【正文】 開(kāi)發(fā)商仍然要考慮商鋪的停車(chē)泊位 ◆硬件 社區(qū)商鋪的硬件參數(shù)主要涉及到面寬，進(jìn)深，層高等，合理的設(shè)計(jì)參數(shù)將直接提升商鋪的投資價(jià)值 ◆項(xiàng)目定位 社區(qū)商鋪它是隸屬于房地產(chǎn)項(xiàng)目的一部分，項(xiàng)目的具體定位，面對(duì)的客戶群，社區(qū)商鋪的投資形式，定位，管理水平將對(duì)商鋪價(jià)值產(chǎn)生直接影響 ◆周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì) 社區(qū)商鋪價(jià)值的提升空間很大程度上受到周邊房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)的影響，故在投資時(shí)關(guān)注周邊大型房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)劃，才能對(duì)社區(qū)商鋪未來(lái)前景作一客觀估算 。這種損失包括商鋪的空置的租金損失、房屋的還原費(fèi)用、設(shè)備設(shè)施的維修等，甚至有時(shí)候因?yàn)樽饪偷牟灰?guī)范經(jīng)營(yíng)會(huì)使業(yè)主卷入法律糾紛，因此，商鋪投資更應(yīng)該注重長(zhǎng)線的收益。投資者在考慮出租時(shí)，不能只從租金的角度選擇租客，而是應(yīng)該對(duì)租客的行業(yè)、資質(zhì)、背景及其履約能力進(jìn)行考量，盡量選擇一些“優(yōu)質(zhì)”租客，以獲得一個(gè)長(zhǎng)期的有保證的租約。雖然一些新開(kāi)發(fā)的社區(qū)內(nèi)的商鋪價(jià)格相對(duì)較低，有相當(dāng)大的升值潛力，但如果區(qū)域內(nèi)居住人口不足，或缺少客流量，且此類(lèi)商鋪大多數(shù)為滿足生活基本需求的行業(yè)，其租金承受能力較低，從而無(wú)法實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營(yíng)價(jià)值，其升值潛力亦可能不足以抵消投資者資金的機(jī)會(huì)成本。選擇此類(lèi)商鋪，投資者應(yīng)該倍加關(guān)心發(fā)展商的背景以及商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理公司的資質(zhì)。投資者會(huì)得到幾年的8%～10%的回報(bào)率保證(有時(shí)是前5年)，且不必參與商場(chǎng)的租賃與經(jīng)營(yíng)，因而此種投資方式頗受部分投資者的歡迎?！　∪?、謹(jǐn)慎對(duì)待“包租”　　出售商場(chǎng)產(chǎn)權(quán)，保證投資者年回報(bào)率是近年來(lái)比較流行的方式。對(duì)于一些地段優(yōu)勢(shì)明顯，但單位售價(jià)高，面積又較大的商鋪，投資者還需要從今后擬引進(jìn)的行業(yè)預(yù)測(cè)租金水平。　　二、掌握租金水平及未來(lái)走勢(shì)　　許多投資者都已經(jīng)意識(shí)到，上海真正頂級(jí)地段的商鋪極少出售，市場(chǎng)上常見(jiàn)的大多數(shù)為新建小區(qū)的附屬商業(yè)用房及新建的商場(chǎng)。商鋪對(duì)于環(huán)境特別“敏感”，投資者必須對(duì)該商鋪未來(lái)的環(huán)境有深入的了解，以保證商鋪本身的價(jià)值提升。 商鋪投資攻略 來(lái)自專(zhuān)業(yè)人士、學(xué)者、成功買(mǎi)家、商業(yè)市場(chǎng)管理者的商鋪投資忠告　　商鋪投資五大注意　　但凡投資都必然存在風(fēng)險(xiǎn)，雖然受整個(gè)市場(chǎng)景氣的影響，這種風(fēng)險(xiǎn)有所降低或有所掩蓋，但其畢竟是存在的。 　　所購(gòu)?fù)恋剡€必須有足夠規(guī)模，使得項(xiàng)目有足夠大的營(yíng)業(yè)面積成為旗艦店,便于建成運(yùn)營(yíng)后，或自成中心商圈，或與原有商業(yè)地產(chǎn)形成猗角，相互支撐，共同構(gòu)筑核心商圈。1%，影響利潤(rùn)－＋%。1%，影響利潤(rùn)177。1%，影響利潤(rùn)177。1%，影響利潤(rùn)177。雖說(shuō)中心商圈地價(jià)偏高甚至很高，但一般地說(shuō),地級(jí)城市的地價(jià)因素對(duì)此類(lèi)項(xiàng)目的利潤(rùn)形成只構(gòu)成一般敏感而非高度敏感(也有少數(shù)城市中心商圈地價(jià)過(guò)高而對(duì)利潤(rùn)高度敏感,如安慶和萍鄉(xiāng)地價(jià)達(dá)500～600萬(wàn)元/畝)。 　　那么，什么是商業(yè)房地產(chǎn)（以下討論的商業(yè)房地產(chǎn)范疇特指商鋪，不包括寫(xiě)字樓和酒店）的“運(yùn)作模式”？根據(jù)我們的實(shí)踐，這種模式可以用下圖表示： 　　本文以地級(jí)市商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為例，具體闡述如下： 　　一、拿地應(yīng)盡可能在城市中心商圈，最差也應(yīng)在中心商圈邊緣，并處于與次級(jí)商圈過(guò)渡地帶。作為特殊的物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)更凸律和獨(dú)特的贏利模式。全國(guó)各地到處煽情的廣告詞“一鋪養(yǎng)三代”，的確切中了許多市民的投資心理。第三，眾多城市居民有投資商鋪的強(qiáng)烈需求。 　　房地產(chǎn)市場(chǎng)何以掀起商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)潮？最關(guān)鍵的原因是商業(yè)房地產(chǎn)利潤(rùn)豐厚，通常可以賣(mài)到同地塊住宅物業(yè)的3～4倍，更有甚者賣(mài)到住宅的10倍!因此，在房地產(chǎn)進(jìn)入“微利時(shí)代” (王石語(yǔ))，不少房地產(chǎn)做成“房地慘”時(shí)，開(kāi)發(fā)商為尋求新的利潤(rùn)源，紛紛謀求企業(yè)由住宅開(kāi)發(fā)向商業(yè)開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)型，這是正常的為利益驅(qū)動(dòng)的企業(yè)行為；其次，我國(guó)現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)相對(duì)落后(特別是二級(jí)以下城市)，我國(guó)加入世貿(mào)組織后，很多國(guó)際零售、家居、餐飲、娛樂(lè)業(yè)巨頭大舉進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)，一些新業(yè)態(tài)的出現(xiàn)推動(dòng)了國(guó)內(nèi)商業(yè)的發(fā)展，而近幾年我國(guó)很多城市快速擴(kuò)張，城市規(guī)劃中對(duì)新型商業(yè)布局留下了余地。如今，全國(guó)各地已是追隨者眾，長(zhǎng)城內(nèi)外,大江南北，二、三級(jí)城市都紛紛開(kāi)發(fā)商業(yè)步行街、購(gòu)物廣場(chǎng)甚至Shopping Mall等。號(hào)稱(chēng)中國(guó)家居第一品牌的南方香江集團(tuán)，猶如一匹令人咋舌的黑馬，突然殺入商業(yè)房地產(chǎn)領(lǐng)域，自4月開(kāi)發(fā)山東聊城光彩大市場(chǎng)項(xiàng)目大獲全勝后，迅速開(kāi)發(fā)安慶、南昌、景德鎮(zhèn)等項(xiàng)目，一年內(nèi)連克多個(gè)大盤(pán)，漸顯省城和二級(jí)城市“通吃”的王者之氣。戰(zhàn)略遠(yuǎn)見(jiàn)與機(jī)會(huì)把握：創(chuàng)造商業(yè)房地產(chǎn)贏利新模式應(yīng)該說(shuō)，2002年是中國(guó)商業(yè)房地產(chǎn)元年。因此千方百計(jì)“招”經(jīng)營(yíng)戶、想盡辦法“引水溉田”就應(yīng)該成為項(xiàng)目銷(xiāo)售前的基本動(dòng)作。 　　…… 　　對(duì)投資購(gòu)買(mǎi)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)內(nèi)的鋪位的客戶來(lái)說(shuō)，由于鋪位對(duì)市場(chǎng)整體成功依賴(lài)性太大而獨(dú)立性太弱，市場(chǎng)興，鋪位旺，但一旦由于經(jīng)營(yíng)措施不得力，管理手段不到位，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)不景則鋪位投資價(jià)值將直線下墜。我們?cè)诓僮縻y川某市場(chǎng)和長(zhǎng)沙某市場(chǎng)時(shí)采取此策略，效果不錯(cuò)。 　　挖的方式則有： 　　針對(duì)投資戶和經(jīng)營(yíng)散戶，多形式推廣和宣傳前期經(jīng)營(yíng)戶入駐的比例數(shù)據(jù)和品牌號(hào)召力、消費(fèi)市場(chǎng)交易數(shù)據(jù),展現(xiàn)經(jīng)營(yíng)前景。 　　挖——挖市場(chǎng)其它片區(qū)的經(jīng)營(yíng)戶和周邊城市市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)戶。這時(shí)候，就需要拿出“挖地三尺”的勁頭，千方百計(jì)擴(kuò)大客戶面，吸引按傳統(tǒng)方法界定中購(gòu)買(mǎi)可能性甚小的客戶。 　　如果一個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)定位準(zhǔn)確、建筑規(guī)劃較為合理、位置、商業(yè)環(huán)境、交通條件等也還不錯(cuò)，加上價(jià)格有競(jìng)爭(zhēng)力、形象包裝出色、廣告宣傳到位，則應(yīng)有一定的銷(xiāo)售力，如能配合以上“二字訣”，為項(xiàng)目注入更豐富的內(nèi)涵、更多的經(jīng)營(yíng)保障，無(wú)疑將使項(xiàng)目更具吸引力，銷(xiāo)售也將一路走好、持續(xù)走高。我們?cè)趲讉€(gè)項(xiàng)目的操作過(guò)程中曾組織過(guò)商戶集體赴商業(yè)先進(jìn)參觀地區(qū)考察、成立能為商戶提供信息、商務(wù)、法務(wù)服務(wù)的商會(huì)組織、組織商戶集體參加行業(yè)展會(huì)、積極協(xié)辦行業(yè)展會(huì)、讓參展廠商與商戶開(kāi)展配對(duì)洽談等活動(dòng)，每一次均得到商戶的積極響應(yīng)，每一次都對(duì)銷(xiāo)售形成極大的推動(dòng)。 　　引——引入網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)，建設(shè)網(wǎng)上市場(chǎng)，讓客戶能同時(shí)在兩個(gè)市場(chǎng)做生意，獲得更多的信息、更多的客戶。 　　引——引行業(yè)展會(huì)與項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)，以市場(chǎng)的商戶資源與展會(huì)的廠商資源互相促進(jìn)。 　　引——引本地周邊商業(yè)輻射地的政府、商會(huì)、工商職能部門(mén)等同市場(chǎng)建立商品流通渠道、溝通渠道和商品推廣聯(lián)合模式。 　　“引水溉田”能夠“引”的可以是： 　　引——引全國(guó)或行業(yè)最好或最先進(jìn)的市場(chǎng)管理模式和商業(yè)推廣手段。 　　取得多數(shù)經(jīng)營(yíng)商戶的認(rèn)同，贏得相當(dāng)經(jīng)營(yíng)商戶的購(gòu)買(mǎi)，只是為項(xiàng)目成功開(kāi)業(yè)奠定了一定的基礎(chǔ)，但市場(chǎng)開(kāi)業(yè)后的經(jīng)營(yíng)、管理、發(fā)展、升值卻是長(zhǎng)期任務(wù)，需要持續(xù)的“澆灌”。于是我們就采取先赴銀川的上游城市西安、蘭州招商的策略，在兩市大張旗鼓、廣造聲勢(shì)，待銀川本地商戶得知后，為了防止外敵入侵、防止實(shí)力更強(qiáng)的外地“狼”來(lái)蠶食市場(chǎng)，紛紛積極購(gòu)買(mǎi)，尤其是本地有影響力、有號(hào)召力的大戶，幾乎家家購(gòu)買(mǎi)，并帶動(dòng)大量中小散戶“借錢(qián)也得買(mǎi)”，使得市場(chǎng)在開(kāi)盤(pán)后二個(gè)月內(nèi)即勁銷(xiāo)70%，而且在所有客戶中，經(jīng)營(yíng)戶的比例占到60%以上。這時(shí)候，我們一方面要曉之以理，誘之以利，以特殊的優(yōu)惠政策吸引其購(gòu)買(mǎi)進(jìn)駐，如果效果不彰，則可瞅準(zhǔn)時(shí)機(jī)亮出“招狼入市”的剎手锏—— 　　去上一級(jí)城市、上一級(jí)市場(chǎng)招更大的甚至是全國(guó)或區(qū)域內(nèi)經(jīng)營(yíng)效益最好、規(guī)模最大的商家入駐，讓兇狠的外地“狼”來(lái)強(qiáng)烈地沖擊本地經(jīng)營(yíng)商戶，形成“狼入羊群”效應(yīng)，為了搶地形、占山頭、卡位置，本地商家自然也就聞風(fēng)而動(dòng)?！扒苜\先擒王”、“趕羊趕頭羊”，市場(chǎng)要成功，先得搞掂行業(yè)大戶。 　　市場(chǎng)能否順利開(kāi)業(yè)的關(guān)鍵就看有多少經(jīng)營(yíng)商家來(lái)捧場(chǎng)，而經(jīng)營(yíng)商家進(jìn)駐的數(shù)量首先要看行業(yè)大戶對(duì)市場(chǎng)的態(tài)度。對(duì)此，我們根據(jù)近年來(lái)實(shí)際為幾個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)提供營(yíng)銷(xiāo)策劃的經(jīng)驗(yàn)，在常規(guī)營(yíng)銷(xiāo)策略、營(yíng)銷(xiāo)手段基礎(chǔ)上，另外總結(jié)了一個(gè)深度營(yíng)銷(xiāo)三字訣：招、引、挖。 　　實(shí)現(xiàn)六方共贏的根本在于“開(kāi)業(yè)即火”且后續(xù)經(jīng)營(yíng)穩(wěn)步上升。 　　和大型商場(chǎng)一樣，一個(gè)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)也涉及到開(kāi)發(fā)商、小業(yè)主、承租經(jīng)營(yíng)者、經(jīng)營(yíng)管理公司、物業(yè)管理公司、消費(fèi)者等六個(gè)利益主體，因此我們認(rèn)為只有實(shí)現(xiàn)了“六方共贏”，市場(chǎng)才能算是真正的成功。由此市場(chǎng)便出現(xiàn)了大量分割銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)的集中式商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，大型專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)在其中就占有相當(dāng)份額。 　　但近年來(lái)，這種情況有了很大的變化：一方面是各地政府由于城市建設(shè)的需要，由于對(duì)城市整體商業(yè)布局調(diào)整的需要，將大量集中式商業(yè)項(xiàng)目如專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)、大型商場(chǎng)等交由純房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建設(shè)；另一方面由于商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目如果銷(xiāo)售成功則利潤(rùn)率通常比住宅高出一截，不少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也熱衷于商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)。這些現(xiàn)已發(fā)展成巨無(wú)霸級(jí)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，在初始階段卻大多起步不高，經(jīng)營(yíng)環(huán)境、經(jīng)營(yíng)條件簡(jiǎn)陋，只是由于生意越滾越大、影響越來(lái)越遠(yuǎn)后政府或開(kāi)發(fā)商才重新規(guī)劃建設(shè)使交易環(huán)境大為改善。 　　早期的大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)都有自發(fā)形成的痕跡。大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)深度營(yíng)銷(xiāo)三字訣專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)是大進(jìn)大出、大流通、大輻射的代表性商業(yè)業(yè)態(tài)。鹽市口、春熙路已是