不理性的一面 　　大學(xué)生沒有經(jīng)濟(jì)來源，經(jīng)濟(jì)獨(dú)立性差，消費(fèi)沒有基礎(chǔ)，經(jīng)濟(jì)的非獨(dú)立性決定了大學(xué)生自主消費(fèi)經(jīng)驗(yàn)少，不能理性地對消費(fèi)價值與成本進(jìn)行衡量。而“奢侈”消費(fèi)則是由大學(xué)生消費(fèi)的示范效應(yīng)，攀比心理導(dǎo)致的。 216?？蛻纛愋头治鐾顿Y型客戶和自用型客戶將分別占30%和70%。往往盲目相信投資回報率，對各項(xiàng)風(fēng)險預(yù)計不足。吸引該類客戶投資的方式：為其制定“投資回報率分析表”，以高投資回報吸引他們對本商鋪的投資租賃。同時，宣傳本案的未來規(guī)劃前景，增強(qiáng)他們的經(jīng)營信心。貿(mào)易廣場設(shè)立由工商、國稅、地稅和撫州貿(mào)易廣場管理公司等部門工作人員組成的管理服務(wù)中心，為小業(yè)主服務(wù)。 價格偏高。工程進(jìn)度慢。（一）市場契機(jī)商鋪銷售價格進(jìn)行分析，目前商鋪市場價格走勢較以前略有上升，個別除外（如馬家山），看出撫州眾房地產(chǎn)開發(fā)商有意將房產(chǎn)市場托上去，這在市場大方向上，保證了本案有一個良好的市場發(fā)展空間。 撫州市民的收入水平與消費(fèi)水平不成比例，市民在餐飲、娛樂上的消費(fèi)是日常消費(fèi)重中之重，消費(fèi)支出是畸形的，故本案在分區(qū)經(jīng)營時，餐飲、娛樂行業(yè)應(yīng)預(yù)留一定的面積，面積比例可參考撫州市成熟大型商城中二業(yè)態(tài)的面積比例。 免半年?duì)I業(yè)稅的稅收優(yōu)惠政策。 當(dāng)?shù)厥忻駥徺I期房有抵觸情結(jié)，原因是，當(dāng)?shù)卮蠖嚅_發(fā)商將物業(yè)進(jìn)行銀行抵押，增加本案的初期銷售難度，本案可提出誠信消費(fèi)的概念。2. 政府對房地產(chǎn)開發(fā)引導(dǎo)無序，存在大量同類產(chǎn)品的空置和重復(fù)建設(shè)。因此，導(dǎo)入先進(jìn)的開發(fā)理念、經(jīng)營模式和強(qiáng)有力的公關(guān)形象，會給項(xiàng)目創(chuàng)造出一個良好的經(jīng)營發(fā)展空間。 本案的投資商及代理商均為上海公司，因此對于本案引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)形態(tài)和提供新穎的經(jīng)營理念具備了暢通的渠道。 本案圍合式商城的形態(tài)，有助于形成業(yè)態(tài)及人流的均勢平衡，相對于兵營式建筑，不易形成人流冷感區(qū)。 針對當(dāng)?shù)噩F(xiàn)房認(rèn)同感較高的消費(fèi)觀念，本案的期房銷售可能會遭遇少許市場抗性。2） 目前，房地產(chǎn)市場上店鋪的平均年投資回報率在5%左右，以5%計。3） 稅收制度：免半年?duì)I業(yè)稅，提高小業(yè)主商業(yè)經(jīng)營的積極性。（二）包租銷售、租金計算已知：項(xiàng)目銷售均價3200元/平方米，二樓以高價3000元/平方米計，三樓2600元/平方米，每平方米物業(yè)市場年租金回報率5%，項(xiàng)目總建筑面積41878平方米。中心商鋪加內(nèi)街轉(zhuǎn)角部分鋪面的一層、二層，建議引入主力店進(jìn)行主題經(jīng)營。另外一種模式是在傳統(tǒng)的商業(yè)中心開發(fā)大型商業(yè)地產(chǎn)。青云峰路上的商鋪就是很好的例證。開發(fā)商在看到商業(yè)地產(chǎn)的價值后，由于缺乏商業(yè)和管理的基本經(jīng)驗(yàn)，往往一涌而上，不論是馬家山，還是撫州貿(mào)易廣場，從本質(zhì)上講都是由于業(yè)態(tài)定位和業(yè)態(tài)分布存在問題。 經(jīng)營內(nèi)容分別為“鮮得來”排骨年糕，串炸里脊肉，豐裕生煎，麻辣燙，南翔小籠，特色餛飩，珍珠奶茶，“富樂夢”圓筒冰激凌等，每間鋪面的營業(yè)面積在4080平方米左右。選址在內(nèi)庭的二層，面積約1100平方米。 （6）娛樂　　娛樂指的是豐富客戶休閑生活的娛樂場所，例如，自助式卡拉OK。 （二）銷售策略 市場策略目標(biāo)客戶定位本地自用客戶以及江浙投資客戶。1） 體現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)實(shí)力營銷。銷售控制設(shè)定：在整個營銷過程中，應(yīng)該始終保持有好房源，分時間段根據(jù)市場變化情況，按一定比例面市，這樣可以有效地控制房源，而且后期的好房源面市時，正處于價格的上升期，還可以取得比較好的經(jīng)濟(jì)效益。要掌握什么時間該控制什么，如何去控制，以產(chǎn)生協(xié)同效益。那么整個營銷過程就是一個比較完美的營銷控制過程。所以推出一層內(nèi)庭和二層所有商鋪，并采用包租的形式，測試市場的反應(yīng)。另外，通過預(yù)熱，本案在市場上已經(jīng)有一定的知名度，并且已經(jīng)聚集了一定的人氣，此時推出二層所有商鋪容易被市場接受。（一）推廣定位投資額小，回報率高，品質(zhì)上佳，形態(tài)先進(jìn)，江西省唯一規(guī)模化圍合式上海生活主題商城。（針對意向客戶或預(yù)定客戶）輔助類：本案所制作的DM及紀(jì)念品，除在房展會上進(jìn)行派發(fā)外，可針對撫州當(dāng)?shù)夭惋?、娛樂業(yè)較為發(fā)達(dá)的特點(diǎn)，與撫州市區(qū)幾家檔次高、人流大的餐飲、娛樂場所結(jié)成關(guān)系單位，在本案強(qiáng)銷期內(nèi)，對這些場所內(nèi)消費(fèi)的客戶進(jìn)行DM及紀(jì)念品派送，以擴(kuò)大產(chǎn)品影響力，提高品牌檔次。戶外類：除項(xiàng)目工地圍墻應(yīng)進(jìn)行長期的宣傳包裝外，建議在