關(guān)于房地關(guān)于房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控目標(biāo)及其實(shí)現(xiàn)的法律保障的應(yīng)用-wenkub
2023-07-09 07:13:22 本頁面
【正文】 制在最小的限度之內(nèi)。為此，很必要對我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀作一大體考察，然后針對已經(jīng)出現(xiàn)的或者可能出現(xiàn)的問題，提出相應(yīng)的對策。 最近幾年來，我國房地業(yè)作為一個(gè)新興的產(chǎn)業(yè)先是在沿海城市后又在內(nèi)地城市迅猛發(fā)展。但從目前的形勢來看，它還遠(yuǎn)未成為我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要的支柱產(chǎn)業(yè)。 控制目標(biāo)之一：對耕地占有面積的控制 我們必須承認(rèn)這樣一個(gè)事實(shí)：我國正在面臨著一場土地危機(jī)，而這種危機(jī)還可能因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)的失控而加劇。這個(gè)限度的確定必須考慮現(xiàn)有耕地面積、可供開墾為耕地的土地面積、人口增長預(yù)測以及其他建設(shè)可能占用耕地等多種因素。考慮到各省、自治區(qū)、直轄市需要占用耕地的依據(jù)不同，因此，我主張以后的五年計(jì)劃，應(yīng)當(dāng)按地區(qū)分列占用耕地的數(shù)字，然后各地區(qū)在根據(jù)國家確定的耕地占用計(jì)劃，層層分解，凡是列入計(jì)劃的占耕地指標(biāo)，不得突破。因此，在將來我國制定計(jì)劃法的時(shí)候，還必須在特定領(lǐng)域肯定指令性計(jì)劃在特定領(lǐng)域的地位并賦予執(zhí)行的效力。造成這種狀況，除了某些領(lǐng)導(dǎo)干部土地法制意識淡薄之外，還有兩個(gè)重要原因，一是對越權(quán)批地行為的直接人缺乏應(yīng)有的處罰。 控制目標(biāo)之二：把房地產(chǎn)開發(fā)控制在城市規(guī)劃許可范圍之內(nèi) 編制城市規(guī)劃是《城市規(guī)劃法》賦予城市人民政府的一項(xiàng)重要職能。城市規(guī)劃的科學(xué)性是由一系列因素決定的，其中與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的是城市總體規(guī)劃中的城市的性質(zhì)、城市建設(shè)用地布局，城市詳細(xì)規(guī)則中的具體用地范圍、建筑密度和高度、綠化用地等控制指標(biāo)以及城市新區(qū)開發(fā)和舊區(qū)改造等因素。但是，無論以上哪種情況，恐怕都未在規(guī)劃中完全考慮到房地產(chǎn)迅速發(fā)展這一因素，以致造成現(xiàn)在不少房屋建筑在表面上并不違背規(guī)劃布局的要求，但在實(shí)際上并不符合一個(gè)科學(xué)規(guī)劃應(yīng)有的要求。我們不能走許多資本主義國家至今引以為教訓(xùn)的用擴(kuò)占新地特別是耕地辦法去發(fā)展城市的路子，因?yàn)槟菢又荒苁钩鞘袩o限膨脹，這不符合中國的國情，我國今后尋求的不應(yīng)當(dāng)是過份膨脹現(xiàn)有大城市，而應(yīng)當(dāng)發(fā)展鄉(xiāng)鎮(zhèn)小城市。但是，在現(xiàn)實(shí)生活中，我們卻看到兩種情況：一種是由于種種原因，比如某個(gè)領(lǐng)導(dǎo)同志的拍板或者不正之風(fēng)之類的影響，有的房地產(chǎn)開發(fā)地段明明不符合城市規(guī)劃的要求，但仍然能夠得以建設(shè)；另一種是以城市規(guī)劃不合理為由，為某個(gè)不符合規(guī)劃的開發(fā)項(xiàng)目尋找存在的理由，如果確實(shí)如此，當(dāng)然也不失為一種辦法，現(xiàn)在需要反對的是規(guī)劃本身是正確的，開發(fā)項(xiàng)目自己不符合規(guī)劃的要求，而用修改正確的去維護(hù)不正確的那樣一種作法。當(dāng)然，我們很理解執(zhí)行有度思想產(chǎn)生的背景，從某種意義上也是在從實(shí)際出發(fā)，但是，從長遠(yuǎn)執(zhí)法來講，不應(yīng)當(dāng)牽就這種實(shí)際，因?yàn)檫@種牽就往往會(huì)為違法行為找到一個(gè)“防空洞”，我們現(xiàn)在需要樹立的應(yīng)當(dāng)是嚴(yán)格執(zhí)法的思想。第一，運(yùn)用法律法規(guī)的形式規(guī)定確立地價(jià)和房價(jià)的基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)。 第二，嚴(yán)格房地產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)的責(zé)任意識。造成的原因可能是多種多樣的，但是，有關(guān)人員玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊不能不說是一個(gè)原因，對某些具體評估項(xiàng)目來講還可能是一個(gè)重要原因。日本政府每年都要在固定的時(shí)間里公布官方調(diào)查和評估的“公示地價(jià)”，作為一般土地買賣的依據(jù)。高空建筑權(quán)是在高層建筑如雨后春筍般發(fā)展的背景下最初只在美國的紐約、后又遍及美國許多城市的一種交易現(xiàn)象，它的基本含義是指對土地以上的空間的建筑權(quán)，也就是說誰要在土地的空間修建構(gòu)筑物，誰就應(yīng)當(dāng)向土地使用權(quán)人支付費(fèi)用。 根據(jù)我國的情況，我們可以將“高空建筑權(quán)”稱為“土地空間使用權(quán)”，其范圍為土地使用面積的直線上升，其權(quán)屬分別為土地使用權(quán)人和國家所有，即假定相當(dāng)于二十層樓（不同的城市可以有不同的規(guī)定）以下的土地空間使用權(quán)屬土地使用權(quán)人所有，二十層樓以上的則為國家所有。就房地產(chǎn)商來說，他所瞄準(zhǔn)的不僅僅在于土地，更重要的在于要利用土地及其空間建筑房屋或其他構(gòu)筑物，因?yàn)榉课莼驑?gòu)筑物的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于地產(chǎn)的價(jià)值。當(dāng)然，土地空間使用權(quán)的設(shè)立，不應(yīng)具有溯及力。圍繞著房地產(chǎn)開發(fā)而引起的不正之風(fēng)、行賄受賄等現(xiàn)象也愈演愈烈。
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