【正文】 高，消費(fèi)的客單價(jià)也最高，而且與其他商店的商圈很少發(fā)生重疊。 　　商業(yè)飽和理論是通過計(jì)算零售商業(yè)市場(chǎng)飽和系數(shù)，測(cè)定特定商圈內(nèi)某類商品銷售的飽和系數(shù)程度，通過其計(jì)算該區(qū)域內(nèi)同行業(yè)是過多還是不足。副圈是指在城市里次集中、次繁華的零售區(qū)域。一般包括三部分:人口數(shù)、消費(fèi)力和消費(fèi)頻次。而支行道上人流量小,位于其旁的零售口岸成交幾率小,因此口岸位于主行道優(yōu)于其位于支行道?？诎哆x址一定要研究口岸附近的流量情況。人的流量越大,購(gòu)買的幾率越大,口岸越好。廢勢(shì)與興勢(shì):口岸所在地發(fā)展逐漸興旺叫興勢(shì),反之為廢勢(shì)。它的一樓比道路平面低出幾階梯,叫做凹岸。而羊市街西沿線正在聚集各類餐飲店,將可能成為成都又一個(gè)餐飲集中地,叫做蕾岸。熟岸與生岸口岸所在地已被消費(fèi)者所知曉和認(rèn)同的叫做熟岸,反之,消費(fèi)者知之甚少或不認(rèn)同的口岸叫做生岸。由此倒推，即可知專業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷推廣的核心在于找到一系列能確保開業(yè)成功的措施和對(duì)市場(chǎng)長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)有持續(xù)促進(jìn)作用的措施。 　　引——引上游廠家和特約經(jīng)銷商市場(chǎng)考察，為商戶爭(zhēng)取區(qū)域市場(chǎng)代理權(quán)和經(jīng)營(yíng)權(quán)，幫助購(gòu)買商戶由散戶、小戶成為區(qū)域代理商、經(jīng)銷商。 　　針對(duì)已購(gòu)買客戶，推出老客戶介紹新客戶贏大獎(jiǎng)、得大優(yōu)惠的措施，用最讓人信服的廣告形式——客戶口碑宣傳，促銷效果往往出人意料。 　　然而顯技術(shù)密集型、資金密集型的特點(diǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與銷售更有其自身規(guī)律，高利潤(rùn)從來都是與高風(fēng)險(xiǎn)相伴。根據(jù)經(jīng)驗(yàn),一般地說，購(gòu)物中心項(xiàng)目占地面積應(yīng)在15～30畝,商業(yè)步行街項(xiàng)目占地則應(yīng)更大些?！　∥濉⒆⒅亻L(zhǎng)線收益　　投資商鋪除了考慮再行出售獲取利潤(rùn)，長(zhǎng)期的租賃收益也是不錯(cuò)的選擇。但是，我們需要提醒投資者，商場(chǎng)需要非常專業(yè)的經(jīng)營(yíng)者，一旦發(fā)展商承諾的回報(bào)率結(jié)束，投資者很難繼續(xù)得到租金回報(bào)，或?qū)⑺?gòu)商鋪出售。%，地價(jià)和單位建筑成本相同，其變化177。因而，目前掀起的商業(yè)房地產(chǎn)熱潮順應(yīng)了城市現(xiàn)代化的發(fā)展需要。 　　挖——挖區(qū)域市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)戶和已購(gòu)買客戶的投資潛力，引發(fā)其投資熱情。這就需要在項(xiàng)目建設(shè)之初就為其準(zhǔn)備充足的活水、肥料、養(yǎng)分，保證市場(chǎng)開業(yè)后營(yíng)養(yǎng)充足，能快速生根、迅速茁壯成長(zhǎng)。于是如何協(xié)助開發(fā)商做好專業(yè)市場(chǎng)的推廣營(yíng)銷也便成了擺在房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃人面前的一個(gè)現(xiàn)實(shí)問題。一般來說,群岸優(yōu)于孤岸,因?yàn)槿喊队兄谛纬缮虤?、匯集人氣從而帶來財(cái)氣?？诎杜赃厸]有大眾反感的商品或場(chǎng)所,甚至有吸引大眾的商品或場(chǎng)所的口岸,如位于麥當(dāng)勞、肯德雞旁的零售服裝店,就叫做祥岸。我們通過比較店址址心與商業(yè)重心、商業(yè)中心三心之間的關(guān)系,可以對(duì)整個(gè)城市的商業(yè)格局發(fā)展趨勢(shì)和待選店址是否順應(yīng)此種趨勢(shì)進(jìn)行預(yù)測(cè)。人氣是指口岸所在地所吸引的人流量和購(gòu)買氣氛。相接流:口岸外一定范圍,不斷的有人經(jīng)過,來來回回。因?yàn)榻恍械捞幍目诎队懈叩目梢暥?而且交行道往往是人們過街的地方,人流量也更大,這些因素都有利于提高交行道處口岸的成交率。一般來說:口岸位于經(jīng)行道優(yōu)于其位于緯行道,因?yàn)榻?jīng)行道上的人流多是進(jìn)出城市商業(yè)區(qū)域的,他們會(huì)特意或順便購(gòu)買商品,購(gòu)物幾率大。如電腦城中的各個(gè)攤位,荷花池內(nèi)的各個(gè)攤位等。核心圈是指在城市里最集中、最繁華的商業(yè)零售區(qū)域。所以，必須結(jié)合業(yè)態(tài)的規(guī)劃來確定基本的商圈范圍。如計(jì)劃開超市，根據(jù)周邊居民的人口規(guī)模、收入水平和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況等指標(biāo)，就可以基本計(jì)算出該店可能達(dá)到的營(yíng)業(yè)額。除了道路類別以外，還要考慮道路是否有障礙物，比如交通欄隔。 　　5．購(gòu)買行為。對(duì)其調(diào)查和研究的目的主要是收集該地區(qū)內(nèi)消費(fèi)者生活形態(tài)的資料，即針對(duì)消費(fèi)者生活的特性，從人口結(jié)構(gòu)、家庭戶數(shù)構(gòu)成、收入水平、消費(fèi)水平、購(gòu)買行為以及選擇的交通出行方式等方面對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)行為進(jìn)行定量和定性研究。它不僅反映區(qū)域內(nèi)零售業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的指標(biāo)和商業(yè)特征，而且其綜合反映的各項(xiàng)指標(biāo)和內(nèi)容為項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)、經(jīng)濟(jì)效益預(yù)測(cè)提供定性的參考分析。所以，在開發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境進(jìn)行研究就顯得十分重要。以上只是其中的一方面，還包括： 　　◆ 公共設(shè)施狀況 　　◆ 交通體系狀況 　　◆ 道路狀況、通行量 　　◆ 城市性質(zhì)與功能特點(diǎn) 　　◆ 各項(xiàng)城市的機(jī)能 　　◆ 城市規(guī)劃 　　通過對(duì)區(qū)域內(nèi)實(shí)際生活的空間，包括中心地帶及周圍區(qū)域城市結(jié)構(gòu)機(jī)能的調(diào)查，了解該區(qū)域內(nèi)設(shè)施、交通、地勢(shì)條件、活動(dòng)空間等環(huán)境的現(xiàn)狀以及將來的發(fā)展規(guī)劃。而商業(yè)不同，它最終取決于租賃和銷售后的經(jīng)營(yíng)如何去支撐。 　　2．家庭戶數(shù)構(gòu)成。所以，對(duì)區(qū)域內(nèi)消費(fèi)者選擇何種交通工具的研究非常重要。同業(yè)經(jīng)營(yíng)雖然會(huì)使新店面臨強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)，但也能形成集合效應(yīng)，帶來單一消費(fèi)人流；業(yè)態(tài)的錯(cuò)位經(jīng)營(yíng)或者互補(bǔ)性也很關(guān)鍵，玉泉營(yíng)周邊的花卉市場(chǎng)就具備業(yè)態(tài)的交叉性，有利于共同聚集人氣。 　　次級(jí)商圈內(nèi)包含了商店顧客總數(shù)的1525%。 　　康維斯“新零售引力法則”與里利法則的不同在于，前者在一個(gè)城市中間地帶兩個(gè)商業(yè)區(qū)或商店的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，后者表示在相互間有明確競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系的兩個(gè)城市間其商業(yè)經(jīng)營(yíng)的比率關(guān)系。例如成都市的西延商圈、建設(shè)路商圈、牛市口商圈等。人口數(shù)由來源不同的三部分人口的數(shù)量相加而成。雙行道與單行道雙行道是指允許來回方向流動(dòng)的道路,單行道則只允許單方向流動(dòng)。包括:流的構(gòu)成、流量、流速、流向、流幅、流時(shí)。另外,流速、流向、流幅、流時(shí)也會(huì)影響口岸的價(jià)值。短勢(shì)與長(zhǎng)勢(shì):口岸所在地發(fā)展的生命周期長(zhǎng)叫長(zhǎng)勢(shì),反之為短勢(shì)。臺(tái)岸和凹岸都不及與路面處于同一平面的口岸(平岸)好。金岸與草岸一條街道,一邊繁華,一邊冷清。鹽市口、春熙路已是成都市民家喻戶曉且認(rèn)可的口岸,叫做熟岸。對(duì)此，我們根據(jù)近年來實(shí)際為幾個(gè)專業(yè)市場(chǎng)提供營(yíng)銷策劃的經(jīng)驗(yàn)，在常規(guī)營(yíng)銷策略、營(yíng)銷手段基礎(chǔ)上，另外總結(jié)了一個(gè)深度營(yíng)銷三字訣：招、引、挖。 　　引——引行業(yè)展會(huì)與項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)，以市場(chǎng)的商戶資源與展會(huì)的廠商資源互相促進(jìn)。 　　…… 　　對(duì)投資購(gòu)買專業(yè)市場(chǎng)內(nèi)的鋪位的客戶來說，由于鋪位對(duì)市場(chǎng)整體成功依賴性太大而獨(dú)立性太弱，市場(chǎng)興，鋪位旺，但一旦由于經(jīng)營(yíng)措施不得力，管理手段不到位，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不景則鋪位投資價(jià)值將直線下墜。作為特殊的物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)更凸律和獨(dú)特的贏利模式。 商鋪投資攻略 來自專業(yè)人士、學(xué)者、成功買家、商業(yè)市場(chǎng)管理者的商鋪投資忠告　　商鋪投資五大注意　　但凡投資都必然存在風(fēng)險(xiǎn)，雖然受整個(gè)市場(chǎng)景氣的影響，這種風(fēng)險(xiǎn)有所降低或有所掩蓋，但其畢竟是存在的。投資者在考慮出租時(shí)，不能只從租金的角度選擇租客，而是應(yīng)該對(duì)租客的行業(yè)、資質(zhì)、背景及其履約能力進(jìn)行考量，盡量選擇一些“優(yōu)質(zhì)”租客，以獲得一個(gè)長(zhǎng)期的有保證的租約。投資者會(huì)得到幾年的8%～10%的回報(bào)率保證(有時(shí)是前5年)，且不必參與商場(chǎng)的租賃與經(jīng)營(yíng)，因而此種投資方式頗受部分投資者的歡迎。1%，影響利潤(rùn)177。 　　房地產(chǎn)市場(chǎng)何以掀起商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)潮？最關(guān)鍵的原因是商業(yè)房地產(chǎn)利潤(rùn)豐厚，通?？梢再u到同地塊住宅物業(yè)的3～4倍，更有甚者賣到住宅的10倍!因此，在房地產(chǎn)進(jìn)入“微利時(shí)代” (王石語(yǔ))，不少房地產(chǎn)做成“房地慘”時(shí)，開發(fā)商為尋求新的利潤(rùn)源，紛紛謀求企業(yè)由住宅開發(fā)向商業(yè)開發(fā)轉(zhuǎn)型，這是正常的為利益驅(qū)動(dòng)的企業(yè)行為；其次，我國(guó)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)相對(duì)落后(特別是二級(jí)以下城市)，我國(guó)加入世貿(mào)組織后，很多國(guó)際零售、家居、餐飲、娛樂業(yè)巨頭大舉進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)，一些新業(yè)態(tài)的出現(xiàn)推動(dòng)了國(guó)內(nèi)商業(yè)的發(fā)展，而近幾年我國(guó)很多城市快速擴(kuò)張，城市規(guī)劃中對(duì)新型商業(yè)布局留下了余地。 　　挖——挖市場(chǎng)其它片區(qū)的經(jīng)營(yíng)戶和周邊城市市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶。 　　取得多數(shù)經(jīng)營(yíng)商戶的認(rèn)同，贏得相當(dāng)經(jīng)營(yíng)商戶的購(gòu)買，只是為項(xiàng)目成功開業(yè)奠定了一定的基礎(chǔ)，但市場(chǎng)開業(yè)后的經(jīng)營(yíng)、管理、發(fā)展、升值卻是長(zhǎng)期任務(wù)，需要持續(xù)的“澆灌”。由此市場(chǎng)便出現(xiàn)了大量分割銷售產(chǎn)權(quán)的集中式商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，大型專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)在其中就占有相當(dāng)份額。其他類型的經(jīng)營(yíng)者包括:酒店、餐飲、娛樂場(chǎng)所等。因此,位于該類商品旁經(jīng)營(yíng)其他商品的口岸所面對(duì)的人流量將因之比通常情況下更少,這類口岸就叫做礁岸。當(dāng)偏離的程度小時(shí),當(dāng)前的商業(yè)格局不會(huì)發(fā)生大的變動(dòng),而當(dāng)偏離的程度超過閾值時(shí),城市商業(yè)中心就可能發(fā)生遷移,而且這種遷移可能是跳躍性的。商氣是指口岸所在地的商業(yè)氣氛。熙攘流是在口岸外一定范圍行走快了就會(huì)碰到人,不能直走,只能繞著、讓著走。位于交行道處的口岸優(yōu)于其位于直行道處。緯行道指環(huán)繞城市商業(yè)區(qū)域的道路,也不是指東西方向的道路。小位主要是用來對(duì)店鋪集中的市場(chǎng)中,各店鋪相對(duì)位置優(yōu)劣情況進(jìn)行評(píng)價(jià)。大位是指所研究城市的商業(yè)零售格局,可以分為四部分:核心圈、延伸圈、副圈和孤點(diǎn)。如顧客購(gòu)買生鮮等日用消費(fèi)品頻率高，但是接受的購(gòu)物距離短；而對(duì)服裝、家具、電器等耐用消費(fèi)品接受的購(gòu)物距離長(zhǎng)，但是其購(gòu)買頻率又非常低。進(jìn)行商圈分析的目的有三：一是明確該商業(yè)區(qū)或商店的商圈范圍；二是了解商圈的人口分布狀況及生活結(jié)構(gòu)；三是在此基礎(chǔ)上進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益的預(yù)測(cè)。 　　2．顧客是否容易達(dá)到商業(yè)區(qū)。據(jù)此可以了解每一個(gè)家庭的消費(fèi)情形，并針對(duì)消費(fèi)內(nèi)容依據(jù)商品類別劃分，這樣可以計(jì)算出商圈內(nèi)的消費(fèi)購(gòu)買力的概