【正文】 d by large investment, high risks, long cycle, long supplying chain and strong geographical features. At present, this industry tends to be more prosperous and the house39。s further development. This paper analyses the internal and external environment ,some financial data about Henan Jianye Real Estate Group Co., Ltd, and finds that this pany has a single financing, little equity financing and excessive reliance on debt financing. The shortterm borrowing reduces and longterm borrowing increases. The above reasons result in that this pany has a assetliability ratio, rely on mercial banking system for financing and has a strongly reflect for credit policy changes. This paper through analyzing points out that Jianye has a strong background strength and has a chance to utilize foreign investment, moreover, faces the threat of international capital impact and the disadvantage of high debt ratio. And put forward to using multiple financing method, expanding equity financing and innovating financing model, which is a good way for healthy development of Jianye’ financing Key Words: Real Estate。一項(xiàng)研究表明，日本和歐洲的房地產(chǎn)企業(yè)，平均壽命 年，美國企業(yè)壽命 15 年，中國 35 年，而造成大批房地產(chǎn)企業(yè)短壽的很大原因是很多企業(yè)財(cái)務(wù)管理不善，最終導(dǎo)致破產(chǎn)倒閉。但是，最近幾年國家頻繁出臺(tái)調(diào)控政策，縮緊信貸規(guī)模，規(guī)劃閑置土地，使房地產(chǎn)行業(yè)的融資壓力驟然加大，各項(xiàng)成本提高。其中銀行貸款是主要的融資方式，在公司的融資金額中占有很大比重。對(duì)于企業(yè)融資理論的研究，本文介紹以 MM 理論為中心的現(xiàn)代企業(yè)融資理論。米勒(Merton H．Miller)兩位教授在 1958 年發(fā)表了最有影響力的財(cái)務(wù)研究論文《資本成本、公司財(cái)務(wù)與投資理論》 ，他們提出的理論后來被稱為 MM 理論。融資的優(yōu)序理論研究試圖通過信息不對(duì)稱理論中的“信號(hào)” 、 “動(dòng)機(jī)” 、 “激勵(lì)”等概念，從企業(yè)“內(nèi)部因素”來展開對(duì)企業(yè)融資問題的分析。代理人的行動(dòng)與使委托人效用最大化的行動(dòng)會(huì)有差異，由此造成的委托人利益的損失被稱為“剩余損失” ?？刂茩?quán)理論主要是基于企業(yè)融資結(jié)構(gòu)在決定企業(yè)收入分配的同時(shí)，也決定了企業(yè)控制權(quán)的分配。從我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行過程及其資金鏈來看，銀行信貸幾乎貫穿于房地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營的全過程。（3）房地產(chǎn)預(yù)售　房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房?jī)r(jià)款，房地產(chǎn)預(yù)售是當(dāng)今房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最為盛行的一種經(jīng)營方式，同時(shí)也是一條重要的籌資渠道。通過發(fā)行股票籌資不僅能進(jìn)行大量地直接融資，使企業(yè)獲得永久資本，提高企業(yè)自有資本率，降低負(fù)債率，而且將經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分散給投資者或投機(jī)者共同承擔(dān)。由于信托制度的特殊性、靈活性以及獨(dú)特的財(cái)產(chǎn)隔離功能與權(quán)益重構(gòu)功能, 可以財(cái)產(chǎn)權(quán)模式、收益權(quán)模式以及優(yōu)先購買權(quán)等模式進(jìn)行金融創(chuàng)新, 使其成為最佳融資方式之一。房地產(chǎn)投資基金有利于分散籌資、降低風(fēng)險(xiǎn)、減少中小企業(yè)對(duì)銀行貸款的依賴性，增強(qiáng)基金投資人對(duì)于企業(yè)規(guī)范化運(yùn)作的外部監(jiān)督。（4）可轉(zhuǎn)換公司債券在這些融資方式中，銀行貸款依然獨(dú)占鰲頭，融資費(fèi)用低，但其帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高，股權(quán)融資、發(fā)行債券的融資費(fèi)用較高，但債券發(fā)行額度大、期限長(zhǎng)，股權(quán)融資可以分散風(fēng)險(xiǎn)。 宋曉梅（2022）指出：資本結(jié)構(gòu)是企業(yè)籌資決策的核心要素，資本結(jié)構(gòu)理論有凈收益理論、凈營業(yè)收益理論、MM 理論、代理理論和等級(jí)籌資理論，并指出企業(yè)籌資的優(yōu)序模式首先是內(nèi)部籌資，其次是借款、發(fā)行債券、可轉(zhuǎn)換債券，最后是發(fā)行新股籌資。封晴（2022）指出：緊縮銀根的貨幣政策加大了房地產(chǎn)企業(yè)的融資難度，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該充分發(fā)展現(xiàn)有的融資模式，并對(duì)融資方式進(jìn)行創(chuàng)新，來確保企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。作為區(qū)域內(nèi)行業(yè)的領(lǐng)跑者，公司的目標(biāo)客戶為中高端客戶群，逐漸形成了綠色家園、建業(yè)城、桂園、森林半島、聯(lián)盟新城、壹號(hào)城邦等產(chǎn)品系列。截至 2022 年 6 月 30 日，公司擁有在建項(xiàng)目共 30 個(gè)期，在建總建筑面積約 150 萬平方米，土地儲(chǔ)備建筑面積 1092 萬平方米。建業(yè)董事會(huì)根據(jù)首次公開發(fā)售前購股權(quán)計(jì)劃向集團(tuán)董事、雇員及顧問授出購股權(quán)，可供認(rèn)購公司32022000股。2022年8月5日，建業(yè)公司與FVGreen訂立了關(guān)于按本金總額687000000港元發(fā)現(xiàn)及認(rèn)購可換股債券的認(rèn)購協(xié)議。（1）負(fù)債的償還期限表 21 負(fù)債的期限結(jié)構(gòu) 單位：千元　 2022 年 2022 年 2022 年銀行貸款 　 　 　一年內(nèi) 1,001,273 488,790 982,154一年以上但未超過兩年 248,000 424,417 646,226兩年以上但未超過五年 　 20,000 144,436合計(jì) 1,249,273 933,207 1,772,816其他貸款 　 　 　一年內(nèi) 　 123,950 95,640一年以上但未超過兩年 109,130 36,790 119,010兩年以上但未超過五年 27,300 　 253,870合計(jì) 136,430 160,740 468,520可換股債券 　 　 　兩年以上但未超過五年 　 　 551,288現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物 399,602 927,721 2,364,987表 22 資產(chǎn)負(fù)債表簡(jiǎn) 　　　　單位：千元　 2022 年 2022 年 2022 年資產(chǎn) 　 　 　流動(dòng)資產(chǎn) 5,044,793 6,735,546 9,583,525非流動(dòng)資產(chǎn) 513,729 506,804 563,128總資產(chǎn) 5,558,522 7,242,350 10,146,653負(fù)債 　 　 　流動(dòng)負(fù)債 3,634,537 3,607,775 5,045,087非流動(dòng)負(fù)債 449,184 544,653 1,781,873總負(fù)債 4,083,721 4,152,428 6,826,960保守型融資策略是流動(dòng)負(fù)債只融通部分臨時(shí)性流動(dòng)資產(chǎn)的資金需要，另一7部分臨時(shí)性流動(dòng)資產(chǎn)和永久性流動(dòng)資產(chǎn)均由長(zhǎng)期負(fù)債和權(quán)益性資本作為其資金來源；穩(wěn)健型融資策略是流動(dòng)負(fù)債融通臨時(shí)性流動(dòng)資產(chǎn)的資金需要，永久性流動(dòng)資產(chǎn)和固定資產(chǎn)的資金來源由長(zhǎng)期資金解決；激進(jìn)型型融資策略是流動(dòng)負(fù)債不僅融通臨時(shí)性流動(dòng)資產(chǎn)的資金需要，而且還解決部分永久性流動(dòng)資產(chǎn)的資金來源。可見建業(yè)采取的是激進(jìn)型的融資策略。2022 年與2022 年相比，流動(dòng)負(fù)債減少了 26762 千元，非流動(dòng)負(fù)債增加了 95469 千元。預(yù)收款項(xiàng)增長(zhǎng)速度較快，除了 2022 年低于 1000000 千元，其余兩年都高于這個(gè) 1000000 千元。從總量上看，建業(yè)的資金來源繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，但在金融危機(jī)和國家宏觀調(diào)控的政策影響下，增長(zhǎng)有所下降。三 、 河 南 建 業(yè) 地 產(chǎn) 有 限 公 司 融 資 狀 況 分 析（ 一 ） 河 南 建 業(yè) 地 產(chǎn) 有 限 公 司 的 融 資 環(huán) 境 分 析（1）國內(nèi)環(huán)境 河南省房地產(chǎn)市場(chǎng)起步晚，投資投機(jī)性需求有限，以抑制投資投機(jī)性需求為著重點(diǎn)的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對(duì)河南影響有限。同時(shí)隨著國家發(fā)改委頒布《促進(jìn)中部地區(qū)崛起規(guī)劃》 、中原城市群建設(shè)順利展開，河南省房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來難得的歷史發(fā)展機(jī)遇，公司預(yù)計(jì)河南房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將保持相對(duì)平穩(wěn)的發(fā)展態(tài)勢(shì)。同時(shí)由