個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)及與對(duì)策探討-wenkub
2023-07-10 00:18:21 本頁(yè)面
【正文】 繳存住房公積金的，在辦理個(gè)人住房商業(yè)貸款的同時(shí)申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款。住房公積金貸款對(duì)象是指住房公積金繳存人和匯繳單位的在職職工；商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款可以對(duì)一切具有完全民事行為能力、符合銀行規(guī)定的貸款條件的自然人發(fā)放貸款。住房公積金屬于委托性個(gè)人住房貸款，資金來(lái)源為單位和個(gè)人共同繳存的公積金存款；個(gè)人住房貸款屬于商業(yè)銀行自主發(fā)放的自營(yíng)性貸款，資金來(lái)源為銀行吸收的各類存款。組合貸款就是商業(yè)銀行和住房公積金管理部門(mén)等聯(lián)合推出的一類貸款產(chǎn)品。 貸款人發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人必須提供擔(dān)保，借款人到期不能償還本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或物質(zhì)，或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。 關(guān)鍵詞：個(gè)人住房貸款；風(fēng)險(xiǎn)、對(duì)策 一、引言 隨著我國(guó)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)自己的居住條件提出了越來(lái)越高的要求，個(gè)人住房已逐步走向商業(yè)化、市場(chǎng)化。但是，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的人均收入還遠(yuǎn)遠(yuǎn)未達(dá)到能完全依靠自己購(gòu)買理想住房的水平，何況，提前借錢(qián)買房、住房已逐步成為一種生活理念。 目前，個(gè)人住房貸款主要有以下幾種：個(gè)人住房委托貸款、個(gè)人住房自營(yíng)貸款和各種組合貸款。比如，建設(shè)銀行和住房資金管理中心運(yùn)用住房公積金運(yùn)用信貸資金向同一借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自住普通住房的一種個(gè)人住房組合貸款，是住房公積金貸款和住房按揭貸款的組合。二是貸款人和貸款風(fēng)險(xiǎn)不同。四是貸款條件有所不同。借款人以所購(gòu)自住住房（或其他銀行認(rèn)可的擔(dān)保方式）作為抵押物可同時(shí)向銀行申請(qǐng)個(gè)人住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款。即對(duì)于該兩筆貸款，客戶可申請(qǐng)的最高金額為50*70%=35萬(wàn)元。但是，據(jù)銀行內(nèi)部資料分析，2001年下半年開(kāi)始，不按時(shí)歸還貸款的個(gè)人客戶逐漸增多，已引起金融部門(mén)的高度警覺(jué)。 但在當(dāng)前特定的金融市場(chǎng)環(huán)境下，個(gè)人住房貸款對(duì)商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，并不見(jiàn)得就是低風(fēng)險(xiǎn)的金融產(chǎn)品。重新認(rèn)識(shí)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題將有益于商業(yè)銀行進(jìn)一步增強(qiáng)防范意識(shí)，降低和防止個(gè)人住房貸風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。從信用風(fēng)險(xiǎn)的角度來(lái)看，一方面，個(gè)人住房信貸所帶來(lái)的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無(wú)力償還銀行貸款，被迫違約放棄所購(gòu)房屋，從而給銀行利益帶來(lái)?yè)p失的違約風(fēng)險(xiǎn)。而中國(guó)目前個(gè)人住房貸款中的浮動(dòng)利率制度，使得貸款者承擔(dān)了相當(dāng)大比率的利率風(fēng)險(xiǎn)，這使得貸款者在利率上升周期中出現(xiàn)貸款違約的可能性加大。 違約風(fēng)險(xiǎn)造成不能履行協(xié)議按期清償貸款 違約風(fēng)險(xiǎn)指的是抵押貸款的借方不能履行協(xié)議按期清償貸款，因而出現(xiàn)拖欠貸款和終止貸款的問(wèn)題。 開(kāi)發(fā)商沒(méi)有履行承諾，未及時(shí)完成消防等配套工程，推遲入伙。 物業(yè)管理不善，造成業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的糾紛，使業(yè)主拖欠貸款加大信貸風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人住房貸款比重接近或達(dá)到18％一20％時(shí)，商業(yè)銀行整體流動(dòng)性和中長(zhǎng)期貸款比例的約束就會(huì)成為非常突出的問(wèn)題。以這個(gè)“資產(chǎn)池”產(chǎn)生的現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，經(jīng)過(guò)信用提升和信用評(píng)級(jí)以后，向投資者發(fā)行住房按揭貸款債券，其償付資金來(lái)源于按揭貸款購(gòu)房人支付的本金和利息。因而個(gè)人住房貸款可能成為房地產(chǎn)企業(yè)積極以合規(guī)或者不合規(guī)的方式爭(zhēng)取的融資渠道，使得房地產(chǎn)融資的風(fēng)險(xiǎn)向個(gè)人住房貸款中轉(zhuǎn)移。下面分析一些個(gè)人住房貸款的潛在風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款的利率偏低，年利率5．04％(2002年2月21日起)，而且是15年到30年的長(zhǎng)期貸款，一旦貨幣政策緊縮，存款利率提高，銀行幾乎沒(méi)有利潤(rùn)，甚至可能出現(xiàn)存款利率高于貸款利率的情況。 個(gè)人住房貸款最大的潛在風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的周期性問(wèn)題。同時(shí)也容易讓不法開(kāi)發(fā)商與客戶之間達(dá)成一種默契來(lái)套取銀行資金。 其實(shí)，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)防范不僅僅是“零首付”的問(wèn)題，即使是貸款額度與抵押物實(shí)際價(jià)值
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