【正文】 樓比道路平面低出幾階梯,叫做凹岸。一般來說,臺岸和凹岸都會在一定程度上阻礙消費(fèi)者的光顧,減損顧客數(shù)量。陰岸指背后或側(cè)面朝向街道或者空間被遮蔽的口岸。而像百貨大樓、人民商場這些口岸則叫做陽岸。礁岸與祥岸旁邊有顧客敬而遠(yuǎn)之的場所或商品的口岸叫做礁岸。一般來講,人們對花圈、垃圾場都敬而遠(yuǎn)之、繞道而行。口岸旁邊沒有大眾反感的商品或場所,甚至有吸引大眾的商品或場所的口岸,如位于麥當(dāng)勞、肯德雞旁的零售服裝店,就叫做祥岸?，F(xiàn)在冷清或繁華但即將繁華或更加繁華的口岸叫做蕾岸。而羊市街西沿線正在聚集各類餐飲店,將可能成為成都又一個餐飲集中地,叫做蕾岸。繁華的一邊叫做金岸,冷清的一邊叫做草岸。右邊街道商業(yè)冷清,叫草岸。如春熙路,兩邊街道都是金岸,而成渝高速公路,則大部分兩邊都是草岸。若多數(shù)人流進(jìn)入零售店,則把這樣的口岸叫做駐岸。群岸與孤岸口岸旁有較多其他類型的經(jīng)營者的口岸叫做群岸,沒有或有很少其他類型的經(jīng)營者的口岸叫做孤岸。一般來說,群岸優(yōu)于孤岸,因?yàn)槿喊队兄谛纬缮虤狻R集人氣從而帶來財氣。這樣的地方方便消費(fèi)者購物、休閑、娛樂、飲食等一攬子需要,因此往往會聚集人氣,從而加大零售店達(dá)成成交的可能性。熟岸與生岸口岸所在地已被消費(fèi)者所知曉和認(rèn)同的叫做熟岸,反之,消費(fèi)者知之甚少或不認(rèn)同的口岸叫做生岸。剛剛形成的,知曉度低的口岸,或是形成了一段時間,但是消費(fèi)者認(rèn)同度低的口岸,這些口岸就叫做生岸。成熟、火旺的大型專業(yè)市場的年成交額都是以億計，其輻射區(qū)域更是以百公里、千公里計，遠(yuǎn)非普通大型商場十幾二十幾公里的輻射半徑所能比擬。它們的形成或者依托當(dāng)?shù)卦谀钞a(chǎn)業(yè)的加工能力、或者源于當(dāng)?shù)啬稠?xiàng)歷史長久的生產(chǎn)、商業(yè)傳統(tǒng)、甚至可能只是由于某些人偶然的致富機(jī)會……現(xiàn)今聲震國內(nèi)甚至名聞全球的義烏小商品市場、深圳賽格電子市場、廣東東莞虎門服裝市場、武漢漢正街小商品市場、河北白溝箱包市場、河北安國中藥材市場、順德家具市場、番禺燈飾市場、昆明花卉市場、山東臨沂西郊批發(fā)市場等，無不是商戶們不斷聚集逐漸形成的。因此大型專業(yè)批發(fā)市場盡管客似云來、貨如輪轉(zhuǎn)、資金潮涌，收益極高——一個鋪位經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)手費(fèi)即可高達(dá)數(shù)十萬元！但由于需要較長時間進(jìn)行前期培育，大業(yè)主卻多以出租為主而甚少分割銷售產(chǎn)權(quán)。但這些純房地產(chǎn)開發(fā)商的興趣多數(shù)都在于將項(xiàng)目賣得干干凈凈，盡快實(shí)現(xiàn)資金回籠贏得開發(fā)利潤，而甚少想通過做火、做旺市場然后賺取長期穩(wěn)定租金收益的公司。于是如何協(xié)助開發(fā)商做好專業(yè)市場的推廣營銷也便成了擺在房地產(chǎn)營銷策劃人面前的一個現(xiàn)實(shí)問題。如果只是依靠炒作各種概念、編造種種誘人的餡餅來吸引買家，但最終落得個“銷售滿堂彩，經(jīng)營冷清清”，開發(fā)商的大贏建立在其他各方利益的大損之上，項(xiàng)目仍然只能算是失敗。由此倒推，即可知專業(yè)市場營銷推廣的核心在于找到一系列能確保開業(yè)成功的措施和對市場長期經(jīng)營有持續(xù)促進(jìn)作用的措施。 一、“招”字訣　　招，即“招狼入市”。因?yàn)樵谂l(fā)環(huán)節(jié)，經(jīng)營戶們“羊群現(xiàn)象”十分突出——行業(yè)大戶走向哪，散戶小戶多半會緊跟而至。但既然能成為行業(yè)大戶，自然不是省油的燈，并不會那么輕易就答應(yīng)什么，他們往往相互守望、伺機(jī)而行的心理很重。我們在操作銀川批發(fā)某市場時，由于項(xiàng)目位置有點(diǎn)偏、規(guī)模又極大，當(dāng)?shù)亟?jīng)營戶對其普遍心存疑慮。 二、“引”字訣　　引，即“引渠溉田”。這就需要在項(xiàng)目建設(shè)之初就為其準(zhǔn)備充足的活水、肥料、養(yǎng)分，保證市場開業(yè)后營養(yǎng)充足，能快速生根、迅速茁壯成長。 　　引——引本地或區(qū)域市場政府的商業(yè)經(jīng)營優(yōu)惠政策及條件和未來商業(yè)中心規(guī)劃和特有商業(yè)效應(yīng)規(guī)劃引導(dǎo)。 　　引——引上游廠家和特約經(jīng)銷商市場考察，為商戶爭取區(qū)域市場代理權(quán)和經(jīng)營權(quán)，幫助購買商戶由散戶、小戶成為區(qū)域代理商、經(jīng)銷商。 　　引——引入專業(yè)廣告策劃公司為市場包裝、宣傳推廣提供長期服務(wù)，定期開展客戶專項(xiàng)商業(yè)推廣活動，定期進(jìn)行多形式的項(xiàng)目形象宣傳。 　　這些“引水溉田”的承諾、舉措，不僅將在市場后續(xù)經(jīng)營中發(fā)揮相當(dāng)?shù)拇龠M(jìn)作用，在銷售階段其對客戶購買信心的增強(qiáng)更非同小可。 三、“挖”字訣　　挖，即“挖地三尺”。但有些項(xiàng)目仍會在銷售至7—80%左右時陷入停滯狀態(tài)，原因則極可能是由于項(xiàng)目規(guī)模偏大，按常規(guī)手段挖掘的消費(fèi)者還不能將項(xiàng)目完全消化。 　　挖——挖區(qū)域市場的投資戶和周邊下級城市的投資戶。 　　挖——挖區(qū)域市場經(jīng)營戶和已購買客戶的投資潛力，引發(fā)其投資熱情。 　　針對下級城市甚至縣、鎮(zhèn)，制作明白易懂的電視廣告，向目標(biāo)區(qū)域集中投放。 　　針對已購買客戶，推出老客戶介紹新客戶贏大獎、得大優(yōu)惠的措施，用最讓人信服的廣告形式——客戶口碑宣傳，促銷效果往往出人意料。因此我們總是希望能在項(xiàng)目開盤銷售前即盡量為項(xiàng)目注入更豐富、更實(shí)在的內(nèi)涵、準(zhǔn)備更完善的后續(xù)經(jīng)營管理措施，確保我們銷售的是“市場旺鋪”而不是一間單純的“房子”。如果離開了這兩點(diǎn)去“深挖”客戶面，則仍可能銷售成功、經(jīng)營失敗。 　　這一年，大連萬達(dá)開始實(shí)施其商業(yè)房地產(chǎn)戰(zhàn)略，組建大洋百貨，并與沃爾瑪、歐倍德、百安居、肯德基、百腦匯等國內(nèi)外著名商業(yè)企業(yè)簽訂聯(lián)合發(fā)展協(xié)議，相繼在南京、沈陽、南昌、濟(jì)南、青島、長春、天津等商業(yè)黃金地段投資開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)。聲名顯赫的新希望集團(tuán)也不甘人后，12月，新希望與主業(yè)做房地產(chǎn)的中國銀泰在上海宣布，共同成組建“銀太百貨”，與原樂購高管團(tuán)隊連手打造的“樂客多”大型連鎖購物中心也將成立，銀太百貨與樂客多結(jié)成“策略聯(lián)盟，”由重慶起步，逐漸向全國搶灘商業(yè)地產(chǎn)。商業(yè)房地產(chǎn)在2002年底迅速升溫，成為各地開發(fā)商追捧的市場熱點(diǎn)。因而，目前掀起的商業(yè)房地產(chǎn)熱潮順應(yīng)了城市現(xiàn)代化的發(fā)展需要。長期以來，我國民間投資渠道狹窄，儲蓄存款利率低，投資股市風(fēng)險大，投資中心商圈的商鋪則普遍認(rèn)為是分險小、回報快、增值大的理財手段。 　　然而顯技術(shù)密集型、資金密集型的特點(diǎn)，商業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)與銷售更有其自身規(guī)律，高利潤從來都是與高風(fēng)險相伴。如若開發(fā)商缺乏對商業(yè)規(guī)律的認(rèn)識，缺乏對商業(yè)房地產(chǎn)運(yùn)作模式的掌握，毫無疑問將面臨巨大的經(jīng)營風(fēng)險。 　　因?yàn)橹行纳倘ι啼伒淖饨鸲槌鞘凶罡哒?，本身具有良好的積聚和放大財富的示范效應(yīng)，投資者自然趨之若鶩。據(jù)2002年8月作者在北京某投資公司參與河南某市賓館土地掛牌出讓過程中，對該項(xiàng)目所作的敏感性分析顯示，在地價為200萬元左右時,各敏感性因素對項(xiàng)目利潤的影響程度依次為：平均售價變化177。%；建筑密度變化177。%；銷售率變化177。%，地價和單位建筑成本相同，其變化177。其中，；，；。根據(jù)經(jīng)驗(yàn),一般地說，購物中心項(xiàng)目占地面積應(yīng)在15～30畝,商業(yè)步行街項(xiàng)目占地則應(yīng)更大些。要規(guī)避投資風(fēng)險，達(dá)到理想的回報率，我們認(rèn)為商鋪的投資需要注意以下幾個問題：　　一、了解市政規(guī)劃　　市政規(guī)劃包括商圈、住宅區(qū)的設(shè)立，交通、道路的改善，舊區(qū)改造，市政動遷等。另外，由于上海正處于大規(guī)模舊區(qū)改造中，投資者應(yīng)盡量避免買入計劃動遷的商鋪，除非有充足的把握能得到更高的補(bǔ)償。如前所述，商鋪的價值來源于租金水平，投資者需要對目標(biāo)商鋪現(xiàn)在及未來幾年的租金水平有所了解，再計算其現(xiàn)在的價格是否合理。業(yè)內(nèi)人士都知道不同的行業(yè)能夠承受的租金水平有很大差異，投資者不能只因其地段好而輕易出手，掌握一定的市場租金行情及招商知識是很必要的。對于大型商場的出售，業(yè)主經(jīng)常選擇這一方式，將商場分割成十幾個平方米至幾十平方米不等的小單元出售給投資者，以降低總價而吸引中小投資者。但是，我們需要提醒投資者，商場需要非常專業(yè)的經(jīng)營者，一旦發(fā)展商承諾的回報率結(jié)束，投資者很難繼續(xù)得到租金回報，或?qū)⑺徤啼伋鍪??！　∷?、選擇成熟地區(qū)　　選擇成熟地區(qū)的商鋪可以較大程度的降低投資的風(fēng)險，畢竟商鋪的基本需求是有所保障的?！　∥濉⒆⒅亻L線收益　　投資商鋪除了考慮再行出售獲取利潤，長期的租賃收益也是不錯的選擇。雖然在租金數(shù)字方面，投資者的直接收益會略有下降，但如果租客或提前退租或無理拒絕履行合同，會給業(yè)主造成更大的損失。 商鋪投資攻略社區(qū)商鋪投資 商鋪投資攻略社區(qū)商鋪投資 社區(qū)商鋪指位于住宅社區(qū)內(nèi)的商用鋪位，其經(jīng)營對象主要是住宅社區(qū)的居民，主要服務(wù)于社區(qū)居民，同時輻射周邊區(qū)域 它的表現(xiàn)形式主要是商業(yè)用途裙樓或建筑底層，經(jīng)營業(yè)態(tài)表現(xiàn)為便利店，超市，藥店，餐廳，美容美發(fā)，干洗，彩擴(kuò)，花店，酒吧，房屋中介，裝飾公司等，由于其特有的建筑形態(tài)，大多投資少，出租率高 對社區(qū)尚鋪的投資要對其所在地區(qū)的商業(yè)環(huán)境，商業(yè)競爭狀態(tài)及所吸引的主要客戶群進(jìn)行分析 ◆客流量 人旺財旺，社區(qū)商鋪的客流主要來自本區(qū)的居住人口，這主要取決于該社區(qū)的開發(fā)規(guī)模和不同鋪位的位置，故在考察時要考察整個項(xiàng)目的客流量和不同位置鋪位的客流量 ◆交通 社區(qū)商鋪主要服務(wù)于該區(qū)居民，交通的影響次之于街鋪，但小區(qū)內(nèi)路網(wǎng)的規(guī)劃將對不同的商鋪產(chǎn)生影響，周邊開闊的商鋪投資價值較高 ◆車位 社區(qū)商鋪雖然主要服務(wù)于該區(qū)居民，但同時也可以輻射周邊區(qū)域，故在依賴社區(qū)停車設(shè)