個人住房貸款風(fēng)險及與對策探討(存儲版)
【正文】 個人住房貸款客戶多、面廣分散，基數(shù)大、期限長，風(fēng)險點多而不易控制，加之這項業(yè)務(wù)是在起步階段。不但要求購房人提供收入證明，還應(yīng)該要求提供單位證明、個人職位、學(xué)歷、家庭收入等情況，更為客觀、準確地對購房人的整體信用進行評估。銀監(jiān)會有關(guān)人士介紹說，運用統(tǒng)一表格將客戶的信息標準化，不僅有利于各銀行降低成本，提高效率，還可以保持數(shù)據(jù)的統(tǒng)一性，為銀行一系列的后期工作，如貸后管理、組合管理、引入按揭保險以及最終的資產(chǎn)證券化等奠定良好的基礎(chǔ)，同時也有利于相關(guān)機構(gòu)統(tǒng)一征信系統(tǒng)的建立和完善。首先，逐步推行住房抵押貸款二級市場的建立，即房地產(chǎn)抵押債權(quán)轉(zhuǎn)讓市場，房地產(chǎn)貸款由貸款銀行或其他金融機構(gòu)創(chuàng)造出來以后，再轉(zhuǎn)售給其他投資者，或者以抵押貸款為擔保、發(fā)行抵押貸款債券的市場。 目前，我國的部分城市建立了針對本市居民的個人征信系統(tǒng)，實際上這些信息的采集對于進行個人住房貸款的風(fēng)險判斷并不足夠，同時，還應(yīng)當鼓勵個人信用信息在金融機構(gòu)之間的共享，因為貸款人可能同時在不同的金融機構(gòu)或者同一金融機構(gòu)設(shè)立在不同地區(qū)的營業(yè)網(wǎng)點申請住房貸款，信息的共享使借款者更加高效、準確地做出決策。 銀行要嚴把貸前審查關(guān) 銀行有必要嚴把貸前審查關(guān)，對借款人的資金來源、收入與貸款后月償還比率、借款人社會信用等嚴格審查，對不能按期歸還貸款客戶建立違約檔案，指定專人負責(zé)催辦，對逾期貸款要及時向法院提出強制拍賣房屋的訴訟。要求開發(fā)商對購房人負連帶保證，如果由于開發(fā)商在質(zhì)量、日期、違反合約等方面造成購房人拖欠貸款時，應(yīng)由開發(fā)商負連帶責(zé)任。 其實，個人住房貸款的風(fēng)險防范不僅僅是“零首付”的問題，即使是貸款額度與抵押物實際價值不超過80％的個人住房抵押貸款和不超過60％的個人商用住房貸款同樣存在風(fēng)險問題。 個人住房貸款最大的潛在風(fēng)險是房地產(chǎn)市場本身的周期性問題。下面分析一些個人住房貸款的潛在風(fēng)險。以這個“資產(chǎn)池”產(chǎn)生的現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，經(jīng)過信用提升和信用評級以后，向投資者發(fā)行住房按揭貸款債券，其償付資金來源于按揭貸款購房人支付的本金和利息。 物業(yè)管理不善，造成業(yè)主與開發(fā)商的糾紛，使業(yè)主拖欠貸款加大信貸風(fēng)險。 違約風(fēng)險造成不能履行協(xié)議按期清償貸款 違約風(fēng)險指的是抵押貸款的借方不能履行協(xié)議按期清償貸款，因而出現(xiàn)拖欠貸款和終止貸款的問題。從信用風(fēng)險的角度來看，一方面，個人住房信貸所帶來的是借款人由于家庭、工作、收入、健康等因素的變化，不能按期或無力償還銀行貸款，被迫違約放棄所購房屋，從而給銀行利益帶來損失的違約風(fēng)險。 但在當前特定的金融市場環(huán)境下，個人住房貸款對商業(yè)銀行來說，并不見得就是低風(fēng)險的金融產(chǎn)品。即對于該兩筆貸款，客戶可申請的最高金額為50*70%=35萬元。四是貸款條件有所不同。比如，建設(shè)銀行和住房資金管理中心運用住房公積金運用信貸資金向同一借款人發(fā)放的用于購買自住普通住房的一種個人住房組合貸款，是住房公積金貸款和住房按揭貸款的組合。但是，我國城鎮(zhèn)居民的人均收入還遠遠未達到能完全依靠自己購買理想住房的水平，何況，提前借錢買房、住房已逐步成為一種生活理念。 貸款人發(fā)放個人住房貸款時，借款人必須提供擔保，借款人到期不能償還本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或物質(zhì)，或由保證人承擔償還本息的連帶責(zé)任。住房公積金屬于委托性個人住房貸款，資金來源為單位和個人共同繳存的公積金存款；個人住房貸款屬于商業(yè)銀行自主發(fā)放的自營性貸款，資金來源為銀行吸收的各類存款。 個人住房組合貸款 個人住房組合貸款是指，符合個人住房商業(yè)性貸款條件的借款人又同時繳存住房公積金的，在辦理個人住房商業(yè)貸款的同時申請個人住房公積金貸款。 對于個人住房貸款，銀行界普遍認為是一種優(yōu)
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