【正文】 有心理尺度，如對家庭日用消費品的需求主要就近完成，在路上的時間要求在15分鐘以內(nèi)；而購買服裝、家具電器等商品選擇去大商場和購物中心，花費的時間可以比較長，而交通出行方式改變了消費的時間和空間，以前步行或騎自行車需要半小時，由于汽車進入家庭也許只需要10分鐘。 　　5．購買行為。前者的選擇以市場，而后者主要的選擇地點是專賣店和百貨商場。城市的搬遷戶以35人老中少三代同堂的家庭為主，而CBD的小白領(lǐng)以2人家庭模式居多。如在區(qū)域內(nèi)規(guī)劃建設(shè)高校，人口的增加的速度和人口結(jié)構(gòu)變化將非?？?，將直接影響整個區(qū)域的消費行為，而且對業(yè)態(tài)的設(shè)計產(chǎn)生重大影響。對其調(diào)查和研究的目的主要是收集該地區(qū)內(nèi)消費者生活形態(tài)的資料，即針對消費者生活的特性，從人口結(jié)構(gòu)、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費水平、購買行為以及選擇的交通出行方式等方面對消費者消費行為進行定量和定性研究。如天通苑，由于一開始沒有發(fā)現(xiàn)商業(yè)價值，商業(yè)開發(fā)比較晚，所以當大量的人口入住后形成巨大的市場需求，入住的居民也發(fā)現(xiàn)商業(yè)價值，許多買了一層住宅的居民，將房屋紛紛租賃給裝修、美容美發(fā)的商戶。商業(yè)地產(chǎn)的供應量是一個非常重要的因素，它直接決定我們未來的商業(yè)做多大，做什么。六、未來商業(yè)地產(chǎn)的供應量分析 　　在一個區(qū)域內(nèi)做商業(yè)地產(chǎn)，必須首先調(diào)查該區(qū)域未來商業(yè)地產(chǎn)的供應量、業(yè)態(tài)規(guī)劃和設(shè)計，對許多開發(fā)商來講，以前在開發(fā)住宅項目的時候沒有這方面的意識，因為住宅的需求量大，進行市場定位和細分的空間廣闊。它不僅反映區(qū)域內(nèi)零售業(yè)經(jīng)濟活動的指標和商業(yè)特征，而且其綜合反映的各項指標和內(nèi)容為項目的市場定位、業(yè)態(tài)設(shè)計、經(jīng)濟效益預測提供定性的參考分析。 　　目前包括北京等省會城市和計劃單列市已經(jīng)完成了該項工作，在對大型商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā) 過程中，開發(fā)商及時了解商業(yè)網(wǎng)點的布局規(guī)劃非常關(guān)鍵，避免政策性的風險和重復建設(shè)。 三、商業(yè)發(fā)展規(guī)劃和政策研究 　　每一個城市發(fā)展都有發(fā)展的規(guī)劃，商業(yè)布局和規(guī)劃也是城市機能完善的標志，十多年以來，我國的第三產(chǎn)業(yè)特別是零售服務業(yè)的發(fā)展有目共睹，尤其是上世紀末百貨商場大量倒閉、超市業(yè)態(tài)的迅猛發(fā)展和外資零售商業(yè)的“入侵”，既加快了零售業(yè)的整體發(fā)展，也出現(xiàn)大型商業(yè)設(shè)施重復建設(shè)、資源浪費和過度競爭等現(xiàn)象，對國內(nèi)零售商業(yè)的發(fā)展提出了新的挑戰(zhàn)，一些大中城市行業(yè)管理部門開始加強商業(yè)網(wǎng)點整體規(guī)劃和布局工作。 二、區(qū)域城市結(jié)構(gòu)調(diào)查與城市發(fā)展規(guī)劃調(diào)查 　　所在區(qū)域城市的結(jié)構(gòu)對商業(yè)房地產(chǎn)的開發(fā)有重要的意義，在傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)不論是同業(yè)態(tài)的聚集經(jīng)營還是不同業(yè)態(tài)的錯位互補都可能存在市場商機；在城市中該區(qū)域的位置若在行政、經(jīng)濟、文化等人口活動密集的地方，則城市的機能易于發(fā)揮出來，由于人流集中自然能形成商業(yè)的經(jīng)營氛圍。所以，在開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項目時，對經(jīng)濟環(huán)境進行研究就顯得十分重要。商業(yè)房地產(chǎn)因為其客戶需求的特殊性、利益協(xié)調(diào)的多樣性和開發(fā)商贏利模式的不確定性，所以更需要在開發(fā)前期進行市場調(diào)查和研究。但是，從市場調(diào)查和研究本身并不能得出市場定位的結(jié)論，他們的作用僅限于驗證或者為市場定位尋找依據(jù)。在調(diào)查和研究時應重點對以下指標進行調(diào)查和分析。以上只是其中的一方面，還包括： 　　◆ 公共設(shè)施狀況 　　◆ 交通體系狀況 　　◆ 道路狀況、通行量 　　◆ 城市性質(zhì)與功能特點 　　◆ 各項城市的機能 　　◆ 城市規(guī)劃 　　通過對區(qū)域內(nèi)實際生活的空間，包括中心地帶及周圍區(qū)域城市結(jié)構(gòu)機能的調(diào)查，了解該區(qū)域內(nèi)設(shè)施、交通、地勢條件、活動空間等環(huán)境的現(xiàn)狀以及將來的發(fā)展規(guī)劃。 　　為增強城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃管理的科學性、權(quán)威性，擴大規(guī)劃工作覆蓋面，國家經(jīng)濟貿(mào)易委員會國內(nèi)貿(mào)易局于今年一月二十四日，在《關(guān)于城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的指導意見》（國經(jīng)貿(mào)貿(mào)易[2001]789號）和《關(guān)于進一步做好大中城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃工作的通知》（國經(jīng)貿(mào)廳貿(mào)易[2002]44號）的基礎(chǔ)上，又下發(fā)了《關(guān)于加強城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的通知》，要求直轄市、計劃單列市、省會（首府）城市盡快制定商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃，要求未制定城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃的直轄市、計劃單列市、省會（首府）城市要加大工作力度，盡快制定城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃并報貿(mào)易局備案。例如，北京市商業(yè)委員會關(guān)于商業(yè)網(wǎng)點的規(guī)劃不僅考慮目前商業(yè)布局特點，而且結(jié)合城市發(fā)展對限制地區(qū)的限制項目都有明確的規(guī)定：特別鼓勵在四環(huán)路周邊發(fā)展大型專業(yè)市場、批發(fā)市場和新型零售業(yè)為主的商業(yè)圈；新發(fā)展的居住區(qū)，1015萬人要規(guī)劃建設(shè)一個地區(qū)級商業(yè)中心；地區(qū)級商業(yè)中心1公里以外的居民區(qū)，原則上居住人口13萬應有一個綜合性的社區(qū)商業(yè)中心。 　　◆ 地區(qū)間的銷售動向 　　◆ 業(yè)種別的銷售動向 　　◆ 商業(yè)地區(qū)間的競爭狀況 　　◆ 大型主力店的動向 　　以上內(nèi)容的取得必須通過商業(yè)普查，對區(qū)域內(nèi)經(jīng)營商戶從經(jīng)營內(nèi)容、商鋪面積、租金、員工數(shù)量、營業(yè)額、經(jīng)營狀況、存在的問題、發(fā)展和經(jīng)營動向等進行調(diào)查，通過反映的一般性的問題，分析能否得出普遍性的結(jié)論。而商業(yè)不同，它最終取決于租賃和銷售后的經(jīng)營如何去支撐。在《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》中，明確規(guī)定了居住區(qū)人口規(guī)模和商業(yè)配套的面積，對公共服務設(shè)施的控制指標，即每千人商業(yè)服務建筑面積700910平方米；社區(qū)服務每千人指標59464平方米；金融郵電每千人指標6080平方米，以上合計8191454平方米。 　　所以，我們必須在具體運營項目的時候，對周邊商業(yè)的規(guī)劃以及居住區(qū)商業(yè)配套、開發(fā)的時間進行調(diào)查和分析；對已經(jīng)開發(fā)的居住區(qū)商業(yè)配套的情況、業(yè)態(tài)的構(gòu)成進行綜合分析。 　　1．人口結(jié)構(gòu)。 　　2．家庭戶數(shù)構(gòu)成。 　　3．收入水平。 　　4．消費水平。分析其主要的目的有二：一是可以了解消費者經(jīng)常在哪里消費以及消費的主要商品和服務；二是知悉選擇商品和服務的標準，以便對該地區(qū)的消費意識作深入探討。所以，對區(qū)域內(nèi)消費者選擇何種交通工具的研究非常重要。 　　一個商店的立地力，首先和他的周邊環(huán)境密切相關(guān)，主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度、鄰居的類別等。像王府井大街是全國著名的商業(yè)干道；朝外大街兼具有商業(yè)干道和交通干道的雙重功能。以大家非常熟悉北京國際展覽中心家樂福為例。同業(yè)經(jīng)營雖然會使新店面臨強大的競爭，但也能形成集合效應，帶來單一消費人流；業(yè)態(tài)的錯位經(jīng)營或者互補性也很關(guān)鍵，玉泉營周邊的花卉市場就具備業(yè)態(tài)的交叉性，有利于共同聚集人氣。日照情況對商業(yè)經(jīng)營也非常關(guān)鍵。 九、商圈的確定和研究 　　1．商圈的概念及分析目的 　　商圈是以設(shè)定的商業(yè)建筑為圓心，以周圍一定距離為半徑所劃定的范圍。 　　2．商圈的構(gòu)成及顧客來源 　　商圈由核心商圈、次級商圈和邊緣商圈（又稱輻射商圈）組成。 　　次級商圈內(nèi)包含了商店顧客總數(shù)的1525%。如圖： 　　真正的商圈不是絕對的同心圓模式，其規(guī)模和形狀是由各種各樣的因素決定的。因為，一方面只有經(jīng)營的商品符合其需求才能吸引潛在顧客的購物，商圈的規(guī)模和輻射范圍才能擴大。 　　根據(jù)業(yè)態(tài)規(guī)劃，在商圈的構(gòu)成基礎(chǔ)上，對商圈進行設(shè)定，特別要針對擬吸引顧客群的生活結(jié)構(gòu)對未來的經(jīng)營銷售額進行匡算，結(jié)合商店的實際情況，預計要達到的盈虧平衡點或目標銷售額。 　　康維斯“新零售引力法則”與里利法則的不同在于，前者在一個城市中間地帶兩個商業(yè)區(qū)或商店的競爭關(guān)系，后者表示在相互間有明確競爭關(guān)系的兩個城市間其商業(yè)經(jīng)營的比率關(guān)系。就如同商業(yè)的前期調(diào)查和研究以上只是必須的調(diào)查內(nèi)容，仍有許多數(shù)據(jù)需要針對具體的項目進行調(diào)查，如人流量、車流量等等，關(guān)鍵弄清楚市場調(diào)查是為市場定位服務或者驗證市場定位，市場調(diào)查只是手段，不是最終的目的。大位決定口岸吸引顧客的潛在能力。例如成都市的春熙路鹽市口商圈。例如成都市的西延商圈、建設(shè)路商圈、牛市口商圈等。小位是指口岸所在區(qū)域中各店鋪的相對位置。它往往是顧客出行的必到區(qū)域或目的區(qū)域。也同樣可以用該指標的思想來評價某個區(qū)域,各店鋪相對位置的優(yōu)劣。人口數(shù)由來源不同的三部分人口的數(shù)量相加而成。延伸輻射區(qū)人口就是該區(qū)域范圍內(nèi)的人口數(shù)。消費頻次指某段時期消費者在該店消費的平均次數(shù)。而緯行道上的人流多是城市里面上班、串門的,所以購物幾率小。雙行道與單行道雙行道是指允許來回方向流動的道路,單行道則只允許單方向流動?？煨械郎狭鞯牧鲃铀俣瓤?其旁的口岸成交幾率更小。一般的,地行道和空行道對于人流有分流作用,零售口岸與地行道和空行道相對人流流動方向的前后位置就非常重要。出點道與入點道口岸旁是人群的出口叫出點道,是入口叫入點道。包括:流的構(gòu)成、流量、流速、流向、流幅、流時。B流:是指騎行的自行車的數(shù)量。流量反映了口岸內(nèi)或外人流量的密度情況。斷續(xù)流:口岸外一定范圍,間斷有人經(jīng)過。另外,流速、流向、流幅、流時也會影響口岸的價值。包括研究該口岸流量的入向與出向、左向與右向。流量流動的規(guī)則性與節(jié)奏性。財氣是指在此經(jīng)營的商家所獲利的情況,贏利的氣氛。短勢與長勢:口岸所在地發(fā)展的生命周期長叫長勢,反之為短勢。商業(yè)重心是城市區(qū)域各單元的商業(yè)強度加權(quán)后的平均值,商業(yè)重心不一定就是商業(yè)中心,